【正文】 屋的違約金比例與購房人逾期支付購房款的違約金比例相同，構(gòu)成根本違約期間相同等。筆者在 2020年曾經(jīng)辦理過一樁類似訴訟，按全部購房款的同期銀行貸款利率標準和按長沙市價格認證中心出具的《估價報告》 體現(xiàn)的同地段同類房屋租金標準比較，兩者存在 3倍的差別。這個標 準相對于購房人逾期付款責任，標準是不同的。 【釋義】本條是對開發(fā)商逾期交房應承擔的違約責任的約定。買受人要求繼續(xù)履行合同的， 合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之 日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______(該比率應不小于 第 (1)項中的比率 )的違約金。 (2)逾期超過 _____日后，買受人有權(quán)解除合同。 第九條 出賣人逾期交房的違約責任。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應向消費者承擔違約責任，再依法律、依約定向第三人追償。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決導致的延誤等，這種情況下應由開發(fā)商向購房人承擔違約責任。出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)實予以延期交房。 (2)、其他免責事由 對于開發(fā)商而言，按約定期限向購房人交付房屋是其主要的合同義務，非特殊原因不得免責。在發(fā)生不可抗力的事由后，開發(fā)商必須在合同約定的期限內(nèi)將不可抗力的相關(guān)情況告知購房人，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開發(fā)商仍然需要承擔延期交房責任。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災害，如洪水、地震、臺風、海嘯等 。因為發(fā)放房產(chǎn)證，是以樓盤是否通過專業(yè)驗收為依據(jù)，而不是以綜合驗收為依據(jù)。因而，雙方在收樓有關(guān)綜合驗收手續(xù)有沒有的爭執(zhí)，也屢見不鮮。 廣州市于 2020年 7月 1日起已停辦商品房綜合驗收業(yè)務，原因是：廣州地區(qū)開發(fā)商與購房人有關(guān) “ 綜合驗收 ” 的矛盾由來已久，一些購房人在收樓時嚴格按《廣州市商品住宅建設項目驗收管理辦法》規(guī)定，在收樓時要看到 “ 綜合驗收 ” 合格書才肯收樓，否則就認為自己的權(quán)益無法得到保證。 滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件 。 有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書 。該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說 明書》。 站在購房人的角度，應首選第四項條件，即取得商品住宅交付使用批準文件，它不僅滿足工程驗收的各項條件，還需要開發(fā)商建成的商品房具備規(guī)劃驗收、消防驗收和其他配套設施的驗收證明，能最大限度的保障購房人所購物業(yè)的質(zhì)量和功能。該商品房取得商品住宅交付使用批準文件，是指開發(fā)商在獲得工程驗收備案證、規(guī)劃驗收證明、消防驗收證明、電梯安全證明、環(huán)保、供電、供水、燃氣等配套驗收證明的基礎上向建設主管部門申請辦理《新建住宅交付使用許可證》 (全國各地對此法律文件的名稱有所區(qū)別 )，待建設主管部門頒發(fā)許可證書方才滿足交付條件。對購房人而言，如果選擇的是該條件，開發(fā)商只需要獲得建設主管部門發(fā)出的《竣工驗收備案證》即滿足交付條件。 本條款提示點 如何理解四項條件 所謂工程驗收是指對建筑工程本身的驗收，包括對房屋基礎、主體、水電、排風排氣、內(nèi)外裝飾的驗收，但不包括小區(qū)道路、綠化、停車場及其他配套設施的驗收。 _____________________________________ 。 5. ___________________________________________。 。 出賣人應當在 _____年 _____月 _____日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第 _____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用： 。對于李小姐來說，她每拖延一日，最少需交納 ，最多則為 。也就是說，李小姐每拖延一天，就要多交 。 2020年 3月 17日至今，在貸款合同中簽訂的貸款利率水平上加 30%50%。 1999年 1月 302020年 11月 21 日的每天萬分之四，年利率為 %。 同期銀行貸款利率標準： 1996年 5月 16日前：每天萬分之三，年利率為 %。 結(jié)合上述兩條司法解釋，逾期付款違約金設定的標準一般應設在下列區(qū)間內(nèi)：不低于同期銀行活期存款利率標準，不高于同期銀行逾期貸款利率的 130%。該《解釋》第十七條又規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算發(fā)法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利 息的標準計算。 逾期付款違約金標準的設定 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失 30%為標準適當減少 。 從上述司法解釋分析，基于商品房買賣合同所涉及的標的物是一項重大資產(chǎn)，司法解釋的擬定者期望買、賣雙方都給予違約方相對較長期限的包容和理解，不主張權(quán)利人過快的享有單方解約權(quán)。法律沒有規(guī)定 或者當事人沒有約 定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。 如何設定一般違約與根本違約的合理期間 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定 。構(gòu)成根本違約的，守約方除有權(quán)單方面解除合同外，還有權(quán)要求違約方支付承擔由于終止合同所造成的相應經(jīng)濟損失。 【釋義】本條是對購房人逾期違約金責任進行約定的條款 本條款提示點 逾期付款違約責任分析 逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款未達一定期間，構(gòu)成根本違約。采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之 _____(該比率應不小于第 (1)項中的比率 )的違約金。 (2)逾期超過 _____日后，出賣人有權(quán)解除合同。 第七條 買受人逾期付款的違約責任。 開發(fā)商盡早為購房人辦理分戶權(quán)證的意義不僅是履行自身《商品房買賣合同》所約定的義務，還具備解除自身擔保法律風險的功能和作用。按最高院司法解釋的規(guī)定，購房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)，銀行如起訴購房人要求償還貸款本息或主張房屋優(yōu)先受償?shù)?，不應當追加開發(fā)商為共同被告，開發(fā)商提供全程擔保的除外。 B、開發(fā)商作為擔保人為購房人按揭貸款提供保證擔保的方式有兩種：一 是階段性保證擔保，即開發(fā)商提供保證擔保的保證期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產(chǎn)權(quán)證并將其房屋所有權(quán)辦理他項權(quán)利登記之日止 。但如是因為買、賣雙方作為或者不作為的行為導致銀行按揭不能，則需要由責任人承擔其相應的違約責任，如購房人不提供或提供虛假的申貸資料，開發(fā)商拒不承擔銀行要求的保證擔保責任等。三是銀行與開發(fā)商之間的回購法律關(guān)系，即當購房人逾期未還款構(gòu)成違約，銀行依法處分抵押房產(chǎn)，開發(fā)商向銀行承諾無條件回購該房產(chǎn)，并將回購房款優(yōu)先直接清償銀行貸款本息，對此購房人在按揭貸款合同中予以書面確認。二是購房人與銀行之間的借款合同關(guān)系， B、從合同關(guān)系有三個：一是購房人以所購物業(yè)作為抵押物與銀行之間發(fā)生的抵押合同關(guān)系 。對開發(fā)商而言，按揭購房人在完善其按揭貸款手續(xù)后就已經(jīng)獲得了銀行支付的全額房款，購房人只是按與銀行簽訂的《借款合同》逐月向銀行還款而已。購房人如選擇此種付款方式，可以適時提出折扣請求。 【釋義】本條是對付款方式及付款時間的約定 本條款提示 點： 一次性付款 (1)、一次性付款的本意是指購房人在約定期限內(nèi)向開發(fā)商支付完畢 100%的購房款，但在實踐當中，不少開發(fā)商同意選擇一次性付款的客戶在簽約是只支付 90%95%的購房款，留存 5%10%的購房款至房屋交接或權(quán)證發(fā)放時再行給付。 分期付款 __________________________________________。 第六條 付款方式及期限。 ) 相比而言，上述約定方式均沒有本條款第二種方式那樣更能維護購房人的合法權(quán)益，因此建議購房人在簽訂合同時選擇該種面積差異處理方式。 (對于廣泛采用通用文本約定的樓盤，購房人可選擇性使用該條款。 (3)、將《辦法》規(guī)定的臨界點 3%調(diào)整為臨界 點 5%。(該條款的約定從法律上分析仍然存在問題，如某合同原定面積為 80 平方米，建成面積達 120平方米，即使開發(fā)商主張該特別約定，由于約定面積差異已經(jīng)對原合同造成了實質(zhì)性破壞，法院最終還是會按法定標準而不會按約定標準裁決 ) (2)、正負 3%內(nèi)實施多退少補，多于 3%部分按原單價打折計算房價 。 產(chǎn)權(quán)登記面積與購房人實際所得面積不符時的處理 產(chǎn)權(quán)登記面積是指房地產(chǎn)行政主管部門確認登記的面積，一般情形下產(chǎn)權(quán)登記面積即等同于購房人實際所得到的面積，但如果產(chǎn)權(quán)登記測繪單位所作出的測量結(jié)果與購房人的實得面積不符，購房人依舊有權(quán)利聘請專業(yè)測量公司重新測量，并要求房地產(chǎn)行政主管部門對原產(chǎn)權(quán)登記面積作出修正處理。絕對值超出 3 %部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。超出 3 %部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起 30 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。合同未作約定的，接以下原則處理： (一 )面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi) (含 3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款 。 【釋義】本條是對房屋面積確認依據(jù)及房屋面積 差異處理方式的約定。絕對值超出 3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。超出 3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。 買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起 30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按 __________利率付給利息。 雙方同意按以下原則處理： (1)面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi) (含 3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款 。 商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第 _____種方式進行處理： 雙方自行約 定： (1)____________________________________________。 當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。 第五條 面積確認及面積差異處理。相信不久的將來，按套內(nèi)建筑面積計價將成為我國房地產(chǎn)市場的主要計價方式，使購房人真正能享受到 “ 明明白白購房 ” 的待遇。 本條款提示點： 計價方式的改革 多年來，我國一直采用按照建筑面積計價的方式銷售商品房，但該種計價方式卻存在著諸多弊病，集中體現(xiàn)在總的公用建筑面積難以確定，公用建筑面積計算分攤復雜，開發(fā)商非善意誤算等。 按套 (單元 )計算，該商品房總價款為 (__________幣 )_____千 _____百 _____拾 _____萬 _____千 _____百 ____拾 ______元整。 出賣人與買受人約定按下述第 ________種方式計算該商品房價款： 按建筑面積計算，該商品房單價為 (_______幣 )每平方米 ______元，總金額 (________幣 )_____千 _____百 _____拾 _____萬 _____千 _____百 _____拾 _____元整。 建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積及使用面積之間