【導(dǎo)讀】對于“德江項目”開發(fā)的市場了解，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。目”本身一樣充滿難度，更具有沖擊力。作，均需要嚴謹?shù)膱?zhí)行。相一致，才能使品牌深入人心?！坝眯摹笔瞧髽I(yè)行為的準則，也是立足業(yè)界、長遠發(fā)展的根本；“品。位”指產(chǎn)品質(zhì)量方針和品質(zhì)保障?！按蛟斓陆笔情_發(fā)理念的核心，指對人性的。關(guān)注，體現(xiàn)在建筑設(shè)計、功能配套等方面對人需求的關(guān)懷；城南開發(fā)區(qū)——德江政務(wù)未來文化核心區(qū)和未來商業(yè)中心區(qū)；全縣行政區(qū)域總面積平方千米，轄5個鎮(zhèn)，15個民族鄉(xiāng)，355個村民委員會，14個居民委員會。人，少數(shù)民族人口萬人。其中，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)分別為億元、億元和億元，、本項目相對德江縣主城區(qū)較遠，商業(yè)服務(wù)范圍受限。內(nèi)容數(shù)量豐富，內(nèi)容包羅萬象，是當(dāng)?shù)孛褡逦幕墓鍖?。通過儺堂戲的景觀小品

　　

【正文】 內(nèi)部認購與“金玉良園 VIP 卡（直銷）”的推廣 II、公關(guān)類活動 ④ 、公開強銷期 —— 開盤儀式 I、概述 在售樓處前舉行開盤儀式，當(dāng)場公布價格，簽轉(zhuǎn)大定，并舉行冷餐會或雞尾酒會，為客戶提供相互交流的機會，增強已有及潛在客戶對物業(yè)的信心，屆時有露天音樂會以營造氣氛。（如天氣不允許，可聯(lián)系宴會廳舉行音樂冷餐會。） 現(xiàn)場將以來訪者能切身感受到的井然有序的開盤儀式，彬彬有禮的服務(wù)態(tài)度來彰顯真正的專業(yè)素養(yǎng)和較高的樓盤品質(zhì)。 時間：看本項目本身而定 地點：售樓處 II、相關(guān)工作內(nèi)容 準備工作 ? 廣告 戶外：為了預(yù)先告之開盤日期，營造開盤銷售時的熱鬧氣氛，須在主要街道布置橫幅、羅馬旗，以彩燈氣球等道具裝飾售樓處現(xiàn)場。還可預(yù)先投放車體廣告，以引起廣大市民對本案的強烈關(guān)注。 ? 售樓處包裝 沿途擺放芳香類鮮花花籃，售樓處門前以彩虹拱門、空飄氣球、彩帶、條幅、花籃等營造熱烈氣氛，舞臺布置突出喜慶氣氛且要大氣美觀，用色明快。 ? 相關(guān)嘉賓（如著名節(jié)目主持、演員等）的邀請和接待（醞釀中） 邀請在當(dāng)?shù)?小有名氣的主持人進行現(xiàn)場主持，以吸引人氣?？裳堉輪T前來助興，現(xiàn)場表演小節(jié)目或簽名贈送樓書。 ? 相關(guān)單位聯(lián)系 聯(lián)系禮儀公司，相關(guān)服務(wù)人員進行活動彩排。聘請專業(yè)攝影師進行現(xiàn)場攝影、拍照。 ? 現(xiàn)場輔助工作 現(xiàn)場設(shè)銀行按揭業(yè)務(wù)咨詢處、物業(yè)管理咨詢處、現(xiàn)場財務(wù)、保安等。 公開張貼價格表以及貴賓卡優(yōu)惠政策。 配備若干引導(dǎo)人員，保證現(xiàn)場井然有序。 III、開盤當(dāng)日活動 ? 開發(fā)商致辭 ? 物業(yè)管理公司代表致辭 ? 開盤剪彩 ? 安排信鴿放飛 的儀式，寓意放飛對美好生活的夢想。 ? 小型節(jié)目表演 ? 簽轉(zhuǎn)大定 ? 禮品贈送 ? 舉行音樂冷餐會或大定客戶的雞尾酒會。 IV、效果預(yù)期 良好的前期廣告鋪墊，新穎的開盤形式，可以全面提升樓盤知名度，深化產(chǎn)品形象，此舉將引發(fā)德江人民及有其它地方有意向投資商和經(jīng)營商的廣泛關(guān)注，并大幅促進銷售。 ⑤ 、業(yè)主聯(lián)誼會 I、活動概述 根據(jù)項目銷售情況及工程的進度，適時舉行業(yè)主聯(lián)誼會（如銷售超過 80%，封頂、外立面落成，交房等節(jié)點），使業(yè)主時刻關(guān)注項目的進展，同時有利于促進客戶群體的擴大。 此項活動可以演繹成為社區(qū)文化的組成部分，逢傳統(tǒng)節(jié)日或特殊紀念日便可舉行。 II、效果預(yù)期 有利于樓盤整體形象的提升，為開發(fā)商營造良好的口碑。豐富社區(qū)文化，塑造人文社區(qū)形象，為第二期推廣打下良好群眾基礎(chǔ)。 以上活動方案將隨項目進展做進一步細化。 九、 階段銷售周期劃分策略 第一階段：熱銷市場 (時間一般在開盤前 2 到 4 個月） （ 1） 、主要任務(wù) ① 、樹立形象：詳細介紹項目信息資料、訴求核心賣點（廣告訴求、銷售說辭）； ② 、客戶積累：聚集核心客戶，試探團購意向； ③ 、減少抗性：縮短客戶對項目地段的心理距離； ④ 、招商信息： 商貿(mào)區(qū)進行招商登記活動，收集市場資料。 （ 2） 、推廣策略 形象廣告 +事件行銷活動 （ 3） 、核心主題 “項目案名” —— 打造德江商貿(mào)城，迎接與東部同軌新時代！ （ 4） 、推廣思路 區(qū)域形象、地位、潛力 ?項目在區(qū)域中的地位以及自身的高品質(zhì)形象，樹立區(qū)域的重要商業(yè)板塊及項目在此板塊中的“首席”地位。 （ 5） 、節(jié)點 ① 、當(dāng) VIP 卡（直銷）銷售至 40%— 50%，集中認購商鋪號，正式進入認購下定。如市場反饋情況較好，可舉辦公開排號活動，啟動媒體宣傳熱銷造勢；如情況不理想，則單獨通 知前期 VIP 客戶至售樓處認購商鋪號。 ② 、排號活動后至開盤日之前，繼續(xù)銷售 VIP 卡，購卡客戶可直接認購商鋪號。 ③ 、根據(jù)認購情況制定銷控表，并在售樓處公開發(fā)布。 第二階段 :聚集客戶（ *月初 —— *月底） (1)、主要任務(wù) ① 、火爆開盤：展開正式公開銷售，形成火爆場面。 ② 、集合目標群：通過熱銷形勢，首批引入核心目標客戶群。 (2)、銷售策略 活動推廣、現(xiàn)場銷控、口碑營銷 (3)、核心主題 “高性價比產(chǎn)品，高品質(zhì)生活” (4)、預(yù)期效果 實現(xiàn)開盤時期的盡快去化，沖擊市場 (5)、推廣思路 項目品質(zhì)、生活品質(zhì)、形象主導(dǎo) (6)、節(jié)點 ① 、延續(xù)前階段的熱烈氣氛，促進銷售進度。 ② 、通過活動連續(xù)掀起五月熱潮，營造旺盛人氣和開盤熱銷氛圍。 ③ 、開盤日舉辦優(yōu)惠促銷活動，團購（三人以上優(yōu)惠 3 %， 5 人以上優(yōu)惠 5%等）開盤促銷，并停止 VIP 卡的銷售。 ④ 、前期由開發(fā)商管理，待業(yè)主入住后交由物業(yè)管理公司經(jīng)營管理。 (7)、開盤活動 ① 、活動目的：以開盤活動聚集人氣，并針對性的展開實銷手法，引爆市場。 ② 、活動主題：〖華府 金玉良園，盛情開盤〗 ③ 、舉辦地點：售樓部門前 ④ 、舉行時間：暫定 ⑤ 、活動準備： I、在售樓部門前設(shè)置 10 米 6 米的主持臺一座。主持臺后設(shè)橫跨 10 米大彩虹門一個，兩側(cè)樹立柱。設(shè)置禮儀鋼炮九門；主持臺南側(cè)安置嘉賓簽到 處。 II、戶外布置 ? 跨街彩虹門：在 ***路、 ****路及城區(qū)主要道口設(shè)置。 ? 橫幅： 20—— 30 條。 ? 空飄氦氣球：下方懸掛條幅在工地外圍布置 6—— 10 個氫氣球。 III、道具準備：樓書、宣傳資料；貴賓禮品、認購客戶禮品；音響設(shè)備；禮儀公司道具；紅地毯；氣球、剪彩紅綢；彩綢、禮炮、貴賓花 (8)、開盤儀式 軍樂隊演奏、鳴炮、領(lǐng)導(dǎo)嘉賓上臺、主持人激昂優(yōu)美臺詞，宣布儀式開始，介紹活動背景及出席嘉賓；致辭：開發(fā)商、領(lǐng)導(dǎo)、物業(yè)管理公司代表：剪彩（彩屑禮炮發(fā)射向主席臺上空、禮儀樂隊奏樂、禮炮齊發(fā)）、主持人結(jié)束語、放飛氣球，寓意放飛對美好生活的夢想；領(lǐng)導(dǎo)、來賓參觀售樓部及工地 (9)、開盤優(yōu)惠活動 ①、贈送精美禮品 開盤當(dāng)天到售樓部來咨詢的意向客戶都可獲得贈送本項目禮品筆、禮品袋等精美禮品。 ②、轉(zhuǎn)盤抽獎 開盤日簽定合同的客戶可以獲得轉(zhuǎn)盤游戲資格一次，獎品包括鉑金鉆戒（ 3000 元）、海南 — 三亞雙人 3 日游（ 2020 元）、家用電器（ 300 元）、驚喜大禮包（ 188 元 ）。（獎品按標定的金額折抵房款）。 第三階段：持續(xù)銷售期， 項目營銷推廣費用產(chǎn)品主導(dǎo)（ *月 —— *月） （ 1）、主要任務(wù) 通過銷控，逐步推出產(chǎn)品，鞏固品牌形象； 銷售服務(wù)：付款方式、物管費用等詳解，為業(yè)主辦理入住手續(xù)，同時展開準現(xiàn)房強勢銷售局面； 創(chuàng)造良好口碑，提升市場接受面，拓展客戶層面。 （ 2） 、銷售策略： 口碑營銷、實景展示 （ 3） 、預(yù)期效果 在前期銷售的基礎(chǔ)上實現(xiàn)突破，力爭實現(xiàn) 70%的銷售額 （ 4） 、推廣思路 產(chǎn)品主導(dǎo)、“高性價比”、 “景觀”、“規(guī)劃設(shè)計，商鋪”、“開發(fā)商品牌”等賣點分類闡述 節(jié)點 （ 1）、正式推出會員積分制，鼓勵老客戶介紹。 （ 2）、上門客戶逐漸減少的時間段，采用派發(fā)宣傳資料的方式變被動介紹為主動信息傳播，置業(yè)顧問主動深入市場，直接面對目標客戶。 活動安排 （ 1） 、會員積分制 ① 、執(zhí)行方式 簽約業(yè)主即能成為會員，可參加積分，而后每再次購買一套（包括后期開發(fā)產(chǎn)品）或每介紹一個新客戶簽約成功，可獲得積分，按積分抵物業(yè)管理費。（“你住房 我出物業(yè)管理費”）。 ② 、執(zhí)行細則 I、新客戶界定 在售樓部沒有客戶記錄的界定為新客戶。 II、按套數(shù)積分 新客戶一次購房套數(shù)則為老客戶的積分數(shù)，每一套積１分；老客戶自己再次購買，同樣每一套積 1 分； III、獎勵辦法 每積一分，贈送１年（或按多少季度來記，看實際情況）物業(yè)管理費。 IV、折現(xiàn) 可在購房合同中注明，按交房時規(guī)定的物業(yè)管理費一次性折抵購房款。 （ 2） 、派發(fā) DM 宣傳資料 ① 、活動目的 拓展客戶面，同時一對一直接將項目信息傳達到終端客戶，掃除市場盲點。 ② 、派發(fā)地點 縣城中心繁華商業(yè)地段、項目周邊居住區(qū)、其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 ③ 、派發(fā)方式 分散發(fā)和固定點發(fā)放 兩種方式。 ④ 、派發(fā)數(shù)量 根據(jù)實際情況制定計劃。 項目推廣費用 項目推廣費用按總銷售額的 %1%來計算。