【正文】 段、進(jìn)取的外立面形象、優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施、自成體系的文化氛圍 誠(chéng)信 ：開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、物業(yè)業(yè)主的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理的誠(chéng)信關(guān)懷 規(guī)則： 新 經(jīng)濟(jì)是講究規(guī)則的經(jīng)濟(jì)、新時(shí)代規(guī)則將代來(lái)效率，我們的物業(yè)管理、物業(yè)價(jià)格將因?yàn)橐?guī)則而代來(lái)效率、我們的周邊環(huán)境將為我們代來(lái)規(guī)則的環(huán)境、我們的規(guī)則為業(yè)主創(chuàng)造信心與效率。項(xiàng)目地塊位于合肥市東 西干道壽春路西端與蒙城路交口的東北角，地形 L 型。 13項(xiàng)目的面積價(jià)值 項(xiàng)目總建筑面積 5 萬(wàn)平方米左右，在此等地段（老城區(qū)，拆遷成本高、周邊區(qū)域已建有多層建筑），項(xiàng)目具有不可多得的稀缺性。 這些寫(xiě)字樓中有很大一部分屬于合肥市的一些單位，如郵電大廈屬于省郵電局，金誠(chéng)大廈屬于省服裝進(jìn)出口公司，這些單位將寫(xiě)字樓作為本單位的固定資產(chǎn)，自己組建或聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，并對(duì)外租賃；還有一部分是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的，如合肥華源物業(yè)發(fā) 展有限公司開(kāi)發(fā)的科技信息大廈，新華社與福華房地產(chǎn)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的新華大廈，安徽中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的萬(wàn)通大廈，這些寫(xiě)字樓則是對(duì)外銷(xiāo)售的。 新華大廈：該項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間較早，但由于電樓數(shù)量較少、車(chē)庫(kù)入口處較窄、地處的安慶路、六安路較窄、給人流車(chē)流帶來(lái)阻塞，物業(yè)管理相對(duì)較差等原因，給已經(jīng)入住業(yè)主的上下班造成一定程度的不便，并產(chǎn)生了負(fù)面的社會(huì)影 響，導(dǎo)致銷(xiāo)售不佳。 （ 3） 私家領(lǐng)域 CBD 住宅的最大價(jià)值在于既可達(dá)到與城市空間、國(guó)際氣息的最大 5融合，同時(shí)又可以享受自己的私家領(lǐng)域。 CBD 的生活是一種事業(yè)與生活間平衡的極致，喜歡安靜，又不遠(yuǎn)離繁華，喜歡品位，也無(wú)須放棄節(jié)奏。 直銷(xiāo) 我司擬采用主動(dòng)出擊的銷(xiāo)售方式，直接向目標(biāo)客戶派發(fā)樓書(shū)。車(chē)庫(kù)必須有閉路電視監(jiān)控，大樓后備電源發(fā)動(dòng)機(jī)必須接駁車(chē)庫(kù)，照明系統(tǒng)以備緊急時(shí)段仍能提供有限服務(wù)，車(chē)庫(kù)必須有足夠的通風(fēng)系統(tǒng)，對(duì)外來(lái)車(chē)輛及時(shí)收費(fèi)，管理人員必須規(guī)范服務(wù)，加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和吸引力。并利用本方式展開(kāi)市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略。為此，我司擬定了一份詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷，供貴司參考。 完成樓盤(pán)的價(jià)值提升 樓盤(pán)的本身所具有的地段、房型、環(huán)境、建材、配套等元素決定了樓盤(pán)的實(shí)際價(jià)值，而通過(guò)成功的廣告推廣，在目標(biāo)客戶心中建立一個(gè)優(yōu)秀的、具有品牌效應(yīng)的樓盤(pán)形象，則可以使目標(biāo)客戶對(duì)樓盤(pán)的心理認(rèn)知價(jià)值大于樓盤(pán) 的實(shí)際價(jià)值，從而有力地提高樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度和利潤(rùn)空間。因此，我們的廣告推廣活動(dòng)必須以高負(fù)荷、高頻率、高效率的狀態(tài)來(lái)進(jìn)行，確保各項(xiàng)廣告活動(dòng)跟銷(xiāo)售的進(jìn)程緊密配合，使每個(gè)時(shí)期的銷(xiāo)售活動(dòng)都能夠得到強(qiáng)有力的廣告支持。 合肥是作為區(qū)域中心城市的交通位置、人物流狀況、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r等。 網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)：專(zhuān)業(yè)商業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)公告版信息發(fā)布。杏花公寓現(xiàn)在情況 與同期報(bào)紙硬廣告配合，刺激余房的銷(xiāo)售 第二十一次報(bào)廣（全彩整版） 主體落架 第二十二次報(bào)廣（全彩整版） 徽商杏花公寓置業(yè)興鄉(xiāng)之選。繁忙而個(gè)性的 “ 國(guó)際人 ” 當(dāng)然會(huì)選 擇這一財(cái)富社區(qū)，以達(dá)致 “ 事業(yè)與生活平衡的極致 ” 的理想領(lǐng)地。 CBD 街區(qū)的魅力在于它不冷酷和森嚴(yán)，不再是封閉的裙樓，它是開(kāi)放的沒(méi)有圍墻的，它給了我們寬大的廣場(chǎng)般的空曠，甚至摒棄稍高的臺(tái)階，任何人都可以在這里走一走、坐一坐、看一看、玩一玩、它的價(jià)值在于，它已經(jīng)把人當(dāng)作了風(fēng)景的主題，也不缺乏小景的點(diǎn)綴。杏花公寓 ”都市中絕無(wú)僅有的一塊寶地。 杏花公寓，正在熱銷(xiāo)中 ” 酒店式公寓賣(mài)點(diǎn)的宣傳 第五次報(bào)紙軟文 XX會(huì)長(zhǎng)論壇昨日在我市召開(kāi) 的會(huì)長(zhǎng)論壇的事件報(bào)道，報(bào)道應(yīng)與當(dāng)天報(bào)紙硬廣告相鄰或相近 第十次報(bào)廣（全彩整版） 徽商 b、 主題與專(zhuān)家論證會(huì)一致。 廣告策略 １、 定位：酒店式商務(wù)公寓 —— 頂級(jí)寫(xiě)字樓的嶄新詮釋 廣告脈絡(luò) 炒作“酒店式商務(wù)公寓”的概念，以“什么是真正優(yōu)秀的寫(xiě)字樓”為切入通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)的否定而最終使目標(biāo)客戶做出這樣一種評(píng)判：“本案這樣的酒店式商務(wù)公寓才是真正現(xiàn)代化的寫(xiě)字樓。我們還可以認(rèn)識(shí)到，新生活概念作為一種生活理念，其精神層面是的內(nèi)涵提供了既廣且深的炒作空間，利于將概念炒作變得入、豐滿。 Ｈ、細(xì)部處理 Ｈ１、現(xiàn)時(shí)居住的房子在托運(yùn)搬運(yùn)大件家具時(shí)有否遇到如下困難？（可多選）。該推廣費(fèi)用包括： 售樓處的建造、裝飾； 營(yíng)銷(xiāo)道具； 新聞媒介的宣傳； 報(bào)廣費(fèi)用； 工地包裝； 街區(qū)包裝； 售樓處周邊地區(qū)的包裝； 各類(lèi)宣傳資料； 促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)用。 B：由于房地產(chǎn)投資的復(fù)雜性、專(zhuān)業(yè)性，使業(yè)主的房產(chǎn)投資行為復(fù)雜化，并拉長(zhǎng)客戶的投資決策周期，本案可通過(guò)投資置業(yè)洽談會(huì)的形式與目標(biāo)客戶進(jìn)行溝通，一方面可了解客戶的置業(yè)意圖，置業(yè)動(dòng)機(jī) ，即時(shí)解決銷(xiāo)售瓶頸。 安全工作：高級(jí)住宅安全至為重要，管理公司必須制定管理手冊(cè)及保安規(guī)章， 以確保保安工作合理進(jìn)行。五彩廣場(chǎng) 徽商 愜意的居住，可以設(shè)置恒溫泳池、室外泳池；家庭工作室和客戶的商務(wù)層次高帶來(lái)了黑白鞋會(huì)所；為了不同功能的居住，還可以預(yù)留雙重空調(diào)位，把選擇留給使用人；為了暢通的交流和個(gè)人的私密，出現(xiàn)了開(kāi)放街區(qū)，私家領(lǐng)域；為滿足國(guó)際客戶和租戶的需要，設(shè)置國(guó)際衛(wèi)星 接收系統(tǒng)，在衛(wèi)生間里設(shè)置電視和網(wǎng)絡(luò)接口；這一切構(gòu)成了一個(gè) CBD 國(guó)際住宅的必要配套。寫(xiě)字樓的公共部分均有統(tǒng)一的裝修，內(nèi)部一般由承租者裝修，極少數(shù)由產(chǎn)權(quán)所有者裝修。一般來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓多位于商業(yè)繁華的鬧市區(qū)，對(duì)交通、檔次、硬件設(shè)施、物業(yè)管理的要求較高。自然環(huán)境及人文景觀豐富，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金地塊。同時(shí)在市民意識(shí)中的地段認(rèn)知度、美譽(yù)度極佳。 合肥真正意義上的寫(xiě)字樓不多，大部分位于長(zhǎng)江中路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路的交叉口處，層數(shù)一般在 12~39 層。 吊頂前層高一般在 米左右。 （ 7） 國(guó)際視野 CBD 的住宅是需要具有國(guó)際視野的，它集中了世界大師（美國(guó)設(shè)計(jì)背景）的思想精華，國(guó)際接軌與世界同步的住宅配套、尺度。商務(wù)中心 促銷(xiāo)策 略 鑒于該項(xiàng)目的特性，為保證項(xiàng)目實(shí)施第一階段的資金到位率，建議促銷(xiāo)時(shí)機(jī)掌握在銷(xiāo)售初期： ●實(shí)物促銷(xiāo) 時(shí)間 櫥衛(wèi)精裝修或辦公家具 泊車(chē)位（商場(chǎng)） 扣率 第一階段 ? ? ? 第二階段 ? ? 第三階段 第四階段 第五階段 ○ “泊車(chē)位”贈(zèng)送額控制在 10 個(gè)左右。 社區(qū)公共綠化 整體綠化關(guān)系到小區(qū)的居住環(huán)境，更影響到對(duì)外公眾形象，甚至物業(yè)的價(jià)值和投資收益。其次，可通過(guò)此舉幫助客戶了解置業(yè)的專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題，以獲得較高的市場(chǎng)美 譽(yù)度，起到縮短銷(xiāo)售周期的目的。 作業(yè)流程推廣安排工作綱要 售樓現(xiàn)場(chǎng)布置、主要營(yíng)銷(xiāo)道具 銷(xiāo)售處選址 銷(xiāo)售處整體定位、設(shè)計(jì)、施工和室內(nèi)布置 （物業(yè) 簡(jiǎn)介交通位置圖、環(huán)境圖效果圖、鳥(niǎo)瞰圖、透視圖設(shè)置 小區(qū)規(guī)劃模型的制作銷(xiāo)控區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)） 銷(xiāo)售處內(nèi)外空間企劃、設(shè)計(jì)、布置 銷(xiāo)售處至工地現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì) 街區(qū)標(biāo)示牌、廣告看板、各類(lèi)旗幟、燈光照明 其他促銷(xiāo)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的選址、設(shè)計(jì)和布置 室內(nèi)、室外燈片選擇和燈箱制作 銷(xiāo)售處銷(xiāo)售道具的布置與安排 銷(xiāo)售處銷(xiāo)售道具使用注意事項(xiàng) 印刷媒體的制作 樓書(shū)設(shè)計(jì)、文案內(nèi)容設(shè)計(jì)、印刷 宣傳單頁(yè)設(shè)計(jì)、印刷 海報(bào)設(shè)計(jì)、印刷 平面圖冊(cè)設(shè)計(jì)、印刷 樣板房裝修設(shè)計(jì) 樣板房戶型選擇 樣板房的樓層、景觀選擇 內(nèi)裝璜的設(shè)計(jì)、施工和督導(dǎo) 家具配置的 設(shè)計(jì)、選擇和實(shí)施 室內(nèi)燈光照明、日常生活什物擺設(shè) 清潔衛(wèi)生和監(jiān)護(hù)工作 報(bào)廣媒體的制作與安排 新聞報(bào)道的設(shè)計(jì)、撰寫(xiě)和發(fā)布 報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)、發(fā)布 雜志廣告設(shè)計(jì)、發(fā)布 三維效果設(shè)計(jì)、拍攝 廣告發(fā)布計(jì)劃 報(bào)紙廣告的選擇 路牌廣告的選擇 電視廣播廣告的選擇 派報(bào)夾報(bào)的方式 發(fā)布數(shù)量、發(fā)布節(jié)奏的安排和控制 價(jià)格斷定與價(jià)格控制 基價(jià)和差價(jià)系數(shù)的確定 底價(jià)價(jià)目表與表價(jià)價(jià)目表的擬訂 付款方式的確定 優(yōu)惠折扣的條件和方式 銷(xiāo)售人員、銷(xiāo)售經(jīng)理等各級(jí)人員的讓價(jià)空間和權(quán)責(zé)范圍 推出時(shí)間計(jì)劃 依施工進(jìn)度、資金狀況而定 依準(zhǔn)備工作、市場(chǎng)狀 況而定 依天氣狀況、季節(jié)特性而定 銷(xiāo)售人員十日培訓(xùn)計(jì)劃 介紹發(fā)展商的背景，公眾心目中的形象，公司目標(biāo)，推廣目標(biāo)，銷(xiāo)售人員的行為準(zhǔn)則，個(gè)人收入目標(biāo) 物業(yè)的詳細(xì)情況，規(guī)模定位，設(shè)施介紹，買(mǎi)賣(mài)文件，周邊環(huán)境，公共設(shè)施，該區(qū)域的發(fā)展計(jì)劃 洽談技巧，以問(wèn)題套答案，詢(xún)問(wèn)客戶需求，經(jīng)濟(jì)狀況 現(xiàn)場(chǎng)氣氛把握，依次接待客戶，禮貌用語(yǔ)，多客，少客，雨天，節(jié)假日 物管內(nèi)容，管理規(guī)則，公共契約 推銷(xiāo)技巧，語(yǔ)言技巧，身體語(yǔ)言技巧，客戶心理分析 簽訂買(mǎi)賣(mài)程序，展銷(xiāo)會(huì)買(mǎi)賣(mài)技巧 房地產(chǎn)法規(guī)，土地管理法，交易管理法，登記條例，物管條例，抵押 貸款條例 現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境實(shí)習(xí) 其他樓盤(pán)實(shí)習(xí) 客戶表格管理系統(tǒng) 銷(xiāo)售流程表 價(jià)目表 電話接聽(tīng)記錄表 客戶登記表 客戶統(tǒng)計(jì)表 客戶訪談錄 銷(xiāo)售日統(tǒng)表 銷(xiāo)售周報(bào)表 銷(xiāo)售月報(bào)表 已成交客戶檔案 應(yīng)收款清單 房屋銷(xiāo)售相關(guān)文書(shū) 大、小定金收據(jù) 簽定相關(guān)文書(shū)的注意事項(xiàng) 促銷(xiāo)活動(dòng)的主題選擇 新產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)座談 各類(lèi)有獎(jiǎng)活動(dòng)，優(yōu)惠活動(dòng) 促銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施、效果評(píng)判和費(fèi)用安排 廣告效果和銷(xiāo)售狀況分析 各種媒體來(lái)電狀況分析 各種媒體來(lái)人狀況分析 每周、每月實(shí)際成交分析 每周、每月退戶情況分析 每月銷(xiāo)售情況總體分析 階段銷(xiāo)售 計(jì)劃安排與建議 銷(xiāo)售總結(jié) 銷(xiāo)售結(jié)束總結(jié)報(bào)告、總結(jié)報(bào)告審核并存檔、工地用品及銷(xiāo)售道具清理完畢公司收存 以上方案為我司初步制定的大綱性方案，由于對(duì)貴司的工程進(jìn)度、資金要求尚未充分溝通 以現(xiàn)階段資料細(xì)化各營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)的分支方案惟恐不足，請(qǐng)貴司諒解。 １、電梯入口過(guò)窄 ２、樓梯及通道過(guò)窄 ３、搬運(yùn)車(chē)輛遠(yuǎn)離大堂入口 ４、沒(méi)有電梯 ５、其他，請(qǐng)說(shuō)明 Ｈ 您所要購(gòu)買(mǎi)的小區(qū)與著名的大、中、小學(xué)校聯(lián)姻，與大商家、醫(yī)院等服務(wù)設(shè)備實(shí)現(xiàn)功能聯(lián)絡(luò)，是否加快了您的購(gòu)買(mǎi)進(jìn)程？ １、是 ２、否 ３、無(wú) 所謂 Ｉ、背景資料 如不介意，請(qǐng)留下 Ｉ１、您的姓名： Ｉ２、性別：男（ ）女（ ） Ｉ３、年齡：（ ）３０歲以下 （ ）３０－４０歲 （ ）４０－５０歲 （ ）５０歲以上 Ｉ４、家庭年收入： （ ） 5 萬(wàn)元以下（ ） 5 — 1０萬(wàn)元（ ） 1０－ 3０萬(wàn)元（ ）3０萬(wàn)以上 Ｉ５、（ ）國(guó)家機(jī)關(guān)（ ）國(guó)營(yíng)企業(yè)（ ）股份制企業(yè)（ ）三資企業(yè)（ ） 私營(yíng)企業(yè)（ ） 個(gè)體工商業(yè)者（ ）私營(yíng)企業(yè)主（ ）獨(dú)立工作室（ ）其他 I從事行業(yè) （ ）國(guó)家公務(wù)員（ ） IT 業(yè)（ ）金融、證券業(yè)（ ）市場(chǎng)與銷(xiāo)售 （ ）房地產(chǎn)業(yè)（ ）廣告與公關(guān)（ ）藝術(shù)與文化傳播（ ）其他 I文化程度： （ ）大專(zhuān)或大本 （ ）碩士或碩士以上（ ）大專(zhuān)以 完成樓盤(pán)熱點(diǎn)的炒作，創(chuàng)造樓盤(pán)熱銷(xiāo)的局面 完成樓盤(pán)的價(jià)值提升 ３、 完成樓盤(pán)品牌知名度和開(kāi)發(fā)商美譽(yù)的培 ４、 完成樓盤(pán)形象和賣(mài)點(diǎn)的整合傳播 ５、 完成抽象賣(mài)點(diǎn)的傳播和新增賣(mài)點(diǎn)的創(chuàng)造 二、 項(xiàng)目廣告推廣的戰(zhàn)略 概念的炒作 概念一：新生活概念 概念二：酒店式商務(wù)公寓 三、 項(xiàng)目廣告推廣的狀態(tài) 高負(fù)荷 高頻率 高效率 四、 項(xiàng)目廣告推廣的目標(biāo) 第一部分：樓盤(pán)各功能模塊分析 第一篇：酒店式商務(wù)公寓 一、 買(mǎi)點(diǎn)概論 前所未有的酒店式物管服務(wù) 多樣化的戶型規(guī)劃 酒店會(huì)所設(shè)計(jì) 垂直交通 巧妙的空間景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境的完美結(jié)合 地段優(yōu)勢(shì) ７、 大規(guī)模的汽車(chē)泊位 ８、 成長(zhǎng)性地段，自用投資兩相宜 二、 廣告策略 定位：酒店式商務(wù)公寓 廣告脈絡(luò) 廣告投放計(jì)劃 杏花商業(yè)中心 一關(guān)于大范圍形象化造勢(shì)廣告與小范圍招商促銷(xiāo)廣告的劃分條件 二、大范圍形象廣告造勢(shì)，特定范圍直效廣告促銷(xiāo)辦法 （一）廣告風(fēng)格 理性、務(wù)實(shí)為住，形象煽動(dòng)為輔 精、準(zhǔn)、雅、全 （二）廣告定位：掘金運(yùn)動(dòng) （三）廣告媒體 大范圍形象造勢(shì)廣告 （ 1） 本地篇 A、專(zhuān)家論證會(huì)： 主 題：締造新都市經(jīng)濟(jì)圈 傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展 （本案的地段優(yōu)勢(shì)） B、網(wǎng)絡(luò)廣告： C、報(bào)紙?zhí)貏e企劃專(zhuān)號(hào) D、報(bào)紙硬廣告 E、 報(bào)紙軟文 （ 2） 異地篇： A、報(bào)紙廣告 B、促銷(xiāo)廣告： C、招商推介會(huì) D、報(bào)廣 E、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo) 第二部分 總體宣傳計(jì)劃表（見(jiàn)后附） 銷(xiāo)售及價(jià)格建議 主題式商業(yè)群