【正文】 正在逐步改變，探索新的商業(yè)模式成為了行業(yè)新的課題。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及鄰近樓盤的品質等，決定了些地塊大部分的市場，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調查分析。園區(qū)規(guī)劃占地面積 平方公里，以承接機械汽配，紡織羽絨、食品三大支柱產(chǎn)業(yè)為主。 觀光旅游 四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 11 隆昌縣境內有一個省級風景名勝區(qū)（古宇湖風景名勝區(qū)），古宇湖風景名勝區(qū)：由金鵝鎮(zhèn)景區(qū)、古宇湖景區(qū)、云頂山景區(qū)和 圣燈山景區(qū)四組風景名勝襟連而成，全稱“ 一城一湖兩架山 ” 。 目標客源 主要客源為該項目所在區(qū)域內的中、青年人群，他們大多數(shù)是首次置業(yè)，向往能有性價比較高的住宅。 二、 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 現(xiàn)對該項目具體的優(yōu)勢點集中如下： ? 項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內相關的經(jīng)濟發(fā)展； ? 國內房地產(chǎn)市場由一、二線 城市轉向三、四線城市，該區(qū)域存在廣大的潛在的購房人群； ? 置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分將繼續(xù)持續(xù)并將成為全社會占主導地位的消費觀念，沒有置業(yè)的家庭首先會選擇置業(yè)，已經(jīng)置業(yè)的家庭將集中在改善住房條件上。 消費群的界定 本建筑區(qū)域內及周邊 部分富裕居民購房和改善居住環(huán)境需要。 由于目標顧客屬于較富裕階層，私家車相對較多，因此應該充分考慮停車位的問題，車位提供率至少應該在≥ 50%，建議地下兩層為停車位的考慮。 當今時代已進入數(shù)字化住處時代，住宅小區(qū)的智能化早已成為發(fā)展的必然趨勢，建議擬建小區(qū)引領智能 化生活新潮流，實現(xiàn) 24小時實時監(jiān)控，可視系統(tǒng)，多媒體服務，網(wǎng)絡教育等智能化設施。 二、 項目投資成本、收益、毛利估算 建設投資成本費用 建設投資費用包括土地取得費用， 廣播電視集團職工安置及搬遷費、 建筑安裝及配套設施費用、相關稅費、設計及不可預見費用、變壓器費用、電梯費用、銷售策劃費用 、拆一賠一費用 。反之，如果資金籌措順利那么將促使整個項目的順利或者提前完工，給隆昌人民留下好的印象。 三、 項目具有的突出優(yōu)勢： 隆昌縣潛在大量有購房能力且有愿望購房的人群，特別是換房、城市里的新生代和大量的務工返鄉(xiāng) 進城 人員。 四、 項目開發(fā)經(jīng)營的風險較小 由于本項目是“聯(lián)合開發(fā)項目”，集合雙方各自的優(yōu)勢于一體，抵抗風險的能力得到了較大的提升。 四川省川鑫房地產(chǎn)開發(fā)有 限責任公司 二 0 一三年一月 。 本項目相對于小區(qū)開發(fā)而言，工程規(guī)模較小，工程周期較短，市場的波動幅度不大，資金回收期較短，在管 理過程中機動能力較強，有助于項目成本的控制。 項目公司的資金投資及回報優(yōu)勢。另一方面，盡量能夠得到預售許可證在建房的同時開始售房收入，用收入沖抵一部分支出。 土地取得費用： 畝 150 萬元 /畝 = 萬元 ， 畝 300萬元 /畝 =405 萬元（ 623 臺權屬土地面積 畝，根據(jù)隆昌縣住房和城市規(guī)劃建設局關于改造的函里提到改造用地面積不低于 5 畝）。 第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 根據(jù)本報告前 六章的論述與分析，本章著重該項目開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資成 本、收益、毛利進行估算，對本工程項目的可行性作一個實質性的評估。 四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 16 住宅設計應充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，每一個細節(jié)處理都應該體現(xiàn)出對人生活習慣，操作方式，審美觀點的尊重，要充分體現(xiàn)出功能不同的房間的區(qū)別，實現(xiàn)靜動、有無分開，房間布局，大小合理，這就要求我們設計人員必須達到精準的要求，想住戶所想，憂住戶所憂。 二、 產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調查分析，將項目定位為中高檔次，這是基于項目所處的環(huán)境和位置的考慮，主要原因有以下幾個方四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 15 面： 項目地處商業(yè)交通繁華地帶，必須體現(xiàn)現(xiàn)代、時尚、品質。 項目公司企業(yè)領導核心與公共關系狀態(tài) ? 項目開發(fā)公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務管理等方面可實行全新的體制； ? 項目開發(fā)公司領導層經(jīng)營思想應以營造精品品牌，構建綠色生態(tài)文明居住條件為隆昌人民作出貢獻。 城市新生代和大量的務工返鄉(xiāng)人員 進城購房群，加之換房的居民越來越多。兩個縣級風景旅游區(qū)（大佛坎風景旅游區(qū)，黑水凼風景 旅游區(qū)）。 20xx 年，“化學工業(yè)園”啟動，占地 2 平方公里的隆昌化學工業(yè)園 以隆橋化工為依托，采取“以企養(yǎng)園” 的模式 ，著力培育特色化工產(chǎn)業(yè)，形成生產(chǎn)二甲醚、食用二氧化碳為主的化工產(chǎn)業(yè)集群。 自然環(huán)境 該地塊總體來看地勢較好、較平整。要實現(xiàn)以上目標除了國家人力、物力、政策的支持外，還要依靠大量的民間資本的注入和建設。中國房地產(chǎn)市場空間的轉移，除了經(jīng)濟的發(fā)展、人口轉移等因素外，更重 要的一點，是歷次的房地產(chǎn)宏觀調控作用的結果?！笆袌鰹橹鳎Ｕ蠟檩o”的住房體系將會在未來幾年逐步形成，從而打破長期以來單一的住房供應結構，新的市場格局將逐步形成。 ? 依法通過有償方式將現(xiàn)有土地變更為綜合出讓地。 目前四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺房屋的現(xiàn)狀及其產(chǎn)權情況。四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可 行 性 研 究 報 告 四川 省 川鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 二 0 一三年一月 四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可