【正文】 由于許多情況了解有限，以上報(bào)告僅供參考，仍需作進(jìn)一步的細(xì)化。 五、 項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 項(xiàng)目定位主體、土地變性采用協(xié)議出讓有一定的難度，要充分利用雙方爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣?，特別是隆昌縣人民政府（包括建設(shè)規(guī)劃、國(guó)土、房管局、人防辦、環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生、城管、消防、供水、供電、供氣等部門(mén)）的支持，予以許可的前提； 對(duì)于市場(chǎng)行情，沒(méi)有百分之百的把握只有掌握的更多，更全面的信息，才能風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 我公司會(huì)盡全力協(xié)助 623 臺(tái)及相關(guān)部門(mén)將該地塊規(guī)劃要求退讓面積給予補(bǔ)償 ，體現(xiàn)我公司 是 誠(chéng)信可靠的企業(yè)。 項(xiàng)目良好的商業(yè)環(huán)境和配套設(shè)施。 二、 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目建筑總面積： 20xx0 ㎡ 項(xiàng) 目的總投資額： 萬(wàn)元 項(xiàng)目的總銷(xiāo)售額： 萬(wàn)元 項(xiàng)目的利潤(rùn)： 萬(wàn)元 項(xiàng)目的收益率： % 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)和情況對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷(xiāo)售不利、管理水平低下等方面。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過(guò)銀行貸款，社會(huì)融資來(lái)實(shí)現(xiàn)的，那么在其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目陷入困 境。 職工安置及搬遷費(fèi)用：按每戶(hù) 萬(wàn)計(jì)，合計(jì)： 萬(wàn) 12戶(hù) =15 萬(wàn)元； 建筑安裝及配套設(shè)施費(fèi)用：按 20xx 元 /㎡計(jì)，合計(jì) ： 20xx0 平方米 20xx 元 /平方米 =4000 萬(wàn)元； 相關(guān)稅費(fèi)：（含土地契稅、土地增值稅、市政設(shè)施配套費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、白蟻防治 費(fèi)等，按 150 元 /平方米計(jì)，合計(jì)： 20xx0 平方米 150 元 /平方米 =300 萬(wàn)元 ； 設(shè)計(jì)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：按 100 元 /平方米計(jì)，合計(jì)： 100 元 /平方米 20xx0 平方米 =200 萬(wàn)元； 配置 4 臺(tái) 250KV 箱式變壓器費(fèi)用：合計(jì)約： 100 萬(wàn)元；按規(guī)定應(yīng)配備雙電源，因此，需在地下室配備柴油發(fā)電機(jī)兩臺(tái)約 80 萬(wàn)元； 配置 3 部電梯：按 80 萬(wàn)元 /部計(jì)，合計(jì)： 3 部 80 萬(wàn)元 /部 =240萬(wàn)元； 銷(xiāo)售、策劃費(fèi)用：約計(jì) 160 萬(wàn)元； 拆一補(bǔ)一費(fèi)用： ①修建期間門(mén)市、場(chǎng)地、 房屋租金的損失補(bǔ)償： 120 萬(wàn)元； ② 12 家職工住戶(hù)簡(jiǎn)裝費(fèi)用： 110 萬(wàn)元； 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 ③單位和職工房產(chǎn)辦證費(fèi)用： 110 萬(wàn)元； 成本合計(jì)： 萬(wàn)元 銷(xiāo)售投資收益 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案 商 鋪 建設(shè)總面積約為 1300 平方米， 拆一補(bǔ)一后，剩余面積為 667平方米，盡可能采用等價(jià)值補(bǔ)償， 按 16000 元 /平方米計(jì)，合計(jì)： 667平方米 16000 元 /平方米計(jì) = 萬(wàn)元； 住宅建設(shè)總面積約為 18000 平方米， 拆一補(bǔ)一后，剩余面積為16126 平方米， 按 4000 元 /平方米計(jì)，合計(jì)： 16126 平方米 4000元 /平方米 = 萬(wàn)元； 地下車(chē)位約為 55 個(gè)，按 8 萬(wàn)元 /個(gè)計(jì)算，合計(jì)： 440 萬(wàn)元； 收益合計(jì)： 萬(wàn)元 企業(yè)毛利 ： = 萬(wàn)元 結(jié)論：項(xiàng)目可行。作為長(zhǎng)期而言，在隆昌地區(qū)乃至周邊地區(qū)樹(shù)立了自己的品牌提高了公司在業(yè)內(nèi)的知名度。 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)策略 依據(jù)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。除此之外，還應(yīng)配備一定的水景，制造出流水的聲音，讓住戶(hù)不僅從視覺(jué)還要從聽(tīng)覺(jué)上更多的感受自然。 外觀設(shè)計(jì)應(yīng)以時(shí)尚、個(gè)性為主，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主。 在戶(hù)型構(gòu)件中，仍以面積 90— 130 ㎡的戶(hù)型為主以達(dá)到迎合購(gòu)房人群的實(shí)際消費(fèi)觀念。 消費(fèi)人群的具有一定的消費(fèi)能力。 一、 目標(biāo)市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目位于交通發(fā)達(dá)、商業(yè)繁榮地帶，這決定了主要目標(biāo)對(duì)象為縣城及周邊地區(qū)及 中高級(jí)消費(fèi)人群。 上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，將有利于為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目打造良好的基礎(chǔ)。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性化以 后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)。 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 此區(qū)域置業(yè)的客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)有：更換或改善居住環(huán)境、投資用房和結(jié)婚用房。 物業(yè)管理 物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)化，智能化 是時(shí)下物 業(yè)管理的主流，營(yíng)造深厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人 為 本的理念，加大服務(wù)的范圍，形成一四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 定的口碑將是本項(xiàng)目物業(yè)管理的方向。 二、 市場(chǎng)及消費(fèi)者分析 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢(shì) 由于本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于隆昌縣商業(yè)繁華地帶，土地資源緊缺，大部分房屋屬于原建筑，因此住房供應(yīng)量小于需求量。首批簽約入駐浙江工業(yè)園的有電動(dòng)摩托車(chē)、紡織、家紡及小家電等 7 個(gè)項(xiàng)目。園區(qū)建設(shè)重點(diǎn)將實(shí)施“ 525 工程”，即用5 年時(shí)間，建成面積達(dá) 2 平方公里，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 50 億元。 20xx 年隆昌縣被正式批準(zhǔn)成立“ 川渝 合作隆昌試驗(yàn)示范區(qū)”。空氣質(zhì)量較好，無(wú)大型污染。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè) 市場(chǎng)調(diào)查分析 一、 投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)格是多種因素綜合作用的結(jié)果。 ? 房地產(chǎn)國(guó)家調(diào)控政策加大了一 線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的壓力，供需關(guān)系失衡，迫使房地產(chǎn)市場(chǎng)向三、四線城市轉(zhuǎn)移。 在土地資源稀缺的情況下，土地價(jià)格長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)難以改變，而房屋價(jià)格在 國(guó)家持續(xù)的調(diào)控下上漲有限，這意味著當(dāng)下和未來(lái)快周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式是主流。 20xx20xx 年的調(diào)控，催生了二線城市和重點(diǎn)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮； 20xx年至今的這一輪的調(diào)控，則激活了三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這種趨勢(shì)在 20xx 年及未來(lái)幾年將愈加明顯。② 行