【正文】 房屋。才將此房賣出，擬從賣房得款中拿出 10％即 2萬元給二原告，其余歸被告所有。②張起作為土地使用權(quán)人應(yīng)該得到國家征用土地所給予的補償。 六、 2021 年 3月，某公司經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，征用了市郊區(qū)菜地 7畝用以擴建。 隨后，該工廠與甲村簽訂土地使用權(quán)出讓合同，該合同規(guī)定，由甲村向工廠出讓 5公頃，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為 70 年。 C 對于乙的損失，乙可以向擅自處分共有財產(chǎn)的人，即甲要求賠償。②甲與被告簽訂的合同無效，被告返還甲的房款，其他損失按雙方過錯比例分擔(dān)。本案中，丙以 11 萬元的價格購得房屋，而乙對 10 萬元的售價還嫌其過高，顯然，二者購買水平有所不同，因而不能構(gòu)成“同等條件”，乙對其所租房屋不能享有優(yōu)先于丙購買的權(quán)利。因抵押協(xié)議無效，甲有權(quán)處分自己房屋，且雙方依法辦理過戶登記手續(xù)，丙取得房屋所有權(quán)。④乙對新增房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。 十六、購房人有權(quán)重新選擇物業(yè)管理公司嗎？光明小區(qū)的業(yè)主由于和小區(qū)物業(yè)管理公司為了衛(wèi)生費的收取發(fā)生了矛盾 ， 致使小區(qū)的垃圾幾天沒人清理，時值盛夏，可想而知。 請問：假如你是律師，應(yīng)如何回答甲的咨詢？ 答：①進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)繳納的稅種主要包括以下三項： A 作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人在精心房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)根 據(jù)法律規(guī)定繳納土地增值稅。如果與該房屋產(chǎn)權(quán)有利害關(guān)系的人，對申請人所申請的房屋產(chǎn)權(quán)登記有異議，那么完全可以通過這種方式，告知房管機關(guān)相應(yīng)情況，以免房管機關(guān)不準(zhǔn)確地進行房屋產(chǎn)權(quán)登記，因而發(fā)生糾紛。⑦抵押人有權(quán)將已經(jīng)辦理登記的抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但在轉(zhuǎn)讓時必須通知抵押權(quán)人、告知受讓人，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。乙對該房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，受償范圍包括主債務(wù)、利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。 問題：①甲與乙之間的借款協(xié)議是否有效？抵押協(xié)議是否有效？②甲與丙之間的房屋買賣行為是否有效？③此 案如何處理？ 答：①甲與乙之間的借款協(xié)議有效，抵押協(xié)議無效。對此乙提出異議。乙與被告簽訂的合同為有效合同。② A 共同共有人在未征得其他共有人同意情況下無權(quán)擅自處分共有財產(chǎn)。因為違反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。張云多次找到村委會交涉，未果。 雙方依約履行完畢。 二、原告：李甲、李乙。同年 7 月，趙某生前好友劉某找到王某，向其出示了原建房協(xié)議等證據(jù)材料，該建房協(xié)議書明確寫明趙某所留房屋系趙某和劉某二人合資興建，并約定二人各有一半產(chǎn)權(quán)。 房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的順序：是指在同一財產(chǎn)上設(shè)定了兩個或兩個以上的抵押權(quán)時，各抵押權(quán)人受償?shù)南群蟠涡颉? 房屋租賃合同的主要條款： 租賃期限、租賃用途、租 賃價格、修繕責(zé)任及當(dāng)事人的姓名或名稱及住所、出租房屋的坐落面積、轉(zhuǎn)租的約定、變更和解除合同的條件以及違約責(zé)任等。 土地使用者變更土地用途時，必須征得出讓方同意，并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。 土地使用權(quán)出讓合同 ：是指土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項所達成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 房地產(chǎn)法 ：是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。五十年后 ,該幅國有土地使用權(quán)應(yīng)如何處理 ,請選出符合法律規(guī)定的項 （ ABCD） 49年申請續(xù)期 ,經(jīng)批準(zhǔn)并且重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 ,支付土地使用權(quán)出讓金后 ,重新取得該國有土地使用權(quán) ,依法律 ,程序提前收回該幅土地使用權(quán) ,但應(yīng)給予相應(yīng)補償 ,即使該公司申請續(xù)期 ,國家也可以根據(jù)社會公共利益的需要無償收回該幅國有土地使用權(quán) D.使用期限屆滿 ,該公司未申請續(xù)期 ,其 獲得的土地使用權(quán)終止 ,由國家無償收回 。 （ ，村辦林場一片。請指出下列哪些表述是正確的？ （ AB） A．在房屋抵押后，陳玉、韓東與劉鋒間的租賃合同繼續(xù)有效 B．在以出賣共有份額的方式實現(xiàn)該抵押權(quán)時，如果陳玉與劉鋒都愿意購買時，陳玉有優(yōu)先購買權(quán) ，下列機構(gòu)中哪些屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)？ （ ACD） A．房地產(chǎn)咨詢機構(gòu) C．房地產(chǎn)價格評估機構(gòu) D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 房地產(chǎn)法 不定項選擇題 《城市房地產(chǎn)管 理法》的規(guī)定 ,該法所稱房地產(chǎn)交易包括下列哪些內(nèi)容 （ ABD） 《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定 ,土地使用權(quán)的出讓方式有 （ ABC） ,如確屬必需 ,可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)予劃撥 （ BC） C.某縣境內(nèi)信仰天主教的人特別多 ,縣政府準(zhǔn)備修一座天主教教堂 ,以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的 ,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā) 期限開發(fā)土地 ,滿二年未動工開發(fā)的 ,國家將無償收回土地使用權(quán) ,但是 ,下列哪些情況例外 （ ABD） 。 什么是安置補助費： 是指用地單位對被征地單位安置因征地所造成的多余勞動力而支付的補助金額。 有權(quán)在取得的土地使用權(quán)上設(shè)置抵押權(quán)。 法律對預(yù)售商品房 的管理規(guī)定： （ 1）商品房預(yù)售實行許可制度（ 2）商品房預(yù)售合同實行登記備案制度（ 3）商品房預(yù)售所得款項?？顚Ｓ? 房屋租賃 ：是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的條件： 債務(wù)履行期限屆滿， 抵押權(quán)人的債權(quán)未受清償。 什么是房地產(chǎn)市場管理？ 是指房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)按照房地產(chǎn)經(jīng)濟的客觀規(guī)律和國家的政策法規(guī)，對房地產(chǎn)市場經(jīng)營活動進行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的活動。本案中，王某繼承趙某的遺產(chǎn)成為房屋共有人，具有優(yōu)先購買權(quán)。如果王某同意返還該房產(chǎn)，被告應(yīng)對王某因此造成的損失負(fù)賠償責(zé)任。 五、張云系某縣甲村農(nóng)民， 1990年與某縣農(nóng)場職工陳力結(jié)婚，生一子，陳強。 問題：①甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效，為什么？② 該市土地管理部門的處罰是否合法，為什么？ 答：①甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，因為，以出讓方式獲得的土地使用權(quán)必須符合以下條件才能轉(zhuǎn)讓：第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；第二，按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成投資開發(fā)總額25%以上。丙支付房款后，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理了變更登記手續(xù)。 1996 年 11 月，三原告得知被告“一物賣三家”的作法后，均向被告主張權(quán)利，協(xié)商不成，三原告于 1997 年 3月分別向法院起訴，法院決定合并審理。甲認(rèn)為丙提出的價格較合理，決定將房屋買給丙。 十三、 2021年，甲向乙借款 10 萬元，借款期限 1年，乙要求甲提供擔(dān)保，甲遂以其所擁有的一幢樓房作為抵押，雙方簽訂了借款抵押協(xié)議，約定以甲所有的一套房屋作為抵押物，借款期滿后，乙多次向甲催還借款，甲始終不還。依物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則，張好享有優(yōu)先購買權(quán)。 B 如果租賃在先、抵押在后。房產(chǎn)機關(guān)在初審后，發(fā)出了房產(chǎn)權(quán)屬登記公告。 C作為房地產(chǎn)的受讓人，根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)繳納契稅。這顯然是不合理的，同時也違背合同的自愿原則。⑤房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時，土地上有房屋等建筑物存在的應(yīng)當(dāng)將土地上的建筑物連同土地使用權(quán)同時抵押。 十四、張好和李立共有一幢房屋，租給周利開辦一商店。 2個月后，周某發(fā)現(xiàn)此事，十分氣憤，向法院起訴要求認(rèn)定張某與孫某的租賃合同無效并賠償其損失。丙與被告的合同無效。 案情： 1995 年 1月甲與被告簽訂一商品房預(yù)售合同，規(guī)定甲購買被告商品房 30 套共 2021 平方米，售價 300 萬元，交付日期為 1996 年 12 月。土地使用權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理局，本案中由甲村直接向工廠出讓土地使用權(quán)是違法的，也是無效的。 問題：①某公司的行為屬什么性質(zhì)？②依照有關(guān) 法律規(guī)定，對該公司的行為應(yīng)該如何處理？ 答：①某公司的行為屬閑置土地行為。遂與被征地單位簽定了《征地協(xié)議》，征地協(xié)議涉及的被征土地有 60 公頃， 其 中基本農(nóng)田 10 公頃，其他 耕地 20公頃，其他土地 30 公頃，所征土地沒有履行相關(guān)審批手續(xù)。被告對 90％購房款來自其生父留下的遺產(chǎn)無法舉證。 請問：①本案中共建房屋產(chǎn)權(quán)如何確定？②如果確認(rèn)劉某有部分產(chǎn)權(quán)，在劉某已將部分產(chǎn)權(quán)出賣的情況下，王某要將劉某所有份額買回自用的請求是否可以實現(xiàn) ? 答：①應(yīng)確認(rèn)趙某和劉某對房屋是按份共有關(guān)系。 房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍有哪些？ （ 1）原（主）債權(quán)（ 2）利息包括約定利息和法定利息（ 3）違約金（ 4）賠償金（ 5）費用包括保全抵押權(quán)和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用 。（ 3）土地使用權(quán)抵押必須是權(quán)屬明確的土地使用權(quán) 抵押的房地產(chǎn)的價值與其所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的關(guān)系 ：（ 1）抵押的房地產(chǎn)的價值應(yīng)大于或等于它所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 ： 出讓合同約定已經(jīng)支付全部土