【導讀】中有關(guān)規(guī)定負責執(zhí)行，填寫相應(yīng)的清潔記錄；其它保養(yǎng)內(nèi)容由維修班負責執(zhí)行，結(jié)合管理處實際情況，制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計劃。每２年對隔熱層進行保養(yǎng)一次，對面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時。更換，并對面磚表面用白水泥勾縫。每年對重點部位進行清洗；每３年進行全面清洗；在清洗時，屋維修加固手冊》修理。有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進行修補。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每。２年應(yīng)刷油一次，最長時間不超過4年。每年保養(yǎng)一次，對門窗框松動、翹曲，應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開，要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截。面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇，應(yīng)卸下進行矯正，焊接后重新安。日常對吊頂進行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換，每３年揭開石。膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴重的應(yīng)取下更換。每年揭蓋檢查清理污泥一次。膠；在大雨或臺風等天氣來臨前，應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。時處理，以免發(fā)生意外。

　　

【正文】 合層，清掃殘渣，噴灑水濕潤。 維 修 服 務(wù) WI/G011 ＺＨＰＭ A/0 2/12 涂抹水泥結(jié)合層。 使用與原墻、地面同樣材質(zhì)和規(guī)格的瓷磚，用水泥漿摻 107 膠均勻涂抹在瓷磚背面，用手壓貼，并用木錘或膠錘錘平、直 ,劃去磚縫多余泥漿。 必須留縫使灰縫表面光滑平整，不得高出瓷片 ,留縫后不得高出瓷片周邊弧形角。 修補工作完畢后，用布或棉紗把瓷磚表面擦抹干凈。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 32 頁，共 71 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 對于外門窗周圍瓷磚的修補， 把需要更換的瓷磚進行鑿除（含結(jié)合層），在門窗口或接觸處基層 ,為防止?jié)B水常需涂抹防水涂料（修補程序同 .）。 （ 三 ）、更換外墻面、地面馬賽克 清除破損、脫落的馬賽克及其結(jié)合層。 將塵土沖洗干凈，修補面涂抹結(jié)合層（水泥加 107 膠）。 按損壞大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結(jié)合層。 手持馬賽克紙邊緣，用手逐漸加壓平抹就位 ,后用平板拍打平整，與原墻、地面平直。 粘貼約４小時后，用刷子沾水將馬賽克表面紙浸透 ,并揭去紙，用棉紗把馬賽克表面擦干凈。 （ 四 ）、地下室墻體堵漏 堵塞不漏水的孔洞 超過 1/8 英寸的裂縫，必須用鑿子和手錘鑿成楔形槽，灰塵和混凝土碎必須清除干凈。 b. 將裂縫用水浸濕。 c. 用 1:3 干硬性水泥砂漿填塞，填塞時，灰漿要用力完全塞入空隙內(nèi)。 d. 填補材料要保持濕潤，并養(yǎng)護三天。 e. 以上填補材料也可用雙組份環(huán)氧樹脂，其效果比灰漿好 。拌和后抹在需要修補的部位 (半小時要用完 ),半小時用濕手揩光面。 堵塞漏水孔洞 。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 33 頁，共 71 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 。操作時 ,按生產(chǎn)廠家的技術(shù)說明配料，并 將其搓成胡蘿卜狀堵漏材料 ,在這種材料剛開始硬化時 (一般在搓成后的幾分鐘內(nèi) ),作為塞子塞入孔內(nèi)。堵孔材料凝結(jié)硬化前要及時抹平。 （ 五 ）、修補損壞的人行道和車道 維 修 服 務(wù) WI/G011 ＺＨＰＭ A/0 3/12 如果損壞面積不大 ,可以用 107 膠拌水泥，按照附帶的說明書進行修補；對于大面積損壞的修補，采用用 1:2:2 硅酸鹽干硬性混凝土。 ，鑿除深度約 1 英寸。 （注意要戴上護目鏡） ,破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形 ,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。 （但不能太濕）。 ,并在水泥漿硬化前將修補用砼拌和物填入坑內(nèi)，并將其搗實 ,填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑面，以 便搗實下沉。 。在砼開始硬化時 ,還要用抹子再細抹一遍。養(yǎng)護６天。 (人行道在養(yǎng)護期間不得讓人行走 )。 人行道或車道上裂縫修補 。將裂縫掏鑿成凹齒形。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 34 頁，共 71 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 。 c. 澆搗 1:2:2 干硬性硅酸鹽混凝土。 d. 養(yǎng)護６天。 注 :如果裂縫太窄不便填塞礫石砼時 ,可用 1:3 水泥砂漿加 107 膠進行修補；如果裂縫或破損面積較大時，必須將其全部鑿除 ,并用新拌砼填實。 （ 六 ）、開裂墻體和地面修補 用冷鏨將墻體的松散部分鑿開 1 英寸深，將該部 位表面掏鑿成凹槽，用刷子將松散灰砂刷除干凈。 用水將需要修補的部位徹底浸濕。 用 1:3 水泥砂漿（稠漿）填滿裂縫，再抹平其表面，抹平后養(yǎng)護６天。 修補地面同墻體，養(yǎng)護 48 小時后 ,用磨石或包在木塊上的金剛砂紙將修補處研磨成與地面齊平。 （ 七 ）、修補損壞的踏步 將損壞部分鑿成 V 形槽，直鑿至堅實的砼層為止。 用刷子將其表面的碎散物刷除干凈。 用水將露出部分浸濕。 如果踢腳的邊緣損壞，則要用模板緊靠著踢腳并支撐好。 維 修 服 務(wù) WI/G011 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 35 頁，共 71 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ＺＨＰＭ A/0 4/12 用水泥漿涂抹Ｖ形部分，并用 1:3 水泥砂漿將其填滿，抹平后養(yǎng)護６ 天。 （ 八 ）、修補抹灰層 修補抹灰層裂縫 a. 用小刀或刮刀插入裂縫，以探測需用灰膏深度。 b. 用錘子和冷鏨將裂縫鑿成內(nèi)寬外窄的鍵槽 ,以便將新填入的灰膏“固定住”。 c. 刷除干凈裂縫內(nèi)松散材料， 并將裂縫浸濕。 d. 用油灰刀或抹子將灰膏填入裂縫內(nèi)并擠密。 e. 如果裂縫通過抹灰層一直延伸至基層 ,就要在裂縫處多填入一些灰膏，待灰膏干燥 15 分鐘后 ,再用抹子將其壓成與周圍部分相似的平面。 f. 每天早、晚各一次用花灑向修補面均勻地噴水 ,對其進行濕養(yǎng)護，持續(xù)三天。 修補大面積的抹灰層 a. 將損壞的抹灰面從墻體上刮除。 。對于磚砌體表面 ,要先從磚縫剔出 1/4 英寸的砂漿縫，以便將打底涂層嵌牢，然后再用鐵絲刷刷砌體表面，并進行全面沖洗；對于光滑的砼墻面 ,要用鑿子 將墻面鑿毛。 c. 將抹灰基層用水潤濕。抹第一遍 1:3 水泥砂漿，第一遍抹灰厚 3/8 英寸。 d. 在第一遍抹灰開始凝固，但尚未硬化時， 就要進行水平刮毛，以便于與第二層抹灰相結(jié)合。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 36 頁，共 71 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) e. 待第一遍抹灰已充分凝固 ,并有足夠強度承受自身及第二遍抹灰層的重量時，即可進行第二遍抹灰。通常 ,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后 45 小時才能進行。為保證第一遍抹灰層具有一定的濕度，要不時均勻地向抹灰面灑水，直到準備進行第二遍抹灰為止；在進行第二遍抹灰之前，還要將第一遍抹灰浸濕。 f. 用力將第二遍抹灰抹壓到墻上，用一直尺 將其刮平并抹光。第二遍抹灰約 1/4 英寸厚，在其開始硬化時，再用抹子細壓一遍，抹灰完后，隔天才進行養(yǎng)護，養(yǎng)護持續(xù)一天。 （ 九 ）、維修滲水外墻 外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的 ,應(yīng)用水泥砂漿重新嵌補密實，勾成斜縫。 窗臺處滲水，應(yīng)將窗臺拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有 1cm 左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實。 維 修 服 務(wù) WI/G011 ＺＨＰＭ A/0 5/12 在外墻滲水部位采用一布四膠噴漿或刷漿修理 :在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四度氯丁建筑防水膠涂貼 ,再用機械噴涂 (或用手工涂刷 )1: 水泥砂漿面層。 外墻滲水面積較大時，可滿涂 12 度膠質(zhì)防水涂料。 墻、板接縫處滲水，可用預(yù)制氯乙烯膠泥要嵌縫。先開鑿、清理板縫 ，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱 ,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。 用氯丁防水膠在室內(nèi)修補。將滲水外的內(nèi)粉刷層鏟除 ,范圍比滲水部位的周邊擴大 1015cm，將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 37 頁，共 71 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 膠和水砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層， 在基層上涂刷 23 度氯丁膠，在最后一度膠未干時即用水泥砂漿找平，再粉刷面層。 （ 十 ）、維修屋面水池 (或水箱 ) 先將水池 (或水箱 )四壁清洗干凈。 做一布四膠防水層， 外涂一層彈性水泥防水層，再用 1:2 水泥砂漿做保護層。 （ 十一）、屋面修漏（剛性屋面 ) 用膠泥或油膏修理屋面分倉縫漏水或屋面板產(chǎn)生變形 ,原剛性防水層分倉縫處漏水。 縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈 ,用聚氯脂嵌縫進行處理。 出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈 ,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、 PVC 膠泥等。 沿溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫 ,沿溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏 ,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。如下圖所示 : 二、修理門窗 檢查門窗的附件是否齊全。 檢查有無配件損壞。 更換配件。 將門窗反復(fù)開啟數(shù)次，檢查是否有異聲及不靈活之處， 以達到開關(guān)自如的目的。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 38 頁，共 71 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 提請用戶注意： 。 ，不要輕易動，以免發(fā)生不必要的意外。 維 修 服 務(wù) WI/G011 ＺＨＰＭ A/0 6/12 三、換鎖 (木門、鐵門 ) 拆下門鎖，檢查鎖壞在何處，如能修理，及時修理，如鎖不能使用即更換新 鎖。 鎖裝上后，查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密，反復(fù)開關(guān)，查看是否靈活。 提醒住戶不要用匙亂扭鎖，防止鎖內(nèi)部件損壞，造成無法使用。 四、電的維修 （維修人員排除故障在確認線路完好后，方可恢復(fù)送電。） （一）、配電室開關(guān)故障 （此項維修適用于抽屜式低壓開關(guān)故障的維修） 分析原因：低壓開關(guān)跳閘或燒壞，可能由以下原因造成： 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 39 頁，共 71 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ①因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象，導致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關(guān)的額定短路通斷能力時，空氣開關(guān)燒壞。 ②因控制線路過載，開關(guān)跳閘或線路上的負載電流大于空氣開關(guān) 的額定電流與電流脫扣器的額定電流時， 空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流， 引起觸頭嚴重發(fā)熱燒蝕損壞。 維修程序： a. 針對①的情況，先將抽屜上的空氣開關(guān)置于“ off”位置，再將電源側(cè)的斷路器置于分閘位置 （根據(jù)實際配電線路，在不影響其它供電線路負荷情況下）， 然后將開關(guān)抽屜抽出來，用萬用表檢查線路，查找短路故障點， 排除故障后再檢查開關(guān)抽屜內(nèi)的所有電氣保護元件是否完好， 保護元件動作的整定值是否滿足設(shè)計要求，最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開關(guān)或熔斷器， 恢復(fù)正常送電。 針對②中的情況，如果是 開關(guān)跳閘，先將電源側(cè)的斷路器置于分閘位置（根據(jù)實際配電線路， 在不影響其它供電線路情況下），然后將開關(guān)抽屜抽出來，用萬用表檢查線路，確線路無故障后，將開關(guān)抽屜復(fù)位，恢復(fù)正常送電，然后用鉗型電流表測試三相負載電流（或通過柜上的電流指示儀表觀測）， 看是否超過設(shè)計要求； 如確認為是由于線路過載造成開關(guān)跳閘，則需將此線路負荷減少； 如空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞，則需更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后，方可恢復(fù)正常送電。 驗電：線路送電后，看線路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常。 維 修 服 務(wù) WI/G011 ＺＨＰＭ A/0 7/12 （二）、住戶家中無電 分析原因，住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成： 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 40 頁，共 71 頁 中國物業(yè)