【導(dǎo)讀】在世界的東方，神州大地日新月異。在中國西南，昔日的邊陲重鎮(zhèn)――南寧，將乘“南博會”之風(fēng)騰飛于世界，位于南寧東北部，一顆明珠即將冉冉升起！“中國南寧東盟旅游城”項目將。直接對接中國－東盟自由貿(mào)易區(qū)經(jīng)濟(jì)圈，為南寧走向世界更添風(fēng)采！的價值與提升，并決策出項目的規(guī)劃及運營方向，是項目發(fā)展的首要任務(wù)。源稟賦，推導(dǎo)并提出項目對城市片區(qū)建設(shè)和發(fā)展理念，以項目發(fā)展決策參考。城市，也是我國南部對外開放、實行沿海開放城市政策的重要城市。萬人，其中市區(qū)人口約萬人。近年來，先后榮獲“國。加入WTO、“中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)”的建立，“南博會”的舉辦，隨著中國與周邊國家關(guān)系正?；?，印度、東南亞各國的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易，“九五”期間及“十五”的頭兩年，南寧市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，自治區(qū)平均增長水平。﹥Ⅰ型，這表明南寧市目前的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理。南寧市政府緊緊抓住這一歷史性機遇，及時果斷地調(diào)整了

　　

【正文】 圍內(nèi)的景點資源改造和土地整治，基地內(nèi)自然資源、水體景點的整治改造，街區(qū)內(nèi)各項基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及房屋的建設(shè)。 項目的組織管理 本項目在開發(fā)運作中采用完全的項目業(yè)主 制度，由項目的投資方作為本項目的直接業(yè)主單位。 項目的開發(fā)建設(shè)將啟用專業(yè)化的合作模式，在項目的規(guī)劃、建筑設(shè)計、工程監(jiān)理、成本控制、營銷代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)，均計劃與國際及國內(nèi)高水準(zhǔn)的資深機構(gòu)合作，倡導(dǎo)強強聯(lián)手與策略聯(lián)盟，保證項目開發(fā)的綜合素質(zhì)全優(yōu)。 市人民政府組織專項負(fù)責(zé)的工程指揮部，協(xié)調(diào)旅游、城建、規(guī)劃、土地等部門，負(fù)責(zé)承擔(dān)本項目的征地、動遷等專項作業(yè)，為項目業(yè)主提供工程建設(shè)的前提條件及其它必要協(xié)助。 5． 3 項目的建設(shè)計劃 《中國南寧東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團(tuán) 第 40頁 根據(jù)本項目的總體規(guī)模以及可能的市 場容量評估，按成本土地開發(fā)及工程建設(shè)的客觀規(guī)律，本項目將采用分期開發(fā)，按市場變化進(jìn)行彈性控制的推進(jìn)模式，并在推進(jìn)行的節(jié)奏上遵循如下原則： 基礎(chǔ)設(shè)施與區(qū)域環(huán)境整治先行。先啟動項目商業(yè)街區(qū)基地內(nèi)自然條件建造工程與靈水景點綜合整治規(guī)劃設(shè)計，為項目的整體開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 環(huán)境及配套設(shè)施先行。在開發(fā)建設(shè)中，先啟動路網(wǎng)、大片綠化等工程，然后逐步啟動各功能區(qū)的建設(shè)和靈水景點前期推進(jìn)工作。 本項目景區(qū)和一期工程計劃的主要開發(fā)建設(shè)經(jīng)營周期為 7年，時間跨度從 2020 年度至 2020 年度；項目進(jìn)程的粗略年度計劃綱要安排如下： 在 2020 年，土地征得并完成項目的立項和項目公司的組建；完成項目景區(qū)和居住區(qū)的前期概念規(guī)劃及修建性規(guī)劃設(shè)計工作，啟動并完成部分區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)工程，部分市政配套工程； 《中國南寧東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團(tuán) 第 41頁 在 2020～ 2020 年，完成項目景區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，并正式對外開放；完成度假村和部分城市住宅的建設(shè)，并完成項目部分商業(yè)配套功能，啟動部分商業(yè)步行街； 在 2020～ 2020 年，旅游配套和商業(yè)街功能區(qū)建設(shè)完畢，大規(guī)模對城市居住區(qū)進(jìn)行 建設(shè)和居住區(qū)環(huán)境的綜合整治，啟動部分多層住宅和別墅工程； 2020～ 2020 年，完成項目一期居住區(qū)域的建設(shè)，并對后續(xù)的 3000 畝土地進(jìn)行規(guī)劃和環(huán)境整治。 《中國南寧東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團(tuán) 第 42頁 第六章 項目市場支持分析 項目的目標(biāo)市場 根據(jù)本項目的開發(fā)初步總體構(gòu)想，項目主要面對旅游客源市場和物業(yè)銷售市場。項目的運營和商業(yè)街區(qū)物業(yè)銷售的順利推進(jìn)，取決于南寧市的區(qū)域商業(yè)、城市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的總體購買力及本項目的綜合競爭力。 旅游客源市場 針對本項目旅游客源的支持市場可分為由遠(yuǎn)及 近的五個?。? ? 南寧市市場?。竽蠈巺^(qū)域 ? 廣西區(qū)市場弧－－廣西桂林、柳州等各地 ? 周邊省市場?。?、滇、黔、貴、川等 ? 東盟市場?。瓥|盟各國、港澳臺等 ? 遠(yuǎn)程洲際市場弧－－歐美地區(qū)等 商業(yè)街物業(yè)市場 針對商業(yè)街物業(yè)市場支持，可以分為以下幾類： ? 南寧都市休閑物業(yè)需求者 ? 外地旅游度假休閑者 《中國南寧東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團(tuán) 第 43頁 ? 區(qū)域居住人群 ? 其他 項目直接市場預(yù)測 根據(jù)項目發(fā)展的總體構(gòu)思，以及本項目在外部的資源稟賦如自然景觀、交通條件、城市區(qū)位的優(yōu)勢與競爭力，再結(jié)合本項目通過投資開發(fā)后形成的項目競爭優(yōu)勢，進(jìn)行綜合的分析評 估，我們認(rèn)為，本項目開發(fā)具有足夠的市場支持力。 《中國南寧東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團(tuán) 第 44頁 第七章 投資估算及資金籌措 特別說明： 鑒于本項目的主題公園和園林游覽區(qū)域的改造開發(fā)部分的投入需要進(jìn)一步梳理核算，在本章節(jié)暫不進(jìn)行估算，待調(diào)研和方案完成后方對其進(jìn)行估算。 在以下章節(jié)僅僅對本項目商業(yè)配套街區(qū)和部分居住區(qū)域進(jìn)行估算。 7． 1 投資估算說明 由于本項目目前屬建議書階段，項目用地邊界未最終劃定，而項目的詳細(xì)規(guī)劃方案尚未進(jìn)行，所以目前僅按可能的建設(shè)量，大致估算項目的總投資。本估算投資中包括初步用地范圍內(nèi)的土地出讓金、市政基礎(chǔ)配套、環(huán)境配 套及建筑投資、政府相關(guān)規(guī)費等。 7． 2 項目投資測算依據(jù) 本建議書的投資估算依據(jù)為： 本建議書對本項目的發(fā)展總構(gòu)思、規(guī)劃設(shè)計綱要及估定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 廣西區(qū)內(nèi)、南寧市同類建設(shè)項目的投資估算指標(biāo)； 《中國南寧東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團(tuán) 第 45頁 企業(yè)方項目前期與地方政府初步洽商土地出讓價格意向； 國家及南寧市政府有關(guān)基建、房地產(chǎn)項目的各類規(guī)費文件； 項目投資測算結(jié)果 本項目初步概念發(fā)展的建筑體量約為 77萬平米 ,按每平米建筑綜合開發(fā)成本約為 1100 元計算（含營業(yè)稅費），項目總投資 約為 億元。 項目資金籌措計劃 根據(jù)項目概要性總體規(guī)劃及開發(fā)周期計劃，本項目采用分期的滾動開發(fā)模式，項目建設(shè)資金全部源自項目投資商。 項目 建設(shè) 資金 全部由投資商負(fù)責(zé) 籌措，按項目建設(shè)周期安排分期投入開發(fā)建設(shè)。 《中國南寧東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團(tuán) 第 46頁 第八章 項目的經(jīng)營預(yù)測 目標(biāo)客戶群體定位 根據(jù)南寧市房地產(chǎn)宏觀市場格局的分析，以及本項目以及商業(yè)街區(qū)部分的發(fā)展方向，商業(yè)街區(qū)的目標(biāo)客戶群體和功能定位非常清晰和具有針對性，具有廣泛的目標(biāo)客戶群體。 項目旅 游商業(yè)街區(qū)的物業(yè)產(chǎn)品，將主要面對區(qū)域旅游者、過客和區(qū)域的居民，向他們提供一個既環(huán)境優(yōu)美又一個具有可持續(xù)發(fā)展商業(yè)內(nèi)涵的休閑居住環(huán)境與商業(yè)空間，同時也可以為城市新居民提供一個既商亦居的生活空間。 項目的價值評價 本項目商業(yè)街區(qū)的物業(yè)價值體現(xiàn)在項目未來的旅游資源優(yōu)勢、地段交通、區(qū)域環(huán)境、建筑風(fēng)格、園藝綠化、配套設(shè)施、物業(yè)管理、業(yè)主品牌等等方面，是綜合要素的反映。 在地段交通、區(qū)域環(huán)境這些條件上，本項目具有一定的比較優(yōu)勢。項目所在區(qū)域附近和鄰近即將開通的高速公路，居住和旅游 有一定的區(qū)位優(yōu)勢。 《中國南寧東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團(tuán) 第 47頁 同時，在建筑風(fēng)格、園藝綠化、配套設(shè)施等其它提升建設(shè)的方面，按項目的發(fā)展理念與規(guī)劃設(shè)想，也是超前的，與目前南寧市同類區(qū)域的其它居住物業(yè)相比，有更大的規(guī)模及綜合優(yōu)勢，也更具有人文色彩和綜合的品質(zhì)。 本項目無論從自然資源條件和發(fā)展理念規(guī)劃上，都將超越現(xiàn)階段城市新區(qū)發(fā)展規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，從而構(gòu)筑出項目物業(yè)的整體優(yōu)勢，綜合素質(zhì)肯定將超越同類別的各項目，為本項目的市場價格實現(xiàn)奠定良好的基礎(chǔ)。 銷售價格預(yù)測 針對項目的不同物業(yè)種類，采用市場比較法來預(yù)測項目可能實現(xiàn)的銷 售價格，比較過程考慮到區(qū)位、地段交通、區(qū)域環(huán)境、建筑風(fēng)格等等因素的作用權(quán)重。 依照廣西地產(chǎn)方面的運作經(jīng)驗，本項目預(yù)計可實現(xiàn)銷售總值約為人民幣 億元。 項目銷售收入預(yù)測表 序號 物業(yè)品類 總面積 （萬 M2） 銷售均價 （元 / M2） 銷售值 （萬元） 備注 1 城市休閑居住 65 1200 78000 2 旅游商業(yè)物業(yè) 7 3500 24500 合 計 102500 《中國南寧東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團(tuán) 第 48頁 第九章 項目社會經(jīng)濟(jì)效益 項目經(jīng)濟(jì)效益分析 項目利潤值（所得稅前）： 經(jīng)初步的測算，項目投資方獲得所得稅前利潤總額為 億元。 稅前利潤率為 247。 =% 項目社會效益概要 從多角度多層面分析本項目開發(fā)的社會效益是廣泛而顯著的，我們可從如下幾個方面進(jìn)行定性分析： 提升區(qū)域旅游資源競爭力，將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢 本項目的建設(shè)發(fā)展，一定程度上整合提升南寧的旅游資源，與南寧共同打造“南寧都市旅游經(jīng)濟(jì)圈”，為廣西的旅游業(yè)發(fā)展畫上精彩的一筆 綜合配套，加快區(qū)域衛(wèi)星城發(fā)展。 拉動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 本項目投資總額近十億元，項目的開發(fā)建 設(shè)，必將以乘數(shù)效應(yīng)拉動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；項目近百萬平米的旅游商業(yè)物業(yè)和休閑居住物業(yè)，一批人口的遷入，必將給地方帶來強勁的購買消費力，帶動一批《中國南寧東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團(tuán) 第 49頁 相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起，從而促動地方經(jīng)濟(jì)的快速增長。 示范性的開發(fā)效應(yīng) 本項目，通過規(guī)?；男鲁鞘衅瑓^(qū)綜合開發(fā)，以一流的的規(guī)劃設(shè)計融合東盟各國以及中國各地的文化特色，營造多功能為一體的旅游、休閑、娛樂、商業(yè)、文化、居住、生活意境，提升區(qū)域新城的整體開發(fā)水平，為區(qū)內(nèi)其它城市的新區(qū)開發(fā)建設(shè)積累經(jīng)驗并摸索出一條可行道路。 廣西航洋投資集團(tuán) 二○○四年一月