【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。十一、項(xiàng)目可行性評(píng)估論證結(jié)論以上分析和研究的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有良好的投資環(huán)境和經(jīng)營(yíng)條件。在南寧X高檔商業(yè)區(qū)缺失的狀態(tài)下誰(shuí)能先勝出，誰(shuí)就必將嘗到高檔商業(yè)帶來的巨大利益。南寧X商圈的共同點(diǎn)就是商場(chǎng)類地產(chǎn)占絕大多數(shù)，高檔寫字樓、公寓、酒店這些商業(yè)形態(tài)很少，從而導(dǎo)致南寧X已有的商業(yè)圈更傾向于傳統(tǒng)的大眾化消費(fèi)，而缺少高檔商業(yè)地產(chǎn)。在房地產(chǎn)形勢(shì)仍然看好、政策仍然有利的情況下把項(xiàng)目做完，即是搶得了“天時(shí)”。其中，商品住宅空置面積增長(zhǎng)9%，%，；%，占全部空置面積的4%，；%，%?？傊瑥娜珖?guó)范圍來講，房地產(chǎn)開發(fā)者將面對(duì)來自成本和房?jī)r(jià)的雙重?cái)D壓，必須注意投資風(fēng)險(xiǎn)。這些措施都是國(guó)家希望通過調(diào)整供給規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)。這是國(guó)家試圖通過抑制需求來平抑高漲房?jī)r(jià)的又一個(gè)措施。十、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析及針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)定位本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)政策變化、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化及本地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，另外還有一個(gè)資金風(fēng)險(xiǎn)，本節(jié)就前三者進(jìn)行分析并提出相應(yīng)對(duì)策。 不考慮資金時(shí)間價(jià)值的條件下，＜，故項(xiàng)目可行；在考慮資金時(shí)間價(jià)值的條件下，＜，故項(xiàng)目可行。（二）項(xiàng)目投資回收期（包括建設(shè)期）投資回收期的計(jì)算以項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（見表四）為準(zhǔn)。建設(shè)期第一年后且在銷售期的1年中，根據(jù)償還付息及地下車庫(kù)、商鋪和住宅銷售等情況的不同，導(dǎo)致創(chuàng)造的利潤(rùn)多少有所不同。%,則第二年需付息: 2000%＋｛2000(1＋%)＋3500｝%=八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析（一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（見表四） 營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅=當(dāng)期銷售收入5% 所得稅 所得稅=（當(dāng)期銷售收入－總成本費(fèi)用利息營(yíng)業(yè)稅）33% 凈現(xiàn)金流量 凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流出=總成本費(fèi)用＋利息＋營(yíng)業(yè)稅＋所得稅 從表四中看出：,。2005年11月前完成基礎(chǔ)設(shè)計(jì)、畫紅線、建設(shè)規(guī)劃等房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)手續(xù)。五、建設(shè)安排（一）建設(shè)周期本項(xiàng)目建設(shè)周期，根據(jù)相關(guān)規(guī)模工程量。（三）綜合分析及預(yù)測(cè)2004年，南寧X市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)格、檔次越來越高，品種也越來越豐富。隨著建設(shè)投資、竣工面積逐年增長(zhǎng)，多渠道的房子供應(yīng)體系已基本形成。本項(xiàng)目及時(shí)建設(shè)不僅有良好的投資環(huán)境保障，而且其經(jīng)濟(jì)前景也是非常樂觀的。2003年，㎡，%，㎡，%，銷售面積為185萬(wàn)㎡，%，%；㎡，%，㎡，㎡。從所占投資比例來看。西部開發(fā)優(yōu)惠政策南寧X已出臺(tái)西部開發(fā)優(yōu)惠政策。同時(shí)，拉開城市框架，拓展城市空間，推進(jìn)舊城改造，加快新區(qū)開發(fā)，打通城市干道，完善配套設(shè)施，強(qiáng)化城市管理，努力把南寧X建成具有民族特色和亞熱帶風(fēng)格現(xiàn)代園林城市。（二）政策法規(guī)環(huán)境 房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī) 南寧X市政府采取積極措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。（4）電信發(fā)展迅猛 南寧X電信從規(guī)模容量到技術(shù)層次和服務(wù)水平不斷躍上新臺(tái)階。（1）路橋通暢 全市道路總長(zhǎng)599公里，縱橫交錯(cuò)的634條道路使市內(nèi)交通四通八達(dá)；66座造型多樣的大小橋梁則如道道彩虹飛架于江、河、湖、溪之上，其中市區(qū)內(nèi)橫跨邕江的大橋有4座；全長(zhǎng)39公里，還有5座大橋正在建設(shè)中，路幅60米寬的城市快速環(huán)道已經(jīng)建成通車。（4）航運(yùn) 水路運(yùn)輸已開通7條內(nèi)河航線，沿西江逆水而上可通龍州、百色，直入云貴，順可達(dá)粵、港、澳，南寧X港年貨運(yùn)吞吐量385萬(wàn)噸。 （2）鐵路 鐵路運(yùn)輸通過全國(guó)最先進(jìn)的電氣化鐵路南昆線及湘桂線與京廣線等干線相通，可直達(dá)祖國(guó)的大江南北，其中湘桂線終點(diǎn)還和越南接軌。湘桂、黔桂、黎湛和南昆鐵路在南寧X交匯，使之成為粵瓊港澳西進(jìn)的門戶，川黔滇藏南下出海的樞紐。（3）沿江的內(nèi)河口岸城市南寧X是西江水系廣西境內(nèi)的4個(gè)內(nèi)河口岸之一。近期規(guī)劃建設(shè)18個(gè)萬(wàn)噸至十萬(wàn)噸的泊位。1992年以來，南寧X市還榮幸地被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開放城市政策，被定為全國(guó)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點(diǎn)城市、城市綜合配套改革試點(diǎn)城市以及扭虧增盈試點(diǎn)城市。南寧X境內(nèi)主河流為西江最大的支流郁江，穿城而過的一段稱為邕江，匯入珠江水系?！?1’，北緯22176。自然氣候 南寧X地處北回歸線以南，受海洋氣候調(diào)節(jié)，屬亞熱帶季風(fēng)區(qū)，陽(yáng)光充足，雨量充沛，霜少無雪。、投資環(huán)境分析（一）南寧X市概況中心城市的地位南寧X自古以來就是中國(guó)南疆重鎮(zhèn)，清朝便有人稱之“南控交趾，東瞰潯梧，西接西田，北衛(wèi)柳桂，為粵省要樞”。而住宅樓的建設(shè)有力于改善居民的居住條件，為市民提供了一個(gè)規(guī)劃布局合理、功能配套設(shè)施齊全的理想家園。因此，開發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施配套完善、集商場(chǎng)、住宅、停車為一體的商住綜合樓迫在眉睫，以適應(yīng)南寧X快速發(fā)展的需要。其優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理位置，不僅是廣西各地先富起來的許多人首選的定居地，也吸引了國(guó)內(nèi)外各地商賈云集南寧X投資置業(yè)，更引起了國(guó)際上許多著名的大公司進(jìn)駐南寧X設(shè)立公司及代表處或分支機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目周邊經(jīng)過多年來的連續(xù)開發(fā)和城市改造，已形成了集商業(yè)、辦公、酒店、居住為一體的城市功能中心，并形成了東葛路（通信設(shè)備）、星湖路（IT產(chǎn)業(yè)）、七星路（高檔服飾精品）、民族宮購(gòu)物中心（華聯(lián)、夢(mèng)之島），大熱門（購(gòu)物、飲食）等多功能的商業(yè)帶，在附近，類似的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要是城市陽(yáng)光100，但我們的市場(chǎng)定位和市場(chǎng)細(xì)分與陽(yáng)光100是有區(qū)別的，而且隨著南寧X舊城改造工程步伐的推進(jìn)及新的“六縣六城區(qū)”大南寧X框架的形成，從今年起每年在南寧X舉辦的中國(guó)——東盟博覽會(huì)和泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈概念的提出，南寧X已向區(qū)域性國(guó)際大都市方向發(fā)展，南寧X有著前所未有的發(fā)展機(jī)遇，這也將給南寧X的樓市帶來陽(yáng)光燦爛的春天，同時(shí)也使本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景和廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。（五）編寫可行性研究報(bào)告的依據(jù)市人民政府提出的“136”城市建設(shè)計(jì)劃市房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)政策和文件。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。南寧X市時(shí)代廣場(chǎng)大廈商住綜合樓項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱《南寧X市時(shí)代廣場(chǎng)大廈》商住綜合樓（二）項(xiàng)目地址廣西南寧X市民族大道與古城路交匯處（三）項(xiàng)目性質(zhì)合作開發(fā)（四）項(xiàng)目規(guī)模擬建二十一層高的商住樓，其中：五層商場(chǎng)、兩棟塔樓（每棟塔樓高十六層）、一層地下車庫(kù)?！锻顿Y項(xiàng)目可行性研究指南》。（七）項(xiàng)目建設(shè)的必要性南寧X市位于中國(guó)的南部，是廣西壯族自治區(qū)的首府，全區(qū)的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，也是中國(guó)大西南出海通道的重要交通樞紐。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施和從2004年起中國(guó)－東盟博覽會(huì)會(huì)址永久性落戶南寧X，南寧X社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)步伐加快，城市輻射功能增強(qiáng)。本項(xiàng)目擬建的《時(shí)代廣場(chǎng)大廈》商住綜合樓地處民族大道的繁華地段，附近有華聯(lián)、夢(mèng)之島、大熱門和飲食一條街，人流量非常大，所以本項(xiàng)目將能滿足人們的消費(fèi)和居住需求，同時(shí)也為民族大道以至南寧X市增添一道亮麗的風(fēng)景。二、項(xiàng)目所在