【正文】 據(jù)《柳州市民用建筑修建防空地 下室報(bào)建手冊(cè)》，地下人防的面積約為 4%＝ 平方米，停車場(chǎng)建筑面積約為 ＝ 平方米，即可設(shè)停車位： ≈ 632個(gè)（規(guī)劃要求車位應(yīng)達(dá)到 ≈ 303個(gè)，所以停車位能滿足規(guī)劃要求）。 公建配套主要有物業(yè)管理用房、居委會(huì)用房、文化活動(dòng)中心等：約 400平方米。 商業(yè)部分建筑面積：按總建筑面積的 15%計(jì)，約為 15%＝ 平方米。 住宅部分建筑面積： ＝ 平方米 估價(jià)人員對(duì)區(qū)域內(nèi)及類似區(qū)域已開發(fā)和正在開發(fā)的住宅樓售價(jià)的對(duì)比分析，通過市場(chǎng)比較法來確定項(xiàng)目的商業(yè)、住宅及地下車位售價(jià)，并在當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格水平的基礎(chǔ)上，根據(jù)價(jià)格的走勢(shì)，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后價(jià)格。 （ 1）用市場(chǎng)比較法評(píng)估項(xiàng)目住宅平均價(jià)格。 ① 市場(chǎng)比較法可比案例 A、“冠亞 國(guó)際星城”：均價(jià) 4750 元 /平方米，柳州古亭大道 100 號(hào) B、“和祥苑”：均價(jià) 4550 元 /平方米，柳州古亭大道 229 號(hào) C、“和興園”：均價(jià) 4800 元 /平方米，柳州市躍進(jìn)路 100 號(hào) The genral stf(1mpoyidvc,uh)0jb。5wT18 表 6 因素條件說明表 評(píng)估房產(chǎn) 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 項(xiàng)目名稱 冠亞國(guó)際星城 和祥苑 和興園 位置 柳州古亭大道 100 號(hào) 柳州古亭大道229 號(hào) 柳州市躍進(jìn)路 100號(hào) 單價(jià)（元 /m2） 4750 4550 4800 交易日期 價(jià)格類型 市場(chǎng)均價(jià) 市場(chǎng)均價(jià) 市場(chǎng)均價(jià) 市場(chǎng)均價(jià) 比較因素 景觀條件 較好 較好 較好 較好 區(qū)域環(huán)境質(zhì)量 較好 較好 較好 較好 區(qū)域公共設(shè)施 較好 較好 較好 優(yōu) 商業(yè)服 務(wù)業(yè)配套情況 一般 較好 一般 較好 交通條件 較好 較好 一般 較好 小區(qū)設(shè)施配套 較好 較好 較好 較好 表 7 比較因素修正指數(shù)表 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 項(xiàng)目名稱 冠亞國(guó)際星城 和祥苑 和興園 單價(jià)（元 /平方米） 4750 4550 4800 交易日期 100/100 100/100 100/100 價(jià)格類型 100/100 100/100 100/100 比較因素 景觀條件 100/100 100/99 100/99 區(qū)域環(huán)境質(zhì)量 100/99 100/99 100/100 區(qū)域公共設(shè)施 100/101 100/99 100/101 商業(yè)服務(wù)業(yè)配套情況 100/100 100/99 100/101 交通條件 100/100 100/100 100/101 小區(qū)設(shè)施配套 100/100 100/100 100/100 修正價(jià)格（元 /m2） 4798 4737 4706 權(quán)重值 1/3 1/3 1/3 住宅比準(zhǔn)單價(jià)（元 /m2） 4747 ② 確定售價(jià) 考慮到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)殚_發(fā)成熟度較高的地區(qū)，該區(qū)域土地供應(yīng)雖較為稀缺，但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng) 的日益規(guī)范，目前房地產(chǎn)信貸政策較緊，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域未來一、二年內(nèi)住宅價(jià)格有增長(zhǎng)幅度不大，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)完成后的住宅售價(jià)為 4747元 /平方米。 （ 2）用市場(chǎng)比較法評(píng)估當(dāng)前商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格。 根據(jù)委托方提供資料，調(diào)查目前待估宗地所在地區(qū)類似的小區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施較多， *********************** 19 可應(yīng)用市場(chǎng)比較法評(píng)估當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格。 ① 市場(chǎng)比較法可比案例 A、“冠亞 國(guó)際星城”：均價(jià) 12021 元 /平方米，柳州古亭大道 100 號(hào) B、“和祥苑”：均價(jià) 10000 元 /平方米，柳州古亭大道 229 號(hào) C、“和興園”：均價(jià) 14000 元 /平方米，柳州市躍進(jìn)路 100 號(hào) 表 8 因素條件說明表 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 項(xiàng)目名稱 冠亞 國(guó)際星城 和祥苑 和興園 位置 柳州古亭大道100 號(hào) 柳州古亭大道229 號(hào) 柳州市躍進(jìn)路100 號(hào) 單價(jià)（元 /m2） 12500 10000 14500 交易日期 價(jià)格類型 市場(chǎng)均價(jià) 市場(chǎng)均價(jià) 市場(chǎng)均價(jià) 市場(chǎng)均價(jià) 商服繁華度 較好 一般 一般 一般 交通條件 較好 一般 一般 良好 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 較好 較好 一般 較好 人口狀況 較好 較好 較好 一般 臨街形式 一面臨街 一面臨街 一面臨街 一面臨街 周圍用地類型 較好 一般 一般 較好 根據(jù)上述因素比較，編制以下因素修正系數(shù)表。 表 9 比較因素修正指數(shù)表 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 項(xiàng)目名稱 冠亞國(guó)際星城 和祥苑 和興園 單價(jià)（元 /平方米） 11500 9600 13500 交易日期 100/100 100/100 100/100 價(jià)格類型 100/100 100/100 100/100 商服繁華度 100/100 100/99 100/100 交通條件 100/99 100/99 100/101 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100/100 100/99 100/100 人口狀況 100/100 100/100 100/100 臨街形式 100/100 100/100 100/100 周圍用地類型 100/99 100/99 100/100 修正價(jià)格（元 /m2） 12754 10410 14356 權(quán)重值 1/3 1/3 1/3 比準(zhǔn)單價(jià)（元 /m2） 12507 考慮到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)成熟度仍較低，預(yù)計(jì)隨后兩、三年內(nèi)區(qū)域的商業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭 不大，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)完成后的商業(yè)平均售價(jià) 12507 元 /平方米。 The genral stf(1mpoyidvc,uh)0jb。5wT20 （ 3）當(dāng)前地下車位平均價(jià)格預(yù)測(cè)。 根據(jù)調(diào)查，柳州市地下車位的售價(jià)一般為 710萬元 /個(gè)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地段，本次估價(jià)地下車位設(shè)為 萬元 /個(gè)。 假設(shè)項(xiàng)目建成后，除公建配套外，其他即可全部售出，由此可測(cè)該項(xiàng)目的預(yù)期開發(fā)價(jià)值為： 632 80000＋ 4747＋ 12507＝ 元 開發(fā)成本 ①工程建造成本： 根據(jù)柳州市工程造價(jià)信息以及項(xiàng)目本身狀況，地下停車場(chǎng)及人防部分建安造價(jià)約1980元 /平方米，地面部分造價(jià)約 1600 元 /平方米，（包括除基礎(chǔ)外主體工程、電梯、水電安裝、消防工程、通訊工程等項(xiàng)目），再加上前期工程、室外工程、綠化工程等費(fèi)用約 100 元 /平方米（按地上建筑面積分?jǐn)偅?，本次評(píng)估設(shè)地上部分建筑成本約 1700元 /平方米。 1980＋ 1700＝ 元 ②專業(yè)人士費(fèi)用： 包括工程前期進(jìn)行的工程設(shè)計(jì)、勘察、可行性研究、策劃等有關(guān)費(fèi)用，取工程建造成本的 8%。 8%＝ 元 ③管理費(fèi)用： 是指工程建 設(shè)中發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用，取工程建造成本的 6%。 6%＝ 元 ④不可預(yù)見費(fèi)： 取工程建造成本的 5%。 5%＝ 元 小計(jì)：建筑物開發(fā)成本＝①＋②＋③＋④＝ 元 建筑開發(fā)成本利息： 以上述建筑物開發(fā)成本為基數(shù)，根據(jù)總體開發(fā)規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期為 年，利息率按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的一至三年年期貸款利率 %計(jì)，假設(shè)開發(fā)成本費(fèi)用均勻投入，計(jì)息期為開發(fā)期的一半，則建筑物開發(fā)成本貸款利息為： 投 資 利息＝地價(jià) [(1＋利率 )周期 － 1]＋建筑物開發(fā)成本 [(1＋利息率 )開發(fā)周期 /2－1] *********************** 21 ＝地價(jià) [(1＋ %)－ 1]＋ [(1＋ %)－ 1] ＝ 地價(jià)＋ (元 ) 投資利潤(rùn) 根據(jù)估價(jià)人員調(diào)查，當(dāng)前柳州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資回報(bào)率較高，該區(qū)域一個(gè)開發(fā)周期為 年的項(xiàng)目投資利潤(rùn)率估算可達(dá) 25%。本次估價(jià)中設(shè)定估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目投資利潤(rùn)為全部預(yù)付資本（包括建筑開發(fā)成本和土地成本）的 25%，則： 投資利潤(rùn)＝ (地價(jià)＋建筑開發(fā)成本 ) 25% ＝ (地價(jià)＋ ) 25% ＝ 地價(jià)＋ （元） 銷售費(fèi)用及稅金 ① 稅金：包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)用、教育費(fèi)附加，按預(yù)期銷售收入的 %計(jì)。 %＝ 元 ② 廣告宣傳及代理費(fèi)：取預(yù)期銷售收入的 3%。 3%＝ 元 銷售費(fèi)用及稅金小計(jì)為 元 開發(fā)完成時(shí)的土地使用權(quán)價(jià)格 根據(jù)假設(shè)開發(fā)法計(jì) 算公式：地價(jià) ＝ 樓房售價(jià) 建造成本 利息 銷售稅費(fèi) 利潤(rùn)，將上述有關(guān)數(shù)據(jù)代入： 地價(jià) ＝ (地價(jià)＋ ) (地價(jià)＋ ) 則，地價(jià) ＝ （元） 單位面積地價(jià)＝ ＝ 元 /m2 方法應(yīng)用評(píng)價(jià) 我們?cè)谶\(yùn)用剩余法測(cè)算地價(jià)過程中，從項(xiàng)目建成后房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和建造時(shí)的投資反映了委估宗地的地價(jià) 水平。根據(jù)土地估價(jià)的最有效原則和合法原則確定了土地最佳利用方式，較真實(shí)反映了開發(fā)完成后土地連同建筑物的市場(chǎng)售價(jià)以及開發(fā)費(fèi)用及利潤(rùn)等。評(píng)估結(jié)果較為真實(shí)地反映了估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)格水平。 The genral stf(1mpoyidvc,uh)0jb。5wT22 三、地價(jià)的確定 根據(jù)地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)程及估價(jià)對(duì)象的具體情況，我們分別采用了市場(chǎng)比較法和剩余法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格，市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果為 元 /平方米，剩余法的評(píng)估結(jié)果為 元 /平方米，兩種方法的評(píng)估結(jié)果差距不大。市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果是根據(jù)替代原則，選用現(xiàn)實(shí)交易的案例進(jìn)行比較修正，最終得出評(píng)估 結(jié)果。因選用的案例為現(xiàn)實(shí)交易案例，測(cè)算得出的結(jié)果最接近宗地的市場(chǎng)價(jià)格，具有最大的現(xiàn)實(shí)性和可靠性，較其他方法測(cè)算得出的結(jié)果更具有說服力，其準(zhǔn)確性更高，易被交易雙方接受。剩余法是從項(xiàng)目建成后房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和建造時(shí)的投資反映了委估宗地的地價(jià)水平，反映了投資者獲取待開發(fā)土地所能支付的最高價(jià)格，更接近土地正常的市場(chǎng)價(jià)格。根據(jù)柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，本次估價(jià)我們?nèi)∩鲜鰞煞N方法評(píng)估結(jié)果的加權(quán)平均值作為估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果，其中，市場(chǎng)比較法結(jié)果取權(quán)重 55%，剩余法結(jié)果取權(quán)重 45%，則估價(jià)對(duì)象最終評(píng)估結(jié)果為 ： 單位面積地價(jià)＝ 55%＋ 45% ＝ 4564元 /平方米（ 萬元 /畝） 總地價(jià)＝ 4564 ＝ 萬元 在充分調(diào)查、分析影響估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格各因素的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的評(píng)估原則，采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，經(jīng)過科學(xué)、公正的評(píng)估，確定柳州市國(guó)土資源局委托評(píng)估的位于 ***路中段西面部分地塊，估價(jià)土地面積為 平方米，在滿足地價(jià)定義條件下土地使用權(quán)價(jià)格為： 單位面積地價(jià)： 4564元 /平方米（ 萬元 /畝）； 總地價(jià)： 萬 元 (大寫：人民幣 肆仟陸佰 零伍萬 貳仟肆佰肆拾 玖 元整 )。 估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果詳見《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》（表 1）。 *********************** 23 第四部分 附 件 附件一：估價(jià)對(duì)象位置圖； 附件二：《關(guān)于提供柳州市桂柳路南面地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的復(fù)函》（柳規(guī)條件[2021]10 號(hào)）； 附件三：土地估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 附件四：土地估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè)證書； 附件五：注冊(cè)土地估價(jià)師資格證書。 （以上均為復(fù)印件）