【正文】 統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 17 一、 項目開發(fā)的經(jīng)營策略 依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 聯(lián)合開發(fā)：為了保證四川廣播電視集團 623 臺國有資產(chǎn)和職工資產(chǎn)的保值增值，四川廣播電視集團 623 臺以土地出資與四川省川鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司進行聯(lián)合開發(fā)，更好的集中了雙方的優(yōu)勢，加大了該項目實施的可行性，增強了雙方的 開發(fā)信心。作為長期而言，在隆昌地區(qū)乃至周邊地區(qū)樹立了自己的品牌提高了公司在業(yè)內(nèi)的知名度。 1． 1 建設(shè)投資成本估算依據(jù)： 各種稅費按隆昌縣目前的收費標(biāo)準(zhǔn)計??； 四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 18 建筑安裝費用指數(shù)； 各種經(jīng)驗數(shù)據(jù)。 職工安置及搬遷費用：按每戶 萬計，合計： 萬 12戶 =15 萬元； 建筑安裝及配套設(shè)施費用：按 20xx 元 /㎡計，合計 ： 20xx0 平方米 20xx 元 /平方米 =4000 萬元； 相關(guān)稅費：（含土地契稅、土地增值稅、市政設(shè)施配套費、人防異地建設(shè)費、白蟻防治 費等，按 150 元 /平方米計，合計： 20xx0 平方米 150 元 /平方米 =300 萬元 ； 設(shè)計及不可預(yù)見費用：按 100 元 /平方米計，合計： 100 元 /平方米 20xx0 平方米 =200 萬元； 配置 4 臺 250KV 箱式變壓器費用：合計約： 100 萬元；按規(guī)定應(yīng)配備雙電源，因此，需在地下室配備柴油發(fā)電機兩臺約 80 萬元； 配置 3 部電梯：按 80 萬元 /部計，合計： 3 部 80 萬元 /部 =240萬元； 銷售、策劃費用：約計 160 萬元； 拆一補一費用： ①修建期間門市、場地、 房屋租金的損失補償： 120 萬元； ② 12 家職工住戶簡裝費用： 110 萬元； 四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 19 ③單位和職工房產(chǎn)辦證費用： 110 萬元； 成本合計： 萬元 銷售投資收益 根據(jù)項目建設(shè)方案 商 鋪 建設(shè)總面積約為 1300 平方米， 拆一補一后，剩余面積為 667平方米，盡可能采用等價值補償， 按 16000 元 /平方米計，合計： 667平方米 16000 元 /平方米計 = 萬元； 住宅建設(shè)總面積約為 18000 平方米， 拆一補一后，剩余面積為16126 平方米， 按 4000 元 /平方米計，合計： 16126 平方米 4000元 /平方米 = 萬元； 地下車位約為 55 個，按 8 萬元 /個計算，合計： 440 萬元； 收益合計： 萬元 企業(yè)毛利 ： = 萬元 結(jié)論：項目可行。 市場風(fēng)險 項目的住宅定位為 中高檔 人群，他們 對住宅的要求不僅僅滿足要四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 20 求，還應(yīng)具備一定的配套設(shè)施 ，能體現(xiàn)人文關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住房屋，這就給開發(fā)公司帶來了兩方面的壓力：一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕細琢，使得公司開發(fā)的產(chǎn)品能夠符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)本物業(yè)與眾不同的魅力與優(yōu)勢。 項目的資本風(fēng)險 項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銀行貸款，社會融資來實現(xiàn)的，那么在其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題都會導(dǎo)致整個項目陷入困 境。鑒于以上原因，在項目啟動以前至少應(yīng)該保證 50%的資金融入。 企業(yè)風(fēng)險 企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不利、管理水平低下等方面。因此在項目開發(fā)經(jīng)營過程中， 要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關(guān)工作，以確保預(yù)期銷售目標(biāo)的實現(xiàn)。 二、 項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 項目建筑總面積： 20xx0 ㎡ 項 目的總投資額： 萬元 項目的總銷售額： 萬元 項目的利潤： 萬元 項目的收益率： % 上述經(jīng)濟指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢和情況對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。 該項目的定位屬于中、高檔，在供需圈內(nèi)具有廣泛符合要求的目標(biāo)客戶。 項目良好的商業(yè)環(huán)境和配套設(shè)施。 我公司（四川省川鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）屬本土企四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 22 業(yè)，具有良好的群眾基礎(chǔ)、地方關(guān)系，并已初步和政府相關(guān)部門協(xié)商達成將 623 臺旁側(cè)的交警大隊的土地 交由我公司開發(fā)的意向。 我公司會盡全力協(xié)助 623 臺及相關(guān)部門將該地塊規(guī)劃要求退讓面積給予補償 ，體現(xiàn)我公司 是 誠信可靠的企業(yè)。 四川廣播電視集團 623 臺，自身就是一家大型的傳媒機構(gòu)，在項目宣傳上能提供強有力的宣傳平臺的保證。 五、 項目實施的難點 項目定位主體、土地變性采用協(xié)議出讓有一定的難度，要充分利用雙方爭取當(dāng)?shù)卣?，特別是隆昌縣人民政府（包括建設(shè)規(guī)劃、國土、房管局、人防辦、環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生、城管、消防、供水、供電、供氣等部門）的支持，予以許可的前提； 對于市場行情，沒有百分之百的把握只有掌握的更多，更全面的信息，才能風(fēng)險降到最低。 加強項目開始的前期、過程、銷售各個環(huán)節(jié)的管理 避免因管理不善帶來的風(fēng)險，特別是前期的批準(zhǔn)立項、規(guī)劃 定點、規(guī)劃許可、用地性質(zhì)變更、規(guī)費享受“ ”災(zāi)后重建的優(yōu)惠減免政策，四川廣播電視集團 623 臺得到實實在在的實惠，辦公環(huán)境得到了改善，危房變成了新房，鋪面增值極大，職工得到實惠，設(shè)計更加現(xiàn)代、新穎、時尚、布局更加合理、使用更加方便、通風(fēng)采光更加明暢，享受著地地道道的電梯公寓。 由于許多情況了解有限，以上報告僅供參考，仍需作進一步的