【導(dǎo)讀】承蒙貴公司的信任，我公司有機會就此項目的發(fā)展發(fā)表我們的見解與看法。業(yè)應(yīng)思考與面對的挑戰(zhàn)性課題。也是本建議書的觀點之源。題進行探究，為物業(yè)的成功開發(fā)盡獻我公司的力量。項目地塊位于合肥市東西干。道壽春路西端與蒙城路交口的東北角，地形L型。道路狀況及交通路線完備。周邊各類生活設(shè)施、商務(wù)設(shè)施齊備。自然環(huán)境及人文景觀豐富，是房地產(chǎn)開發(fā)的。同時在市民意識中的地段認知度、美譽度極佳。的優(yōu)勢、同時會使業(yè)主時間成本大大降低；互補性等亦充分具備。市體育運動中心的健康保障，物業(yè)的不可復(fù)制在于軟件的獨特性。已建有多層建筑），項目具有不可多得的稀缺性。為本案的商業(yè)物業(yè)提供了潛力市場。城路商鋪單間面積約200平方米左右，無法營造規(guī)模優(yōu)勢，只能營造特色功能，交通動線及商業(yè)價值產(chǎn)生影響。電腦配套產(chǎn)品商場）以鋪位的形式對外出售。取拍賣的形式實現(xiàn)銷售。這些寫字樓中有很大一部分屬于合肥市的一些單位，如郵電大廈屬于省郵電局，

　　

【正文】 派發(fā) 商業(yè)中心招商 VCD 光盤、招商推介會意向詢問表、回執(zhí)的設(shè)計制作 用于商場招商 DM 直投 二、 內(nèi)部認購期（時間待定） 媒體 主題 備注 第三次報廣（全彩整版） “與嶄新力量的擁抱” 徽商杏花公寓今日起起接受內(nèi)部認購 對事件的渲染有沖擊力，對內(nèi)部認購優(yōu)惠政策的介紹 報紙軟文 一種嶄新的人居模式的我市誕生 以本樓盤“新生活概念”理念為切入點，為樓盤形象 做宣傳，引起社會關(guān)注。本軟文應(yīng)與當(dāng)日報紙硬廣告置于相鄰版面上引起讀者的關(guān)聯(lián)性閱讀 專家論證會（會議的組織、會場的布置、會場的主席臺背景的設(shè)計、會場外宣傳條幅等） 締造新都市經(jīng)濟圈 傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展 通過論證會導(dǎo)出本項目的絕佳地段優(yōu)勢，為樓盤形象創(chuàng)造先天的地段優(yōu)勢，為報紙軟文提供主題 報紙?zhí)貏e企劃專題 締造新都市經(jīng)濟圈 傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展 結(jié)合專家論證會的事件宣傳 第四次報廣（全彩整版） 宣傳正在接受內(nèi)部認購 對戶型進行介紹，形象及賣點的宣傳，為內(nèi)部認購吸納人氣 招商宣傳畫冊設(shè)計完畢 徽 商杏花公寓高品位商業(yè)中心 對中心地段的優(yōu)勢、商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空白、中心的其它賣點、投資回報分析、大開本、 2432p，精裝 第五次報廣（全彩整版） “徽商杏花公寓 *月 *日盛大開盤，與您相約！ ”“ 正在接受內(nèi)部認購 ” 宣傳項目和主要賣點，預(yù)告開盤日期，為開盤凝聚人氣 第二次報紙軟文 面對老商業(yè)中心，如何挖掘新商業(yè)中心的功能 與當(dāng)天報紙硬廣告配合，為開盤集聚人氣 第三次報紙軟文 如何打造一個現(xiàn)代化的都市商圈 為開盤集聚人氣 商業(yè)中心 DM 直 投 招商廣告發(fā)出 徽商杏花公寓招商信息 VCD 視盤、投資分析表、合肥市 場分析、合肥規(guī)劃介紹、招商推介會意向詢問表、回執(zhí)、宣傳臺歷、明信片等） 開盤慶典企劃完畢 第四次報紙軟文 通過沿海先進城市的案例和合肥的高品位商業(yè)中心的空白的現(xiàn)狀展開 第六次報廣（全彩整版） “徽商杏花公寓， X 月日盛大開盤，與您相約！ ”“正在接受內(nèi)部認購 ” 對樓盤在各功能模塊的相互作用，地段配套設(shè)施等的全面性作宣傳，預(yù)告開盤當(dāng)天下定優(yōu)惠政策，為開盤凝聚人氣 第七次報廣（全彩整版） “徽商杏花公寓，明日開盤” “傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展” 樓盤形象宣傳開盤前一天造勢，預(yù)告開盤當(dāng)天下定優(yōu)惠政策，開盤慶典 活動安排 開盤現(xiàn)場布置 營造開盤當(dāng)天節(jié)日氣氛 會場的主席臺背景的設(shè)計、展板，刀旗，顯示系統(tǒng)，氣球，彩虹門、紅地毯，條幅，摸獎箱，禮儀小姐，樂隊，主持人等 三、 強銷期（時間待定） 媒體 內(nèi)容 備注 第八報廣（全彩整版） “為新生活喝彩”“徽商杏花公寓，今日盛大開盤” 樓盤形象宣傳奏響開盤的強音，開盤后 10日內(nèi)下定優(yōu)惠政策，開盤慶典活動簡介 沿海城市商會會長論壇 現(xiàn)代化都市建設(shè)中，如何完成都市商業(yè)業(yè)態(tài)的整體提升 為商業(yè)中心提高造勢，為樓盤形象造勢，傳達招商信息，（會場布置，主席臺背景布置，會場外條幅， 指示牌，彩虹門等安裝到位）在會議前一天完成 第九報廣（全彩整版 酒店式服務(wù) 現(xiàn)代化寫字樓物管服務(wù)的新模式。 “ 徽商 杏花公寓，正在熱銷中 ” 酒店式公寓賣點的宣傳 第五次報紙軟文 XX會長論壇昨日在我市召開 的會長論壇的事件報道，報道應(yīng)與當(dāng)天報紙硬廣告相鄰或相近 第十次報廣（全彩整版） 徽商杏花公寓 高貴品質(zhì)的流露 對樓盤配套進行宣傳 第十一次報廣（全彩整版） 公寓化辦公 —— 現(xiàn)代辦公戶型的革命 對辦公戶型賣點的宣傳 第十二次報廣（全彩整版） 極速交通、暢通無阻 —— 告別寫字樓電梯擁擠的時代 對 商務(wù)公寓的電梯的宣傳 第十三次報廣（全彩整版） 被時尚所追逐的地方 —— 配套高檔寫字樓的商業(yè)中心 對辦公戶型賣點的宣傳 第十四次報廣（全彩整版） 在這里，它讓我們感受到都市的心跳 —— 真正的都市辦公感覺 對商務(wù)公寓地段和周邊配套的宣傳 第十五次報廣（全彩整版） 在這里，也有您愛車的位置 —— 200 余個車位 對樓盤泊車位的宣傳 第十六次報廣（全彩整版） 財富的高度，取決于您的投資 —— 來徽商杏花公寓，就是投資的未來 對投資回報的分析 四、銷售持續(xù)期（時間待定） 媒體 主題 備注 商業(yè)中心招商推介會策劃完成 推介會舉 辦城市、會場方案、日程、與會人士、宣傳方案等 面對發(fā)達地區(qū)目標客戶的直接推介，請貼郵寄，會務(wù)組成立 第十七次報廣（全彩整版） 撲面而來的新生活浪潮 針對本案的銷售狀況而做出的生活模式的概念宣傳（視實際需要而定） 商業(yè)中心異地報紙廣告 XXX 推介會，即將開幕 的事件的炒作，對形象的宣傳 商業(yè)中心招商推介會 商業(yè)中心招商 會場布置、主席臺背景設(shè)計、場外宣傳等 第十八次報廣（全彩整版） 生活 本質(zhì) 對公寓式辦公進行宣傳和渲染 業(yè)主參觀工地 公共活動，制造口碑 第十九次報廣（全彩整版） 高品位購物設(shè)施的完美呈現(xiàn) —— XXX 進駐商業(yè)中心 針對實際招商狀況和銷售狀況而定 第二十次報廣（全彩整版） 徽商杏花公寓，引爆樓市激情 視銷售情況介紹，余房推介（視銷售情況介紹） 第六次報紙軟文 對都市新生活的向往，徽商杏花公寓現(xiàn)在情況 與同期報紙硬廣告配合，刺激余房的銷售 第二十一次報廣（全彩整版） 主體落架 第二十二次報廣（全彩整版） 徽商杏花公寓 對新生活主義生活模式的示例性描述，主要塑造樓盤的形象，亦可起到促進余房的銷售 第二十三次報廣（全彩整版） 對新生活概念宣傳 ，樹立開發(fā)商的形象，亦可起到促進余房的銷售 前期 物管服務(wù)協(xié)議，住宅使用說明，業(yè)主手冊等制作 在這里，我感覺到都市的心跳 —— 真正的都市生活 對地段和配套進行宣傳 交房典禮 會場布置，日程安排 ，內(nèi)外形象宣傳 第二十四次報廣（全彩整版） 新生活今天起為您呈現(xiàn) 對交房典禮的文件宣傳，樹立項目形象，刺激尾房的銷售 銷售及價格建議 主題式商業(yè)群 本案商業(yè)具有一定規(guī)模，可以考慮采用統(tǒng)一規(guī)劃，形成大規(guī)模主題式商業(yè)形態(tài)，并將項目定位為高檔次，以便與傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)分，提高投資者的信心。 多元整合體系消費 在本案商業(yè)部分定位為主題式商業(yè)區(qū) 的情況下，可將商業(yè)部分細分成若干不同的主題消費區(qū)域的多元化消費場所，以實現(xiàn)最大限度地滿足消費者在物質(zhì)和文化方面的需求的目的。從經(jīng)營的角度考慮，將商業(yè)區(qū)細分便于吸引相關(guān)的行業(yè)投資者前來投資購房。 銷售推廣階段細分 a、引導(dǎo)期：宣傳樓盤整體形象，給市場與受眾一定印象，并進行人員培訓(xùn)、市場調(diào)查，對比樓盤比較等前期準備工作。目的是在產(chǎn)品正式推向市場前，盡量考慮并解決銷售阻力。 B、內(nèi)部認購期：為正式銷售期尋找突破口，同時可以根據(jù)市場需求及時調(diào)整自己的部署。 C、強銷期：開盤及銷售前期，盡量完成銷售任務(wù)，但要做好 銷售控制，以達到張弛有度，主動控制市場。 D、銷售持續(xù)期：可考慮采取大量促銷手段，以便缺少銷售周期。 開高走： 建議價格定位在商業(yè) 6800 元 /平方米起價， 商務(wù)公寓 3800 元 /平方米，均價 4200 元 /平方米 目的：先聲奪人，強占市場份額 對比物業(yè)：杏花商業(yè)中心 =======淮河路步行街 杏花公寓 =======安徽國際商務(wù)中心 精裝房： 可嘗試推出精裝房，采用裝飾菜單模式，提高客戶可選性 目的：提高物業(yè)品質(zhì)、創(chuàng)造消費主流。 靈活的付款方式 由于物業(yè)總價較高，業(yè)主付款壓力的情況，因此應(yīng)采用靈活的付款方式，緩解業(yè)主的資金壓力。 例如： A、建筑期內(nèi)分期免息付款 B 、一次性付款給予相應(yīng)折扣 C、先租后售 D、以租代售 方案（一） 您愿意在家里與公園對話嗎？ 在這里，您可以體驗商場、辦公、公寓的高品位； 在這里，您可以享受每天時尚的都市生活； 在這里，您可以就近享受現(xiàn)代化的城市交通工具； 在這里，您可以參與建筑與人文環(huán)境自然風(fēng)光的對話； 在這里，您可以徜徉于繁華的都市、寧靜的公園； 在這里，您可以享受文明社會所擁有的一切； “徽商杏花公寓 ”都市中絕無僅有的一塊寶地。 方案（二） 童年的夢想，而今的現(xiàn)實 從小我們家鄉(xiāng)是一個住戶密集，一人巷連接著馬路，凌亂的民宅亂而無序，低矮的住房缺少陽光（配合舊住宅的照片或照片畫面），那時我就立志創(chuàng)業(yè)改變這一切?? 如今，歷經(jīng)歲月的磨難，我成為一家自主經(jīng)營公司的總裁。理想的事業(yè)成就我童年的渴望，終于找到了我夢中的故鄉(xiāng)。這里有陽光、草坪、公園、鬧市、超市、銀行、完善的周邊環(huán)境、便利的交通、大都市的風(fēng)采，這里全包括！現(xiàn)今我在這里開公司，一舉圓我童年的美夢！真乃是： 歷盡滄桑尋家園， 杏花公寓圓我夢； 廣告詞 一、 徽商杏花公寓置業(yè)興鄉(xiāng)之選。 二、 借問經(jīng)商置業(yè)哪去！ 徽商杏花公寓全滿足！ 三、 經(jīng)商置業(yè)在鬧市－ — 您最佳的選擇！ 四、 經(jīng)歷風(fēng)雨方見彩虹； 玉茹于成繁花盡現(xiàn)。 五、 待到山花爛漫時， 夢中理想展笑顏。 六、 凝固的音樂奏響華麗的篇章， 居住的人脈演譯輝煌的理想。 七、 自然演譯華麗的樂章， 人文組合生命的交響； 教育譜寫公寓的理想， 商業(yè)描繪城市的燦爛， 休閑體驗人生的色彩！ —— 人生境界：徽商杏花公寓 八、 人與自然交相輝映， 物與天地遙相呼應(yīng)； 九、 現(xiàn)代生活的最佳去處， 人文環(huán)境的絕美選擇； 十、藍天呼應(yīng)著白云 大地包攬著萬物 磨難鍛造著人生 居宅觀賞著風(fēng)景 十一、在您生命中的每一天，我愿伴您度過快樂人生！ ②、劣勢： a、距離路邊太近，流動人口較多，給人感覺不夠安全； b、未能人車分流； c、商居相融，且戶型較小，居住者會感覺私密性不是很強。 二、客戶定位分析 消費者選擇房子一般關(guān)注三個層面①、硬性層面（價格、地段、環(huán)境）②、軟性層面（健康生活、教育、管理、投資回報等）③、感性層面（未來、品位、成功渴望、身份象征） 對三個層面的準確把握，可以塑造出項目品牌獨有魅力，客戶群體定位：①、年齡在 28－ 40歲之間，三口之家，事業(yè)單位公務(wù)員身份，工作單位較好，年收入在 8－ 12 萬，追求成功，時尚健康但不乏名利之心的白領(lǐng)階層； ② 、區(qū)域私營老板，因做生意特別注重地段，年收入不低于 8 萬元。 三、目的 使本已優(yōu)勢凸現(xiàn)的項目獲得更大的市場份額，及更多消費者的青睞。 四、實現(xiàn)途徑 為了迎合客戶心理，達到對高層消費群刺激作用，尤其是前期宣傳，要想在眾多優(yōu)秀樓盤中脫穎而出，除適合投放廣告媒體之外，在廣告創(chuàng)意運作形式上必須獨具匠心。 徽商杏花公寓項目的八大標準 （ 1） 交匯空間 CBD 的建筑一定是與城市空間相融和和交匯的 ，帶 有城市空間的開放和共享的氣息，這是 CBD 住宅的必要特質(zhì)。 （ 2） 開放街區(qū) CBD 的街區(qū)是城市空間系統(tǒng)的重要部分，它的價值不僅雜于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的通道，構(gòu)成公共活動空間，提供各單體發(fā)展的建筑背景和視野，同時還提供項目商業(yè)和人文的生活文脈。 CBD 街區(qū)的魅力在于它不冷酷和森嚴，不再是封閉的裙樓，它是開放的沒有圍墻的，它給了我們寬大的廣場般的空曠，甚至摒棄稍高的臺階，任何人都可以在這里走一走、坐一坐、看一看、玩一玩、它的價值在于，它已經(jīng)把人當(dāng)作了風(fēng)景的主題，也不缺乏小景的點綴。它使文 脈忘記了城市的擁擠，小孩們放學(xué)后就在門前廣場嬉戲，老人坐在休閑椅上曬太陽，情侶們手牽手在街區(qū)里漫步 人們成為流動的風(fēng)景，變化無限，每一天，這里都上演無法預(yù)想的奇妙情景。有秩序的雅致店鋪和穿梭的人群，尊貴的建筑和人之間是融合和交匯的關(guān)系。 （ 3） 私家領(lǐng)域 CBD 住宅的最大價值在于既可達到與城市空間、國際氣息的最大 5融合，同時又可以享受自己的私家領(lǐng)域。領(lǐng)域平臺滿足了這種需要，在這里遠離了喧囂，使內(nèi)園林與外街景全部成為視野內(nèi)的風(fēng)景。腳下是繁華市景，滾滾紅塵；身外則是優(yōu)雅安靜的私家領(lǐng)地。 （ 4） 特定客 戶 CBD 住宅的認群與普通住宅的市場輻射是完全不同的。我們在 CBD 理論中已經(jīng)知道，能擁有 CBD 的地方都是區(qū)域性、國際性的城市。在這里，由于跨國跨區(qū)域公司的行政戰(zhàn)略和城市間的公交化的進展，使 CBD存在大量的跨國、跨區(qū)域公司，而這部分人一般選擇居住在 CBD，這種客戶層面我們稱之為國際人。作為由政府定位，并積極推進建設(shè)的專門為國際性跨國公司商務(wù)活動提供便捷、高效和優(yōu)美的工作環(huán)境的 CBD，其 “ 國際化 ‘ 水平是其他區(qū)域難以比擬的，它將是一個城市最繁華、最具有經(jīng)濟實力，最具投資價值的所在。繁忙而個性的 “ 國際人 ” 當(dāng)然會選 擇這一財富社區(qū)，以達致 “ 事業(yè)與生活平衡的極致 ” 的理想領(lǐng)地。 （ 5） 彈性功能 由于與一般的住宅客戶層面的不同，客戶的用途也不盡相同。有第一居所的，有第二居所的，有家庭工作室的、租住的、投資的等，那么對戶型