【正文】 在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買賣人，并由買受人支付定金或者價(jià)款的行為。主要包括：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；③投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；④向房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售?，F(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品出售給買受人，并由買受人支付價(jià)款的行為。采用商品房現(xiàn)售的方式，交付日期、建筑面積、商品房質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)情況等已經(jīng)確定，不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)相對較小?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法規(guī)、規(guī)章規(guī)定了各類用途（分居住、工業(yè)、商業(yè)等）的土地使用權(quán)出讓最高年限。一個建設(shè)項(xiàng)目可能包含多種用途的物業(yè)，相應(yīng)的土地使用年限往往不同，在填寫“該商品房土地使用年限”時(shí)應(yīng)予注意。設(shè)計(jì)用途一般包括住宅用房、商業(yè)用房、辦公用房等類別，具體由城市規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證中具體確定。該建筑面積，一般即為設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)圖紙上標(biāo)示的建筑面積，由設(shè)計(jì)單位按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定經(jīng)計(jì)算得出。 產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》有關(guān)建筑面積計(jì)算規(guī)則的區(qū)別?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》適用于房屋（套、單元和幢）建筑面積的測量、計(jì)算。建設(shè)項(xiàng)目如果包含遇到上述的建筑部位、建筑形式，就會出現(xiàn)建筑工程完全按圖施工，但產(chǎn)權(quán)登記面積與規(guī)劃工程許可證記載面積不一致的現(xiàn)象。套內(nèi)建筑面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。房屋建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。有關(guān)共有建筑面積的確認(rèn)、分類、內(nèi)容、分?jǐn)偣健⒂?jì)算方式等，參見《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T179862000）、《浙江省房屋建筑面積測算實(shí)施細(xì)則（試行）》（浙建房〔2007〕51號）的相關(guān)內(nèi)容?！段餀?quán)法》使用了建筑區(qū)劃的概念，但對如何確定建筑區(qū)劃范圍沒有明確。分期建設(shè)或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共同的，應(yīng)當(dāng)作為一個建筑區(qū)劃。 建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主所有?！币虼?，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場所、公共設(shè)施、物業(yè)管理用房、車位、車庫等的歸屬，存在多種可能，有必要在商品房銷售階段進(jìn)行明確約定。九、第五條中的新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金物業(yè)專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)和用途。《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第379號公布，2007年8月26日修訂）第五十四條第一款規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)和方式。交存的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的5%至8%?！钡诎藯l第二款規(guī)定：“新建物業(yè)首次交存專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交?！?十、第五條中的計(jì)價(jià)方式與第六條中的面積差異處理計(jì)價(jià)方式與面積差異處理。按建筑面積計(jì)價(jià)和按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。由于建筑物實(shí)際建造與設(shè)計(jì)圖紙間的差異，以及應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?xiàng)目及分?jǐn)偡椒ǖ牟淮_定性，合同約定的建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積容易出現(xiàn)差異。由于構(gòu)成相對簡單，套內(nèi)建筑面積發(fā)生變化的情況較少，發(fā)生變化時(shí)，幅度也較小。按套計(jì)價(jià)。為此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，按套計(jì)價(jià)的商品房，出賣人應(yīng)當(dāng)在合同中附平面圖，平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定尺寸誤差的范圍。十一、第八條中的逾期付款的違約責(zé)任買受人逾期付款承擔(dān)的違約責(zé)任，當(dāng)事人可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由約定。 文本中提供的方式，按逾期的時(shí)間長短，分兩種情形。一種是逾期超過了約定的期日，出賣人有權(quán)選擇解除合同。買受人逾期付款的行為有否影響到出賣人合同目的和合同利益的實(shí)現(xiàn)，是確定該期日長短時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮的主要因素之一。分期付款逾期，是否也適用對總價(jià)款逾期的處理方法，當(dāng)事人可另作約定。十二、第九條中的交付條件竣工驗(yàn)收合格?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第279號，2000年1月30日發(fā)布施行）規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》（建設(shè)部令78號發(fā)布，2000年4月4日起施行）規(guī)定，備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件，驗(yàn)證齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案上簽署文件收訖。消防、人防等驗(yàn)收。規(guī)劃確認(rèn)書。”浙江省建設(shè)廳發(fā)布的《浙江省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃認(rèn)可辦法（施行）》（浙建法〔2007〕4號）對申請竣工驗(yàn)收規(guī)劃認(rèn)可的條件、程序、審核標(biāo)準(zhǔn)等作了具體規(guī)定。交付時(shí)間是商品房買賣合同的主要內(nèi)容之一，示范文本第九條中，買賣雙方約定了交付期限。按延期交付時(shí)間長短確定合同責(zé)任。一種是合同繼續(xù)履行，由出賣人支付違約金，違約金按已付款的約定比例支付。解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)退還已經(jīng)收取的房價(jià)款，并按已經(jīng)收取的房價(jià)款的一定比例支付違約金。免責(zé)事由。免責(zé)事由，是指當(dāng)事人對其違約行為免于承擔(dān)違約責(zé)任的事由。不可抗力是法定免責(zé)事由，意指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，一般包括自然災(zāi)害（如臺風(fēng)、洪水）、政府行為（征收、征用）、社會異常事件等。當(dāng)事人認(rèn)為需要約定為免責(zé)事由的其他情況，也可以約定。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)以后，因發(fā)生新的情況，為公共利益需要等，確需變更原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)請?jiān)瓕徟鷻C(jī)關(guān)同意。 買受人的權(quán)利。這些約定的情況，一般為對買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能等方面造成影響的，由雙方具體約定。出賣人通知買受人辦理交付手續(xù)，應(yīng)當(dāng)事先準(zhǔn)備商品房已達(dá)到交付使用條件的證明，主要有：①合同第九條規(guī)定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明；②法律、行政法規(guī)規(guī)定由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件（如果相關(guān)內(nèi)容已包含在竣工驗(yàn)收備案證明中，可以免除）；③由房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測繪并經(jīng)當(dāng)?shù)胤课輽?quán)屬登記機(jī)關(guān)審核的測繪成果表。交付程序。出賣人認(rèn)為商品房達(dá)到交付條件后，應(yīng)當(dāng)向買受人發(fā)出書面通知書。買受人在接收前，有權(quán)按照合同約定對房屋進(jìn)行查驗(yàn)，如果發(fā)現(xiàn)所交付的商品房和小區(qū)配套設(shè)施不符合合同約定的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向出賣人提出異議，出賣人認(rèn)為異議成立的，應(yīng)當(dāng)予以修復(fù)整改或采取雙方同意的其他處理方式。第三，簽署交接單。 《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》的內(nèi)容一般包括：①工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級；②地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；③正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期；④用戶保修的單位、答復(fù)、處理時(shí)限等。十六、第十三條中的土地使用權(quán)及在建工程抵押情況房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供履行擔(dān)保的行為。因此，商品房預(yù)售時(shí)，土地使用權(quán)或在建工程可能存在抵押的情形。為此，文本第十三條第一款提供了空行，供當(dāng)事人記載相關(guān)情況。相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，一般是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的供水、供電、燃?xì)?、通訊、有線電視、道路、綠化等設(shè)施。基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的具體項(xiàng)目及達(dá)到使用條件的時(shí)間，由合同雙方根據(jù)實(shí)際情況約定。在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件的處理方式。十八、第十六條中的產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)權(quán)登記的程序。需要提交的資料有登記申請書、身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報(bào)告及其他必要材料。初始登記完成后，買受人申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。出賣人不能按期取得權(quán)屬證書的處理辦法。文本第十六條第二款，由當(dāng)事人約定出賣人取得房屋權(quán)屬證書、交付給買受人的時(shí)間。具體的責(zé)任承擔(dān)方式由雙方約定。經(jīng)營者有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求負(fù)責(zé)退房，并承擔(dān)其他民事責(zé)任：（一）未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的；（二）將未經(jīng)竣工驗(yàn)收(包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收)合格的商品房交付使用的；（三）商品房建筑面積、使用面積、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、交付時(shí)間等違反合同約定的；（四）未在約定時(shí)間內(nèi)提供辦理契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用證的所有材料，或者未在委托辦理協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)辦妥上述證件的；（五）小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾（包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告）不相符的，但因國家建設(shè)需要致使規(guī)劃改變的除外。商品房面積超過合同約定允許誤差上限，消費(fèi)者未要求退房的，經(jīng)營者不得要求消費(fèi)者支付超過部分面積的價(jià)款；商品房面積不足合同約定允許誤差下限，消費(fèi)者未要求退房的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)退回不足部分面積的價(jià)款，并按不足部分面積價(jià)款的一倍賠償消費(fèi)者的損失。二十、第十八條中的保修責(zé)任有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對商品房保修的責(zé)任及要求作了規(guī)定，買賣雙方可以在法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合商品房的具體情況，約定保修事項(xiàng)，載明于附件五。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第248號）第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。浙江省消法實(shí)施辦法的相關(guān)規(guī)定。在正常使用條件下，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修期不低于八年，其他部位的保修期限按國家規(guī)定執(zhí)行；保修期限自商品房交付消費(fèi)者之日起計(jì)算。保修期限內(nèi)的維修費(fèi)用（包括公共部位的維修費(fèi)用）由經(jīng)營者承擔(dān)，不得使用物業(yè)維修專項(xiàng)資金。其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和用戶自行約定?！逗贤ā返谝话俣藯l規(guī)定,當(dāng)事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議。涉外合同的當(dāng)事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機(jī)構(gòu)或者其他仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁定、調(diào)解書；拒不履行的，對方可以請求人民法院執(zhí)行。仲裁是指發(fā)生爭議的當(dāng)事人，根據(jù)其在爭議發(fā)生前或爭議發(fā)生后所達(dá)成的協(xié)議，自愿將該爭議提交仲裁機(jī)構(gòu)裁判的爭議解決制度和方式。二十二、示范文本第二十七條中的合同備案 《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案?！睂?shí)行商品房預(yù)售合同備案制度，行政機(jī)關(guān)可以對合同內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督，也可以防止一房多售等損害買受人合法利益的現(xiàn)象。 浙 江 省 建 設(shè) 廳浙江省工商行政管理局二○○八年十二月八日第 27 頁 共 27 頁