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正文內(nèi)容

建設(shè)部、國家工商總局商品房買賣合同范本解讀-閱讀頁

2024-10-02 13:41本頁面
  

【正文】 (1)該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向 。 (3)_____________________________________________。買受人在通知到達之日起 15日內(nèi)未 作書面答復的,視同接受變更。 買受人退房的,出賣人須在買受人提出退房要求之日起 _____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人,并按 ________利率付給利息。 【釋義】本條是對有關(guān)商品房規(guī)劃、設(shè)計變更的程序、范圍及法律后果的約定。商品房銷售后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。買受人有權(quán)在通知到達之日起 15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房 。 ” 本 條所謂的規(guī)劃、設(shè)計變更包括法定變更和約定變更兩種。約定變更是指合同雙方當事人在合同中明文約定的影響商品房質(zhì)量或者使用功能的規(guī)劃、設(shè)計變更。但是有的規(guī)劃、設(shè)計事項在原合同中沒有約定,并且不影響商品房的質(zhì)量和使用功能的,如開發(fā)商將原設(shè)計的普通電話線預埋變更為加裝以太網(wǎng)預埋,電線桿位置變更等,開發(fā)商可以不通知購房人。這就涉及到一個重要期間的證據(jù)問題,建議 (1)開發(fā)商在通知購房人時,必須書面通知各購房人,而且必須要求各購房人書面簽收通知并注明簽收時間,對不作書面簽收的購房人,應(yīng)采用公證送達的方式予以證據(jù)保全 。 “ 買受人不退房的,應(yīng)當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。這類語句使用在一份全國適用的示范文 本中,有失起草者的基本水準。因此,這一句話完全可以視為沒有。 商品房達到交付使用條件后,出賣人應(yīng)當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。所購商品房為住宅的,出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 由于買受人原因,未能按期交付的,雙方同意按以下方式處理: _______________________________________________。 本條款的提示點: 開發(fā)商交付房屋的標準: 房屋達到交付使用條件 +《住宅質(zhì)量保證書》 +《住宅使用說明書》 本條的規(guī)定較本合同第八條的規(guī)定嚴格。在長沙市去年的一個案例中,某樓盤因為在交房時未能取得消防驗收而被法院裁決延期交付房屋,判令給付購房人逾期交房違約金。開發(fā)商應(yīng)當按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔保修責任。具體保修期限與保修范圍是:地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi) 。墻面、廚房和衛(wèi)生間地 面為 1年 。墻面、頂棚抹灰層脫落為 1年 。門窗翹裂、 五金件及衛(wèi)生潔具損壞為 1年 。管道堵塞為 2個月 。其他部位、部件的保修期限,由買賣雙方自行約定。 (2)、結(jié)構(gòu)類型 。 (4)、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明 。 (6)、門、窗類型,使用注意事項 。 (8)、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明 。 住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施,生產(chǎn)廠家另有使用說明書的,應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。原因有很多,如購房人對房屋的某處質(zhì)量問題提出異議、購房人不愿按期支付購房尾款或維修基金、購房人不愿簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議等等。因此,一般情況下,有經(jīng)驗的開發(fā)商會在本條款的空格處加上一句常見的約定: “ 入住通知送達七日內(nèi)未接受房屋的,從第八日起視為 房屋已經(jīng)如約交付,房屋的風險歸買受人承擔,房屋的物業(yè)管理費及其他相關(guān)費用也由買受人承擔。因出賣 人原因,造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的,由出賣人承擔全部責任。 【釋義】本條是對商品房產(chǎn)權(quán)瑕疵處理方式的約定。(二 )司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 。(四 )共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的 。(六 )未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 。 第三十八條規(guī)定了以出讓方式取得土地使用權(quán)的不得轉(zhuǎn)讓的兩種情形: (一 )按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書 。 第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責任。達不到約定標準的,買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第 ______種方式處理: 、設(shè)備差價。 【釋義】本條是用于約定開發(fā)商關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾違約責任的約定。因此,購房人在簽訂《商品房買賣合同》時應(yīng)查閱附件內(nèi)容是否具備,是否 明確、具體。但該約定也存在一定的缺陷,如安裝費用的承擔、拆除費用的承擔、價格的確定等問題,有待進一步深入的約定。 出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件: 。 如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件,雙方同意按以下方式處理: 。 。 本條款的提示點: 開發(fā)商與購房人之間的費用承擔問題: 由于水、電、電話、有線電視、燃氣等公用配套設(shè)施均屬于壟斷行業(yè)的企業(yè)收費項目,開發(fā)商在與購房人簽訂合同時就應(yīng)當注意簽約的技巧問題。這家開發(fā)商只能老老實實的貼付了該筆價值近 200萬元的款項。同時,在與購房人洽談合同時將各項費用一一列明,也更能做到讓購房人明明白白消費,保障購房人的知情權(quán)。 基于公用壟斷企業(yè)的強有力優(yōu)勢地位,無論是開發(fā)商還是購房人都處于絕相對弱勢。如長沙地區(qū)某電信公司在開發(fā)小區(qū)建設(shè)過程中雖然預埋了以太網(wǎng)的基礎(chǔ)線路,但并 沒有預置當棟的服務(wù)器。開發(fā)商如果在合同中承諾在交房時保證以太網(wǎng)的使用,就不僅是騙人,而且在騙己。 出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后 ______日內(nèi),將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。 ,出賣人按已付房價款的 ______%向買受人支付違約金。 【釋義】本條是對關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記及其違約責任的約定。 (2)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條 預售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起 90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù) 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。 (二 )商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日 90 日 。 第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。究其原因,筆者認為有 3點: (1)部分驗收項目 (如規(guī)劃驗收、綜合驗收等 )是在交付房屋之后進行 。只有開發(fā)商將樓盤建成之后,當?shù)胤康禺a(chǎn)管理機構(gòu)所屬的測繪部門才開始房屋面積測定,相對時間順延。 就上述情況,建議開發(fā)商在對本條款進行約定時,適當延長權(quán)證交付期間,以避免因權(quán)證不能及時到位所發(fā)生的損失。對開發(fā)商而言,如下主要原因都不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證: 項目未經(jīng)立項批準的 。房屋沒有銷售許可證又無大產(chǎn)證的 。土地或房屋未解除抵押的 。 對購房人而言,不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的主要原因如下: 購房者沒有交納相關(guān)的稅費 。委托他人辦理房產(chǎn)證但沒有出具授權(quán)委托書的。又因為合同終究要過開發(fā)商這一道關(guān),購房人最終往往被迫選擇了第 2項 —— 不退房。 第十六條 保修責任。出賣人自商 品住宅交付使用之日起,按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應(yīng)的保修責任。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題,出賣人應(yīng)當履行保修義務(wù)。 _________________________________________________ 。 第十七條 雙方可以就下列事項約定: 該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán) _________________。 該商品房所在樓宇的命名權(quán) _____________________。 _____________________________________________。 本條款的提示 點: 本條款的約定屬于無處分權(quán)的主體之間不具備法律效力的約定,出現(xiàn)在全國性的示范文本之中實在不應(yīng)該。當開發(fā)商將房屋出售給業(yè)主之后,這些權(quán)利就歸全體業(yè)主共同享有且不可分割。 “ 買頂層送屋頂平臺 ” 屬于無效條款。從所有權(quán)的角度分析,異產(chǎn)毗連房屋 (指結(jié)構(gòu)相連或具有共有的房屋 )的毗連部分,往往既是某個業(yè)主享有專有所有權(quán)的建筑單元的一個組成部分,同時也是與其他業(yè)主共有的一部分。屋頂平臺,它不僅是下層單元的“ 蓋 ” ,還是整棟房屋的 “ 頂 ” ,而且平臺上半部分及其上部空間不屬于下層單元,具有整棟房屋全體業(yè)主共同所有的屬性。此外,屋頂 平臺在風力等自然力的作用下,還具備一定的承重作用。從所有權(quán)的角度出發(fā),商品房在未經(jīng)出售之前,房屋歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有 。由此,屋頂平臺的原始所有權(quán)人應(yīng)以此而推,即商品房在未經(jīng)出售之前,屋頂平臺的所有權(quán)人為開發(fā)商 。因此,開發(fā)商不可能成為屋頂平臺永遠的主人,它終究是要將權(quán)利讓渡給全體業(yè)主的,在此情形下,他就無權(quán)對屋頂平臺的使用權(quán)加以處置, 甚至將屋頂平臺使用權(quán)當成是一種商品加以買賣盈利。除本合同及其附件另有規(guī)定者外,買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施,并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務(wù)。 【釋義】本條是關(guān)于商品房使用用途的約定。 第十九條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議,由雙方當事人協(xié)商解決 。 。 本條款的提示點: 仲裁與訴訟的比較:根據(jù)我國民事訴訟法第 34 條的規(guī)定,因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟,由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄,所以在履行商品房買賣合同中發(fā)生的爭議,可以選擇向商品房所在地人民法院起訴。 ” 通常情況下選擇了仲裁就排除了訴訟的適用。一方當事人不履行的,另一方當事人可以依照民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行。 仲裁的優(yōu)點,主要在于快捷和公正,因為仲裁委請的專家往往都是本行業(yè)的資深專家和教授、律師等,地位非常獨立,公正性和專業(yè)性都很強,而且是一裁終局,即裁決一旦作出,直接進入生效時間,發(fā)生法律效力,并且當事人對仲裁裁決不服也不可以就同一糾紛再向仲裁委員會申請復議或向法院起訴的,也沒有二審、再審等程序,所以在時間上比訴訟更快。需要注意的是,如果選擇了仲裁方式,必須明確由哪個仲裁委員會仲裁。 【釋義】本條是關(guān)于補充協(xié)議的約定。 (1)買受人在申請辦理按揭貸款過程中,除提供真實、有效、齊全的辦理按揭貸款所需資料外,還必須積極配合,按照貸款銀行要求和出賣人通知的時間、地點統(tǒng)一辦理各項簽字、見證等手續(xù),并在銀行初審合格時交清所有按揭費用。出賣人有權(quán)解除買受人按揭貸款的申請,并可要求買受人改變付款方式 (變更為買受人在訂立《商品房買賣合同》之日起 50日內(nèi)一次性向出賣人付清全部購房款 ),如買受人仍無法履行合同,出賣人有權(quán)解除商品房買賣合同并按照《商品 房買賣合同》第七條追究買受人違約責任。買受人為房屋投入的裝修不作任何補償。 (1)出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)為: __________,資質(zhì)證號為: __________。價格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護費、綠化養(yǎng)護費、綜合管理費、 __________、 __________、__________。 (3)出賣人負責監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。買受人已詳細閱讀附 件五有關(guān)物業(yè)服務(wù)的全部內(nèi)容和業(yè)主臨時公約,同意由出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù),遵守業(yè)主臨時公約。 買受人委托出賣人代交專項維修資金 (公共維修基金 ),出賣人應(yīng)當自接受買受人所交款項之日起 _____日內(nèi),向買受人提交專項維修資金 (公共維修基金 )繳納憑證。本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。
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