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某風(fēng)電項目評估模板-資料下載頁

2024-09-11 23:36本頁面

【導(dǎo)讀】內(nèi)蒙古錫林郭勒白音華煤電有限責(zé)任公司擬轉(zhuǎn)讓。所持吉林泰合風(fēng)力發(fā)電有限公司。股權(quán)之企業(yè)價值評估

  

【正文】 物及構(gòu)筑物賬面值。 上述產(chǎn)證涉及的土地用地范圍采用“點征面控”形式,包括升壓站及分散分布的33座風(fēng)機占地及架空線路占地。 未發(fā)現(xiàn)設(shè)定抵押、擔(dān)保和租賃等他項 權(quán)利情況。 。 內(nèi)蒙古錫林郭勒白音華煤電有限責(zé)任公司擬轉(zhuǎn)讓 所持吉林泰合風(fēng)力發(fā)電有限公司 股權(quán)之企業(yè)價值評估 評估說明 - 25 - 評估方法 本次評估構(gòu)筑物主要采用重置成本法。 重置成本法是資產(chǎn)評估中的常見方法,它是以現(xiàn)時條件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本,減去資產(chǎn)的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值,據(jù)以估算資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方式。 計算公式為: 資產(chǎn)評估值=重置全價-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值 或:資產(chǎn)評估值=重置價格建筑面積成新率 其中: 重置價=重置價+ 施工輔助工程 + 攤?cè)胭M用 其中:攤?cè)胭M用包括 建設(shè)用地費 、 工程前期費 、 建設(shè)單位管理費 、 建設(shè)監(jiān)理費 、項目咨詢服務(wù)評審費 、 工程驗收費 、 工程保險費 、 聯(lián)合試 運轉(zhuǎn)費 、勘查費、設(shè)計費、工程質(zhì)量監(jiān)督檢測費 等 其中 本次評估對于主要的建筑物、構(gòu)筑物要采用預(yù)決算調(diào)整法,根據(jù)委托方提供的工程決算書的工程量,目前建設(shè)工程主要材料價格 ,對 竣工結(jié)算審核報告中 的主要材料差價進行調(diào)整 ,計算確定重置價格。 一般房屋和建筑物的重置價采用 “ 單位造價調(diào)整法 ” ,根據(jù)有關(guān)部門發(fā)布的有關(guān)房屋建筑物的建筑安裝造價,或評估實例的建筑安裝造價,經(jīng)修正后加計有關(guān)費用,確定重置價。 其他費用和資金成本按照本次評估的房屋建筑物及設(shè)備安裝的重置價,并根據(jù) 電力建設(shè)工程預(yù)算定額《第一冊建造工程上下冊》 ,計算確定 成 新率的確定是采用年限法成新率與打分法技術(shù)測定成新率加權(quán)平均綜合確定成新率。 主要通過現(xiàn)場考察房屋建筑物的工程質(zhì)量、建筑物主體、圍護結(jié)構(gòu)、水電設(shè)施、裝修等各方面保養(yǎng)情況,參照國家建設(shè)部頒發(fā)的 “ 房屋完損程度的評定標準 ” 和建設(shè)部、財政部發(fā)建綜( 1992) 349 號有關(guān)不同結(jié)構(gòu)、用途房屋建(構(gòu))筑物使用年限的規(guī)定,綜合確定成新率。具體說明如下: ( A)年限法理論成新率的確定: 計算公式: 成新率=尚可使用年限247。(尚可使用年限+已使用年限) 100% 已使用年限:根據(jù)房屋建造年、月,計算得出已使用年 限。 尚可使用年限:按有關(guān)部門關(guān)于建筑物耐用年限標準,確定尚可使用年限。 內(nèi)蒙古錫林郭勒白音華煤電有限責(zé)任公司擬轉(zhuǎn)讓 所持吉林泰合風(fēng)力發(fā)電有限公司 股權(quán)之企業(yè)價值評估 評估說明 - 26 - ( B)打分法技術(shù)測定成新率的確定: 依據(jù)建設(shè)部有關(guān)鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)、評分標準,根據(jù)現(xiàn)場勘查技術(shù)測定,采用打分法確定成新率。 計算公式: 成新率=(結(jié)構(gòu)打分評分修正系數(shù)+裝修打分評分修正系數(shù)+設(shè)備打分評分修正系數(shù))247。 100100% ( C)綜合成新率的確定: 綜合成新率采用加權(quán)平均法,年限法權(quán)數(shù)取 4,技術(shù)打分法權(quán)數(shù)取 6。則綜合成新率公式為: 成新率=(年限法成新率權(quán)數(shù)+打分法技術(shù)測定成新率權(quán)數(shù))247。總權(quán)數(shù) 評估實例一:中央控制樓(明細表序號:房屋 1) 1) 簡況: 委估對象 為 3 層框架結(jié)構(gòu)建筑物,建筑面積 , 2020年 10月投入使用。建筑主立面采用淺色調(diào),矩形建筑,外形樸素,與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。外墻采用灰砂磚,中級涂料,采用平屋頂,笨板保溫隔熱, SBS 防水。窗采用白色塑鋼窗,門采用鋼制防火門,木門及三防門。外墻墻面為彩色涂料,內(nèi)墻為白色涂料 。 賬面值 構(gòu)成 : 分類 占建安費率比例 賬面值 決算建安費用 2,218, 施工輔助費用 % 59, 攤?cè)胭M用 % 175, 賬面值合計 2,453, 通過分析扣除利息后的攤?cè)胭M用比例為 %。 2) 重置價格: 由于委估資產(chǎn)為近期審價后入賬,有預(yù)算書及財務(wù)分攤?cè)胭~表。本次評估采用預(yù)算調(diào)整法。根據(jù) 電力建設(shè)工程預(yù)算定額《第一冊建造工程上下冊》( 2020 年版) ,計算確定單位面積重置單價。 公式: 重置價=主材差調(diào)整后重置價+ 施工輔助工程 + 攤?cè)胭M用 內(nèi)蒙古錫林郭勒白音華煤電有限責(zé)任公司擬轉(zhuǎn)讓 所持吉林泰合風(fēng)力發(fā)電有限公司 股權(quán)之企業(yè)價值評估 評估說明 - 27 - 其中:攤?cè)胭M用包括 建設(shè)用地費 、 工程前期費 、 建設(shè)單位管理費 、 建設(shè)監(jiān)理費 、項目咨詢服務(wù)評審費 、 工程驗收費 、 工程保險費 、 聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費 、勘查費、 設(shè)計費、工程質(zhì)量監(jiān)督檢測費 等。 ( 1)重置價格的確定: 根據(jù)福建省頒發(fā)執(zhí)行的 電力建設(shè)工程預(yù)算定額《第一冊建造工程上下冊》( 2020年版) ,及材料價格差異調(diào)整,計算確定單位面積重置單價。 (原預(yù)算價) 費用名稱 取費基數(shù) 費率 合計 建筑 安裝 建筑 安裝 風(fēng)機基礎(chǔ) 直接費 1,778, 直接工程費( B) 1,634, 定額直接費 1,634, 其中:人工費( A) 293, 措施費 144, 冬 雨季施工增加費 B A 44, 夜間施工增加費 B A 1, 施工工具用具使用費 B A 10, 臨時設(shè)施費 B A 51, 施工機構(gòu)轉(zhuǎn)移費 B A 25, 安全文明施工措施補助費 B A 10, 間接費 288, 規(guī)費 146, 社會保險費 B A 85, 住房公積金 B A 32 58, 危險作業(yè)意外傷害保險費 B A 2, 企業(yè)管理費 141, 利潤 1+二 一 +二 6 105, 材機調(diào)整 131, 材料價差 431, 稅金 一 +二 +三 +四+五 一 +二 +三 +四 +五 91, 合計 一 +二 +三 +四+五 +六 一 +二 +三 +四 +五 +六 2,827, (材料價差調(diào)整后) 費用名稱 取費基數(shù) 費率 合計 建筑 安裝 建筑 安裝 風(fēng)機基礎(chǔ) 直接費 1,778, 直接工程費( B) 1,634, 定額直接費 1,634, 其中:人工費( A) 293, 措施費 144, 冬雨季施工增加費 B A 44, 夜間施工增加費 B A 1, 內(nèi)蒙古錫林郭勒白音華煤電有限責(zé)任公司擬轉(zhuǎn)讓 所持吉林泰合風(fēng)力發(fā)電有限公司 股權(quán)之企業(yè)價值評估 評估說明 - 28 - 施工 工具用具使用費 B A 10, 臨時設(shè)施費 B A 51, 施工機構(gòu)轉(zhuǎn)移費 B A 25, 安全文明施工措施補助費 B A 10, 間接費 288, 規(guī)費 146, 社會保險費 B A 85, 住房公積金 B A 32 58, 危險作業(yè)意外傷害保險費 B A 2, 企業(yè)管理費 141, 利潤 1+二 一 +二 6 105, 材機調(diào)整 131, 材料價差 287, 稅金 一 +二 +三 +四+五 一 +二 +三 +四 +五 86, 合計 一 +二 +三 +四+五 +六 一 +二 +三 +四 +五 +六 2,678, 通過預(yù)算調(diào)整后建安造價,造價變動率為 2,678,247。 2,827,=95%(取整) 中央控制樓,審價后賬面建筑費用為 2,218, 元。通過材差調(diào)整后建造費用為 2,218, 95%= 元 ( 2)其他費用和資金成本測算 通過分析“賬面移交資產(chǎn)房屋建筑物表”,施工輔助工程費占建安造價的 %;攤?cè)胭M用占建安造價的 %。 項目 費率 評估值 建安費用 2,107, 施工輔助費用 % 56, 攤?cè)胭M用 % 124, 合計 2,288, 備注:原 攤?cè)胭M用占建安造價 的 %, 通過分析扣除利息后的攤?cè)胭M用比例為%。 利息將根據(jù)實際基準日利率重新計算,根據(jù) 2 年期貸款利率 %,建設(shè)期 2年,均勻投入按 1 年計算 。利息 =2,288, %= 123, 元 臨時 占地 成本上漲費,工程建設(shè)評估基準日近 3年,預(yù)計征地補償費用上漲 20%,根據(jù)歷史成本占地補償費為 3,631, 元,上漲 20%成本合計為 726, 元,根據(jù)造價攤銷后 29, 元。 項目 費率 評估值 建安費用 2,107, 施工輔助費用 % 56, 攤?cè)胭M用 % 124, 內(nèi)蒙古錫林郭勒白音華煤電有限責(zé)任公司擬轉(zhuǎn)讓 所持吉林泰合風(fēng)力發(fā)電有限公司 股權(quán)之企業(yè)價值評估 評估說明 - 29 - 利息 % 123, 臨時 占地 補償 費 29, 合計 2,441, 3) 建筑面積確定: 根據(jù)企業(yè)填報的數(shù)據(jù),評估對象中央控制樓的建筑面積為 平方米。 4) 成新率: ( 1) 年限法理論成新率的確定: 計算公式: 成新率=尚可使用年限247。(尚可使用年限+已使用年限) 100% 已使用年限:該中央控制樓于 2020 年 10 月投入使用,已使用 年。 尚可使用年限:參照國家建設(shè)部頒發(fā)的“房屋完損程度的評定標準”和建設(shè)部、財政部發(fā)建綜( 1992) 349 號有關(guān)不同結(jié)構(gòu)、用途房屋建(構(gòu))筑物使用年限的規(guī)定,鋼混結(jié)構(gòu)辦公建筑物為 60年,確定尚可使用年限為 年。 按公式計算: 成新率=尚可使用年限247。(尚可使用年限+已使用年限) 100% = 247。( + ) 100% = 99% 確定年限法理論成新率為 99%。 ( 2) 打分法技術(shù)測定成新率的確定: 依據(jù)建設(shè)部有關(guān)鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)、 評分標準,根據(jù)現(xiàn)場勘查技術(shù)測定, 采用打分法確定成新率。 具體打分情況表 部分 名稱 標準 實例狀況 打分 合計 修正系數(shù) 結(jié)構(gòu) 部分 基礎(chǔ) 25 無不均勻下沉 25 99 承重構(gòu)件 25 梁、柱基本完好 25 非承重墻 15 完好 15 屋面 20 完好 19 樓地面 15 整體面層完好 15 裝修 部分 門窗 28 門窗完好 28 98 外裝飾 24 整體面層完好 23 內(nèi)裝飾 24 整體面層完好 24 頂棚 24 完好 23 設(shè)備 上水管道 25 管道暢通 25 99 內(nèi)蒙古錫林郭勒白音華煤電有限責(zé)任公司擬轉(zhuǎn)讓 所持吉林泰合風(fēng)力發(fā)電有限公司 股權(quán)之企業(yè)價值評估 評估說明 - 30 - 部分 名稱 標準 實例狀況 打分 合計 修正系數(shù) 部分 下水管道 25 管道暢通 24 動力設(shè)備 31 裝置完好 31 照明設(shè)備 19 線路裝置完好 19 根據(jù)評估人員的經(jīng)驗及判斷該類房屋房屋,評分修正系數(shù):結(jié)構(gòu)部分為 、裝修部分為 、設(shè)備部分為 。則成新率為: 按公式計算: 成新率=(結(jié)構(gòu)打分評分修正系數(shù)+裝修打分評分修正系數(shù)+ 設(shè)備打分評分修正系數(shù))247。 100 100% =( 99 + 98 + 99 )247。 100 100% = 99%(取整) 確 定打分法技術(shù)測定成新率為 99% ( 3) 綜合成新率的確定: 綜合成新率采用加權(quán)平均,理論年限法權(quán)數(shù)取 4,技術(shù)打分法權(quán)數(shù)取 6。則綜合成新率公式為: 成新率=(年限法理論成新率權(quán)數(shù)+打分法技術(shù)測定成新率權(quán)數(shù))247。總權(quán)數(shù) =( 99% 4+ 99% 6)247。 10 = 99%(取整) 5)中央控制樓的評估價值: 公式: 評估價值=重置價成新率 = 2,441, 99% = 2,417, 元 評估實例二: 風(fēng)機機組塔筒(架) (明細表序號:構(gòu)筑物 1) 1) 簡況: 風(fēng)機機組塔筒(架) [風(fēng)力發(fā)電機組基礎(chǔ) ],采用 33 臺 1500KW 的風(fēng)力發(fā)電機組,風(fēng)機基礎(chǔ)采用旋挖鉆孔灌注樁,樁長 21米,混凝土強度等級為 C30, D=900,持力層為粉質(zhì)粘土層,樁承臺采用直徑為 的圓形承臺,埋深 米,混凝土強度為 C40,抗凍等級為 F200,基礎(chǔ)下設(shè) 100MM 厚 C20 混凝土層 。 賬面值 構(gòu)成 : 內(nèi)蒙古錫林郭勒白音華煤電有限責(zé)任公司擬轉(zhuǎn)讓 所持吉林泰合風(fēng)力發(fā)電有限公司 股權(quán)之企業(yè)價值評估 評估說明 - 31 - 分類 費率:占建安費率比例 賬面值 決算建安費用 35,326, 施工輔助費用 % 949, 攤?cè)胭M用 % 2,796, 賬面值合 計 39,073, 2) 重置全價 ( 1)建筑安裝工程費 重置全價由重置價、其他費用、資金成本組成。 計算公式: 重置全價= 重置價+ 施工輔助工程 + 攤?cè)胭M用 其中:攤?cè)胭M用包括 建設(shè)用地費 、 工程前期費 、 建設(shè)單位管理費 、 建設(shè)監(jiān)理費 、項目咨詢服務(wù)評審費 、 工程驗收費 、 工程保險費 、 聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費 、勘查費、設(shè)計費、工程質(zhì)量監(jiān)督檢測費 等。 ( 2)
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