四川廣播電視集團(tuán)隆昌623臺舊址商住房開發(fā)投資項(xiàng)目可行性研究報告-文庫吧在線文庫
【正文】 周邊地區(qū)及 中高級消費(fèi)人群。 在戶型構(gòu)件中，仍以面積 90— 130 ㎡的戶型為主以達(dá)到迎合購房人群的實(shí)際消費(fèi)觀念。除此之外，還應(yīng)配備一定的水景，制造出流水的聲音，讓住戶不僅從視覺還要從聽覺上更多的感受自然。作為長期而言，在隆昌地區(qū)乃至周邊地區(qū)樹立了自己的品牌提高了公司在業(yè)內(nèi)的知名度。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銀行貸款，社會融資來實(shí)現(xiàn)的，那么在其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題都會導(dǎo)致整個項(xiàng)目陷入困 境。 二、 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目建筑總面積： 20xx0 ㎡ 項(xiàng) 目的總投資額： 萬元 項(xiàng)目的總銷售額： 萬元 項(xiàng)目的利潤： 萬元 項(xiàng)目的收益率： % 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢和情況對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。 我公司會盡全力協(xié)助 623 臺及相關(guān)部門將該地塊規(guī)劃要求退讓面積給予補(bǔ)償 ，體現(xiàn)我公司 是 誠信可靠的企業(yè)。 由于許多情況了解有限，以上報告僅供參考，仍需作進(jìn)一步的細(xì)化。 五、 項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 項(xiàng)目定位主體、土地變性采用協(xié)議出讓有一定的難度，要充分利用雙方爭取當(dāng)?shù)卣?，特別是隆昌縣人民政府（包括建設(shè)規(guī)劃、國土、房管局、人防辦、環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生、城管、消防、供水、供電、供氣等部門）的支持，予以許可的前提； 對于市場行情，沒有百分之百的把握只有掌握的更多，更全面的信息，才能風(fēng)險降到最低。 項(xiàng)目良好的商業(yè)環(huán)境和配套設(shè)施。 企業(yè)風(fēng)險 企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不利、管理水平低下等方面。 職工安置及搬遷費(fèi)用：按每戶 萬計(jì)，合計(jì)： 萬 12戶 =15 萬元； 建筑安裝及配套設(shè)施費(fèi)用：按 20xx 元 /㎡計(jì)，合計(jì) ： 20xx0 平方米 20xx 元 /平方米 =4000 萬元； 相關(guān)稅費(fèi)：（含土地契稅、土地增值稅、市政設(shè)施配套費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、白蟻防治 費(fèi)等，按 150 元 /平方米計(jì)，合計(jì)： 20xx0 平方米 150 元 /平方米 =300 萬元 ； 設(shè)計(jì)及不可預(yù)見費(fèi)用：按 100 元 /平方米計(jì)，合計(jì)： 100 元 /平方米 20xx0 平方米 =200 萬元； 配置 4 臺 250KV 箱式變壓器費(fèi)用：合計(jì)約： 100 萬元；按規(guī)定應(yīng)配備雙電源，因此，需在地下室配備柴油發(fā)電機(jī)兩臺約 80 萬元； 配置 3 部電梯：按 80 萬元 /部計(jì)，合計(jì)： 3 部 80 萬元 /部 =240萬元； 銷售、策劃費(fèi)用：約計(jì) 160 萬元； 拆一補(bǔ)一費(fèi)用： ①修建期間門市、場地、 房屋租金的損失補(bǔ)償： 120 萬元； ② 12 家職工住戶簡裝費(fèi)用： 110 萬元； 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報告 19 ③單位和職工房產(chǎn)辦證費(fèi)用： 110 萬元； 成本合計(jì)： 萬元 銷售投資收益 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案 商 鋪 建設(shè)總面積約為 1300 平方米， 拆一補(bǔ)一后，剩余面積為 667平方米，盡可能采用等價值補(bǔ)償， 按 16000 元 /平方米計(jì)，合計(jì)： 667平方米 16000 元 /平方米計(jì) = 萬元； 住宅建設(shè)總面積約為 18000 平方米， 拆一補(bǔ)一后，剩余面積為16126 平方米， 按 4000 元 /平方米計(jì)，合計(jì)： 16126 平方米 4000元 /平方米 = 萬元； 地下車位約為 55 個，按 8 萬元 /個計(jì)算，合計(jì)： 440 萬元； 收益合計(jì)： 萬元 企業(yè)毛利 ： = 萬元 結(jié)論：項(xiàng)目可行。 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報告 17 一、 項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營策略 依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 外觀設(shè)計(jì)應(yīng)以時尚、個性為主，色彩以簡潔明快為主。 消費(fèi)人群的具有一定的消費(fèi)能力。 上述這些優(yōu)勢點(diǎn)的正確運(yùn)用，將有利于為開發(fā)項(xiàng)目打造良好的基礎(chǔ)。 購買動機(jī) 此區(qū)域置業(yè)的客戶的購買動機(jī)有：更換或改善居住環(huán)境、投資用房和結(jié)婚用房。 二、 市場及消費(fèi)者分析 開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢 由于本開發(fā)項(xiàng)目位于隆昌縣商業(yè)繁華地帶，土地資源緊缺，大部分房屋屬于原建筑，因此住房供應(yīng)量小于需求量。園區(qū)建設(shè)重點(diǎn)將實(shí)施“ 525 工程”，即用5 年時間，建成面積達(dá) 2 平方公里，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 50 億元?？諝赓|(zhì)量較好，無大型污染。 ? 房地產(chǎn)國家調(diào)控政策加大了一 線城市房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的壓力，供需關(guān)系失衡，迫使房地產(chǎn)市場向三、四線城市轉(zhuǎn)移。 20xx20xx 年的調(diào)控，催生了二線城市和重點(diǎn)三線城市房地產(chǎn)市場的繁榮； 20xx年至今的這一輪的調(diào)控，則激活了三四線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這種趨勢在 20xx 年及未來幾年將愈加明顯。 拐點(diǎn)二：新的行業(yè)格局。 ? 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際雙方本著自愿、平等、互利互惠原則，簽訂明確雙方責(zé)任權(quán)利的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》。 《危房鑒定報告》以及國家及四川省關(guān)于“ ”災(zāi)后重建相關(guān)政策和規(guī)定。 對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出的初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 國家建設(shè)部以及內(nèi)江市頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策。 項(xiàng)目投資前提： ? 在保證國有 資產(chǎn) 保值、 增值的前提下； ? 在保證職工合法權(quán)益不受損害的前提下； ? 在保證程序合法的前提下。從 1998 年住房市場化改革開始，商品房四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報告 7 取代了福利房成為我國住房的最主要來源，形成了商品房為核心的一元化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這偏離了 1998 年制定的商品房和保障房雙軌并行的住房改革初衷。 拐點(diǎn)三：新的市場空間。即使如此，在持續(xù)的緊縮政策下，快周轉(zhuǎn)的主流開發(fā)模式，開發(fā)商依然面臨著資金鏈比較緊張的困境，這意味著目前開發(fā)商的商業(yè)模式
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