【正文】 x 年提出的五年內(nèi)建成 3600 萬套保障房的目標，將徹底打破原有的一元化供應(yīng)格局。 拐點二：新的行業(yè)格局。行業(yè)集中度的提升，主要從大開發(fā)企業(yè)占全國的銷售比例和行業(yè)并購兩個角度來看待。② 行業(yè)并購案例數(shù)量和金額也都在不斷的上升。數(shù)據(jù)研究顯示，一線城市在中國商品房成交面積中越來越低，而三線城市所占的比例已經(jīng)從 20xx 年的 50%上升到 %，三四線城市已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場新的市場空間。 20xx20xx 年的調(diào)控，催生了二線城市和重點三線城市房地產(chǎn)市場的繁榮； 20xx年至今的這一輪的調(diào)控，則激活了三四線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這種趨勢在 20xx 年及未來幾年將愈加明顯。傳統(tǒng)商業(yè)模式的土壤已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化，主流開發(fā)商開始搜索新的商業(yè)模式。 在土地資源稀缺的情況下，土地價格長期上漲的趨勢難以改變，而房屋價格在 國家持續(xù)的調(diào)控下上漲有限，這意味著當下和未來快周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式是主流。 二 、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 國家宏觀調(diào)控： ? 根據(jù)國家十二五規(guī)劃要求加快城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，減小東西部貧富差距，改善城鎮(zhèn)城區(qū)面貌，提高西部居民的生存和居住環(huán)境。 ? 房地產(chǎn)國家調(diào)控政策加大了一 線城市房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的壓力，供需關(guān)系失衡，迫使房地產(chǎn)市場向三、四線城市轉(zhuǎn)移。隨著區(qū)域一體化的推進，城市化進程加速，三、四線城市半道市場的剛性需求也隨之增加，為三、四線城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來了新的契機和空間。 第三章 項目周邊物業(yè) 市場調(diào)查分析 一、 投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價格是多種因素綜合作用的結(jié)果。 土地性質(zhì)及地理位置綜述 四川省內(nèi)江市隆昌縣距離四川省成都市成華區(qū) 212km，距離四川省內(nèi)江市市中區(qū) 38km，距離四川省瀘州市江陽區(qū) ，幅員面積 ㎡；素有“北接秦隴、南通滇海、西馳敘馬、東達荊襄，以彈丸而當六路之沖，扼川南而通四面八方”之稱，縣政 府設(shè)于金鵝鎮(zhèn)，全縣轄 2 個鄉(xiāng) 16 個鎮(zhèn)，全縣總?cè)丝? 萬人?？諝赓|(zhì)量較好，無大型污染。 該區(qū)域是集隆昌縣 行政、 商業(yè)、居住于一體的繁四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 10 華 中心 地帶，周邊 醫(yī)院、學(xué)校、廣場等生活設(shè)施配備 齊全，公交系統(tǒng)發(fā)達，交通方便， 屬于人口高度密集區(qū)域，也是 大多數(shù) 人群向往的居住地帶。 20xx 年隆昌縣被正式批準成立“ 川渝 合作隆昌試驗示范區(qū)”。力爭用 3 年時 間建成“百億園區(qū)”。園區(qū)建設(shè)重點將實施“ 525 工程”，即用5 年時間，建成面積達 2 平方公里，實現(xiàn)產(chǎn)值 50 億元。目前用 地 500 畝，在 20xx 年 6 月底建成， 20xx 年該項目全面竣工投產(chǎn)。首批簽約入駐浙江工業(yè)園的有電動摩托車、紡織、家紡及小家電等 7 個項目。主要景點：川南明珠古宇湖，石化圣地圣燈山，夢幻奇峰云頂山，立體史書牌坊群。 二、 市場及消費者分析 開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢 由于本開發(fā)項目位于隆昌縣商業(yè)繁華地帶，土地資源緊缺，大部分房屋屬于原建筑，因此住房供應(yīng)量小于需求量。 價格 根據(jù)三、四線縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，仍然存在大量的潛在購房人，預(yù)計商品房價格會保證現(xiàn)有價格的基礎(chǔ)上呈上升趨勢。 物業(yè)管理 物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)化，智能化 是時下物 業(yè)管理的主流，營造深厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強化以人 為 本的理念，加大服務(wù)的范圍，形成一四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 12 定的口碑將是本項目物業(yè)管理的方向。 購買力分析 來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強，有意向買房的客戶家庭月收入均在 5000 元以上，其中 90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額度多為 15 萬元左右，月還款額度在 20xx 元左右，貸款買房已成為消費主流。 購買動機 此區(qū)域置業(yè)的客戶的購買動機有：更換或改善居住環(huán)境、投資用房和結(jié)婚用房。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、 房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。 經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性化以 后，即成為在激烈的市場競爭中的項目的優(yōu)勢點、競爭點和賣點。 項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢極其發(fā)展空間與規(guī)模 ? 本項目位于隆昌縣商業(yè) 繁華地段，區(qū)域位置得天獨厚； ? 本項目可作為縣城工作的各行業(yè) 人員理性的居住生活地。 上述這些優(yōu)勢點的正確運用，將有利于為開發(fā)項目打造良好的基礎(chǔ)。 項目區(qū)域位于城市主要道路旁，交通便利，商業(yè) 繁榮，區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)房供應(yīng)量有限不能滿足市場需求，這正是項目開發(fā)的機會點。 一、 目標市場定位 本項目位于交通發(fā)達、商業(yè)繁榮地帶，這決定了主要目標對象為縣城及周邊地區(qū)及 中高級消費人群。 年齡區(qū)間： 30— — 45 歲 購買目的比例依次為：純自主、自住兼投資型、其他。 消費人群的具有一定的消費能力。 第六章 項目開發(fā)建設(shè)建議 一、 項目總體規(guī)劃建議 由于本項目為單棟高層建筑，建設(shè)周期較短，為了更快的把握住市場，盡快收回成本，應(yīng)該控制好項目的開發(fā)周期，保證充足的資金。 在戶型構(gòu)件中，仍以面積 90— 130 ㎡的戶型為主以達到迎合購房人群的實際消費觀念。 住宅的設(shè)計要適度超前，這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，多借鑒沿海一線城市和國外同類房屋功能的劃分，如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到和適應(yīng)明天的變 化，那么我們的住宅將 肯定 會備受親睞 ，這必然會成為我們強而有力的賣點。 外觀設(shè)計應(yīng)以時尚、個性為主，色彩以簡潔明快為主。 二、 小區(qū)配套設(shè)施建議 由于是高層建筑相對多層建筑而言 本就少了一份與自然的融合力。除此之外，還應(yīng)配備一定的水景，制造出流水的聲音，讓住戶不僅從視覺還要從聽覺上更多的感受自然。 小區(qū)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系