【導(dǎo)讀】本部分條文是確認(rèn)買賣雙方當(dāng)事人的主體資格。種類型，都需要具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)頒布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。、凡具備民事權(quán)利能力的法人和自然人均可作為買受人，、必須具備完全民事行為能力的自然人方可作為簽約人訂立合同，己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的除外);、未成年人、精神病人的購(gòu)房行為應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人代為簽約，屋所有權(quán)一般均視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。近年來(lái)，開(kāi)發(fā)商委托代理公司進(jìn)行房屋銷售的比例日益增加。在這種情形下，應(yīng)當(dāng)將代。理機(jī)構(gòu)的名稱列入本合同，并如實(shí)填寫(xiě)。委托代理合同關(guān)系，也保障了購(gòu)房人的簽約知情權(quán)。第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。出賣人以_______方式取得位于_______、編號(hào)為_(kāi)__________的地塊的土地使用權(quán)。該地塊土地面積為_(kāi)__________，規(guī)劃用途為_(kāi)__________，土地使用年限自______年。工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)__________，施工許可證號(hào)為_(kāi)__________。同之日;經(jīng)濟(jì)使用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問(wèn)題。證件的描述一致。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi)__________，

　　

【正文】 在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。 (2)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條 預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起 90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù) ?，F(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起 90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。 (3)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： (一 )商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限 。 (二 )商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日 90 日 。 (三 )商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起 90 日。 第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 本地現(xiàn)狀及對(duì)開(kāi)發(fā)商的建議： 就長(zhǎng)沙本地的現(xiàn)狀，正常情形 下從交付房屋到權(quán)證發(fā)放需要 612 個(gè)月的時(shí)間。究其原因，筆者認(rèn)為有 3點(diǎn)： (1)部分驗(yàn)收項(xiàng)目 (如規(guī)劃驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收等 )是在交付房屋之后進(jìn)行 。(2)本地不實(shí)施房屋面積預(yù)測(cè)制，而適用房屋面積實(shí)測(cè)制。只有開(kāi)發(fā)商將樓盤(pán)建成之后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)構(gòu)所屬的測(cè)繪部門(mén)才開(kāi)始房屋面積測(cè)定，相對(duì)時(shí)間順延。 (3)整體辦證順延。 就上述情況，建議開(kāi)發(fā)商在對(duì)本條款進(jìn)行約定時(shí)，適當(dāng)延長(zhǎng)權(quán)證交付期間，以避免因權(quán)證不能及時(shí)到位所發(fā)生的損失。 不能取得權(quán)證的常見(jiàn)原因： 不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證或者不能按期辦理房地產(chǎn)權(quán)證既有開(kāi)發(fā)商的原 因，也有購(gòu)房人的原因。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，如下主要原因都不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證： 項(xiàng)目未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)的 。項(xiàng)目未取得規(guī)劃審批的 。房屋沒(méi)有銷售許可證又無(wú)大產(chǎn)證的 。房屋未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的 。土地或房屋未解除抵押的 。開(kāi)發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)、土地出讓金等。 對(duì)購(gòu)房人而言，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的主要原因如下： 購(gòu)房者沒(méi)有交納相關(guān)的稅費(fèi) 。沒(méi)有提供房屋登記發(fā)證機(jī)關(guān)所要求的相關(guān)資料及身份證明 。委托他人辦理房產(chǎn)證但沒(méi)有出具授權(quán)委托書(shū)的。 違約救濟(jì)模式： 示范文本中要求購(gòu)房人采取一種 2選 1的違約 救濟(jì)模式，即或者選擇退房，或者選擇不退房。又因?yàn)楹贤K究要過(guò)開(kāi)發(fā)商這一道關(guān)，購(gòu)房人最終往往被迫選擇了第 2項(xiàng) —— 不退房。 是不是當(dāng)事人在合同中約明了 “ 不退房 ” 的條款，就一定不能退房了呢 ?當(dāng)然不是，只要商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商的原因，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的，購(gòu)房人仍舊可以單方行使主張退房的權(quán)利。 第十六條 保修責(zé)任。 買受人購(gòu)買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件。出賣人自商 品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。 買受人購(gòu)買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié) 助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買人承擔(dān)。 _________________________________________________ 。 【釋義】本條是對(duì)關(guān)于商品房保修責(zé)任的約定。 第十七條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定： 該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán) _________________。 該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán) _______________。 該商品房所在樓宇的命名權(quán) _____________________。 該商品房所在小區(qū)的命名權(quán) _____________________。 _____________________________________________。 【釋義】本條是關(guān)于商品房共用部位和建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定。 本條款的提示 點(diǎn)： 本條款的約定屬于無(wú)處分權(quán)的主體之間不具備法律效力的約定，出現(xiàn)在全國(guó)性的示范文本之中實(shí)在不應(yīng)該。屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)、樓宇命名權(quán)、小區(qū)命名權(quán)這些權(quán)利均是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)衍生而來(lái)，當(dāng)所有權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商手中時(shí)，這些權(quán)利屬于開(kāi)發(fā)商 。當(dāng)開(kāi)發(fā)商將房屋出售給業(yè)主之后，這些權(quán)利就歸全體業(yè)主共同享有且不可分割。任何一個(gè)購(gòu)房個(gè)體都無(wú)權(quán)將屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)、樓宇命名權(quán)、小區(qū)命名權(quán)進(jìn)行處置，更不可能在不受開(kāi)發(fā)商影響的情況下達(dá)成所謂的一致。 “ 買頂層送屋頂平臺(tái) ” 屬于無(wú)效條款。 屋頂平臺(tái)或稱曬臺(tái)、露臺(tái)，是指 供人室外活動(dòng)的上人屋面或底層地面伸出室外的有圍護(hù)無(wú)頂蓋的臺(tái)面。從所有權(quán)的角度分析，異產(chǎn)毗連房屋 (指結(jié)構(gòu)相連或具有共有的房屋 )的毗連部分，往往既是某個(gè)業(yè)主享有專有所有權(quán)的建筑單元的一個(gè)組成部分，同時(shí)也是與其他業(yè)主共有的一部分。這個(gè)毗連部分同時(shí)具有專有及共有的屬性。屋頂平臺(tái)，它不僅是下層單元的“ 蓋 ” ，還是整棟房屋的 “ 頂 ” ，而且平臺(tái)上半部分及其上部空間不屬于下層單元，具有整棟房屋全體業(yè)主共同所有的屬性。從結(jié)構(gòu)上分析，屋頂平臺(tái)是房屋建筑最上層的外圍護(hù)構(gòu)件，起著覆蓋，遮風(fēng)擋雨、排除雨水積雪和保溫隔熱的作用。此外，屋頂 平臺(tái)在風(fēng)力等自然力的作用下，還具備一定的承重作用。從功能上看，屋頂平臺(tái)是整棟房屋的屋頂，對(duì)整棟房屋的消防疏通起著十分關(guān)鍵的作用，是必須的消防安全通道。從所有權(quán)的角度出發(fā)，商品房在未經(jīng)出售之前，房屋歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有 。出售之后，歸房屋受讓的業(yè)主所有。由此，屋頂平臺(tái)的原始所有權(quán)人應(yīng)以此而推，即商品房在未經(jīng)出售之前，屋頂平臺(tái)的所有權(quán)人為開(kāi)發(fā)商 。商品房在出售之后，屋頂平臺(tái)的所有權(quán)人為全體業(yè)主。因此，開(kāi)發(fā)商不可能成為屋頂平臺(tái)永遠(yuǎn)的主人，它終究是要將權(quán)利讓渡給全體業(yè)主的，在此情形下，他就無(wú)權(quán)對(duì)屋頂平臺(tái)的使用權(quán)加以處置， 甚至將屋頂平臺(tái)使用權(quán)當(dāng)成是一種商品加以買賣盈利。 第十八條 買受人的房屋僅作 __________________使用，買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。 出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。 【釋義】本條是關(guān)于商品房使用用途的約定。一般空格中選填居住、辦公、停車、商用等事項(xiàng)。 第十九條 本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決 。協(xié)商不成的，按下述第 ______種方式解決： ____________仲裁委員會(huì)仲裁。 。 【釋義】本條是關(guān)于爭(zhēng)議處理方式的約定。 本條款的提示點(diǎn)： 仲裁與訴訟的比較：根據(jù)我國(guó)民事訴訟法第 34 條的規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄，所以在履行商品房買賣合同中發(fā)生的爭(zhēng)議，可以選擇向商品房所在地人民法院起訴。 一般來(lái)說(shuō)對(duì)合同爭(zhēng)議的解決方式除了訴訟和協(xié)商之外，還可以申請(qǐng)仲裁，但仲裁的前提是雙方達(dá)成仲裁協(xié)議， 對(duì)此我國(guó)仲裁法第四條明確規(guī)定： “ 當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛，應(yīng)當(dāng)雙方自愿，達(dá)成仲裁協(xié)議。 ” 通常情況下選擇了仲裁就排除了訴訟的適用。我國(guó)仲裁法第 62條規(guī)定，仲裁的裁決同法院的判決一樣都是具有法律效力的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行裁決。一方當(dāng)事人不履行的，另一方當(dāng)事人可以依照民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。受申請(qǐng)的人民法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。 仲裁的優(yōu)點(diǎn)，主要在于快捷和公正，因?yàn)橹俨梦?qǐng)的專家往往都是本行業(yè)的資深專家和教授、律師等，地位非常獨(dú)立，公正性和專業(yè)性都很強(qiáng)，而且是一裁終局，即裁決一旦作出，直接進(jìn)入生效時(shí)間，發(fā)生法律效力，并且當(dāng)事人對(duì)仲裁裁決不服也不可以就同一糾紛再向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)復(fù)議或向法院起訴的，也沒(méi)有二審、再審等程序，所以在時(shí)間上比訴訟更快。但是仲裁的缺點(diǎn)主要是費(fèi)用可能比較高。需要注意的是，如果選擇了仲裁方式，必須明確由哪個(gè)仲裁委員會(huì)仲裁。 第二十條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議 (附件四 )。 【釋義】本條是關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議的約定。 本條款的提示點(diǎn)： 基于示范文本的相對(duì)滯后性，建議開(kāi)發(fā)商在擬定《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)充分考慮下列條款： 關(guān)于按揭貸款客戶的特別約定 。 (1)買受人在申請(qǐng)辦理按揭貸款過(guò)程中，除提供真實(shí)、有效、齊全的辦理按揭貸款所需資料外，還必須積極配合，按照貸款銀行要求和出賣人通知的時(shí)間、地點(diǎn)統(tǒng)一辦理各項(xiàng)簽字、見(jiàn)證等手續(xù)，并在銀行初審合格時(shí)交清所有按揭費(fèi)用。如因買受人的原因在簽訂商品房買賣合同之日起 45日內(nèi)仍不能辦妥銀行按揭貸款，則構(gòu)成重大違約。出賣人有權(quán)解除買受人按揭貸款的申請(qǐng)，并可要求買受人改變付款方式 (變更為買受人在訂立《商品房買賣合同》之日起 50日內(nèi)一次性向出賣人付清全部購(gòu)房款 )，如買受人仍無(wú)法履行合同，出賣人有權(quán)解除商品房買賣合同并按照《商品 房買賣合同》第七條追究買受人違約責(zé)任。 (2)出賣人為買受人提供按揭貸款擔(dān)保期間，買受人必須按期償還銀行貸款本金及利息，逾期三個(gè)月以上 (含三個(gè)月 )不償還銀行貸款本息的，出賣人有權(quán)解除《商品房買賣合同》并按照《商品房買賣合同》第七條追究買受人違約責(zé)任。買受人為房屋投入的裝修不作任何補(bǔ)償。 關(guān)于前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的約定和前期物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定 。 (1)出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)為： __________，資質(zhì)證號(hào)為： __________。 (2)前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格為 ______/月 .平方米 (建筑面積 )，由物業(yè)管理企業(yè)按照【年】【半年】【季】收取。價(jià)格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綜合管理費(fèi)、 __________、 __________、__________。 其中地上停車費(fèi) __________、地下停車費(fèi) __________。 (3)出賣人負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。 (4)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容見(jiàn)本合同附件五 (加設(shè)附件五物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和業(yè)主臨時(shí)公約 )。買受人已詳細(xì)閱讀附 件五有關(guān)物業(yè)服務(wù)的全部?jī)?nèi)容和業(yè)主臨時(shí)公約，同意由出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，遵守業(yè)主臨時(shí)公約。 3 、關(guān)于物業(yè)維修基金的約定。 買受人委托出賣人代交專項(xiàng)維修資金 (公共維修基金 )，出賣人應(yīng)當(dāng)自接受買受人所交款項(xiàng)之日起 _____日內(nèi)，向買受人提交專項(xiàng)維修資金 (公共維修基金 )繳納憑證。 第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。 第二十二條 本合同連同附件共 ______頁(yè)，一式 ______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人 ______份，買受人 ______份， ______份 ,共 ____________份。 第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。 第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起 30 天內(nèi)，由出賣人向 __________________申請(qǐng)登記備案。