【導(dǎo)讀】本部分條文是確認買賣雙方當事人的主體資格。種類型，都需要具備房地產(chǎn)開發(fā)主管部門頒布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。、凡具備民事權(quán)利能力的法人和自然人均可作為買受人，、必須具備完全民事行為能力的自然人方可作為簽約人訂立合同，己的勞動收入為主要生活來源的除外);、未成年人、精神病人的購房行為應(yīng)當由其監(jiān)護人作為法定代理人代為簽約，屋所有權(quán)一般均視為夫妻共同財產(chǎn)。近年來，開發(fā)商委托代理公司進行房屋銷售的比例日益增加。在這種情形下，應(yīng)當將代。理機構(gòu)的名稱列入本合同，并如實填寫。委托代理合同關(guān)系，也保障了購房人的簽約知情權(quán)。第一條項目建設(shè)依據(jù)。出賣人以_______方式取得位于_______、編號為___________的地塊的土地使用權(quán)。該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地使用年限自______年。工程規(guī)劃許可證號為___________，施工許可證號為___________。同之日;經(jīng)濟使用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問題。證件的描述一致。預(yù)售商品房批準機關(guān)為___________，

　　

【正文】 在地房地產(chǎn)行政主管部門。 (2)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條 預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起 90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù) ?，F(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起 90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。 (3)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng) 當承擔違約責任： (一 )商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限 。 (二 )商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日 90 日 。 (三 )商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起 90 日。 第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 本地現(xiàn)狀及對開發(fā)商的建議： 就長沙本地的現(xiàn)狀，正常情形 下從交付房屋到權(quán)證發(fā)放需要 612 個月的時間。究其原因，筆者認為有 3點： (1)部分驗收項目 (如規(guī)劃驗收、綜合驗收等 )是在交付房屋之后進行 。(2)本地不實施房屋面積預(yù)測制，而適用房屋面積實測制。只有開發(fā)商將樓盤建成之后，當?shù)胤康禺a(chǎn)管理機構(gòu)所屬的測繪部門才開始房屋面積測定，相對時間順延。 (3)整體辦證順延。 就上述情況，建議開發(fā)商在對本條款進行約定時，適當延長權(quán)證交付期間，以避免因權(quán)證不能及時到位所發(fā)生的損失。 不能取得權(quán)證的常見原因： 不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證或者不能按期辦理房地產(chǎn)權(quán)證既有開發(fā)商的原 因，也有購房人的原因。對開發(fā)商而言，如下主要原因都不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證： 項目未經(jīng)立項批準的 。項目未取得規(guī)劃審批的 。房屋沒有銷售許可證又無大產(chǎn)證的 。房屋未經(jīng)驗收或驗收不合格的 。土地或房屋未解除抵押的 。開發(fā)商未交納相關(guān)稅費、土地出讓金等。 對購房人而言，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的主要原因如下： 購房者沒有交納相關(guān)的稅費 。沒有提供房屋登記發(fā)證機關(guān)所要求的相關(guān)資料及身份證明 。委托他人辦理房產(chǎn)證但沒有出具授權(quán)委托書的。 違約救濟模式： 示范文本中要求購房人采取一種 2選 1的違約 救濟模式，即或者選擇退房，或者選擇不退房。又因為合同終究要過開發(fā)商這一道關(guān)，購房人最終往往被迫選擇了第 2項 —— 不退房。 是不是當事人在合同中約明了 “ 不退房 ” 的條款，就一定不能退房了呢 ?當然不是，只要商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致購房人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，購房人仍舊可以單方行使主張退房的權(quán)利。 第十六條 保修責任。 買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商 品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應(yīng)的保修責任。 買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié) 助維修，維修費用由購買人承擔。 _________________________________________________ 。 【釋義】本條是對關(guān)于商品房保修責任的約定。 第十七條 雙方可以就下列事項約定： 該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán) _________________。 該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán) _______________。 該商品房所在樓宇的命名權(quán) _____________________。 該商品房所在小區(qū)的命名權(quán) _____________________。 _____________________________________________。 【釋義】本條是關(guān)于商品房共用部位和建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定。 本條款的提示 點： 本條款的約定屬于無處分權(quán)的主體之間不具備法律效力的約定，出現(xiàn)在全國性的示范文本之中實在不應(yīng)該。屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)、樓宇命名權(quán)、小區(qū)命名權(quán)這些權(quán)利均是不動產(chǎn)所有權(quán)衍生而來，當所有權(quán)掌握在開發(fā)商手中時，這些權(quán)利屬于開發(fā)商 。當開發(fā)商將房屋出售給業(yè)主之后，這些權(quán)利就歸全體業(yè)主共同享有且不可分割。任何一個購房個體都無權(quán)將屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)、樓宇命名權(quán)、小區(qū)命名權(quán)進行處置，更不可能在不受開發(fā)商影響的情況下達成所謂的一致。 “ 買頂層送屋頂平臺 ” 屬于無效條款。 屋頂平臺或稱曬臺、露臺，是指 供人室外活動的上人屋面或底層地面伸出室外的有圍護無頂蓋的臺面。從所有權(quán)的角度分析，異產(chǎn)毗連房屋 (指結(jié)構(gòu)相連或具有共有的房屋 )的毗連部分，往往既是某個業(yè)主享有專有所有權(quán)的建筑單元的一個組成部分，同時也是與其他業(yè)主共有的一部分。這個毗連部分同時具有專有及共有的屬性。屋頂平臺，它不僅是下層單元的“ 蓋 ” ，還是整棟房屋的 “ 頂 ” ，而且平臺上半部分及其上部空間不屬于下層單元，具有整棟房屋全體業(yè)主共同所有的屬性。從結(jié)構(gòu)上分析，屋頂平臺是房屋建筑最上層的外圍護構(gòu)件，起著覆蓋，遮風(fēng)擋雨、排除雨水積雪和保溫隔熱的作用。此外，屋頂 平臺在風(fēng)力等自然力的作用下，還具備一定的承重作用。從功能上看，屋頂平臺是整棟房屋的屋頂，對整棟房屋的消防疏通起著十分關(guān)鍵的作用，是必須的消防安全通道。從所有權(quán)的角度出發(fā)，商品房在未經(jīng)出售之前，房屋歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有 。出售之后，歸房屋受讓的業(yè)主所有。由此，屋頂平臺的原始所有權(quán)人應(yīng)以此而推，即商品房在未經(jīng)出售之前，屋頂平臺的所有權(quán)人為開發(fā)商 。商品房在出售之后，屋頂平臺的所有權(quán)人為全體業(yè)主。因此，開發(fā)商不可能成為屋頂平臺永遠的主人，它終究是要將權(quán)利讓渡給全體業(yè)主的，在此情形下，他就無權(quán)對屋頂平臺的使用權(quán)加以處置， 甚至將屋頂平臺使用權(quán)當成是一種商品加以買賣盈利。 第十八條 買受人的房屋僅作 __________________使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務(wù)。 出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。 【釋義】本條是關(guān)于商品房使用用途的約定。一般空格中選填居住、辦公、停車、商用等事項。 第十九條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決 。協(xié)商不成的，按下述第 ______種方式解決： ____________仲裁委員會仲裁。 。 【釋義】本條是關(guān)于爭議處理方式的約定。 本條款的提示點： 仲裁與訴訟的比較：根據(jù)我國民事訴訟法第 34 條的規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄，所以在履行商品房買賣合同中發(fā)生的爭議，可以選擇向商品房所在地人民法院起訴。 一般來說對合同爭議的解決方式除了訴訟和協(xié)商之外，還可以申請仲裁，但仲裁的前提是雙方達成仲裁協(xié)議， 對此我國仲裁法第四條明確規(guī)定： “ 當事人采用仲裁方式解決糾紛，應(yīng)當雙方自愿，達成仲裁協(xié)議。 ” 通常情況下選擇了仲裁就排除了訴訟的適用。我國仲裁法第 62條規(guī)定，仲裁的裁決同法院的判決一樣都是具有法律效力的，當事人應(yīng)當履行裁決。一方當事人不履行的，另一方當事人可以依照民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行。受申請的人民法院應(yīng)當執(zhí)行。 仲裁的優(yōu)點，主要在于快捷和公正，因為仲裁委請的專家往往都是本行業(yè)的資深專家和教授、律師等，地位非常獨立，公正性和專業(yè)性都很強，而且是一裁終局，即裁決一旦作出，直接進入生效時間，發(fā)生法律效力，并且當事人對仲裁裁決不服也不可以就同一糾紛再向仲裁委員會申請復(fù)議或向法院起訴的，也沒有二審、再審等程序，所以在時間上比訴訟更快。但是仲裁的缺點主要是費用可能比較高。需要注意的是，如果選擇了仲裁方式，必須明確由哪個仲裁委員會仲裁。 第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議 (附件四 )。 【釋義】本條是關(guān)于補充協(xié)議的約定。 本條款的提示點： 基于示范文本的相對滯后性，建議開發(fā)商在擬定《補充協(xié)議》時充分考慮下列條款： 關(guān)于按揭貸款客戶的特別約定 。 (1)買受人在申請辦理按揭貸款過程中，除提供真實、有效、齊全的辦理按揭貸款所需資料外，還必須積極配合，按照貸款銀行要求和出賣人通知的時間、地點統(tǒng)一辦理各項簽字、見證等手續(xù)，并在銀行初審合格時交清所有按揭費用。如因買受人的原因在簽訂商品房買賣合同之日起 45日內(nèi)仍不能辦妥銀行按揭貸款，則構(gòu)成重大違約。出賣人有權(quán)解除買受人按揭貸款的申請，并可要求買受人改變付款方式 (變更為買受人在訂立《商品房買賣合同》之日起 50日內(nèi)一次性向出賣人付清全部購房款 )，如買受人仍無法履行合同，出賣人有權(quán)解除商品房買賣合同并按照《商品 房買賣合同》第七條追究買受人違約責任。 (2)出賣人為買受人提供按揭貸款擔保期間，買受人必須按期償還銀行貸款本金及利息，逾期三個月以上 (含三個月 )不償還銀行貸款本息的，出賣人有權(quán)解除《商品房買賣合同》并按照《商品房買賣合同》第七條追究買受人違約責任。買受人為房屋投入的裝修不作任何補償。 關(guān)于前期物業(yè)管理機構(gòu)的約定和前期物業(yè)管理費標準的確定 。 (1)出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)為： __________，資質(zhì)證號為： __________。 (2)前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費價格為 ______/月 .平方米 (建筑面積 )，由物業(yè)管理企業(yè)按照【年】【半年】【季】收取。價格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護費、綠化養(yǎng)護費、綜合管理費、 __________、 __________、__________。 其中地上停車費 __________、地下停車費 __________。 (3)出賣人負責監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。 (4)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和業(yè)主臨時公約的內(nèi)容見本合同附件五 (加設(shè)附件五物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和業(yè)主臨時公約 )。買受人已詳細閱讀附 件五有關(guān)物業(yè)服務(wù)的全部內(nèi)容和業(yè)主臨時公約，同意由出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，遵守業(yè)主臨時公約。 3 、關(guān)于物業(yè)維修基金的約定。 買受人委托出賣人代交專項維修資金 (公共維修基金 )，出賣人應(yīng)當自接受買受人所交款項之日起 _____日內(nèi)，向買受人提交專項維修資金 (公共維修基金 )繳納憑證。 第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 第二十二條 本合同連同附件共 ______頁，一式 ______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人 ______份，買受人 ______份， ______份 ,共 ____________份。 第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。 第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起 30 天內(nèi)，由出賣人向 __________________申請登記備案。