【正文】 四川省川鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限責(zé)任公司 二 0 一三年一月 。投資商 既能 從投資中 獲得豐厚的回報(bào)，又能提升城市形象，給當(dāng)?shù)氐恼畡?chuàng)造稅收和就業(yè)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)一舉多盈。 拆遷過(guò)程中，關(guān)于補(bǔ)償方面存在著不定性因素，易增大投四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 入成本。 本項(xiàng)目相對(duì)于小區(qū)開(kāi)發(fā)而言，工程規(guī)模較小，工程周期較短，市場(chǎng)的波動(dòng)幅度不大，資金回收期較短，在管 理過(guò)程中機(jī)動(dòng)能力較強(qiáng)，有助于項(xiàng)目成本的控制。 四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)較小 由于本項(xiàng)目是“聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”，集合雙方各自的優(yōu)勢(shì)于一體，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力得到了較大的提升。若該聯(lián)建方案成功 ，將形成一個(gè) 集 行政、商業(yè)、居住為一體的 新的城市中心 ，升值空間 較 大。 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景良好，升值空間較大。 項(xiàng)目公司的資金投資及回報(bào)優(yōu)勢(shì)。 三、 項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì)： 隆昌縣潛在大量有購(gòu)房能力且有愿望購(gòu)房的人群，特別是換房、城市里的新生代和大量的務(wù)工返鄉(xiāng) 進(jìn)城 人員。 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 第九章 結(jié)論與建議 一、 項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境和投資機(jī)遇 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移，政府對(duì)項(xiàng)目的大力支持以及居民對(duì)改善居住條件的愿望和日益提升的購(gòu)買(mǎi)力等等，這些基本方面為項(xiàng)目提供了一個(gè)良好的投資環(huán)境和機(jī)遇。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇 、資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷(xiāo)方式及策略的選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要了。另一方面，盡量能夠得到預(yù)售許可證在建房的同時(shí)開(kāi)始售房收入，用收入沖抵一部分支出。反之，如果資金籌措順利那么將促使整個(gè)項(xiàng)目的順利或者提前完工，給隆昌人民留下好的印象。針對(duì)這兩個(gè)方面的問(wèn)題，我們就更應(yīng)該嚴(yán)格要求和審查前期設(shè)計(jì)和做好相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)研，隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)需要進(jìn)行調(diào)節(jié)。 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金動(dòng)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，單仍然存在一些不確定性的因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 土地取得費(fèi)用： 畝 150 萬(wàn)元 /畝 = 萬(wàn)元 ， 畝 300萬(wàn)元 /畝 =405 萬(wàn)元（ 623 臺(tái)權(quán)屬土地面積 畝，根據(jù)隆昌縣住房和城市規(guī)劃建設(shè)局關(guān)于改造的函里提到改造用地面積不低于 5 畝）。 二、 項(xiàng)目投資成本、收益、毛利估算 建設(shè)投資成本費(fèi)用 建設(shè)投資費(fèi)用包括土地取得費(fèi)用， 廣播電視集團(tuán)職工安置及搬遷費(fèi)、 建筑安裝及配套設(shè)施費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、設(shè)計(jì)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、變壓器費(fèi)用、電梯費(fèi)用、銷(xiāo)售策劃費(fèi)用 、拆一賠一費(fèi)用 。 作為短期考慮精品房屋能夠成為該區(qū)域中商品房中的亮點(diǎn)，搶占商機(jī)給公司帶來(lái)極大的經(jīng)濟(jì)效益。 整體規(guī)劃：為了使本項(xiàng)目無(wú)論從建筑物本身還是周邊環(huán)境、配套設(shè)施、綠化分布等達(dá)到最好的效果，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 根據(jù)本報(bào)告前 六章的論述與分析，本章著重該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資成 本、收益、毛利進(jìn)行估算，對(duì)本工程項(xiàng)目的可行性作一個(gè)實(shí)質(zhì)性的評(píng)估。 當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化住處時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化早已成為發(fā)展的必然趨勢(shì)，建議擬建小區(qū)引領(lǐng)智能 化生活新潮流，實(shí)現(xiàn) 24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，可視系統(tǒng)，多媒體服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)教育等智能化設(shè)施。建議小區(qū)內(nèi)建設(shè)的綠化地一定要有層次感，植物多樣化。 在建筑材料方面，大量采用性材料，新產(chǎn)品以提高房屋的各項(xiàng)指標(biāo)，充分體現(xiàn)以人為本，服務(wù)社會(huì)的公司理念。 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，每一個(gè)細(xì)節(jié)處理都應(yīng)該體現(xiàn)出對(duì)人生活習(xí)慣，操作方式，審美觀點(diǎn)的尊重，要充分體現(xiàn)出功能不同的房間的區(qū)別，實(shí)現(xiàn)靜動(dòng)、有無(wú)分開(kāi)，房間布局，大小合理，這就要求我們?cè)O(shè)計(jì)人員必須達(dá)到精準(zhǔn)的要求，想住戶(hù)所想，憂(yōu)住戶(hù)所憂(yōu)。 由于目標(biāo)顧客屬于較富裕階層，私家車(chē)相對(duì)較多，因此應(yīng)該充分考慮停車(chē)位的問(wèn)題，車(chē)位提供率至少應(yīng)該在≥ 50%，建議地下兩層為停車(chē)位的考慮。 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能的兼顧到本地塊周邊環(huán)境，尤其要注 意項(xiàng)目建成后與周邊建筑的禮堂效果，突出設(shè)計(jì)風(fēng)格，彰顯項(xiàng)目品質(zhì)，充分利用土地資源，在有限的土地資源上修建出園林式的綠化。 樹(shù)立品牌的需要。 二、 產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高檔次，這是基于項(xiàng)目所處的環(huán)境和位置的考慮，主要原因有以下幾個(gè)方四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 面： 項(xiàng)目地處商業(yè)交通繁華地帶，必須體現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚、品質(zhì)。 消費(fèi)群的界定 本建筑區(qū)域內(nèi)及周邊 部分富裕居民購(gòu)房和改善居住環(huán)境需要。 第五章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要求建立自己的品牌與形象，就必須要長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境，配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 三、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) ： 整個(gè)隆昌縣金鵝鎮(zhèn)作為縣政府的所在地，集行政、商業(yè)、金融于一體，人 口 眾多，外來(lái)人口也較多，隨著民營(yíng)企業(yè)的增加，收入水平的不斷提高，加之近年來(lái)建筑市場(chǎng)的活躍使得項(xiàng)目建設(shè)所需的供應(yīng)鏈多樣化，有 利于降低成本。 項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)