【正文】 上實行大規(guī)模的環(huán)境改造工程，極大程度上提升本區(qū)域的環(huán)境和形象工《中國南寧 主題園林 主題園林以對接?xùn)|盟為主線，在各個區(qū)域進行景觀的移植和建設(shè)，分為各國不同的風(fēng)情板塊，均圍繞項目的主要景觀敏感區(qū)建造，舍有各國特色建筑。 ? 城市休閑度假區(qū)建設(shè)發(fā)展 針對區(qū)域的發(fā)展和消費能力，結(jié)合南寧市九曲灣城市組團的總體規(guī)劃要求，在本項目區(qū)域內(nèi)建設(shè)發(fā)展一個優(yōu)秀的、含有現(xiàn)代新都市風(fēng)情旅游休閑風(fēng)韻的大型度假生活片區(qū)，物業(yè)產(chǎn)品有：民俗風(fēng)情建筑等。東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團 第 29頁 創(chuàng) 造一種依山濱水、如詩如畫的生活居住意境，全面詮釋 “公園城市”的情懷，把項目的訴求提升為城市新區(qū)的認(rèn)知，形成本項目的持續(xù)品牌魅力。 其以經(jīng)營的形式對外開放，為大型的娛樂空 間，內(nèi)部有蹦極、過山車、海盜船等收費的娛樂項目，同時也有滑梯、秋千等免費娛樂設(shè)施。 商業(yè)步行街的容積率控制在 左右。先啟動項目商業(yè)街區(qū)基地內(nèi)自然條件建造工程與靈水景點綜合整治規(guī)劃設(shè)計，為項目的整體開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 廣西區(qū)內(nèi)、南寧市同類建設(shè)項目的投資估算指標(biāo)； 《中國南寧東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團 第 48頁 第九章 項目社會經(jīng)濟效益 項目經(jīng)濟效益分析 項目利潤值（所得稅前）： 經(jīng)初步的測算，項目投資方獲得所得稅前利潤總額為 億元。 本項目無論從自然資源條件和發(fā)展理念規(guī)劃上，都將超越現(xiàn)階段城市新區(qū)發(fā)展規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，從而構(gòu)筑出項目物業(yè)的整體優(yōu)勢，綜合素質(zhì)肯定將超越同類別的各項目，為本項目的市場價格實現(xiàn)奠定良好的基礎(chǔ)。 在以下章節(jié)僅僅對本項目商業(yè)配套街區(qū)和部分居住區(qū)域進行估算。 項目的開發(fā)建設(shè)將啟用專業(yè)化的合作模式，在項目的規(guī)劃、建筑設(shè)計、工程監(jiān)理、成本控制、營銷代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)，均計劃與國際及國內(nèi)高水準(zhǔn)的資深機構(gòu)合作，倡導(dǎo)強強聯(lián)手與策略聯(lián)盟，保證項目開發(fā)的綜合素質(zhì)全優(yōu)。根據(jù)初步構(gòu)思，將配套旅游商業(yè)空間功能規(guī)劃為： ? 商業(yè)風(fēng)情街 ? 歡樂美食街 ? 休閑購物長廊 ? 特色購物天地 ? 特色表演區(qū)域 該 功能 擬 通過 建設(shè)為二至三層的 復(fù)合商業(yè)空間 ，內(nèi)分為 數(shù) 個 主題特色街區(qū)，中間采用騎樓、步廊 等建筑形式 連接整個項目 的 各個區(qū)域，同時營造多姿多彩的購物休閑環(huán)境，以親水為主題進行內(nèi)外環(huán)境的 溝《中國南寧 內(nèi)部設(shè)置有游泳區(qū)、兒童戲水區(qū)、水上娛樂區(qū)、服務(wù)區(qū)等，讓游客可以在游泳、曬太陽的同時有一定的娛樂項目和服務(wù)。 《中國南寧在對原有的自然資源予以保留并優(yōu)化的基礎(chǔ)上進行現(xiàn)代主題公園《中國南寧 人造海洋主題公園 人造海洋主要圍繞項目用地內(nèi)西北面大面積的水域進行綜合開發(fā)，將其建設(shè)發(fā)展為一個休閑娛樂的中心區(qū)域，各旅游娛樂、渡假中心、主題園林均圍繞其而發(fā)展。東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團 第 19頁 規(guī)劃和 開發(fā)，建設(shè)出一 個 環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)格鮮明，充滿活力而有序的 特色城市新 區(qū)。 ? 南寧市商品房市場狀況 2020 年是 南寧市實施 1995 年 —— 2020 年新一輪城市總體規(guī)劃的第八個年頭，也是南寧市“ 136”目標(biāo)“三年中變”承上啟下的一年， ”， 大規(guī)模的舊城改造導(dǎo)致拆 遷戶增加，商品房需求大增，直 接推動了全市房地產(chǎn)投資額、商品住宅銷售量的增長 ， 帶動了房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長 。 項目的提出 近年來 ，南寧市政府為了加快 城市化發(fā)展進程，優(yōu)化城市布局，樹立高品位的城市形象，營造良好的生態(tài)環(huán)境和投資環(huán)境，提高市民居住水平和生活質(zhì)量，增強城市的凝聚力、輻射力和競爭力，促進城市建設(shè)和經(jīng)濟社會發(fā)展的良性互動 ，決定以創(chuàng)建“中國綠城”為目標(biāo)，在南寧進行大規(guī)模的城市發(fā)展和城市改造運動。東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團 第 9 頁 建成區(qū)建設(shè)用地： 2020 年 114 平方公里； 2020 年 155 平方公里， 2020 年 300 平房公里； ? 城市發(fā)展目標(biāo) 充分發(fā)揮南寧市作為我國大西南出海通道的樞紐城市，使廣西真正成為大西南的重要出海通道和出海口，使廣西成為中國特別是周邊省區(qū)與東盟經(jīng)濟合作的重要窗口和橋梁促進社會經(jīng)濟大發(fā)展；努力實現(xiàn)國民經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，盡快趕上全國大中城市的先進水平， 2020 年達到 2745 億元。 《中國南寧東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團 第 4 頁 第一章 區(qū)域背景與項目提出 區(qū)位與資源概況 城市基本概況 南寧位于中國廣 西壯族自治區(qū)南部偏西，是廣西壯族自治區(qū)首府城市，是全區(qū)政治、經(jīng)濟、科技、文化、信息、金融的中心和最大的城市，也是我國南部對外開放、實行沿海開放城市政策的重要城市。 本項目發(fā)展報告力圖從更的多角度更多的層面，來透視項目的背景依托、資源稟賦，推導(dǎo)并提出項目對城市片區(qū)建設(shè)和發(fā)展理念，以項目發(fā)展決策參考。屬珠江水系的邕江貫穿市區(qū)，水源豐富。 根據(jù) 1999 年 2 月 5 日，國務(wù)院批準(zhǔn)的《南寧市城市總體規(guī)劃（ 19952020 年）》及 南寧市委九屆十次全會議精神 ，將南 寧的城市性質(zhì)、規(guī)模、和發(fā)展目標(biāo)確定為： ? 城市性質(zhì) 南寧市是廣西壯族自治區(qū)首府，全區(qū)政治、經(jīng)濟、金融、文化、信息中心，我國西南出海通道的樞紐，具有民族特色、亞熱帶風(fēng)光的現(xiàn)代化園林城市。由此城區(qū)面積由原來的 平方公里擴展到 平方公里，市區(qū)人口也相應(yīng)由 萬人增至 萬人。 南寧市政府加快 城市化發(fā)展進程， 大大 促進 了 城市建設(shè)和經(jīng)濟社會發(fā)展的良性互動 。 《中國南寧東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團 第 22頁 新興城市片區(qū)為主目標(biāo)，以對接?xùn)|盟和中國風(fēng)情旅游度假休閑為切入點，帶動片區(qū)的全面發(fā)展，實施綜合開發(fā)建設(shè)和后續(xù)的經(jīng)營管理。 ? 建設(shè)商業(yè)步行街，將完善旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的構(gòu)架，推動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)濟發(fā)展，提供就業(yè)機會和財稅收入。東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團 第 27頁 與南寧共同打造“桂南旅游經(jīng)濟區(qū)”，形成“廣西旅游黃金帶”的一個組成部分。 旅游度假 旅游度假作為項目啟動區(qū)域，從功能上主要分為旅游娛樂（包含旅游購物）和觀光度假休閑兩個部分，具體分為：主題公園、兒童樂園、主題園林、特色建筑、度假村等。度假型居住區(qū)規(guī)劃容積率控制在 左右。 《中國南寧東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團 第 43頁 ? 區(qū)域居住人群 ? 其他 項目直接市場預(yù)測 根據(jù)項目發(fā)展的總體構(gòu)思，以及本項目在外部的資源稟賦如自然景觀、交通條件、城市區(qū)位的優(yōu)勢與競爭力，再結(jié)合本項目通過投資開發(fā)后形成的項目競爭優(yōu)勢，進行綜合的分析評 估，我們認(rèn)為，本項目開發(fā)具有足夠的市場支持力。項目所在區(qū)域附近和鄰近即將開通的高速公路，居住和旅游 有一定的區(qū)位優(yōu)勢。 拉動地方經(jīng)濟的發(fā)展 本項目投資總額近十億元，項目的開發(fā)建 設(shè)，必將以乘數(shù)效應(yīng)拉動地方經(jīng)濟的發(fā)展；項目近百萬平米的旅游商業(yè)物業(yè)和休閑居住物業(yè)，一批人口的遷入，必將給地方帶來強勁的購買消費力，帶動一批《中國南寧 項目 建設(shè) 資金 全部由投資商負(fù)責(zé) 籌措，按項目建設(shè)周期安排分期投入開發(fā)建設(shè)。 本項目景區(qū)和一期工程計劃的主要開發(fā)建設(shè)經(jīng)營周期為 7年，時間跨度從 2020 年度至 2020 年度；項目進程的粗略年度計劃綱要安排如下： 在 2020 年，土地征得并完成項目的立項和項目公司的組建；完成項目景區(qū)和居住區(qū)的前期概念規(guī)劃及修建性規(guī)劃設(shè)計工作，啟動并完成部分區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)工程，部分市政配套工程； 《中國南寧 初步估算各區(qū)域技術(shù)指標(biāo)如下所示： 旅游娛樂區(qū) 旅游娛樂區(qū)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 《中國南寧 主要包括風(fēng)格有：中國、老撾、泰國、越南等。東盟旅游城項目建議書》 廣西航洋投資集團 第 30頁 特色的旅游購物： ? 觀賞的――淳樸的壯鄉(xiāng)特色 ? 多樣的――特色的各國商品 ? 鄉(xiāng)土的――民俗購物的樂趣 都市的居住體驗： ? 體驗的――新潮的居 住理念 ? 新興的――時尚的居住空間 ? 完善的――完善的配套規(guī)劃 總體規(guī)劃指導(dǎo)思想 根據(jù)本項目的總體構(gòu)思、目標(biāo)要求及資源稟賦，東盟旅游城綜合開發(fā)項目將依照“ 12345”戰(zhàn)略規(guī)劃指導(dǎo)思想展開。 同時項目的建設(shè)，也將給南寧市帶來一個新興的衛(wèi)星城，片區(qū)的發(fā)展，必將促進南寧市城市的發(fā)展和經(jīng)濟的發(fā)展，為南寧成為國際性大城市邁出了堅實的一部。物業(yè)形態(tài)有：東盟各國、中國各民族風(fēng)情建筑和八桂民族風(fēng)情建筑。 促進 Enrichment 通過本項目的建設(shè)發(fā)展，將直接促進南寧市衛(wèi)星城的完善發(fā)展，進而促進項目周邊乃至整個區(qū)域的居住、商業(yè)、文化、旅游、度假和生活方式的提升與發(fā)展，進而提高區(qū)域的綜合素質(zhì)。 交通 項目現(xiàn)狀可資利用的交通為南梧二級公路，并可由三塘處直接通往高速外環(huán)和南北高速公路，不用經(jīng)過市區(qū)中轉(zhuǎn)，有較便利的行車基礎(chǔ)，但目前現(xiàn)狀南梧二級公路路面不寬，若在近年內(nèi)不加強建設(shè)將會《中國南寧 同時，項目以“泛旅游公園”為主 題的的建設(shè) 將樹立現(xiàn)代化 城市新片區(qū) 建設(shè)的典范；以 “ 政府指導(dǎo)，企業(yè)運作 ” 模式建設(shè)的 東盟旅游