【正文】 乙向法院起訴，要求甲將房屋優(yōu)先賣給他。 問題：①法律中承租人優(yōu)先購買權的含義是什么？②乙的訴訟是否會得到法院的支持？ 答 ：①房屋租賃合同中，承租人享有優(yōu)先購買權，此系法定權利，其含義是指：出租人在租賃合同屆滿之前轉讓其擁有的房屋時，在同條件下，承租人有優(yōu)先于他人購買的權利。②請求不會得到法律支持。本案中，丙以 11 萬元的價格購得房屋，而乙對 10 萬元的售價還嫌其過高，顯然，二者購買水平有所不同，因而不能構成“同等條件”，乙對其所租房屋不能享有優(yōu)先于丙購買的權利。 十二、張某與周某是同事，張某長期借住周某一套住房居住，后張某購得一套商品房，遂以自己的名義將借住周某的房屋租給孫某，雙方亦簽定了書面的租賃合同， 約定租金每月 800 元，租 期 1年。合同簽定后，張某找到周某要求租賃該房屋，周某同意，雙方簽定了租賃合同，合同約定租期 2年，租金 600 元每月。 2個月后，周某發(fā)現(xiàn)此事，十分氣憤，向法院起訴要求認定張某與孫某的租賃合同無效并賠償其損失。 問題：①張某與孫某的租賃合同是否有效？為什么？②此案如何處理？ 答：①無效。我國《城市房屋租賃管理辦法》 27 條規(guī)定：“承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全轉租給他人。出租人可以從中受益?！北景钢?，張某未經(jīng)周某同意，擅自出租房屋，事后亦未得到周某追認，據(jù)此，應認定房屋轉租行為無效。② 本案合同自始無效，孫某應搬出租賃的房屋，張某應返還周某轉租房屋所得差價每月 200 元。 十三、 2021年，甲向乙借款 10 萬元，借款期限 1年，乙要求甲提供擔保，甲遂以其所擁有的一幢樓房作為抵押，雙方簽訂了借款抵押協(xié)議，約定以甲所有的一套房屋作為抵押物，借款期滿后，乙多次向甲催還借款，甲始終不還。2021年，甲又將上述抵押房賣給了丙，雙方辦理了房屋產(chǎn)權登記手續(xù)。乙得知了情況后，向法院起訴，要求判令甲與丙買賣關系無效。 問題：①甲與乙之間的借款協(xié)議是否有效？抵押協(xié)議是否有效？②甲與丙之間的房屋買賣行為是否有效？③此 案如何處理？ 答：①甲與乙之間的借款協(xié)議有效，抵押協(xié)議無效。因為根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應當辦理抵押物登記，抵押合同自抵押登記之日起生效。甲與乙之間因沒有辦理抵押登記，因此抵押合同無效。②甲與丙之間的房屋買賣行為有效。因抵押協(xié)議無效，甲有權處分自己房屋，且雙方依法辦理過戶登記手續(xù)，丙取得房屋所有權。③因抵押協(xié)議無效，乙不能處分該抵押物，也沒有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。若甲不能償還債務，乙可向法院起訴，要求甲償還債務并賠償損失。 十四、張好和李立共有一幢房屋，租給周利開辦一商店?，F(xiàn)李立為擔保孫兵所負的債務，將其 對上述房屋中的共有份額抵押給吳剛，該抵押已得到張好同意， 并在通知了周利后在房屋管理局作了登記。 問題：①房屋抵押后，張好、李立與周利間的租賃合同是否繼續(xù)有效？為什么？②以出賣共有份額的方式實現(xiàn)該抵押時，如果張好與周利都愿意購買，誰有優(yōu)先購買權？為什么？ 答：①租賃合同繼續(xù)有效。依據(jù)《擔保法》的規(guī)定，租賃關系成立在先，抵押權設立在后，抵押權的設立、實現(xiàn)均對租賃關系不發(fā)生影響，法律只要求抵押人以書面形式將設定抵押之事實告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。②張好有優(yōu)先購買權。張好是房屋共有人，對房屋享有物權，李立是承 租人，屬于債權關系。依物權優(yōu)先于債權原則，張好享有優(yōu)先購買權。 十五、房地產(chǎn)抵押案例甲因欠乙債務 10 萬元，故以其價值 15 萬元的三層樓房作為抵押。 問題：①如果甲乙辦 理了抵押登記，幾天后甲又將同一房屋以 5萬元價格抵押給丙，乙將享有什么權利？②如果甲未辦理抵押登記，則甲與丙又是什么法律地位？③如果甲用作抵押的房屋權屬存在爭議，或是已被法院因其他案件查封，或是已被依法公告列入拆遷范圍，甲乙之間的抵押是否有效？④如果甲乙辦理抵押登記后，甲又在抵押物之上加蓋了第四層樓房，乙對新加蓋的房屋有何權利？⑤房屋占用范圍內(nèi)的土 地使用權是否同時抵押？⑥如果該樓房存在出租情況，乙與出租人的法律地位如何？⑦如果在抵押登記后，甲將抵押物出賣給他人，該如何處理？ 答：①如果甲辦理了抵押登記，則抵押權合法成立。乙對該房屋享有優(yōu)先受償權，受償范圍包括主債務、利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)抵押權的費用。丙的抵押權成立在后，根據(jù)前權優(yōu)于后權的理論，丙只能在乙優(yōu)先受償后就房屋殘值優(yōu)先受償。（此處需掌握抵押權的成立要件，即登記成立）②如果甲乙未辦理抵押登記，則抵押權不成立，乙只能作為普通債權人主張權利，對房屋不享有優(yōu)先受償權。③如果甲的房屋有上述情況 ，則該房屋依法不能抵押，甲乙之間的抵押合同無效，抵押權不成立，乙只能作為普通債權人主張權利。④乙對新增房屋不享有優(yōu)先受償權。房地產(chǎn)法第 51 條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)?！痹谔幏值盅悍康禺a(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同處分，但對處分的新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。⑤房地產(chǎn)設定抵押權時，土地上有房屋等建筑物存在的應當將土地上的建筑物連同土地使用權同時抵押。抵押權人行使抵押權的范圍包括土地使用權及土地上的房屋等建筑物。⑥ A如果抵押在前、租賃在后。抵押權是設定在 先的物權，而租賃權是設定在后的一種債權，按照物權優(yōu)于債權、前權優(yōu)于后權的原則，租賃權不得對抗抵押權。隨著抵押權的實現(xiàn)，買受人不受租賃關系的約束。承租人不得對抗買受人，租賃關系隨之解除。 B 如果租賃在先、抵押在后。抵押權的設立、實現(xiàn)對租賃關系均不發(fā)生影響，法律只要求抵押人書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。根據(jù)“買賣不破租賃的原則”，租賃關系可以對抗新的買受人，抵押權的行使不影響租賃關系的存在。⑦抵押人有權將已經(jīng)辦理登記的抵押房地產(chǎn)轉讓，但在轉讓時必須通知抵押權人、告知受讓人，否則轉讓行為無效。物權本應有追及效力，但我國擔保法規(guī)定：“抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者與抵押權人約定的第三人提存。”實際上它規(guī)定了抵押物的轉讓行為具有抵押權提前實現(xiàn)的效力。抵押物一旦轉讓，設定其上的抵押權就應當以提前實現(xiàn)而消滅，不可追及于抵押物而繼續(xù)存在。 十六、購房人有權重新選擇物業(yè)管理公司嗎？光明小區(qū)的業(yè)主由于和小區(qū)物業(yè)管理公司為了衛(wèi)生費的收取發(fā)生了矛盾 ， 致使小區(qū)的垃圾幾天沒人清理，時值盛夏，可想而知。其實，小區(qū)居民對物業(yè)管理公司的不滿由來已久，所以大家想這次干脆換掉這家物業(yè)公司，重新選擇一家服務好 的物業(yè)公司來進行物業(yè)管理。試問：小區(qū)業(yè)主是否有這個權利來更換物業(yè)管理公司？ 答：購房人在與開發(fā)商簽訂購房合同時，就已接受了開發(fā)商為其選聘的物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務，許多物業(yè)管理公司以此為理由，告訴業(yè)主無權更換物業(yè)管理公司。這顯然是不合理的，同時也違背合同的自愿原則。國務院 2021 年 5月頒布的《物業(yè)管理條例》（ 2021 年 9月 1日起實施）第 11 條明確規(guī)定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會的一項職責。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同生效的，原來的前期物業(yè)服務合同終止。 十七、對房地產(chǎn)權屬登記有異議，該怎么辦 ？王某兄弟二人一起繼承了父親留下的一處三居室住房。繼承時兩人未對房產(chǎn)進行分割，房產(chǎn)證等手續(xù)都在大哥手里保存。 后來，大哥沒有和弟弟商量就自己到房管局申請辦理房產(chǎn)登記。房產(chǎn)機關在初審后，發(fā)出了房產(chǎn)權屬登記公告。弟弟看到公告后才得知此事，那么，他在這時怎樣才能維護自己對繼承的房屋應當享有的權利呢？ 答：房地產(chǎn)權屬登記公告是房地產(chǎn)管理機關對申請人申請登記的房屋進行審核以后，在確認權屬并發(fā)給房產(chǎn)證之前，將申請登記的房屋狀況和審核后的有關情況在規(guī)定的地點張榜公布。房地產(chǎn)權屬登記公告是登記機關向公眾征詢房屋產(chǎn)權異議的方式 。如果與該房屋產(chǎn)權有利害關系的人，對申請人所申請的房屋產(chǎn)權登記有異議，那么完全可以通過這種方式，告知房管機關相應情況，以免房管機關不準確地進行房屋產(chǎn)權登記，因而發(fā)生糾紛。本案中弟弟可以在規(guī)定的期限內(nèi)向登記機關提交有關證據(jù)，申請復核或復查。 十八、甲欲將其擁有的一棟別墅出售，在確定出售價格時，考慮到其應向國家稅務機關納稅。由于其對房地產(chǎn)稅收方面的法律不甚了解，遂向律師咨詢。 請問：假如你是律師，應如何回答甲的咨詢？ 答：①進行房地產(chǎn)轉讓時，應繳納的稅種主要包括以下三項： A 作為房地產(chǎn)轉讓人在精心房地產(chǎn)轉讓時應根 據(jù)法律規(guī)定繳納土地增值稅。國家對土地增值額按四級超額累進稅率計征土地增值稅。 B 房地產(chǎn)轉讓人還應繳納土地使用權轉讓及出售建筑物營業(yè)稅，該營業(yè)稅按轉讓人或出賣人從受讓方或購買方取得的全部收入的 5%的稅率計征。 C作為房地產(chǎn)的受讓人，根據(jù)法律規(guī)定應繳納契稅。契稅實行比例稅率，稅率為 3%5%。②甲作為轉讓人，主要承擔繳納上述土地增值稅和營業(yè)稅兩個稅種的稅收義務。