【正文】 乙向法院起訴，要求甲將房屋優(yōu)先賣給他。 問題：①法律中承租人優(yōu)先購買權(quán)的含義是什么？②乙的訴訟是否會得到法院的支持？ 答 ：①房屋租賃合同中，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，此系法定權(quán)利，其含義是指：出租人在租賃合同屆滿之前轉(zhuǎn)讓其擁有的房屋時，在同條件下，承租人有優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。②請求不會得到法律支持。本案中，丙以 11 萬元的價格購得房屋，而乙對 10 萬元的售價還嫌其過高，顯然，二者購買水平有所不同，因而不能構(gòu)成“同等條件”，乙對其所租房屋不能享有優(yōu)先于丙購買的權(quán)利。 十二、張某與周某是同事，張某長期借住周某一套住房居住，后張某購得一套商品房，遂以自己的名義將借住周某的房屋租給孫某，雙方亦簽定了書面的租賃合同， 約定租金每月 800 元，租 期 1年。合同簽定后，張某找到周某要求租賃該房屋，周某同意，雙方簽定了租賃合同，合同約定租期 2年，租金 600 元每月。 2個月后，周某發(fā)現(xiàn)此事，十分氣憤，向法院起訴要求認(rèn)定張某與孫某的租賃合同無效并賠償其損失。 問題：①張某與孫某的租賃合同是否有效？為什么？②此案如何處理？ 答：①無效。我國《城市房屋租賃管理辦法》 27 條規(guī)定：“承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從中受益?！北景钢校瑥埬澄唇?jīng)周某同意，擅自出租房屋，事后亦未得到周某追認(rèn)，據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定房屋轉(zhuǎn)租行為無效。② 本案合同自始無效，孫某應(yīng)搬出租賃的房屋，張某應(yīng)返還周某轉(zhuǎn)租房屋所得差價每月 200 元。 十三、 2021年，甲向乙借款 10 萬元，借款期限 1年，乙要求甲提供擔(dān)保，甲遂以其所擁有的一幢樓房作為抵押，雙方簽訂了借款抵押協(xié)議，約定以甲所有的一套房屋作為抵押物，借款期滿后，乙多次向甲催還借款，甲始終不還。2021年，甲又將上述抵押房賣給了丙，雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。乙得知了情況后，向法院起訴，要求判令甲與丙買賣關(guān)系無效。 問題：①甲與乙之間的借款協(xié)議是否有效？抵押協(xié)議是否有效？②甲與丙之間的房屋買賣行為是否有效？③此 案如何處理？ 答：①甲與乙之間的借款協(xié)議有效，抵押協(xié)議無效。因?yàn)楦鶕?jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自抵押登記之日起生效。甲與乙之間因沒有辦理抵押登記，因此抵押合同無效。②甲與丙之間的房屋買賣行為有效。因抵押協(xié)議無效，甲有權(quán)處分自己房屋，且雙方依法辦理過戶登記手續(xù)，丙取得房屋所有權(quán)。③因抵押協(xié)議無效，乙不能處分該抵押物，也沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。若甲不能償還債務(wù)，乙可向法院起訴，要求甲償還債務(wù)并賠償損失。 十四、張好和李立共有一幢房屋，租給周利開辦一商店?，F(xiàn)李立為擔(dān)保孫兵所負(fù)的債務(wù)，將其 對上述房屋中的共有份額抵押給吳剛，該抵押已得到張好同意， 并在通知了周利后在房屋管理局作了登記。 問題：①房屋抵押后，張好、李立與周利間的租賃合同是否繼續(xù)有效？為什么？②以出賣共有份額的方式實(shí)現(xiàn)該抵押時，如果張好與周利都愿意購買，誰有優(yōu)先購買權(quán)？為什么？ 答：①租賃合同繼續(xù)有效。依據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，租賃關(guān)系成立在先，抵押權(quán)設(shè)立在后，抵押權(quán)的設(shè)立、實(shí)現(xiàn)均對租賃關(guān)系不發(fā)生影響，法律只要求抵押人以書面形式將設(shè)定抵押之事實(shí)告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。②張好有優(yōu)先購買權(quán)。張好是房屋共有人，對房屋享有物權(quán)，李立是承 租人，屬于債權(quán)關(guān)系。依物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則，張好享有優(yōu)先購買權(quán)。 十五、房地產(chǎn)抵押案例甲因欠乙債務(wù) 10 萬元，故以其價值 15 萬元的三層樓房作為抵押。 問題：①如果甲乙辦 理了抵押登記，幾天后甲又將同一房屋以 5萬元價格抵押給丙，乙將享有什么權(quán)利？②如果甲未辦理抵押登記，則甲與丙又是什么法律地位？③如果甲用作抵押的房屋權(quán)屬存在爭議，或是已被法院因其他案件查封，或是已被依法公告列入拆遷范圍，甲乙之間的抵押是否有效？④如果甲乙辦理抵押登記后，甲又在抵押物之上加蓋了第四層樓房，乙對新加蓋的房屋有何權(quán)利？⑤房屋占用范圍內(nèi)的土 地使用權(quán)是否同時抵押？⑥如果該樓房存在出租情況，乙與出租人的法律地位如何？⑦如果在抵押登記后，甲將抵押物出賣給他人，該如何處理？ 答：①如果甲辦理了抵押登記，則抵押權(quán)合法成立。乙對該房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，受償范圍包括主債務(wù)、利息、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。丙的抵押權(quán)成立在后，根據(jù)前權(quán)優(yōu)于后權(quán)的理論，丙只能在乙優(yōu)先受償后就房屋殘值優(yōu)先受償。（此處需掌握抵押權(quán)的成立要件，即登記成立）②如果甲乙未辦理抵押登記，則抵押權(quán)不成立，乙只能作為普通債權(quán)人主張權(quán)利，對房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。③如果甲的房屋有上述情況 ，則該房屋依法不能抵押，甲乙之間的抵押合同無效，抵押權(quán)不成立，乙只能作為普通債權(quán)人主張權(quán)利。④乙對新增房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。房地產(chǎn)法第 51 條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)?！痹谔幏值盅悍康禺a(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同處分，但對處分的新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。⑤房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時，土地上有房屋等建筑物存在的應(yīng)當(dāng)將土地上的建筑物連同土地使用權(quán)同時抵押。抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的范圍包括土地使用權(quán)及土地上的房屋等建筑物。⑥ A如果抵押在前、租賃在后。抵押權(quán)是設(shè)定在 先的物權(quán)，而租賃權(quán)是設(shè)定在后的一種債權(quán)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)、前權(quán)優(yōu)于后權(quán)的原則，租賃權(quán)不得對抗抵押權(quán)。隨著抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，買受人不受租賃關(guān)系的約束。承租人不得對抗買受人，租賃關(guān)系隨之解除。 B 如果租賃在先、抵押在后。抵押權(quán)的設(shè)立、實(shí)現(xiàn)對租賃關(guān)系均不發(fā)生影響，法律只要求抵押人書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。根據(jù)“買賣不破租賃的原則”，租賃關(guān)系可以對抗新的買受人，抵押權(quán)的行使不影響租賃關(guān)系的存在。⑦抵押人有權(quán)將已經(jīng)辦理登記的抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但在轉(zhuǎn)讓時必須通知抵押權(quán)人、告知受讓人，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。物權(quán)本應(yīng)有追及效力，但我國擔(dān)保法規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者與抵押權(quán)人約定的第三人提存?！睂?shí)際上它規(guī)定了抵押物的轉(zhuǎn)讓行為具有抵押權(quán)提前實(shí)現(xiàn)的效力。抵押物一旦轉(zhuǎn)讓，設(shè)定其上的抵押權(quán)就應(yīng)當(dāng)以提前實(shí)現(xiàn)而消滅，不可追及于抵押物而繼續(xù)存在。 十六、購房人有權(quán)重新選擇物業(yè)管理公司嗎？光明小區(qū)的業(yè)主由于和小區(qū)物業(yè)管理公司為了衛(wèi)生費(fèi)的收取發(fā)生了矛盾 ， 致使小區(qū)的垃圾幾天沒人清理，時值盛夏，可想而知。其實(shí)，小區(qū)居民對物業(yè)管理公司的不滿由來已久，所以大家想這次干脆換掉這家物業(yè)公司，重新選擇一家服務(wù)好 的物業(yè)公司來進(jìn)行物業(yè)管理。試問：小區(qū)業(yè)主是否有這個權(quán)利來更換物業(yè)管理公司？ 答：購房人在與開發(fā)商簽訂購房合同時，就已接受了開發(fā)商為其選聘的物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，許多物業(yè)管理公司以此為理由，告訴業(yè)主無權(quán)更換物業(yè)管理公司。這顯然是不合理的，同時也違背合同的自愿原則。國務(wù)院 2021 年 5月頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（ 2021 年 9月 1日起實(shí)施）第 11 條明確規(guī)定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會的一項(xiàng)職責(zé)。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同生效的，原來的前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 十七、對房地產(chǎn)權(quán)屬登記有異議，該怎么辦 ？王某兄弟二人一起繼承了父親留下的一處三居室住房。繼承時兩人未對房產(chǎn)進(jìn)行分割，房產(chǎn)證等手續(xù)都在大哥手里保存。 后來，大哥沒有和弟弟商量就自己到房管局申請辦理房產(chǎn)登記。房產(chǎn)機(jī)關(guān)在初審后，發(fā)出了房產(chǎn)權(quán)屬登記公告。弟弟看到公告后才得知此事，那么，他在這時怎樣才能維護(hù)自己對繼承的房屋應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利呢？ 答：房地產(chǎn)權(quán)屬登記公告是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)對申請人申請登記的房屋進(jìn)行審核以后，在確認(rèn)權(quán)屬并發(fā)給房產(chǎn)證之前，將申請登記的房屋狀況和審核后的有關(guān)情況在規(guī)定的地點(diǎn)張榜公布。房地產(chǎn)權(quán)屬登記公告是登記機(jī)關(guān)向公眾征詢房屋產(chǎn)權(quán)異議的方式 。如果與該房屋產(chǎn)權(quán)有利害關(guān)系的人，對申請人所申請的房屋產(chǎn)權(quán)登記有異議，那么完全可以通過這種方式，告知房管機(jī)關(guān)相應(yīng)情況，以免房管機(jī)關(guān)不準(zhǔn)確地進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，因而發(fā)生糾紛。本案中弟弟可以在規(guī)定的期限內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交有關(guān)證據(jù)，申請復(fù)核或復(fù)查。 十八、甲欲將其擁有的一棟別墅出售，在確定出售價格時，考慮到其應(yīng)向國家稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。由于其對房地產(chǎn)稅收方面的法律不甚了解，遂向律師咨詢。 請問：假如你是律師，應(yīng)如何回答甲的咨詢？ 答：①進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)繳納的稅種主要包括以下三項(xiàng)： A 作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人在精心房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)根 據(jù)法律規(guī)定繳納土地增值稅。國家對土地增值額按四級超額累進(jìn)稅率計征土地增值稅。 B 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人還應(yīng)繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物營業(yè)稅，該營業(yè)稅按轉(zhuǎn)讓人或出賣人從受讓方或購買方取得的全部收入的 5%的稅率計征。 C作為房地產(chǎn)的受讓人，根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)繳納契稅。契稅實(shí)行比例稅率，稅率為 3%5%。②甲作為轉(zhuǎn)讓人，主要承擔(dān)繳納上述土地增值稅和營業(yè)稅兩個稅種的稅收義務(wù)。