【正文】 府準(zhǔn)備修一座天主教教堂 ,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的 ,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā) 期限開發(fā)土地 ,滿二年未動(dòng)工開發(fā)的 ,國(guó)家將無償收回土地使用權(quán) ,但是 ,下列哪些情況例外 （ ABD） 。 ,作為投資一方的外方資金沒有到位 B.某工程動(dòng)工開發(fā)所必需的前期工作未完成造成動(dòng)工開發(fā)遲延 成延誤的 占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)達(dá)成了轉(zhuǎn)讓協(xié)議 ,于此 ,甲乙兩公司應(yīng)當(dāng) （ ABD） 產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部 門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記 ,原土地使用權(quán)出讓合同中載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移到乙公司，由乙公司享有和承擔(dān) ,下面表述不正確的有 （ D） ,抵押權(quán)人不應(yīng)參加抵押房地產(chǎn)的拍賣，除非經(jīng)債務(wù)人、抵押人同意 ,土地使用權(quán)可以因下列哪些原因終止 （ ABC） 要 ,依法定程序收回 8.《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格估制度。房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估 ,應(yīng)當(dāng) （ ABCD） 正、公平、公開的原則 準(zhǔn)和評(píng)估程序 、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重量?jī)r(jià)格為基礎(chǔ) 房地產(chǎn)法名詞、問答 房地產(chǎn) ：是指土地與建筑物在空間上的統(tǒng)一體。 房地產(chǎn)法 ：是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象： 包括：房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系、交易關(guān)系、物業(yè)管理關(guān)系及房地產(chǎn)管理關(guān)系。 我國(guó)房地產(chǎn)法的淵源體系： （ 1）憲法（ 2）房地產(chǎn)法律（ 3）國(guó)務(wù)院發(fā)布的房地產(chǎn)法規(guī)、決議和命令；（ 4）最高人民法院的文件；（ 5）國(guó)務(wù)院各部、委發(fā)布的命令、指 示和規(guī)章；（ 6）地方政權(quán)機(jī)關(guān)發(fā)布的房地產(chǎn)管理法規(guī)。 房地產(chǎn)法律關(guān)系： 是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理關(guān)系過程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 房地產(chǎn)法構(gòu)成要素包括： 主體、客體、內(nèi)容。 房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征： （ 1）房地產(chǎn)法律關(guān)系性質(zhì)的多重性；（ 2）房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的廣泛性；（ 3）房產(chǎn)法律關(guān)系客體的特殊性；（ 4）房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、消滅具有嚴(yán)格的程序性。 房地產(chǎn)法律事實(shí)的概念及種類： 是指能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的法定客觀情況。根據(jù)其發(fā)生是否與人的意志有關(guān)分為：（ 1）行為 ，包括房地產(chǎn)法律行為；房地產(chǎn)管理行為；房地產(chǎn)違法行為（ 2）事件，是只有房地產(chǎn)法律規(guī)定的不以當(dāng)事人的意志為轉(zhuǎn)移的能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的客觀情況。主要是指國(guó)家房地產(chǎn)法律、法規(guī)的頒布實(shí)施或者修改、廢止；不可抗力事件。 土地征用的概念：是指國(guó)家或政府為了公共目的依法強(qiáng)制取得他人土地并給予補(bǔ)償?shù)囊环N行為。 國(guó)家建設(shè)征用土地的法律特征 ：（ 1）征地主體的唯一性（ 2）征地標(biāo)的的特殊性（ 3）征地行為的強(qiáng)制性（ 4）征地條件的補(bǔ)償性 我國(guó)《土地管理法》關(guān)于土地征用審批權(quán)限的規(guī)定： 《土地管理法》 45 條規(guī)定征用下列 土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：（ 1）基本農(nóng)田；（ 2）基本農(nóng)田以外的耕地超過 35 公頃的；（ 3）其他土地超過 70 公頃。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。 什么是土地補(bǔ)償費(fèi) ：是用地單位依法付給被征地單位對(duì)土地投資的一定費(fèi)用。 什么是安置補(bǔ)助費(fèi)： 是指用地單位對(duì)被征地單位安置因征地所造成的多余勞動(dòng)力而支付的補(bǔ)助金額。 土地使用權(quán)出讓的概念： 是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓的法律特征： （ 1）財(cái)產(chǎn)性；（ 2）平等性；（ 3）期限性；（ 4）出讓人的單一性和受讓人的廣泛性。 土地使用權(quán)出讓合同 ：是指土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項(xiàng)所達(dá)成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 土地使用權(quán)出讓合同特點(diǎn)： （ 1）土地使用權(quán)出讓合同是一種民事合同（ 2）土地使用權(quán)出讓合同標(biāo)的的特殊性（ 3）土地使用權(quán)出讓合同是一種要式合同 土地使用權(quán)出讓人的主要權(quán)利： 解除合同。 要求違約賠償權(quán)。 請(qǐng)求行政處分權(quán)。 收取土地使用權(quán)出讓金的權(quán)利。 收回土地使用權(quán)的權(quán)利。 土地使用權(quán)出讓人的主要義務(wù) ： 依照出讓 合同規(guī)定，提供土地使用權(quán)。 出讓人應(yīng)向土地使用者提供有關(guān)資料和文件。 保證土地使用人取得的權(quán)利和義務(wù)。 土地使用者的權(quán)利： 解除出讓合同的權(quán)利。 要求違約賠償?shù)臋?quán)利。 對(duì)所出讓的土地享有占有、使用的權(quán)利。 有依法轉(zhuǎn)讓和出租的權(quán)利。 有權(quán)在取得的土地使用權(quán)上設(shè)置抵押權(quán)。 土地使用者的義務(wù)： 繳納土地使用權(quán)出讓金的義務(wù)。 土地使用者有依照使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求使用土地的義務(wù)。 土地使用者變更土地用途時(shí)，必須征得出讓方同意，并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。 土地使用期限屆滿，使用者負(fù)有返還土 地使用權(quán)的義務(wù)。 土地使用權(quán)出讓合同的變更和解除的條件主要有哪些種情況： （ 1）社會(huì)公共利益的需要；（ 2）雙方協(xié)商并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)；（ 3）由于一方違約，致使合同沒有必要履行的；（ 4）土地滅失。 什么是房地產(chǎn)開發(fā) ：是指在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。 什么是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 ：是指人民政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收的全過程。 房地產(chǎn)開發(fā)的原則 ：（ 1）符合城市規(guī)劃的原則（ 2）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一原則（ 3）鼓勵(lì)和扶持建設(shè)居民住宅的原則 房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) ：（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)是多部門協(xié)作活動(dòng)（ 2）房地產(chǎn)開發(fā)投資大（ 3）房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則： （ 1）遵循民法的一般原則，即平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用等；（ 2）出讓方地位不變?cè)瓌t；（ 3）房地產(chǎn)一致原則；（ 4）效益不可損原則。 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 ： 出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書。 ，屬于房屋建筑工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上 ，屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。 產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 ：是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間訂立的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。 商品房預(yù)售： 是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購人，由承購人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。 商品房預(yù)售的條件： （ 1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書（ 2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證（ 3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)全部投資的 25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 法律對(duì)預(yù)售商品房 的管理規(guī)定： （ 1）商品房預(yù)售實(shí)行許可制度（ 2）商品房預(yù)售合同實(shí)行登記備案制度（ 3）商品房預(yù)售所得款項(xiàng)?？顚Ｓ? 房屋租賃 ：是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 房屋租賃合同 ：是出租人與承租人簽定的在一定期限以內(nèi)把房屋交給承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的協(xié)議。 房屋租賃合同特征： 雙務(wù)性、有償性、期限性以及租賃物的占有權(quán)、使用權(quán)在租賃期內(nèi)的轉(zhuǎn)移性，房屋租賃合同應(yīng)明確租賃的用途，合同簽定后應(yīng)在房產(chǎn)管理部門登記備案。 房屋租賃合同的主要條款： 租賃期限、租賃用途、租 賃價(jià)格、修繕責(zé)任及當(dāng)事人的姓名或名稱及住所、出租房屋的坐落面積、轉(zhuǎn)租的約定、變更和解除合同的條件以及違約責(zé)任等。 房屋出租人的權(quán)利義務(wù)： 約定向承租人收取房租； 的情況進(jìn)行監(jiān)督； ，承租人有權(quán)收回房屋；； 房屋承租人的權(quán)利義務(wù)： ，對(duì)租用的房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利； 租賃的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)。 租人修繕房屋的，有權(quán)要求出租人支付修 繕費(fèi)； 應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添； ，違約應(yīng)當(dāng)支付違約金； ，承租人應(yīng)及時(shí)返還承租的房屋。 房屋轉(zhuǎn)租 ：是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。 抵押： 是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)法律允許抵押財(cái)產(chǎn)的占有，而將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有依照法律規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。 房地產(chǎn)抵押： 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人 不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償優(yōu)先受償。 房地產(chǎn)抵押的原則： （ 1）合法原則（ 2）同一原則（ 3）特定原則 用于抵押的土地使用權(quán)的范圍： （ 1）土