【正文】 導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài) ? 項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實行新組建的班子，在人事、財務(wù)管理等方面可實行全新的體制； ? 項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，構(gòu)建綠色生態(tài)文明居住條件為隆昌人民作出貢獻(xiàn)。 二、 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 現(xiàn)對該項目具體的優(yōu)勢點集中如下： ? 項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展； ? 國內(nèi)房地產(chǎn)市場由一、二線 城市轉(zhuǎn)向三、四線城市，該區(qū)域存在廣大的潛在的購房人群； ? 置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分將繼續(xù)持續(xù)并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費觀念，沒有置業(yè)的家庭首先會選擇置業(yè)，已經(jīng)置業(yè)的家庭將集中在改善住房條件上。 經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 13 身優(yōu)勢的結(jié)合。 客戶認(rèn)同的因素 選擇在此置業(yè)的客戶對住房的認(rèn)同因素有： 環(huán)境好、配套設(shè)施齊全、距離近、戶型合理、價格合理、有升值潛力。 城市新生代和大量的務(wù)工返鄉(xiāng)人員 進(jìn)城購房群，加之換房的居民越來越多。 目標(biāo)客源 主要客源為該項目所在區(qū)域內(nèi)的中、青年人群，他們大多數(shù)是首次置業(yè)，向往能有性價比較高的住宅。 戶型 根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)情況以及生活觀念和消費能力綜合考慮，目前商品房面積在 90— 130 ㎡特別暢銷，面積在 130— 150 ㎡的也比較暢銷。高層建筑 是 住房現(xiàn)代化的標(biāo)志，更是住房理念的先驅(qū)。兩個縣級風(fēng)景旅游區(qū)（大佛坎風(fēng)景旅游區(qū)，黑水凼風(fēng)景 旅游區(qū)）。 觀光旅游 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 11 隆昌縣境內(nèi)有一個省級風(fēng)景名勝區(qū)（古宇湖風(fēng)景名勝區(qū)），古宇湖風(fēng)景名勝區(qū)：由金鵝鎮(zhèn)景區(qū)、古宇湖景區(qū)、云頂山景區(qū)和 圣燈山景區(qū)四組風(fēng)景名勝襟連而成，全稱“ 一城一湖兩架山 ” 。園區(qū)建成后每年可實現(xiàn)稅后 億元，解決就業(yè) 7000 余人。 20xx 年，“浙江工業(yè)園”啟動，總投資 20 億元，選址“川渝合作隆昌工業(yè)園”，規(guī)劃面積 1900 畝，擬用 4 年時間建成。 20xx 年，“化學(xué)工業(yè)園”啟動，占地 2 平方公里的隆昌化學(xué)工業(yè)園 以隆橋化工為依托，采取“以企養(yǎng)園” 的模式 ，著力培育特色化工產(chǎn)業(yè)，形成生產(chǎn)二甲醚、食用二氧化碳為主的化工產(chǎn)業(yè)集群。園區(qū)規(guī)劃占地面積 平方公里，以承接機(jī)械汽配，紡織羽絨、食品三大支柱產(chǎn)業(yè)為主。 經(jīng)濟(jì)情況 四川省隆昌縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)成立的全省十個重點開發(fā)區(qū)之一。 項目周邊情況 該項目地處 繁華的縣政府駐地金鵝鎮(zhèn)，位于新華街隆瀘大道的十字路口 。 自然環(huán)境 該地塊總體來看地勢較好、較平整。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及鄰近樓盤的品質(zhì)等，決定了些地塊大部分的市場，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 內(nèi)江市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 9 ? 城鎮(zhèn)人口不斷的增加；對住房需求量加大； ? 人民人均收入持續(xù)提高，消費能力得到一定的改善，對住房質(zhì)量要求日益提升。 ? 由于國內(nèi)高速公路、高鐵等大大改善了交通格局，中小城市的城市化提速，相對于一線城市發(fā)展已較為成熟穩(wěn)定的市場，三、四線城市的房地產(chǎn)市場正處快速的上升周期。要實現(xiàn)以上目標(biāo)除了國家人力、物力、政策的支持外，還要依靠大量的民間資本的注入和建設(shè)。即使如此，在持續(xù)的緊縮政策下，快周轉(zhuǎn)的主流開發(fā)模式，開發(fā)商依然面臨著資金鏈比較緊張的困境，這意味著目前開發(fā)商的商業(yè)模式正在逐步改變，探索新的商業(yè)模式成為了行業(yè)新的課題。從根本上來說，過去幾年土四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 8 地價格持續(xù)上漲，并且土地價格上漲的速度超過了房屋的價格，這導(dǎo)致了開發(fā)商的利潤率出現(xiàn)了持續(xù)下降。 拐點四：新的商業(yè)模式。中國房地產(chǎn)市場空間的轉(zhuǎn)移，除了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口轉(zhuǎn)移等因素外，更重 要的一點，是歷次的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作用的結(jié)果。 拐點三：新的市場空間。①全國商品房銷售額排名前 20 名房企的總銷售額占比在不斷上升。市場自身的發(fā)展加上 持續(xù)的行業(yè)調(diào)控，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度迅速提升，新的行業(yè)格局正在逐步形成?！笆袌鰹橹鳎Ｕ蠟檩o”的住房體系將會在未來幾年逐步形成，從而打破長期以來單一的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，新的市場格局將逐步形成。從 1998 年住房市場化改革開始，商品房四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 7 取代了福利房成為我國住房的最主要來源，形成了商品房為核心的一元化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這偏離了 1998 年制定的商品房和保障房雙軌并行的住房改革初衷。 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 20xx 年國內(nèi)房地產(chǎn)市場回顧 20xx 年是中國房地產(chǎn)行業(yè)的真正的拐點之年，隨著調(diào)控政策的持續(xù)和深入，中國房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生著質(zhì)的變化，這一現(xiàn)象在 20xx年顯得更加明 顯，這些變化將引領(lǐng)中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個新的階段。 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 6 規(guī)劃許可條件： ? 該宗地規(guī)劃總用地 5 畝， 舊址實際用地 畝，以土地出讓方式將其變更用地性質(zhì) 。 ? 依法通過有償方式將現(xiàn)有土地變更為綜合出讓地。 項目投資前提： ? 在保證國有 資產(chǎn) 保值、 增值的前提下； ? 在保證職工合法權(quán)益不受損害的前提下； ? 在保證程序合法的前提下。其中職工住宅已經(jīng)售出給職工，屬于個人資產(chǎn)，其余資產(chǎn)均為國有資產(chǎn)。 三、 項目概況 原建筑基本情況：該項目位于四川省隆昌縣城區(qū)中心地帶四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623