【正文】 正在逐步改變，探索新的商業(yè)模式成為了行業(yè)新的課題。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及鄰近樓盤的品質(zhì)等，決定了些地塊大部分的市場(chǎng)，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。園區(qū)規(guī)劃占地面積 平方公里，以承接機(jī)械汽配，紡織羽絨、食品三大支柱產(chǎn)業(yè)為主。 觀光旅游 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 隆昌縣境內(nèi)有一個(gè)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)（古宇湖風(fēng)景名勝區(qū)），古宇湖風(fēng)景名勝區(qū)：由金鵝鎮(zhèn)景區(qū)、古宇湖景區(qū)、云頂山景區(qū)和 圣燈山景區(qū)四組風(fēng)景名勝襟連而成，全稱“ 一城一湖兩架山 ” 。 目標(biāo)客源 主要客源為該項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的中、青年人群，他們大多數(shù)是首次置業(yè)，向往能有性價(jià)比較高的住宅。 二、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 現(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目具體的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下： ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展； ? 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)由一、二線 城市轉(zhuǎn)向三、四線城市，該區(qū)域存在廣大的潛在的購(gòu)房人群； ? 置業(yè)意識(shí) —— 古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成部分將繼續(xù)持續(xù)并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念，沒(méi)有置業(yè)的家庭首先會(huì)選擇置業(yè)，已經(jīng)置業(yè)的家庭將集中在改善住房條件上。 消費(fèi)群的界定 本建筑區(qū)域內(nèi)及周邊 部分富裕居民購(gòu)房和改善居住環(huán)境需要。 由于目標(biāo)顧客屬于較富裕階層，私家車相對(duì)較多，因此應(yīng)該充分考慮停車位的問(wèn)題，車位提供率至少應(yīng)該在≥ 50%，建議地下兩層為停車位的考慮。 當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化住處時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化早已成為發(fā)展的必然趨勢(shì)，建議擬建小區(qū)引領(lǐng)智能 化生活新潮流，實(shí)現(xiàn) 24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，可視系統(tǒng)，多媒體服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)教育等智能化設(shè)施。 二、 項(xiàng)目投資成本、收益、毛利估算 建設(shè)投資成本費(fèi)用 建設(shè)投資費(fèi)用包括土地取得費(fèi)用， 廣播電視集團(tuán)職工安置及搬遷費(fèi)、 建筑安裝及配套設(shè)施費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、設(shè)計(jì)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、變壓器費(fèi)用、電梯費(fèi)用、銷售策劃費(fèi)用 、拆一賠一費(fèi)用 。反之，如果資金籌措順利那么將促使整個(gè)項(xiàng)目的順利或者提前完工，給隆昌人民留下好的印象。 三、 項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì)： 隆昌縣潛在大量有購(gòu)房能力且有愿望購(gòu)房的人群，特別是換房、城市里的新生代和大量的務(wù)工返鄉(xiāng) 進(jìn)城 人員。 四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)較小 由于本項(xiàng)目是“聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”，集合雙方各自的優(yōu)勢(shì)于一體，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力得到了較大的提升。 四川省川鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限責(zé)任公司 二 0 一三年一月 。 本項(xiàng)目相對(duì)于小區(qū)開(kāi)發(fā)而言，工程規(guī)模較小，工程周期較短，市場(chǎng)的波動(dòng)幅度不大，資金回收期較短，在管 理過(guò)程中機(jī)動(dòng)能力較強(qiáng)，有助于項(xiàng)目成本的控制。 項(xiàng)目公司的資金投資及回報(bào)優(yōu)勢(shì)。另一方面，盡量能夠得到預(yù)售許可證在建房的同時(shí)開(kāi)始售房收入，用收入沖抵一部分支出。 土地取得費(fèi)用： 畝 150 萬(wàn)元 /畝 = 萬(wàn)元 ， 畝 300萬(wàn)元 /畝 =405 萬(wàn)元（ 623 臺(tái)權(quán)屬土地面積 畝，根據(jù)隆昌縣住房和城市規(guī)劃建設(shè)局關(guān)于改造的函里提到改造用地面積不低于 5 畝）。 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 根據(jù)本報(bào)告前 六章的論述與分析，本章著重該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資成 本、收益、毛利進(jìn)行估算，對(duì)本工程項(xiàng)目的可行性作一個(gè)實(shí)質(zhì)性的評(píng)估。 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，每一個(gè)細(xì)節(jié)處理都應(yīng)該體現(xiàn)出對(duì)人生活習(xí)慣，操作方式，審美觀點(diǎn)的尊重，要充分體現(xiàn)出功能不同的房間的區(qū)別，實(shí)現(xiàn)靜動(dòng)、有無(wú)分開(kāi)，房間布局，大小合理，這就要求我們?cè)O(shè)計(jì)人員必須達(dá)到精準(zhǔn)的要求，想住戶所想，憂住戶所憂。 二、 產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高檔次，這是基于項(xiàng)目所處的環(huán)境和位置的考慮，主要原因有以下幾個(gè)方四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 面： 項(xiàng)目地處商業(yè)交通繁華地帶，必須體現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚、品質(zhì)。 項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài) ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制； ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，構(gòu)建綠色生態(tài)文明居住條件為隆昌人民作出貢獻(xiàn)。 城市新生代和大量的務(wù)工返鄉(xiāng)人員 進(jìn)城購(gòu)房群，加之換房的居民越來(lái)越多。兩個(gè)縣級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)（大佛坎風(fēng)景旅游區(qū)，黑水凼風(fēng)景 旅游區(qū)）。 20xx 年，“化學(xué)工業(yè)園”啟動(dòng)，占地 2 平方公里的隆昌化學(xué)工業(yè)園 以隆橋化工為依托，采取“以企養(yǎng)園” 的模式 ，著力培育特色化工產(chǎn)業(yè)，形成生產(chǎn)二甲醚、食用二氧化碳為主的化工產(chǎn)業(yè)集群。 自然環(huán)境 該地塊總體來(lái)看地勢(shì)較好、較平整。要實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)除了國(guó)家人力、物力、政策的支持外，還要依靠大量的民間資本的注入和建設(shè)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)空間的轉(zhuǎn)移，除了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口轉(zhuǎn)移等因素外，更重 要的一點(diǎn)，是歷次的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作用的結(jié)果?！笆袌?chǎng)為主，保障為輔”的住房體系將會(huì)在未來(lái)幾年逐步形成，從而打破長(zhǎng)期以來(lái)單一的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，新的市場(chǎng)格局將逐步形成。 ? 依法通過(guò)有償方式將現(xiàn)有土地變更為綜合出讓地。 目前四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)房屋的現(xiàn)狀及其產(chǎn)權(quán)情況。四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 四川 省 川鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 二 0 一三年一月 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可