【正文】 105 項(xiàng)目住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 ............................................................................................ 106 項(xiàng)目整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 .................................. 108 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 五．項(xiàng)目概念規(guī)劃方案及與開(kāi)發(fā)策略 .........................................111 項(xiàng)目主要功能板塊及規(guī)模 .................................. 111 概念規(guī)劃的設(shè)計(jì)依據(jù)及理念 ................................ 111 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略 ............................................ 119 六．項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ........................................................................120 總投資估算 .............................................. 120 投資估算依據(jù) ................................................................................................................. 120 投資估算 ......................................................................................................................... 121 項(xiàng)目投資付款進(jìn)度 ........................................................................................................ 124 項(xiàng)目收入估算 ............................................. 124 銷售進(jìn)度 ......................................................................................................................... 124 銷售價(jià)格 ......................................................................................................................... 125 銷售收入估算 ................................................................................................................. 125 持有資產(chǎn)價(jià)值估算 ........................................................................................................ 126 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) ............................................ 127 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 ..................................................................................... 127 .................................................................................................................. 128 項(xiàng)目利潤(rùn)及分配 .............................................................................................................. 128 資金需求與籌措 .......................................... 130 不確定性分析 ............................................. 131 敏感性分析 ......................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。大魔方 承辦單位概況 項(xiàng)目承辦單位由中冶成工和成都傳媒集團(tuán)兩個(gè)股東成立項(xiàng)目公司，是 在市委、市政府 支持下 決定成立的 。 中冶成工建設(shè)有限公司 中冶成工 2020 年 11 月 由中國(guó)第五冶金建設(shè)公司改制而成，是中國(guó)冶金科工股份有限公司控股的， 目前， 中冶成工下轄分（子）公司 40 余個(gè)，集工程總承包、鋼結(jié)構(gòu)及裝備制造、金屬礦業(yè)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、非標(biāo)設(shè)備及壓力容器制造、商品 混凝土生產(chǎn)及工業(yè)設(shè)備檢修、項(xiàng)目投資為一體的多元產(chǎn)業(yè)的大型綜合企業(yè)。 成都傳媒集團(tuán) 成都傳媒集團(tuán) 于 2020 年 11 月 28 日正式 成立 ，其報(bào)刊出版位列全國(guó)前 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 10 強(qiáng)，廣播電視躋身省會(huì)城市前列，是中國(guó)西部綜合實(shí)力最強(qiáng)、影響力最大的綜合傳媒集團(tuán)。報(bào)刊受群占成都地區(qū)三分之二以上的讀者市場(chǎng)，六頻道約占成都地區(qū)電視受眾市場(chǎng)份額的 23%。 成都傳媒集團(tuán) 圍繞報(bào)刊出版、廣播電視等傳媒主業(yè)， 大力發(fā)展新媒體業(yè)務(wù)，通過(guò)資本運(yùn)作，最終發(fā)展成為中國(guó)第一家以跨媒體深度融合為載體、以文媒互動(dòng)為平臺(tái)，以上市融資為擴(kuò)張支撐的國(guó)際 化綜合傳媒集團(tuán)。 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 為 適應(yīng)成都傳媒集團(tuán)產(chǎn)業(yè)多元化的發(fā)展趨向，滿足產(chǎn)業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)延伸的需要，在成都市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)有關(guān)方面批準(zhǔn)，成都傳媒集團(tuán)擬在成都市高新區(qū)天府新城區(qū)域內(nèi)，投資建設(shè) 全方位地融入時(shí)尚、前衛(wèi)的 、 國(guó)際化 建筑 元素，打造 出 以大型專業(yè) 演出場(chǎng)館為核心 的復(fù)合式消 費(fèi) 項(xiàng)目 。 大魔方項(xiàng)目主要由觀演建筑、集群式商業(yè)（ 酒吧、餐飲、影院、購(gòu)物中心、室內(nèi)游樂(lè)等），超高層建筑（ 娛樂(lè)主題酒店 ） 、高檔寫(xiě)字樓 以及住宅等五大功能板塊構(gòu)成 。 投資評(píng)價(jià)指標(biāo)如下（所得稅后）： 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV（ i＝ 8%）： 36866萬(wàn)元 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR： % 項(xiàng)目具有較理想的投資經(jīng)濟(jì)效果，風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目可行性很強(qiáng)。 但是， 成都 尚缺少 能夠與城市 氣質(zhì)、 城市 功能 相匹配的 時(shí)尚、現(xiàn)代、充滿激情和活力 的城市活力中心。 成都市 是四 川省的政治、經(jīng)濟(jì)、文教中心，是中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的特大型城市，是西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國(guó)家級(jí)歷史文化名城和旅游中心城市。主要表現(xiàn)在以 下幾個(gè)方面： ? 地理資源優(yōu)勢(shì) 地理優(yōu)勢(shì) 成都位于中國(guó)的西南部，是連接中國(guó)西部和東部的樞紐，占據(jù)西南地區(qū) “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 的核心地帶，成都獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)鑄就了六朝古都、天府之國(guó)的美譽(yù)。 成都平原以適宜的地理?xiàng)l件，宜人的氣候條件，自古以來(lái)都是文明的發(fā)源地，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，為成都一直以來(lái)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的前提條件，加之成都處于多個(gè)山脈的交接地帶，更增強(qiáng)了其區(qū)位的重要性。 優(yōu)越的自然條件，充沛的降水，適宜的溫度為成都提供了豐富的資源。 交通條件 —— 水、陸、空交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá) 成都是西南地區(qū)重要的商品物資集散地， 寶成、成渝、成昆、成達(dá)鐵路干線在此交匯，形成了以成都為中心的西南地區(qū)最大的鐵路客貨運(yùn)輸樞紐 ； 公路四通八達(dá)，成都也是西南地區(qū)最大的航空港，成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)已開(kāi)辟國(guó)際、國(guó)內(nèi)航線 50 多條，可與國(guó)內(nèi)外 70 多個(gè)大中城市直接通航。成都港 建成后將填補(bǔ)成都水路交通運(yùn)輸?shù)目瞻?，成為集旅游航運(yùn)、港口經(jīng)營(yíng)、航道養(yǎng)護(hù)、海事管理、綜合開(kāi)發(fā)為一體的水運(yùn)綜合基地 。發(fā)達(dá)的路網(wǎng)也為成都經(jīng)濟(jì)、旅游發(fā)展起到了支撐作用。成都 市 各類學(xué)校數(shù)量眾多， 是 中國(guó)重要的 教育基地之 一。早在公元前四世紀(jì)，蜀王開(kāi)明五世遷蜀都城至此，取周太王遷岐“一年成邑，二年成都”，因名成都。西漢時(shí)期，成都的 織錦業(yè)馳名天下，在城西南設(shè)置錦官，專管織錦，并筑有錦官城，故 成都又有 錦官城 、錦城 之稱 。 19 世紀(jì)，法國(guó)旅行家古德?tīng)栐潎@成都是“ 東方的巴黎 ”。成都 憑借 九寨溝、大熊貓、都江堰、青城山等世界獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)環(huán)境等，上映著幕幕大自然的魅力。以“三星堆遺址”、“金沙遺址”代表的古蜀文化一舉奪魁，而作為農(nóng)家樂(lè)的發(fā)源地和以“五朵金花”為代表的農(nóng)家樂(lè) 旅游 模式在國(guó)內(nèi)國(guó)際上備受青睞。 2020 年成都市 接待國(guó)內(nèi)游客 萬(wàn)人次 ， 比上年增長(zhǎng) %；國(guó)內(nèi)旅游收入 億元 ， 增長(zhǎng) %； 接待入境旅游者 萬(wàn)人次，增長(zhǎng)%；旅游外匯收入 億美元，增長(zhǎng) %。旅行社258 家，其中國(guó)際旅行社達(dá) 39 家。 成都市的經(jīng)濟(jì)總量在西部城市中僅次于重慶，位居第二，但是從人均 GDP 的情況來(lái)看則名列第一。 會(huì)展經(jīng)濟(jì) 成都世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心總投資達(dá) 50 億元，是目前西南地區(qū)占地面積最大的展覽中心，占地 1850 畝 。 2020 年 7 月起，大型展會(huì)全面移師世紀(jì)城，已先后舉辦了泛珠三角 9+2會(huì)議、啤酒狂歡節(jié)、世紀(jì)城成都之夜大型主題活動(dòng)、糖酒會(huì)等大型會(huì)展活動(dòng)，為周邊酒店業(yè)提供了大量的客源。預(yù)計(jì) 2020 年 成都舉行 的 會(huì)展節(jié)慶活動(dòng) 將在 280 個(gè)以上，拉動(dòng)消費(fèi) 超過(guò) 200 億元。同時(shí)，為區(qū)域帶來(lái)大量的會(huì)展客源，帶動(dòng)酒店及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。成都市的城市地位與影響力正逐年上升，在商務(wù)投資、文化包容、旅游觀光、人居置業(yè)等方面受到全國(guó)范圍的認(rèn)同。 成都現(xiàn)階段正是處在了這一 高速發(fā)展的時(shí)期當(dāng)中，城市化 進(jìn)程加快 ，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｍ瑫r(shí)，在上述報(bào)告中，三亞、成都、深圳三個(gè)城市位列城市包容性前三名。 2020 年，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)了成都市全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，成都市成為繼上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)之后又一個(gè)國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。 成都的國(guó)際地位越來(lái)越高 美國(guó)、德國(guó)、韓國(guó)、泰國(guó)、法國(guó)、新加坡和巴基斯坦 等國(guó)家 先后在成都設(shè)立了領(lǐng)事機(jī)構(gòu)。 目前 ，已 有 130 多家世界 500 強(qiáng)落戶 落戶成 都 。 天府新城區(qū)域投資 評(píng)價(jià) 天府新城作為正在崛起的城南副中心，娛樂(lè)、商務(wù)、居住等功能產(chǎn)業(yè)聚集于此，已成為了開(kāi)發(fā)的熱土。 通過(guò)延伸會(huì)展業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈 ，可以創(chuàng)造出類似于拉斯維加斯的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，暨以會(huì)展帶動(dòng)享受式旅游，將 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 觀演、餐飲、主題酒店等服務(wù) 融于一體 的 新模式。 該戰(zhàn)略提出了 “一城兩帶六走廊”的發(fā)展模式， 未來(lái)城市將集中發(fā)展 6 條走廊，形成走廊式集中發(fā)展格局 ,串珠式布局結(jié)構(gòu) ,緊湊的城市形態(tài) 。 隨著城市的 快速 發(fā)展，“南部新城” 又稱 為“天府新城”， 按照規(guī)劃， 向南將是成都市主要的 城市 發(fā)展 方向， 天府 新 城將 成為 一個(gè)人口密集的國(guó)際時(shí)尚區(qū)域 ， 其國(guó)際化的城市配套，將吸引國(guó)內(nèi)外大量高端人群入駐 。 本項(xiàng)目 就處于 天府 新城 的核心位置 。 地塊周邊的交通可通過(guò)天府大道、紅星路南延線直接到達(dá)，橫向道路也可通過(guò)高新孵化園、民悅西一街、 民悅東街方便快捷通達(dá)本項(xiàng)目。另外，項(xiàng)目地距離天府廣場(chǎng) 10 分鐘的車程，到國(guó)際機(jī)場(chǎng) 15分鐘車程，交通十分便利。 綜上所述， 天府新城 區(qū)域交通發(fā)展優(yōu)勢(shì) 十分 明顯。 預(yù)計(jì) 2020 年，軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá) 400 億元，出口達(dá) 5 億美元，從業(yè)人員達(dá) 10 萬(wàn)人以上 。 根據(jù)天府新城規(guī)劃，新城被賦予了科技、商務(wù)、國(guó)際、時(shí)尚、宜居五大功能，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是先導(dǎo)，是推動(dòng)新城建設(shè)的力量源泉 ， 新城建設(shè)是載體，是軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然要求，未來(lái)二者互相促進(jìn)，共同發(fā)展。 項(xiàng)目地位于成都天府新城行政辦公核心地帶 ， 目前 ，該地塊是成都南部新城中軸線天府大道側(cè)余下的唯一一塊可建設(shè)用地 。 天府廣場(chǎng) 天府立交 天府大道 天府新城 天府軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū) 項(xiàng)目地 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目位于成都中軸線人民南路南延線東側(cè)。按照城市總體規(guī)劃，該區(qū)域是 “ 整個(gè)城市向南發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)和核心區(qū) ” ，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 地 塊開(kāi)發(fā)條件 項(xiàng)目地塊 四面臨路，交通通達(dá)性良好。項(xiàng)目 現(xiàn)場(chǎng)地已經(jīng)達(dá)到七通一平的施工條件。 目前已經(jīng)平整完畢，地勢(shì)平坦，四面臨路，呈梯形裝 。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 項(xiàng)目地內(nèi)情況 地塊東側(cè)紅星路南延線 地塊南側(cè)民悅東街 地塊北側(cè)道路 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 地塊西側(cè)天府大道