【正文】 第 20 頁 共 31 頁嚴(yán)謹(jǐn)高效 202020 第七章 資金籌措 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集性行業(yè)，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用的資金量是非常龐大的，我們應(yīng)借助各種融資手段，爭取充足的資金來開發(fā)我們的商品房項(xiàng)目。 “皇城麗都”項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金總概算約為 ，公司將自籌投入 億元，商榷中國 農(nóng)業(yè)銀行西安閻良區(qū)支行給予項(xiàng)目貸款投入 1 億元。取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。 “皇城麗都”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 21 頁 共 31 頁嚴(yán)謹(jǐn)高效 212121 項(xiàng)目 投入成本預(yù)算 成本之和 30368 萬元 其中： A、土地補(bǔ)償費(fèi)與拆遷安置費(fèi) 5524 萬元 B、城市建設(shè)配套費(fèi) 300萬元 C、勘測設(shè)計(jì)費(fèi) 180萬元 D、土建與設(shè)備投入 17564萬元 E、銷售費(fèi)用 1400萬元 F、管理費(fèi)用 2300萬元 G、財(cái)務(wù)費(fèi)用 2020萬元 H、綠地建設(shè)費(fèi)用 600萬元 L、不可預(yù)見費(fèi)用 500萬元 銷售收入明細(xì)： 收入之和 46418 萬元 其中： A、商業(yè)用房 平均售價(jià) 7500元 /平方米 B、商品住宅 平均售價(jià) 1750元 /平方米 C、地下室 平方米 平均售價(jià) 500元 /平方米 投資回收期： 通過我公司對(duì)市場的全面調(diào)查及對(duì)比分析，確定該項(xiàng)目投資回收期為四年。協(xié)作加之項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無標(biāo)志性建筑，新建項(xiàng)目的矚目率高；周邊商鋪和住宅租賃市場的日漸完善和活躍 ，加大了項(xiàng)目的投資潛力；本項(xiàng)目區(qū)域良好的商業(yè)氛圍為項(xiàng)目商業(yè)用房的開發(fā)提供了市場機(jī)會(huì)；通過超前的市場定位及新穎的建筑風(fēng)格，賦予產(chǎn)品稀缺性，體現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值，同時(shí)將會(huì)提升整個(gè)閻良區(qū)的商業(yè)品質(zhì)?！凹稳A商住項(xiàng)目”總建筑面積 萬平方米，從設(shè)計(jì)、規(guī)模、質(zhì)量上講都將是閻良區(qū)的亮點(diǎn)，必定會(huì)引領(lǐng)全區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。協(xié)作 億 100%=% 稅后： 247。 二、環(huán)境效益分析 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以人為核心，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，建筑形態(tài)時(shí)尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理處理簡約明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)總體潮流。 項(xiàng)目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒裁芗?，設(shè)施簡陋，環(huán)境不良的現(xiàn)狀，形成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全，注重生態(tài)效益的智能化大型住宅社區(qū)。 三、社會(huì)效益分析 社會(huì)因素影響措施建議 對(duì)居民收入的影響：項(xiàng)目建成后主要銷售對(duì)象當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職工、政府機(jī)關(guān)工作人員，他們平均收入較高，基本不構(gòu)成較大困難，分期付款對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響良好的居住環(huán)境首先為住戶提供了高水準(zhǔn)的質(zhì)量保證，家庭消費(fèi)同時(shí)也有所增加物業(yè)管理職 “皇城麗都”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 24 頁 共 31 頁嚴(yán)謹(jǐn)高效 242424 能的重要發(fā)揮。 對(duì)地區(qū)商業(yè)文化的影響：為周邊住戶提供了規(guī)范的商業(yè)文化場地。 “皇城麗都”住宅建成后，將成為閻良地區(qū)第一個(gè)繁華地段商住小區(qū)。加之近幾年來周邊地區(qū)將陸續(xù)開發(fā)建成住宅小區(qū)，因此環(huán)境配套設(shè)施已逐漸完善，市場頗佳。 項(xiàng)目的建設(shè)還有利于 改善閻良地區(qū)的城市形象和投資環(huán)境，促進(jìn)該區(qū)域總體規(guī)劃早日實(shí)現(xiàn)，社會(huì)效益巨大。 （一）投資風(fēng)險(xiǎn)： “皇城麗都”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 25 頁 共 31 頁嚴(yán)謹(jǐn)高效 252525 政策風(fēng)險(xiǎn)。這些都將對(duì)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生很大的影響，而國家在土地方面政策的變化，也會(huì)給地價(jià)帶來相當(dāng)大的影響。本項(xiàng)目目前還沒有成熟的模式和經(jīng)驗(yàn)，需要公司管理層結(jié)合 項(xiàng)目的實(shí)際情況，摸索出符合公司和本區(qū)域特點(diǎn)的管理模式。規(guī)劃設(shè)計(jì)如何體現(xiàn)該項(xiàng)目所具有獨(dú)特優(yōu)勢的地理位置和環(huán)境。 市場風(fēng)險(xiǎn)。 融資風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目要認(rèn)真編制詳細(xì)可行的資金投入計(jì)劃，確保項(xiàng)目建設(shè)過程中項(xiàng)目資金的最佳使用。不可抗力和不可預(yù)測事件的出現(xiàn)。將加強(qiáng)對(duì)有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國家法規(guī)、政策的新動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營戰(zhàn)略。協(xié)作加強(qiáng)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)，建立具有一定彈性、簡潔和高效性的組織機(jī)構(gòu)，同時(shí)建立一套監(jiān)督、促進(jìn)、相互制約的機(jī)制。加大促銷力度，多渠道、多方式推廣促銷，降低各項(xiàng)開發(fā)成本。項(xiàng)目將請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)、有影響的設(shè)計(jì)隊(duì)伍共同參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，在初步規(guī)劃設(shè)計(jì)出臺(tái)后，項(xiàng)目將會(huì)邀請(qǐng)當(dāng)?shù)馗鹘缛耸?，廣泛聽取他們的意見，從方案的規(guī)劃、戶型的 布置、小區(qū)環(huán)境配套等各方面贏得市場認(rèn)可，減少項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目將保證所開發(fā)物業(yè)的高品質(zhì)，力爭引領(lǐng)時(shí)代潮流的產(chǎn)品以及周到的服務(wù)，創(chuàng)立公司的品牌形象，從而占領(lǐng)市場；通過降低開發(fā)成本，提高市場競爭力，減少市場風(fēng)險(xiǎn)。公司以科學(xué)合理地安排融資結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)資金的使用管理，合理地進(jìn)行利潤分配和債務(wù)償還，保證投資者信心，保證融資渠道的順暢和融資信用。隨著深圳市城市化建設(shè)步伐的加快，本項(xiàng)目更多享受的是其建設(shè)帶來的目標(biāo)顧 “皇城麗都”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 27 頁 共 31 頁嚴(yán)謹(jǐn)高效 272727 客群和配套設(shè)施，因而區(qū)域性發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)很小。據(jù)有關(guān)資料顯示，閻良市區(qū)附近總共超過 100萬平方米的供應(yīng)量可能在 5－ 8年內(nèi)全部推向市場并售罄。 五、敏感性分析 以售價(jià)和成本作為影響因素，對(duì)收益進(jìn)行相關(guān)的敏感性分析： 建安成本變化對(duì)利潤率的變化 假設(shè)，住宅銷售均價(jià)為 1750元；商鋪 7500 元 /平方米，地下室部分按 500元 /平方米，總加權(quán)平均價(jià)為： 3077元 /平方米。 建安成本變化對(duì)利潤率的變化表 一、建安成本的影響 估算成本 估算成本 估算成本 （ 105%） （ 100%） （ 95%） 單位開發(fā)成本 (元 /m2) 2, 2020 1912 開發(fā)總成本 318864000 303680000 288500000 稅前利潤 145316000 160500000 175680000 單位凈利 97361720 107500000 117705600 銷售毛利率 % % % % 銷售凈利率 % .% % .% 售價(jià)變化對(duì)利潤率的變化 假設(shè)，建安成本、地價(jià)保持不變，下表說明各期住宅平均銷售 “皇城麗都”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 28 頁 共 31 頁嚴(yán)謹(jǐn)高效 282828 價(jià)格分別漲或降 5％時(shí)，對(duì)本項(xiàng)目的影響。該區(qū)域價(jià)位合理、品質(zhì)優(yōu)良的住宅將供不應(yīng)求。 閻良區(qū)為未來國家航空城。 本項(xiàng)目住宅計(jì)劃以均價(jià) 17002020 元 /平米左右、商鋪計(jì)劃以均價(jià) 7500 元 /平米左右的適中價(jià)格推出市場，預(yù)期這一價(jià)格具有較大的市場需求與支付能力的支撐，有一定的價(jià)格上漲空間。本項(xiàng)目含剩余物業(yè)的銷售利潤率為 %。協(xié)作 本項(xiàng)目法律手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)清晰。 二、項(xiàng)目建議 本項(xiàng)目建筑工程量大，施工周期適中。在設(shè)計(jì) 和施工中，吸取國內(nèi)外大型住宅社區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。 在有關(guān)的政策允許范圍內(nèi)，應(yīng)該爭取更為優(yōu)惠的開發(fā)條件，如能爭取落實(shí)進(jìn)一步的稅收退還及減免，則對(duì)項(xiàng)目的資金運(yùn)用及周轉(zhuǎn)帶來極大的幫助，為項(xiàng)目融資創(chuàng)造巨大的靈活空間。協(xié)作 一、嘉華公司從 2020年起開響應(yīng)政府號(hào)召，開始“皇城麗都”的前期工作，至 2020 年底開工建設(shè)至今已完成 平方米住宅、 4399平方米的地下室建設(shè)，并已基本具備交房條件，預(yù)計(jì)銷售收入房款 （簡稱一期工程） 內(nèi)容 住宅 商業(yè)用房 地下室 合計(jì) 面積 *** 均價(jià) 1750 7500 500 *** 預(yù)算收入額 44245915 111050400 1408445 156704760 至 2020 年底已實(shí)際取得房產(chǎn)預(yù)售收入 7070萬元收入 己完工項(xiàng)目實(shí)際投入土建工程建設(shè)資金 4459萬元，分?jǐn)偼恋卣鬟w與其他費(fèi)用 3889萬元。 二、待建面積 平方米和初開工建設(shè)面積 平方米，全面完成本部份建設(shè)項(xiàng)目需投入土建工程費(fèi)用 12945萬元（概算數(shù)），攤?cè)胪恋卣鬟w與其他費(fèi)用 9075萬元，總造價(jià)為 22020萬元。協(xié)作 二期建設(shè)資金 萬元缺 口，商榷中國農(nóng)業(yè)銀行西安閻良支行給予貸款 10000萬元，一期工程銷售收入投入 2020 萬元，各股東自籌投入 3000萬元。取得社會(huì)效益、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和銀行效益的多贏