【正文】 ............................. 28 敏感性分析 ................................................. 29 8 項(xiàng)目評價(jià)的結(jié)論 ................................................... 32 ........................................................ 32 ........................................................ 33 9 附表 ............................................................. 34 附表 1 建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .................................... 34 附表 2 建設(shè)工程分項(xiàng)投資估算表 .................................. 35 附表 3 建設(shè)項(xiàng)目總投資估算表 .................................... 38 附表 4 投資項(xiàng)目用款計(jì)劃表 ...................................... 38 附表 5 投資計(jì)劃與資金籌措表 .................................... 39 附表 6 銷售收入預(yù)測表 .......................................... 39 附表 7 損益表 .................................................. 40 附表 8 現(xiàn)金流量表（全部投資） .................................. 41 致 謝 ............................................................. 42 參考文獻(xiàn) ............................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 **大學(xué) 畢業(yè)論文 1 緒論 工程管理 專業(yè) 第 1 頁 1 緒論 市場現(xiàn)狀 房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利因素 （ 1） .近兩年，國家建設(shè)系統(tǒng)出臺了一系列的法規(guī)政策，以保證房地產(chǎn)行業(yè)健康快速的發(fā)展。加快完善住房分配 貨幣化制度，加大住房補(bǔ)貼發(fā)放力度，支持職工住房消費(fèi)。加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度，進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)督和規(guī)范化管理，提高使用率。 ③ 完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。研究解決城鎮(zhèn)化過程中進(jìn)城務(wù)工人員住房等問題。指導(dǎo)地方合理確定保障水平、落實(shí)住房保障資金，逐步建立穩(wěn)定規(guī)范的資金來源。 ④ 加強(qiáng)宏觀調(diào)控，整頓規(guī)范市場秩序。建設(shè)部 以同 國家統(tǒng)計(jì)局等有關(guān)部門建立定期信息發(fā)布制度，引導(dǎo)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性置業(yè)。完善房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng) ，健全房地產(chǎn)中介服務(wù)監(jiān)管機(jī)制，開展執(zhí)法檢查，曝光一批失信企業(yè)，切實(shí)維護(hù)購房者的合法權(quán)益。建立和完善住宅產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策、技術(shù)政策，健全推進(jìn)機(jī)制，規(guī)范住宅性能認(rèn)定和住宅產(chǎn)品認(rèn)證、淘汰制度，鼓勵(lì)研發(fā)和推廣適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和材料。抓緊制定《住房專項(xiàng)維修資金管理辦法》和《業(yè)主公約》、《物業(yè)服務(wù)合同》等示范文本。 (2).居民消費(fèi)能力的不斷提高。住房消費(fèi)對象已經(jīng)絕大部分是個(gè)人消費(fèi)（ 2022年，個(gè)人購買住房已達(dá)到 %），隨著住房貨幣化分配工作的加快、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的降低、住房金融配套的完善，住房消費(fèi)環(huán)境的改善，全 國 住房市場將進(jìn)一步繁榮，全 國住房消費(fèi)有望再上臺階。 按照政府規(guī)劃 ，我國的城鎮(zhèn)化水平 將在 2022年提高到 40%。隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設(shè)重點(diǎn)由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)的轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步增加。 (4).土地供應(yīng)市場化。今年這些舉措將進(jìn)一步深化，并且土地收購、整治、儲備機(jī)制將加快運(yùn)行， “ 生地 ” 出讓將大幅減少， “ 熟地 ” 出讓大幅 增加，土地供應(yīng)的市場化將加速推進(jìn)。這一系列舉措必將使我市房地產(chǎn)市場秩序更加規(guī)范。 目前，全國范圍內(nèi)的 舊城改造、輕軌建設(shè)、區(qū)域商業(yè)步行街完工、中央商務(wù)區(qū)建設(shè)啟動(dòng)，加之城鎮(zhèn)化率逐年提高所帶來的住宅需求量的增加，必將帶來房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不減反增。因此， 2022 年全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，包括投資、施工面積、新開工面積、竣工面積等將繼續(xù)保持增長勢頭。同時(shí)，由于 前兩年動(dòng)拆遷糾紛案件的增加， 導(dǎo)致 了 部分城市動(dòng)拆遷步伐放緩， 市中心的土地供應(yīng)速度 大大 減速。 (4).住房消費(fèi)有望再上新臺階 作為市政府?dāng)U大消費(fèi)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的一項(xiàng)重要內(nèi)容， 2022 年下 半年出臺的十項(xiàng)擴(kuò)大住房消費(fèi)政策的逐步實(shí)施。由于房屋拆遷量增大的影響，二手房交易量價(jià)繼續(xù)保持上升勢頭，二手房的活躍，又勢必帶動(dòng)商品房市場的繁榮，形成住房梯級消費(fèi)、住房一、二級市場聯(lián)動(dòng)的格局。更多的企業(yè)將從消費(fèi)者需求出發(fā)，進(jìn)一步強(qiáng)化樓盤個(gè)性，積極適 應(yīng)市場形勢，在合理價(jià)位上為廣大消費(fèi)者提供盡可能完善的產(chǎn)品。 綿陽市近年房地產(chǎn)市場情況 這兩 年 ,綿陽市房地產(chǎn)市場，基本保持穩(wěn)步發(fā)展的勢 態(tài)，在國家宏觀調(diào)控政策指導(dǎo)下， 2022 年商品房市場投入量，銷售量出現(xiàn)了下滑趨勢，但二手房市場趨于活躍，外地人購房數(shù)量增大，仍然支撐著房地產(chǎn)市場平衡發(fā)展。分別比上年減少 28%、 22%。 (2).房價(jià)基本平穩(wěn) 幾年來，綿陽的商品房價(jià)格一直沒有大起大落，普通住宅多在 1400 元 /平方米左右上下浮動(dòng)（按套內(nèi)計(jì)算），電梯公寓在 1800—— 2100 元 /平方米左右上下浮動(dòng)。 詳細(xì)價(jià)格比較可見下圖： 綿陽市近年樓價(jià)行情0500100015002022250030002022 2022 2022年份價(jià)格游仙區(qū)涪城區(qū)高新區(qū) **大學(xué) 畢業(yè)論文 1 緒論 工程管理 專業(yè) 第 5 頁 (3).商品房上半年銷售形勢較好，下半年銷售量有所回落 2022年下半年至 2022年上半年，綿陽市商品房銷售出現(xiàn)前所未有的上升趨勢。 (4).商業(yè)用房投資勢頭強(qiáng)勁 2022 年，綿陽商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的投資勢頭，萬向建材商城、三匯建材市場、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽商業(yè)城等一批項(xiàng)目陸續(xù)投入市場、天誠愛喜嘉年華、東辰新天地、四川綿州汽車配件市場等一批項(xiàng)目也開始或即將開始動(dòng)工。 (5).二手房市場活躍，商品房市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯。 2022 年，綿陽二手房市場已開始步入高發(fā)展期，本年同比上年增長%，從而拉動(dòng)了商品房市場的快速發(fā)展。外來人口購買我市商品房，近三年來增長速度不斷加快， 2022年外來人口購商品房 123880平方米， 2022年購商品房 262745平方米， 2022年購商品房 267965平方米 ， 2022年達(dá)到 474836平方米，與本地人購房比例分別為 32%、 68%。 (7).小戶型商品房開始受到市場青睞，受到開發(fā)、消費(fèi)者追捧。但是，由于國民經(jīng)濟(jì) GDP增長速度將放慢，勢必會(huì)影響到房地產(chǎn)市場。但我市商品房銷售市場 卻在 2022 年下半年出現(xiàn)回落，有可能出現(xiàn)新的供應(yīng)大于需求矛盾。經(jīng)過政府對閑置土地的清理，一些規(guī)模不斷做大， **大學(xué) 畢業(yè)論文 1 緒論 工程管理 專業(yè) 第 6 頁 運(yùn)營效益不斷提高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，手中囤積的土地?cái)?shù)量開始下降，市場上的需求已開始逐漸凸現(xiàn)，招標(biāo)、拍賣土地競爭激烈的現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，而且絕大多數(shù)會(huì)是在大型開發(fā)企業(yè)之間競價(jià)。綿陽市房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年發(fā)展，市場化程度較高，開發(fā) 商的開發(fā)行為和購房者的消費(fèi)行為都趨理智與成熟。 2022年總體上供給大于需求，仍屬買方市場。另一方面，一些自身素質(zhì)差，規(guī)劃設(shè)計(jì)欠佳，樓盤周期較長的項(xiàng)目，價(jià)格則會(huì)下降。從 2022 年開始，其效果更加明顯，預(yù)計(jì) 2022年二手房市場將更加暢旺，二手房交易的活躍也將推動(dòng)商品房市場的發(fā)展。但隨著周邊城市競爭力的加強(qiáng)，需采取強(qiáng)有力的措施推廣綿陽城市品牌，以吸引更多外來人口來綿購買商品房。同時(shí)本報(bào)告的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)來源于國家、綿 **大學(xué) 畢業(yè)論文 1 緒論 工程管理 專業(yè) 第 7 頁 陽市相關(guān)政 府職能機(jī)構(gòu)頒布的文件提供的資料，以及我們經(jīng)過調(diào)查研究所得的資料、信息。 本報(bào)告為項(xiàng)目前期初步投資可行性分析方案，待項(xiàng)目規(guī)劃各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與資金投放等條件成熟后，方可進(jìn)行進(jìn)一步的財(cái)務(wù)分析，從而為成本控制提供更詳盡的依據(jù)。在周邊不遠(yuǎn)處有萬 向汽車城和三五三六服裝廠等，可 供開發(fā)的總的用地為 21萬平方米， 本項(xiàng)目開發(fā) 8萬平方米，旨在通過 前期的地塊開發(fā)，產(chǎn)品定位為商業(yè) 與住宅區(qū)，以期獲得較好的利潤和 提升發(fā)展商品牌。 **大學(xué) 畢業(yè)論文 1 緒論 工程管理 專業(yè) 第 8 頁 規(guī)劃條件 (1).規(guī)劃用地 規(guī) 劃建設(shè)用地土地使用權(quán)為出讓用地，土地使用年限為 70 年，規(guī)劃總用地為 20 萬平方米，前期擬開發(fā) 8 萬平方米。 (2).項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃總建筑面積（不含人防）為 160000 平方米，容積率 ，其中住宅建筑面積為 139900平方米，商鋪 11500平方米，配套公建會(huì)所面積 8600 平方米，超市 ，規(guī)劃總戶數(shù)為 1300戶，總居住人口數(shù)為 3900 人，建筑密度為 32%，綠化率≥ 32%，泊車位 360個(gè)。 規(guī)劃方案 (1).設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 針對項(xiàng)目特點(diǎn)充分挖掘地塊自身優(yōu)勢，將其自然環(huán)境與人文環(huán)境高度融合，將該項(xiàng)目總體定位為以居家、養(yǎng)生為主；集餐飲、購物、休閑、居家于一體，是**大學(xué) 畢業(yè)論文 1 緒論 工程管理 專業(yè) 第 9 頁 中產(chǎn)階級的理想居住場所。 (3).戶型及平面布局 以三室一廳為主 ，三室二廳、二室一廳、復(fù)式為輔；戶型面積為 80平方米～150平方米不等，以面積為 90120平方米為主力戶型，平層、錯(cuò)層相結(jié)合。 (5).安裝及設(shè)備配置 預(yù)留洗衣機(jī)位置及上、下水管；每戶電表、水表、煤氣、電話、全頻道公用天線、寬帶插座到單元；陽臺、窗戶全部采用塑鋼窗。在建設(shè)期和投入使用后，不會(huì)產(chǎn)生有毒、有害氣體和液體及其它污染源而危害環(huán)境。 (3).消防 建成后的小區(qū)實(shí)行智能化管理，消防監(jiān)控連動(dòng)反應(yīng)。目前鋼材價(jià)格也已經(jīng)下降。根據(jù)市政配套能力，所需水、電、氣及其供應(yīng)是可以保證的 。具體詳見下圖所示： 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)圖 運(yùn)行機(jī)制 項(xiàng)目具體的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理任務(wù)及材料供應(yīng)通過簽定合同交由各承包商完成。 (2).及時(shí)的辦理擬建單 位工程的報(bào)建等工作，及時(shí)的為乙方提供工程建設(shè)所需的各種批復(fù)文件。材料供應(yīng)單位 施工單位 監(jiān) 理 施工合同 同 材料 供應(yīng)合 同 設(shè)計(jì)合同 監(jiān)理合同 咨詢合同 咨詢機(jī)構(gòu) 工程部 監(jiān)理單位 設(shè)計(jì)單位 **大學(xué) 畢業(yè)論文 3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 工程管理 專業(yè) 第 11 頁 3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)工期 工程項(xiàng)目總建筑面積 為 160000萬平 方米，根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)及現(xiàn)有工程施工技術(shù)水平，從前期工作到項(xiàng)目建設(shè)完成，本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)周期為 。 (2)設(shè)計(jì)招標(biāo)階段 ① 本項(xiàng)目根據(jù)初步設(shè)計(jì)方案，采取邊施工邊設(shè)計(jì)，邊招標(biāo)的措施（先后引入多家施工單位進(jìn)行施工），確保工程盡早完工。 (3).施工階段 將所有房屋分兩期