【正文】 發(fā)企業(yè)將正在建立中的商品房預(yù)先給買賣人并由買受人支付定金或者價款的行為。主要包括：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金、獲得土地使用權(quán)證書；②持有建立工程規(guī)劃容許證；③投入開發(fā)建立的資金到達工程建立總的25以上并確定施工進度和開工交付日；④向房產(chǎn)理部門預(yù)售登記獲得商品房預(yù)售。現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開工驗收合格的商品給買受人并由買受人支付價款的行為。采用商品房現(xiàn)售的方式交付日、建筑面積、商品房質(zhì)量、配套設(shè)施建立情況等已經(jīng)確定不可預(yù)見的風險相對較小。?城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行?等法規(guī)、規(guī)章規(guī)定了各類用途分居住、工業(yè)、商業(yè)等〕的土地使用權(quán)出讓年限。一個建立工程可能包含多種用途的物業(yè)相應(yīng)的土地使用年限往往不同在填寫“該商品房土地使用年限〞時應(yīng)予注意。設(shè)計用途一般包括住宅用房、商業(yè)用房、辦公用房等類別詳細由城規(guī)劃行政主部門在核發(fā)建立工程規(guī)劃容許證中詳細確定。該建筑面積一般即為設(shè)計在設(shè)計圖紙上標示的建筑面積由設(shè)計按照?建筑工程建筑面積計算?的有關(guān)規(guī)定經(jīng)計算得出。 產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積。?建筑工程建筑面積計算?、?房產(chǎn)測量?有關(guān)建筑面積計算規(guī)那么的區(qū)別。?房產(chǎn)測量?適用于房屋套、單元和幢〕建筑面積的測量、計算。建立工程假設(shè)包含遇到上述的建筑部位、建筑形式就會出現(xiàn)建筑工程完全按圖施工但產(chǎn)權(quán)登記面積與規(guī)劃工程容許證記載面積不一致的現(xiàn)象。套內(nèi)建筑面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)臺建筑面積三部組成。房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的共有建筑面積。有關(guān)共有建筑面積確實認、分類、內(nèi)容、分攤公式、計算方式等參見?房產(chǎn)測量?GB/T179862000〕、?浙江房屋建筑面積測算施行細那么〕?浙建房2007〕51〕的相關(guān)內(nèi)容。?物權(quán)法?使用了建筑區(qū)劃的概念但對如何確定建筑區(qū)劃范圍沒有明確。分建立或者由兩個以上共同開發(fā)建立的工程其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共同的應(yīng)當作為一個建筑區(qū)劃。 建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、共用設(shè)施和物業(yè)效勞用房屬于業(yè)主所有。〞因此建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場所、公共設(shè)施、物業(yè)理用房、車位、車庫等的歸屬存在多種可能有必要在商品房銷售階段進展明確約定。九、第五條中的新建物業(yè)首專項維修資金物業(yè)專項維修資金的性質(zhì)和用途。?物業(yè)理?第379公布2007年8月26日修訂〕第五十四條第一款規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓構(gòu)造相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。新建物業(yè)首專項維修資金的交納和方式。交存的為當?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價的5至8。〞第八條第二款規(guī)定：“新建物業(yè)首次交存專項維修資金由建立代收代交。〞 十、第五條中的計價方式與第六條中的面積差異處理計價方式與面積差異處理。按建筑面積計價和按套內(nèi)建筑面積計價。由于建筑物實際建造與設(shè)計圖紙間的差異以及應(yīng)分攤的共有建筑工程及分攤的不確定性合同約定的建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積容易出現(xiàn)差異。由于構(gòu)成相對簡單套內(nèi)建筑面積發(fā)生變化的情況較少發(fā)生變化時幅度也較小。按套計價。為此?商品房銷售理?規(guī)定按套計價的商品房出賣人應(yīng)當在合同中附平面圖平面圖應(yīng)當標明詳細尺寸當事人應(yīng)當約定尺寸誤差的范圍。十一、第八條中的逾付款的違約責任買受人逾付款承擔的違約責任當事人可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)約定。 文本中提供的方式按逾的時間長短分兩種情形。一種是逾超過了約定的日出賣人有權(quán)選擇解除合同。買受人逾付款的行為有否影響到出賣人合同目的和合同利益的實現(xiàn)是確定該日長短時應(yīng)當考慮的主要因素之一。分付款逾是否也適用對總價款逾的處理當事人可另作約定。十二、第九條中的交付條件開工驗收合格。?建立工程質(zhì)量理?第2792000年1月30日發(fā)布施行〕規(guī)定建立收到建立工程開工后應(yīng)當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)進展開工驗收。建立應(yīng)當自建立工程開工驗收合格之日起15日內(nèi)將建立工程開工驗收和規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認可或者準許使用報建立行政主部門或者其他有關(guān)部門備案。?房屋建筑工程和政根底設(shè)施工程開工驗收備案理暫行?建立部78發(fā)布2000年4月4日起施行〕規(guī)定備案收到建立報送的開工驗收備案驗證齊全后應(yīng)當在工程開工驗收備案上簽署收訖。消防、人防等驗收。規(guī)劃確認書。〞浙江建立發(fā)布的?浙江建立工程開工驗收規(guī)劃認可施行〕?浙建法2007〕4〕對申請開工驗收規(guī)劃認可的條件、程序、審核等作了詳細規(guī)定。交付時間是商品房買賣合同的主要內(nèi)容之一示范文本第九條中買賣雙方約定了交付限。按延交付時間長短確定合同責任。一種是合同繼續(xù)履行由出賣人支付違約金違約金按已付款的約定比例支付。解除合同的出賣人應(yīng)當退還已經(jīng)收取的房價款并按已經(jīng)收取的房價款的一定比例支付違約金。免責事由。免責事由是指當事人對其違約行為免于承擔違約責任的事由。不可抗力是法定免責事由意指不能預(yù)見、不能防止并不能抑制的客觀情況一般包括自然災(zāi)害如臺風、洪水〕、行為征收、征用〕、社會異常等。當事人認為需要約定為免責事由的其他情況也可以約定。規(guī)劃設(shè)計方案批準以后因發(fā)生新的情況為公共利益需要等確需變更原規(guī)劃設(shè)計方案時應(yīng)當報請原審批同意。 買受人的權(quán)利。這些約定的情況一般為對買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能等方面造成影響的由雙方詳細約定。出賣人買受人交付手續(xù)應(yīng)當事先準備商品房已到達交付使用條件的證明主要有：①合同第九條規(guī)定的建立工程開工驗收備案證明；②法律、行政法規(guī)規(guī)定由規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認可或準許使用假設(shè)相關(guān)內(nèi)容已包含在開工驗收備案證明中可以免除〕；③由房產(chǎn)測繪機構(gòu)測繪并經(jīng)當?shù)胤课輽?quán)屬登記審核的測繪成果表。交付程序。出賣人認為商品房到達交付條件后應(yīng)當向買受人發(fā)出書面書。買受人在接收前有權(quán)按照合同約定對房屋進展查驗假設(shè)發(fā)現(xiàn)所交付的商品房和小區(qū)配套設(shè)施不符合合同約定的應(yīng)當以書面形式向出賣人提出異議出賣人認為異議成立的應(yīng)當予以修復(fù)整改或采取雙方同意的其他處理方式。第三簽署交接單。 ?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。?住宅質(zhì)量保證書?的內(nèi)容一般包括：①工程質(zhì)量監(jiān)視部門核驗的質(zhì)量等級；②地基根底和主體構(gòu)造在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；③正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修；④用戶保修的、答復(fù)、處理時限等。十六、第十三條中的土地使用權(quán)及在建工程抵押情況房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供履行擔保的行為。因此商品房預(yù)售時土地使用權(quán)或在建工程可能存在抵押的情形。為此文本第十三條第一款提供了空行供當事人記載相關(guān)情況。相關(guān)根底設(shè)施一般是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的供水、供電、燃氣、有線電視、道路、綠化等設(shè)施。根底設(shè)施、公共配套建筑的詳細工程及到達使用條件的時間由合同雙方根據(jù)實際情況約定。在規(guī)定日內(nèi)未到達使用條件的處理方式。十八、第十六條中的產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)權(quán)登記的程序。需要提交的資料有登記申請書、明、建立用地使用權(quán)證明、建立工程符合規(guī)劃的證明、房屋已開工的證明、房屋測繪及其他必要材料。初始登記完成后買受人申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。出賣人不能按獲得權(quán)屬證書的處理。文本第十六條第二款由當事人約定出賣人獲得房屋權(quán)屬證書、交付給買受人的時間。詳細的責任承擔方式由雙方約定。經(jīng)營者有以下行為之一的應(yīng)當根據(jù)消費者的要求負責退房并承擔其他民事責任：一〕未獲得預(yù)售容許證預(yù)售商品房的；二〕將未經(jīng)開工驗收(包括建筑工程質(zhì)量驗收和按規(guī)定必須的綜合驗收)合格的商品房交付使用的；三〕商品房建筑面積、使用面積、構(gòu)造、朝向、樓層、交付時間等違犯合同約定的；四〕未在約定時間內(nèi)提供契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用證的所有材料或者未在委托協(xié)議約定的時間內(nèi)辦妥上述證件的；五〕小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告〕不相符的但因建立需要致使規(guī)劃改變的除外。商品房面積超過合同約定允許誤差上限消費者未要求退房的經(jīng)營者不得要求消費者支付超過部面積的價款；商品房面積缺乏合同約定允許誤差下限消費者未要求退房的經(jīng)營者應(yīng)當退回缺乏部面積的價款并按缺乏部面積價款的一倍賠償消費者的損失。二十、第十八條中的保修責任有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對商品房保修的責任及要求作了規(guī)定買賣雙方可以在法規(guī)規(guī)定的根底上結(jié)合商品房的詳細情況約定保修事項載明于附件五。?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?第248〕第三十一條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時向購置人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照住宅質(zhì)量保證書的約定承擔商品房保修責任。浙江消法施行的相關(guān)規(guī)定。在正常使用條件下屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修不低于八年其他部位的保修限按規(guī)定執(zhí)行；保修限自商品房交付消費者之日起計算。保修限內(nèi)的維修費用包括公共部位的維修費用〕由經(jīng)營者承擔不得使用物業(yè)維修專項資金。其他部位、部件的保修限由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和用戶自行約定。?合同法?第一百二十八條規(guī)定,當事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議。涉外合同的當事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機構(gòu)或者其他仲裁機構(gòu)申請仲裁。當事人應(yīng)當履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁定、調(diào)解書；拒不履行的對方可以懇求人民執(zhí)行。仲裁是指發(fā)生爭議的當事人根據(jù)其在爭議發(fā)生前或爭議發(fā)生后所達成的協(xié)議自愿將該爭議提交仲裁機構(gòu)裁判的爭議解決制度和方式。二十二、示范文本第二十七條中的合同備案 ?城房地產(chǎn)理法?第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報級以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門備案。〞實行商品房預(yù)售合同備案制度行政可以對合同內(nèi)容進展監(jiān)視也可以防止一房多售等損害買受人合法利益的現(xiàn)象。 浙 江 建 設(shè) 浙江工商行政理二○○八年十二月內(nèi)容總結(jié)（1）出賣人交付的商品房應(yīng)當符合約定的裝飾、設(shè)備（2）承諾的內(nèi)容承擔相應(yīng)的保修責任（3）出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)