【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 20xx 年，“化學(xué)工業(yè)園”啟動(dòng)，占地 2 平方公里的隆昌化學(xué)工業(yè)園 以隆橋化工為依托，采取“以企養(yǎng)園” 的模式 ，著力培育特色化工產(chǎn)業(yè)，形成生產(chǎn)二甲醚、食用二氧化碳為主的化工產(chǎn)業(yè)集群。園區(qū)建設(shè)重點(diǎn)將實(shí)施“ 525 工程”，即用5 年時(shí)間，建成面積達(dá) 2 平方公里，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 50 億元。 20xx 年，“浙江工業(yè)園”啟動(dòng)，總投資 20 億元，選址“川渝合作隆昌工業(yè)園”，規(guī)劃面積 1900 畝，擬用 4 年時(shí)間建成。目前用 地 500 畝，在 20xx 年 6 月底建成， 20xx 年該項(xiàng)目全面竣工投產(chǎn)。園區(qū)建成后每年可實(shí)現(xiàn)稅后 億元，解決就業(yè) 7000 余人。首批簽約入駐浙江工業(yè)園的有電動(dòng)摩托車(chē)、紡織、家紡及小家電等 7 個(gè)項(xiàng)目。 觀光旅游 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 隆昌縣境內(nèi)有一個(gè)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)（古宇湖風(fēng)景名勝區(qū)），古宇湖風(fēng)景名勝區(qū)：由金鵝鎮(zhèn)景區(qū)、古宇湖景區(qū)、云頂山景區(qū)和 圣燈山景區(qū)四組風(fēng)景名勝襟連而成，全稱(chēng)“ 一城一湖兩架山 ” 。主要景點(diǎn)：川南明珠古宇湖，石化圣地圣燈山，夢(mèng)幻奇峰云頂山，立體史書(shū)牌坊群。兩個(gè)縣級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)（大佛坎風(fēng)景旅游區(qū)，黑水凼風(fēng)景 旅游區(qū)）。 二、 市場(chǎng)及消費(fèi)者分析 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢(shì) 由于本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于隆昌縣商業(yè)繁華地帶，土地資源緊缺，大部分房屋屬于原建筑，因此住房供應(yīng)量小于需求量。高層建筑 是 住房現(xiàn)代化的標(biāo)志，更是住房理念的先驅(qū)。 價(jià)格 根據(jù)三、四線縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，仍然存在大量的潛在購(gòu)房人，預(yù)計(jì)商品房?jī)r(jià)格會(huì)保證現(xiàn)有價(jià)格的基礎(chǔ)上呈上升趨勢(shì)。 戶型 根據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)情況以及生活觀念和消費(fèi)能力綜合考慮，目前商品房面積在 90— 130 ㎡特別暢銷(xiāo)，面積在 130— 150 ㎡的也比較暢銷(xiāo)。 物業(yè)管理 物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)化，智能化 是時(shí)下物 業(yè)管理的主流，營(yíng)造深厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人 為 本的理念，加大服務(wù)的范圍，形成一四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 定的口碑將是本項(xiàng)目物業(yè)管理的方向。 目標(biāo)客源 主要客源為該項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的中、青年人群，他們大多數(shù)是首次置業(yè)，向往能有性價(jià)比較高的住宅。 購(gòu)買(mǎi)力分析 來(lái)此區(qū)域置業(yè)的客戶購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，有意向買(mǎi)房的客戶家庭月收入均在 5000 元以上，其中 90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額度多為 15 萬(wàn)元左右，月還款額度在 20xx 元左右，貸款買(mǎi)房已成為消費(fèi)主流。 城市新生代和大量的務(wù)工返鄉(xiāng)人員 進(jìn)城購(gòu)房群，加之換房的居民越來(lái)越多。 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 此區(qū)域置業(yè)的客戶的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)有：更換或改善居住環(huán)境、投資用房和結(jié)婚用房。 客戶認(rèn)同的因素 選擇在此置業(yè)的客戶對(duì)住房的認(rèn)同因素有： 環(huán)境好、配套設(shè)施齊全、距離近、戶型合理、價(jià)格合理、有升值潛力。 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性化以 后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)。 二、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 現(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目具體的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下： ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展； ? 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)由一、二線 城市轉(zhuǎn)向三、四線城市，該區(qū)域存在廣大的潛在的購(gòu)房人群； ? 置業(yè)意識(shí) —— 古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成部分將繼續(xù)持續(xù)并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念，沒(méi)有置業(yè)的家庭首先會(huì)選擇置業(yè)，已經(jīng)置業(yè)的家庭將集中在改善住房條件上。 項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)極其發(fā)展空間與規(guī)模 ? 本項(xiàng)目位于隆昌縣商業(yè) 繁華地段，區(qū)域位置得天獨(dú)厚； ? 本項(xiàng)目可作為縣城工作的各行業(yè) 人員理性的居住生活地。 項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài) ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制； ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，構(gòu)建綠色生態(tài)文明居住條件為隆昌人民作出貢獻(xiàn)。 上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，將有利于為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目打造良好的基礎(chǔ)。 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 三、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) ： 整個(gè)隆昌縣金鵝鎮(zhèn)作為縣政府的所在地，集行政、商業(yè)、金融于一體，人 口 眾多，外來(lái)人口也較多，隨著民營(yíng)企業(yè)的增加，收入水平的不斷提高，加之近年來(lái)建筑市場(chǎng)的活躍使得項(xiàng)目建設(shè)所需的供應(yīng)鏈多樣化，有 利于降低成本。 項(xiàng)目區(qū)域位于城市主要道路旁，交通便利，商業(yè) 繁榮，區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)房供應(yīng)量有限不能滿足市場(chǎng)需求，這正是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 第五章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要求建立自己的品牌與形象，就必須要長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境，配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 一、 目標(biāo)市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目位于交通發(fā)達(dá)、商業(yè)繁榮地帶，這決定了主要目標(biāo)對(duì)象為縣城及周邊地區(qū)及 中高級(jí)消費(fèi)人群。 消費(fèi)群的界定 本建筑區(qū)域內(nèi)及周邊 部分富裕居民購(gòu)房和改善居住環(huán)境需要。 年齡區(qū)間： 30— — 45 歲 購(gòu)買(mǎi)目的比例依次為：純自主、自住兼投資型、其他。 二、 產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高檔次，這是基于項(xiàng)目所處的環(huán)境和位置的考慮，主要原因有以下幾個(gè)方四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目