某某同學(xué)-房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理課程設(shè)計(jì)-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】算和評(píng)價(jià)方法以及計(jì)算過(guò)程，為今后的畢業(yè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)和將來(lái)的工作打下良好的基礎(chǔ)。判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。償還能力；、為協(xié)調(diào)企業(yè)利益和國(guó)家利益提供依據(jù)。方法包括靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法兩大類.利性指標(biāo),其他指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的目的,要求等選用.命期的平均收益與平均投資進(jìn)行計(jì)算.盈利性能夠滿足要求。對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，利息備付率至少應(yīng)當(dāng)大于２。保證度大，償債風(fēng)險(xiǎn)?。焕涓堵实陀冢?，說(shuō)明沒(méi)有足夠資金支付利息，償債風(fēng)險(xiǎn)很大。息金額包括還本金額及計(jì)入總成本費(fèi)用的全部利息?，F(xiàn)金支付風(fēng)險(xiǎn)的可能性。財(cái)務(wù)計(jì)劃資產(chǎn)負(fù)債的分析和評(píng)價(jià)一般通過(guò)編制資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)進(jìn)行。實(shí)際可能發(fā)生的財(cái)務(wù)狀況質(zhì)量的重要報(bào)表。實(shí)際分析時(shí)應(yīng)結(jié)合國(guó)家總體經(jīng)。濟(jì)運(yùn)行狀況，行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，企業(yè)所處競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等具體條件進(jìn)行判定。國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)比率是２００％。般說(shuō)來(lái)，若行業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)較長(zhǎng)，流動(dòng)比率就應(yīng)相應(yīng)提高；反之，就可以相對(duì)降低。
【正文】 利潤(rùn)率、權(quán)益凈利率。 銷售利潤(rùn)率等于安全邊際率乘以邊際貢獻(xiàn)率 。 其計(jì)算公式為： 銷售利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn) /銷售凈額 100 ％ =（ 3595922033） /35959*100% =% 一定時(shí)期的銷售利潤(rùn)總額與銷售成本總額之比。它表明單位銷售成本所得的利潤(rùn)，反反映成本與利潤(rùn)的 關(guān)系。 銷售成本總額（等于各項(xiàng)稅費(fèi)之和）為 : 萬(wàn)元 成本利潤(rùn)率 =銷售利潤(rùn)總額 /銷售成本總額 *100%=13926/*100% =% 項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，由于多來(lái)自預(yù)測(cè)和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析，以估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，以論證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合論證，從而確定是否開(kāi)發(fā)運(yùn)行本地產(chǎn)項(xiàng)目。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析 。 . 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)（ BED）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系。當(dāng)影響投資效果的變化因素達(dá)到某一臨界值時(shí)，方案的收入與支出相平衡，此時(shí)方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點(diǎn)。 臨界點(diǎn)分析的目的是確定投資活動(dòng)的盈虧臨界點(diǎn)， 以及有關(guān)因素變動(dòng)對(duì)盈虧臨界點(diǎn)的影響等問(wèn)題。 產(chǎn)品銷售利潤(rùn) =產(chǎn)品銷售收入 產(chǎn)品成本 產(chǎn)品銷售稅金 =3930萬(wàn)元 產(chǎn)品銷售收入 =產(chǎn)品銷售量 *產(chǎn)品單位價(jià)格 =35959萬(wàn)元 產(chǎn)品成本包括固定成本和變動(dòng)成本， 固定成本是指在一定范圍內(nèi)不隨業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的相對(duì)穩(wěn)定 的成本。變動(dòng)成本是指那些隨著業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的成本。當(dāng)收入和成本相等時(shí)，利潤(rùn)為零。 銷售收入、產(chǎn)量、固定成本以及總成本之間存在一定的關(guān)系： 產(chǎn)量 （銷售量） 銷售收入 （成本） 固定成本 總成本 銷售收入 E 第 11 頁(yè) 共 12 頁(yè) 當(dāng)開(kāi)發(fā)的建筑面積達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，銷售收入和成本相等，利潤(rùn)為零。交點(diǎn)為 E， E點(diǎn)位盈虧平衡點(diǎn)。據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析，盈虧平衡點(diǎn)越低，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利的機(jī)會(huì)越大，虧損的風(fēng)險(xiǎn)就越小。 應(yīng)當(dāng)看到，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈虧平衡分析，主要是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、產(chǎn)（銷）量、售價(jià)和利潤(rùn)之間的函數(shù)關(guān)系進(jìn)行預(yù)測(cè)、分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利能力和考察項(xiàng) 目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種技術(shù)方法。但應(yīng)用這一方法，只能對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)作定性分析，而無(wú)法定量測(cè)度其風(fēng)險(xiǎn)的大小，即對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)只能進(jìn)行程度上的描述，這是盈虧平衡分析在技術(shù)上的局限性。 . 敏感性分析 敏感性分析是通過(guò)分析、預(yù)測(cè)項(xiàng)目主要因素（如成本、價(jià)格、銷售周期等因素）發(fā)生變化時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。 通過(guò)敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動(dòng)范圍，了解項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)程度，以便集中注意力，重點(diǎn)研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應(yīng)變對(duì)策，最終使投資風(fēng)險(xiǎn)減少，提高決策的可靠性。敏感性 分析可分為單變量敏感性分析和多變量敏感性分析，這里只介紹單變量敏感性分析。 單變量敏感性分析是假設(shè)各變量之間相互獨(dú)立，每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)，其他參數(shù)保持不變，以考察該變量對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。這種分析也叫單因素敏感性分析。 ； 感性分析的變量； ，并列示各變量不同的變化幅度（如177。 5%、177。 10%等）或不同取值的幾種狀態(tài)。 對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，并繪出敏感性分析圖，確定敏感性因素。 根據(jù)前面的銷售計(jì)劃表，分析當(dāng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)是建設(shè) 項(xiàng)目 投資金額時(shí)，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的影響進(jìn)行單因素敏感性分析。 表 6 投資金額敏感性分析 單位：萬(wàn)元 投 資 金 額變 化 百 分比 20% 15% 10% 5% 0 5% 10% 15% 20% 投 資 金 額（萬(wàn)元） 17626 18728 19830 20931 22033 23135 24236 25338 26440 內(nèi) 部 收 益率 % % % % % % % % % 第 12 頁(yè) 共 12 頁(yè) 根據(jù)前面的銷售計(jì)劃表，分析當(dāng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)是銷售收入時(shí)，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的影響進(jìn)行單因素敏感性分析。 表 7 銷售收入敏感性分析 單位：萬(wàn)元 銷 售 變 化變 化 百 分比 20% 15% 10% 5% 0 5% 10% 15% 20% 銷 售 收 入（萬(wàn)元） 28767 30565 32363 34161 35959 37757 39555 41353 43151 內(nèi) 部 收 益率 % % % % % % % % % 通過(guò)這次課程設(shè)計(jì)，我知道了很多原來(lái)不知道的知識(shí)，也學(xué)習(xí)到了許多有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)方面的知識(shí)，因?yàn)槲也樵兞撕芏噘Y料，看了好多有關(guān)這次課設(shè)的資料，我真是受益匪淺。同時(shí)也感謝老師的細(xì)心指導(dǎo)！
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