【正文】 、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金動(dòng)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，單仍然存在一些不確定性的因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。反之，如果資金籌措順利那么將促使整個(gè)項(xiàng)目的順利或者提前完工，給隆昌人民留下好的印象。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇 、資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式及策略的選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要了。 三、 項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì)： 隆昌縣潛在大量有購房能力且有愿望購房的人群，特別是換房、城市里的新生代和大量的務(wù)工返鄉(xiāng) 進(jìn)城 人員。 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景良好，升值空間較大。 四、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)較小 由于本項(xiàng)目是“聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目”，集合雙方各自的優(yōu)勢(shì)于一體，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力得到了較大的提升。 拆遷過程中，關(guān)于補(bǔ)償方面存在著不定性因素，易增大投四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 入成本。 四川省川鑫房地產(chǎn)開發(fā)有 限責(zé)任公司 二 0 一三年一月 。投資商 既能 從投資中 獲得豐厚的回報(bào)，又能提升城市形象，給當(dāng)?shù)氐恼畡?chuàng)造稅收和就業(yè)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)一舉多盈。 本項(xiàng)目相對(duì)于小區(qū)開發(fā)而言，工程規(guī)模較小，工程周期較短，市場的波動(dòng)幅度不大，資金回收期較短，在管 理過程中機(jī)動(dòng)能力較強(qiáng)，有助于項(xiàng)目成本的控制。若該聯(lián)建方案成功 ，將形成一個(gè) 集 行政、商業(yè)、居住為一體的 新的城市中心 ，升值空間 較 大。 項(xiàng)目公司的資金投資及回報(bào)優(yōu)勢(shì)。 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 第九章 結(jié)論與建議 一、 項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境和投資機(jī)遇 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)移，政府對(duì)項(xiàng)目的大力支持以及居民對(duì)改善居住條件的愿望和日益提升的購買力等等，這些基本方面為項(xiàng)目提供了一個(gè)良好的投資環(huán)境和機(jī)遇。另一方面，盡量能夠得到預(yù)售許可證在建房的同時(shí)開始售房收入，用收入沖抵一部分支出。針對(duì)這兩個(gè)方面的問題，我們就更應(yīng)該嚴(yán)格要求和審查前期設(shè)計(jì)和做好相應(yīng)的市場調(diào)研，隨時(shí)根據(jù)市場需要進(jìn)行調(diào)節(jié)。 土地取得費(fèi)用： 畝 150 萬元 /畝 = 萬元 ， 畝 300萬元 /畝 =405 萬元（ 623 臺(tái)權(quán)屬土地面積 畝，根據(jù)隆昌縣住房和城市規(guī)劃建設(shè)局關(guān)于改造的函里提到改造用地面積不低于 5 畝）。 作為短期考慮精品房屋能夠成為該區(qū)域中商品房中的亮點(diǎn)，搶占商機(jī)給公司帶來極大的經(jīng)濟(jì)效益。 第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 根據(jù)本報(bào)告前 六章的論述與分析，本章著重該項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資成 本、收益、毛利進(jìn)行估算，對(duì)本工程項(xiàng)目的可行性作一個(gè)實(shí)質(zhì)性的評(píng)估。建議小區(qū)內(nèi)建設(shè)的綠化地一定要有層次感，植物多樣化。 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，每一個(gè)細(xì)節(jié)處理都應(yīng)該體現(xiàn)出對(duì)人生活習(xí)慣，操作方式，審美觀點(diǎn)的尊重，要充分體現(xiàn)出功能不同的房間的區(qū)別，實(shí)現(xiàn)靜動(dòng)、有無分開，房間布局，大小合理，這就要求我們?cè)O(shè)計(jì)人員必須達(dá)到精準(zhǔn)的要求，想住戶所想，憂住戶所憂。 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能的兼顧到本地塊周邊環(huán)境，尤其要注 意項(xiàng)目建成后與周邊建筑的禮堂效果，突出設(shè)計(jì)風(fēng)格，彰顯項(xiàng)目品質(zhì)，充分利用土地資源，在有限的土地資源上修建出園林式的綠化。 二、 產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高檔次，這是基于項(xiàng)目所處的環(huán)境和位置的考慮，主要原因有以下幾個(gè)方四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 面： 項(xiàng)目地處商業(yè)交通繁華地帶，必須體現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚、品質(zhì)。 第五章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要求建立自己的品牌與形象，就必須要長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境，配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài) ? 項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制； ? 項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，構(gòu)建綠色生態(tài)文明居住條件為隆昌人民作出貢獻(xiàn)。 經(jīng)營機(jī)會(huì)是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。 城市新生代和大量的務(wù)工返鄉(xiāng)人員 進(jìn)城購房群，加之換房的居民越來越多。 戶型 根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)情況以及生活觀念和消費(fèi)能力綜合考慮，目前商品房面積在 90— 130 ㎡特別暢銷，面積在 130— 150 ㎡的也比較暢銷。兩個(gè)縣級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)（大佛坎風(fēng)景旅游區(qū)，黑水凼風(fēng)景 旅游區(qū)）。園區(qū)建成后每年可實(shí)現(xiàn)稅后 億元，解決就業(yè) 7000 余人。 20xx 年，“化學(xué)工業(yè)園”啟動(dòng)，占地 2 平方公里的隆昌化學(xué)工業(yè)園 以隆橋化工為依托，采取“以企養(yǎng)園” 的模式 ，著力培育特色化工產(chǎn)業(yè)，形成生產(chǎn)二甲醚、食用二氧化碳為主的化工產(chǎn)業(yè)集群。 經(jīng)濟(jì)情況 四川省隆昌縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)成立的全省十個(gè)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)之一。 自然環(huán)境 該地塊總體來看地勢(shì)較好、較平整。 內(nèi)江市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 ? 城鎮(zhèn)人口不斷的增加；對(duì)住房需求量加大； ? 人民人均收入持續(xù)提高，消費(fèi)能力得到一定的改善，對(duì)住房質(zhì)