【正文】 業(yè)并購案例數(shù)量和金額也都在不斷的上升。 拐點二：新的行業(yè)格局。 拐點一：新的市場格局。 ? 根據(jù)項目的實際雙方本著自愿、平等、互利互惠原則，簽訂明確雙方責任權(quán)利的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》。 現(xiàn)房屋已年久失修，受 特大地震災(zāi)害的影響，存在嚴重的安全隱患，經(jīng)隆昌縣房屋安全鑒定辦公室檢查后出具了《危房鑒定書》鑒定意見為建議拆除重建，應(yīng)當屬于“ ”災(zāi)后重建范圍，并享受其相關(guān)扶持政策的支持。 《危房鑒定報告》以及國家及四川省關(guān)于“ ”災(zāi)后重建相關(guān)政策和規(guī)定。 二、 報告編制依據(jù) 隆昌縣規(guī)劃局規(guī)劃方案。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出的初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 國家建設(shè)部以及內(nèi)江市頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策。 三、 項目概況 原建筑基本情況：該項目位于四川省隆昌縣城區(qū)中心地帶四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 5 金鵝鎮(zhèn)隆瀘大道 1 號，現(xiàn)為四川廣播電視集團 623 臺駐地，修建于 1990 年，共有建筑兩棟，規(guī)劃用地 5 畝，實際占地面積 畝，土地性質(zhì)為行政劃撥用地。 項目投資前提： ? 在保證國有 資產(chǎn) 保值、 增值的前提下； ? 在保證職工合法權(quán)益不受損害的前提下； ? 在保證程序合法的前提下。 四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 6 規(guī)劃許可條件： ? 該宗地規(guī)劃總用地 5 畝， 舊址實際用地 畝，以土地出讓方式將其變更用地性質(zhì) 。從 1998 年住房市場化改革開始，商品房四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 7 取代了福利房成為我國住房的最主要來源，形成了商品房為核心的一元化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這偏離了 1998 年制定的商品房和保障房雙軌并行的住房改革初衷。市場自身的發(fā)展加上 持續(xù)的行業(yè)調(diào)控，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度迅速提升，新的行業(yè)格局正在逐步形成。 拐點三：新的市場空間。 拐點四：新的商業(yè)模式。即使如此，在持續(xù)的緊縮政策下，快周轉(zhuǎn)的主流開發(fā)模式，開發(fā)商依然面臨著資金鏈比較緊張的困境，這意味著目前開發(fā)商的商業(yè)模式正在逐步改變，探索新的商業(yè)模式成為了行業(yè)新的課題。 ? 由于國內(nèi)高速公路、高鐵等大大改善了交通格局，中小城市的城市化提速，相對于一線城市發(fā)展已較為成熟穩(wěn)定的市場，三、四線城市的房地產(chǎn)市場正處快速的上升周期。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及鄰近樓盤的品質(zhì)等，決定了些地塊大部分的市場，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 項目周邊情況 該項目地處 繁華的縣政府駐地金鵝鎮(zhèn)，位于新華街隆瀘大道的十字路口 。園區(qū)規(guī)劃占地面積 平方公里，以承接機械汽配，紡織羽絨、食品三大支柱產(chǎn)業(yè)為主。 20xx 年，“浙江工業(yè)園”啟動，總投資 20 億元，選址“川渝合作隆昌工業(yè)園”，規(guī)劃面積 1900 畝，擬用 4 年時間建成。 觀光旅游 四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 11 隆昌縣境內(nèi)有一個省級風景名勝區(qū)（古宇湖風景名勝區(qū)），古宇湖風景名勝區(qū)：由金鵝鎮(zhèn)景區(qū)、古宇湖景區(qū)、云頂山景區(qū)和 圣燈山景區(qū)四組風景名勝襟連而成，全稱“ 一城一湖兩架山 ” 。高層建筑 是 住房現(xiàn)代化的標志，更是住房理念的先驅(qū)。 目標客源 主要客源為該項目所在區(qū)域內(nèi)的中、青年人群，他們大多數(shù)是首次置業(yè)，向往能有性價比較高的住宅。 客戶認同的因素 選擇在此置業(yè)的客戶對住房的認同因素有： 環(huán)境好、配套設(shè)施齊全、距離近、戶型合理、價格合理、有升值潛力。 二、 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 現(xiàn)對該項目具體的優(yōu)勢點集中如下： ? 項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟發(fā)展； ? 國內(nèi)房地產(chǎn)市場由一、二線 城市轉(zhuǎn)向三、四線城市，該區(qū)域存在廣大的潛在的購房人群； ? 置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分將繼續(xù)持續(xù)并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費觀念，沒有置業(yè)的家庭首先會選擇置業(yè)，已經(jīng)置業(yè)的家庭將集中在改善住房條件上。 四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 14 三、 項目開發(fā)經(jīng)營機會點 ： 整個隆昌縣金鵝鎮(zhèn)作為縣政府的所在地，集行政、商業(yè)、金融于一體，人 口 眾多，外來人口也較多，隨著民營企業(yè)的增加，收入水平的不斷提高，加之近年來建筑市場的活躍使得項目建設(shè)所需的供應(yīng)鏈多樣化，有 利于降低成本。 消費群的界定 本建筑區(qū)域內(nèi)及周邊 部分富裕居民購房和改善居住環(huán)境需要。 樹立品牌的需要。 由于目標顧客屬于較富裕階層，私家車相對較多，因此應(yīng)該充分考慮停車位的問題，車位提供率至少應(yīng)該在≥ 50%，建議地下兩層為停車位的考慮。 在建筑材料方面，大量采用性材料，新產(chǎn)品以提高房屋的各項指標，充分體現(xiàn)以人為本，服務(wù)社會的公司理念。 當今時代已進入數(shù)字化住處時代，住宅小區(qū)的智能化早已成為發(fā)展的必然趨勢，建議擬建小區(qū)引領(lǐng)智能 化生活新潮流，實現(xiàn) 24小時實時監(jiān)控，可視系統(tǒng)，多媒體服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)教育等智能化設(shè)施。 整體規(guī)劃：為了使本項目無論從建筑物本身還是周邊環(huán)境、配套設(shè)施、綠化分布等達到最好的效果，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。 二、 項目投資成本、收益、毛利估算 建設(shè)投資成本費用 建設(shè)投資費用包括土地取得費用， 廣播電視集團職工安置及搬遷費、 建筑安裝及配套設(shè)施費用、相關(guān)稅費、設(shè)計及不可預(yù)見費用、變壓器費用、電梯費用、銷售策劃費用 、拆一賠一費用 。 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析及對策 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險