【導(dǎo)讀】處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。相關(guān)政策和規(guī)定。金鵝鎮(zhèn)隆瀘大道1號(hào)，現(xiàn)為四川廣播電視集團(tuán)623臺(tái)駐地，其中職工住宅已經(jīng)售出給職工，屬于個(gè)人資產(chǎn)，其余資產(chǎn)均為國有資產(chǎn)?，F(xiàn)房屋已年久失修，受特大。在保證職工合法權(quán)益不受損害的前提下；由四川廣播電視集團(tuán)（隆昌）623臺(tái)充分利用現(xiàn)有土地、依法通過有償方式將現(xiàn)有土地變更為綜合出讓地。訂明確雙方責(zé)任權(quán)利的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》。終以當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃為準(zhǔn)。政府在20xx年提出的五年內(nèi)建成3600萬套保障。房的目標(biāo)，將徹底打破原有的一元化供應(yīng)格局。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，新的市場(chǎng)格局將逐步形成。

　　

【正文】 6000 元 /平方米計(jì) = 萬元； 住宅建設(shè)總面積約為 18000 平方米， 拆一補(bǔ)一后，剩余面積為16126 平方米， 按 4000 元 /平方米計(jì)，合計(jì)： 16126 平方米 4000元 /平方米 = 萬元； 地下車位約為 55 個(gè)，按 8 萬元 /個(gè)計(jì)算，合計(jì)： 440 萬元； 收益合計(jì)： 萬元 企業(yè)毛利 ： = 萬元 結(jié)論：項(xiàng)目可行。 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金動(dòng)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，單仍然存在一些不確定性的因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅定位為 中高檔 人群，他們 對(duì)住宅的要求不僅僅滿足要四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 求，還應(yīng)具備一定的配套設(shè)施 ，能體現(xiàn)人文關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住房屋，這就給開發(fā)公司帶來了兩方面的壓力：一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕細(xì)琢，使得公司開發(fā)的產(chǎn)品能夠符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)本物業(yè)與眾不同的魅力與優(yōu)勢(shì)。針對(duì)這兩個(gè)方面的問題，我們就更應(yīng)該嚴(yán)格要求和審查前期設(shè)計(jì)和做好相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)研，隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)需要進(jìn)行調(diào)節(jié)。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銀行貸款，社會(huì)融資來實(shí)現(xiàn)的，那么在其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題都會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目陷入困 境。反之，如果資金籌措順利那么將促使整個(gè)項(xiàng)目的順利或者提前完工，給隆昌人民留下好的印象。鑒于以上原因，在項(xiàng)目啟動(dòng)以前至少應(yīng)該保證 50%的資金融入。另一方面，盡量能夠得到預(yù)售許可證在建房的同時(shí)開始售房收入，用收入沖抵一部分支出。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不利、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇 、資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式及策略的選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要了。因此在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營過程中， 要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作，以確保預(yù)期銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 第九章 結(jié)論與建議 一、 項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境和投資機(jī)遇 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移，政府對(duì)項(xiàng)目的大力支持以及居民對(duì)改善居住條件的愿望和日益提升的購買力等等，這些基本方面為項(xiàng)目提供了一個(gè)良好的投資環(huán)境和機(jī)遇。 二、 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目建筑總面積： 20xx0 ㎡ 項(xiàng) 目的總投資額： 萬元 項(xiàng)目的總銷售額： 萬元 項(xiàng)目的利潤(rùn)： 萬元 項(xiàng)目的收益率： % 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)和情況對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。 三、 項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì)： 隆昌縣潛在大量有購房能力且有愿望購房的人群，特別是換房、城市里的新生代和大量的務(wù)工返鄉(xiāng) 進(jìn)城 人員。 該項(xiàng)目的定位屬于中、高檔，在供需圈內(nèi)具有廣泛符合要求的目標(biāo)客戶。 項(xiàng)目公司的資金投資及回報(bào)優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目良好的商業(yè)環(huán)境和配套設(shè)施。 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景良好，升值空間較大。 我公司（四川省川鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）屬本土企四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 業(yè)，具有良好的群眾基礎(chǔ)、地方關(guān)系，并已初步和政府相關(guān)部門協(xié)商達(dá)成將 623 臺(tái)旁側(cè)的交警大隊(duì)的土地 交由我公司開發(fā)的意向。若該聯(lián)建方案成功 ，將形成一個(gè) 集 行政、商業(yè)、居住為一體的 新的城市中心 ，升值空間 較 大。 我公司會(huì)盡全力協(xié)助 623 臺(tái)及相關(guān)部門將該地塊規(guī)劃要求退讓面積給予補(bǔ)償 ，體現(xiàn)我公司 是 誠信可靠的企業(yè)。 四、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)較小 由于本項(xiàng)目是“聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目”，集合雙方各自的優(yōu)勢(shì)于一體，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力得到了較大的提升。 四川廣播電視集團(tuán) 623 臺(tái)，自身就是一家大型的傳媒機(jī)構(gòu)，在項(xiàng)目宣傳上能提供強(qiáng)有力的宣傳平臺(tái)的保證。 本項(xiàng)目相對(duì)于小區(qū)開發(fā)而言，工程規(guī)模較小，工程周期較短，市場(chǎng)的波動(dòng)幅度不大，資金回收期較短，在管 理過程中機(jī)動(dòng)能力較強(qiáng)，有助于項(xiàng)目成本的控制。 五、 項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 項(xiàng)目定位主體、土地變性采用協(xié)議出讓有一定的難度，要充分利用雙方爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣貏e是隆昌縣人民政府（包括建設(shè)規(guī)劃、國土、房管局、人防辦、環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生、城管、消防、供水、供電、供氣等部門）的支持，予以許可的前提； 對(duì)于市場(chǎng)行情，沒有百分之百的把握只有掌握的更多，更全面的信息，才能風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 拆遷過程中，關(guān)于補(bǔ)償方面存在著不定性因素，易增大投四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 入成本。 加強(qiáng)項(xiàng)目開始的前期、過程、銷售各個(gè)環(huán)節(jié)的管理 避免因管理不善帶來的風(fēng)險(xiǎn)，特別是前期的批準(zhǔn)立項(xiàng)、規(guī)劃 定點(diǎn)、規(guī)劃許可、用地性質(zhì)變更、規(guī)費(fèi)享受“ ”災(zāi)后重建的優(yōu)惠減免政策，四川廣播電視集團(tuán) 623 臺(tái)得到實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠，辦公環(huán)境得到了改善，危房變成了新房，鋪面增值極大，職工得到實(shí)惠，設(shè)計(jì)更加現(xiàn)代、新穎、時(shí)尚、布局更加合理、使用更加方便、通風(fēng)采光更加明暢，享受著地地道道的電梯公寓。投資商 既能 從投資中 獲得豐厚的回報(bào)，又能提升城市形象，給當(dāng)?shù)氐恼畡?chuàng)造稅收和就業(yè)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)一舉多盈。 由于許多情況了解有限，以上報(bào)告僅供參考，仍需作進(jìn)一步的細(xì)化。 四川省川鑫房地產(chǎn)開發(fā)有 限責(zé)任公司 二 0 一三年一月