【正文】 四川廣播電視集團(tuán) 623 臺(tái)，自身就是一家大型的傳媒機(jī)構(gòu)，在項(xiàng)目宣傳上能提供強(qiáng)有力的宣傳平臺(tái)的保證。鑒于以上原因，在項(xiàng)目啟動(dòng)以前至少應(yīng)該保證 50%的資金融入。 小區(qū)采用變頻供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 年齡區(qū)間： 30— — 45 歲 購(gòu)買目的比例依次為：純自主、自住兼投資型、其他。 購(gòu)買力分析 來(lái)此區(qū)域置業(yè)的客戶購(gòu)買力較強(qiáng)，有意向買房的客戶家庭月收入均在 5000 元以上，其中 90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額度多為 15 萬(wàn)元左右，月還款額度在 20xx 元左右，貸款買房已成為消費(fèi)主流。力爭(zhēng)用 3 年時(shí) 間建成“百億園區(qū)”。 二 、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 國(guó)家宏觀調(diào)控： ? 根據(jù)國(guó)家十二五規(guī)劃要求加快城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，減小東西部貧富差距，改善城鎮(zhèn)城區(qū)面貌，提高西部居民的生存和居住環(huán)境。 政府在 20xx 年提出的五年內(nèi)建成 3600 萬(wàn)套保障房的目標(biāo)，將徹底打破原有的一元化供應(yīng)格局。 現(xiàn)場(chǎng)勘查和實(shí)地調(diào)研所得資料。 目前四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)房屋的現(xiàn)狀及其產(chǎn)權(quán)情況?！笆袌?chǎng)為主，保障為輔”的住房體系將會(huì)在未來(lái)幾年逐步形成，從而打破長(zhǎng)期以來(lái)單一的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，新的市場(chǎng)格局將逐步形成。要實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)除了國(guó)家人力、物力、政策的支持外，還要依靠大量的民間資本的注入和建設(shè)。 20xx 年，“化學(xué)工業(yè)園”啟動(dòng)，占地 2 平方公里的隆昌化學(xué)工業(yè)園 以隆橋化工為依托，采取“以企養(yǎng)園” 的模式 ，著力培育特色化工產(chǎn)業(yè)，形成生產(chǎn)二甲醚、食用二氧化碳為主的化工產(chǎn)業(yè)集群。 城市新生代和大量的務(wù)工返鄉(xiāng)人員 進(jìn)城購(gòu)房群，加之換房的居民越來(lái)越多。 二、 產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高檔次，這是基于項(xiàng)目所處的環(huán)境和位置的考慮，主要原因有以下幾個(gè)方四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 面： 項(xiàng)目地處商業(yè)交通繁華地帶，必須體現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚、品質(zhì)。 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 根據(jù)本報(bào)告前 六章的論述與分析，本章著重該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資成 本、收益、毛利進(jìn)行估算，對(duì)本工程項(xiàng)目的可行性作一個(gè)實(shí)質(zhì)性的評(píng)估。另一方面，盡量能夠得到預(yù)售許可證在建房的同時(shí)開(kāi)始售房收入，用收入沖抵一部分支出。 本項(xiàng)目相對(duì)于小區(qū)開(kāi)發(fā)而言，工程規(guī)模較小，工程周期較短，市場(chǎng)的波動(dòng)幅度不大，資金回收期較短，在管 理過(guò)程中機(jī)動(dòng)能力較強(qiáng)，有助于項(xiàng)目成本的控制。 四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)較小 由于本項(xiàng)目是“聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”，集合雙方各自的優(yōu)勢(shì)于一體，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力得到了較大的提升。反之，如果資金籌措順利那么將促使整個(gè)項(xiàng)目的順利或者提前完工，給隆昌人民留下好的印象。 當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化住處時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化早已成為發(fā)展的必然趨勢(shì)，建議擬建小區(qū)引領(lǐng)智能 化生活新潮流，實(shí)現(xiàn) 24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，可視系統(tǒng)，多媒體服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)教育等智能化設(shè)施。 消費(fèi)群的界定 本建筑區(qū)域內(nèi)及周邊 部分富裕居民購(gòu)房和改善居住環(huán)境需要。 目標(biāo)客源 主要客源為該項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的中、青年人群，他們大多數(shù)是首次置業(yè)，向往能有性價(jià)比較高的住宅。園區(qū)規(guī)劃占地面積 平方公里，以承接機(jī)械汽配，紡織羽絨、食品三大支柱產(chǎn)業(yè)為主。即使如此，在持續(xù)的緊縮政策下，快周轉(zhuǎn)的主流開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)發(fā)商依然面臨著資金鏈比較緊張的困境，這意味著目前開(kāi)發(fā)商的商業(yè)模式正在逐步改變，探索新的商業(yè)模式成為了行業(yè)新的課題。從 1998 年住房市場(chǎng)化改革開(kāi)始，商品房四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 取代了福利房成為我國(guó)住房的最主要來(lái)源，形成了商品房為核心的一元化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這偏離了 1998 年制定的商品房和保障房雙軌并行的住房改革初衷。 國(guó)家建設(shè)部以及內(nèi)江市頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策。 《危房鑒定報(bào)告》以及國(guó)家及四川省關(guān)于“ ”災(zāi)后重建相關(guān)政策和規(guī)定。 拐點(diǎn)二：新的行業(yè)格局。 ? 房地產(chǎn)國(guó)家調(diào)控政策加大了一 線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售的壓力，供需關(guān)系失衡，迫使房地產(chǎn)市場(chǎng)向三、四線城市轉(zhuǎn)移。園區(qū)建設(shè)重點(diǎn)將實(shí)施“ 525 工程”，即用5 年時(shí)間，建成面積達(dá) 2 平方公里，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 50 億元。 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 此區(qū)域置業(yè)的客戶的購(gòu)買動(dòng)機(jī)有：更換或改善居住環(huán)境、投資用房和結(jié)婚用房。 消費(fèi)人群的具有一定的消費(fèi)能力。 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)策略 依據(jù)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不利、管理水平低下等方面。 五、 項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 項(xiàng)目定位主體、土地變性采用協(xié)議出讓有一定的難度，要充分利用雙方爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣?，特別是隆昌縣人民政府（包括建設(shè)規(guī)劃、國(guó)土、房管局、人防辦、環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生、城管、消防、供水、供電、供氣等部門）的支持，予以許可的前提； 對(duì)于市場(chǎng)行情，沒(méi)有百分之百的把握只有掌握的更多，更全面的信息，才能風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 我公司會(huì)盡全力協(xié)助 623 臺(tái)及相關(guān)部門將該地塊規(guī)劃要求退讓面積給予補(bǔ)償 ，體現(xiàn)我公司 是 誠(chéng)信可靠的企業(yè)。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過(guò)銀行貸款，社會(huì)融資來(lái)實(shí)現(xiàn)的，那么在其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目陷入困 境。除此之外，還應(yīng)配備一定的水景，制造出流水的聲音，讓住戶不僅從視覺(jué)還要從聽(tīng)覺(jué)上更多的感受自然。 一、 目標(biāo)市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目位于交通發(fā)達(dá)、商業(yè)繁榮地帶，這決定了主要目標(biāo)對(duì)象為縣城及周邊地區(qū)及 中高級(jí)消費(fèi)人群。 物業(yè)管理 物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)化，智能化 是時(shí)下物 業(yè)管理的主流，營(yíng)造深厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨