【正文】 林泰合風(fēng)力發(fā)電有限公司 股權(quán)之企業(yè)價(jià)值評(píng)估 評(píng)估說明 － 14 － 間和件數(shù)，倉庫管理人員也持有相同的儲(chǔ)存憑證并每天登記臺(tái)賬和匯總出入庫記錄。 本次對(duì)庫存存貨進(jìn)行 全部 盤點(diǎn) ， 白城風(fēng)電 庫存各類物資帳卡、帳實(shí)基本相符，庫存實(shí)物未發(fā)現(xiàn)呆滯、積壓、毀損的情況。 （四） 長(zhǎng)期 應(yīng)收款 的清查核實(shí) 長(zhǎng)期 應(yīng)收款 賬面值為 9,200, 元， 系 白城風(fēng)電 根據(jù)鎮(zhèn)賚黑魚泡風(fēng)電場(chǎng)接入系統(tǒng)工程墊資協(xié)議的相關(guān)規(guī)定，支付給吉林省電力有限公司電網(wǎng)建設(shè)公司的電網(wǎng)建設(shè)資金 ，該款項(xiàng)將于該電源項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)裝機(jī)容量并投產(chǎn)后兩年內(nèi)歸還，評(píng)估人員通過核實(shí)相關(guān)的墊資協(xié)議和銀行結(jié)算憑證驗(yàn)證了該款項(xiàng)的真實(shí)性 。 長(zhǎng)期應(yīng)收款調(diào)整后賬面值為 9,200, 元。賬面原值 61,772, 元，賬面凈值 60,641, 元。構(gòu)筑物賬面原值 54,963, 元 ,賬面凈值 53,956, 元，共有 18項(xiàng)。對(duì)各項(xiàng)房屋的建造年代、結(jié)構(gòu)類型、使用情況和房屋權(quán)證情況進(jìn)行了清查核實(shí)，清查情況如下： （ 1）房屋權(quán)利狀況： 上述 房屋 建筑物 為企業(yè)自建 、 自用， 目前 尚未辦理 房產(chǎn)權(quán)證 ， 擁有 “中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證”【建字第 2020201002 號(hào)】 。 主要房屋為中央控制室、生活樓、車庫、泵房等。外墻采用灰砂磚，中級(jí)涂料，采用平內(nèi)蒙古錫林郭勒白音華煤電有限責(zé)任公司擬轉(zhuǎn)讓 所持吉林泰合風(fēng)力發(fā)電有限公司 股權(quán)之企業(yè)價(jià)值評(píng)估 評(píng)估說明 － 16 － 屋頂，笨板保溫隔熱， SBS防水。外墻墻面為彩色涂料，內(nèi)墻為白色涂料。采用 33 臺(tái) 1500KW 的風(fēng)力發(fā)電機(jī)組，風(fēng)機(jī)基礎(chǔ)采用旋挖鉆孔灌注樁，樁長(zhǎng) 21 米，混凝土強(qiáng)度等級(jí)為 C30， D=900,持力層為粉質(zhì)粘土層，樁承臺(tái)采用直徑為 的圓形承臺(tái)，埋深 ，混凝土強(qiáng)度為 C40，抗凍等級(jí)為F200，基礎(chǔ)下設(shè) 100MM 厚 C20 混凝土層。永久占地 的土地包括升壓站及分散分布的 33 座風(fēng)機(jī)占地及架空線路占地。 上述臨時(shí)占地費(fèi)用企業(yè)作為“攤?cè)胭M(fèi)用（建設(shè)用地費(fèi)）”分?jǐn)側(cè)敕课萁ㄖ锛皹?gòu)筑物賬面值。 （ 5）未發(fā)現(xiàn)設(shè)定抵押、擔(dān)保和租賃等他項(xiàng)權(quán)利情況。 （六） 設(shè)備的清查核實(shí) 6． 1查核實(shí)方法 評(píng)估人員在 白城風(fēng)電 風(fēng)力發(fā)電有限公司 設(shè)備管理人員的陪同下，根據(jù)企業(yè)所填報(bào)的設(shè)備清查明細(xì)表，首先對(duì)設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬和實(shí)存數(shù)量進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)逐臺(tái)清點(diǎn)核查。 6． 2清查核實(shí)的過程 評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)工藝流程和設(shè)備的總體情況以及主要設(shè)備的特性等進(jìn)行深入了解，對(duì)設(shè)備的實(shí)際運(yùn)行狀況進(jìn)行了認(rèn)真觀察和記錄。 主要設(shè)備有 風(fēng)力發(fā)電機(jī)組、塔筒及底座、美式箱式變壓器、220KV 主變壓器、 35KV 高壓開關(guān)柜、 35KV 動(dòng)態(tài)無功補(bǔ)償成套系統(tǒng)、電量計(jì) 費(fèi)系統(tǒng)、計(jì)內(nèi)蒙古錫林郭勒白音華煤電有限責(zé)任公司擬轉(zhuǎn)讓 所持吉林泰合風(fēng)力發(fā)電有限公司 股權(quán)之企業(yè)價(jià)值評(píng)估 評(píng)估說明 － 17 － 算機(jī)控制系統(tǒng) 等 ，以及各類配套設(shè)備 。機(jī)器設(shè)備 201 臺(tái)（套），主要有 風(fēng)力發(fā)電機(jī)組、塔筒及底座、美式箱式變壓器、 220KV 主變壓器、 35KV 高壓開關(guān)柜、 35KV 動(dòng)態(tài)無功補(bǔ)償成套系統(tǒng)、電量計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)控制系統(tǒng) ；運(yùn)輸設(shè)備 4 輛，主要有轎車、 貨車、小型 客車等；電子設(shè)備 25 臺(tái)（套）主要有電腦、 、 空調(diào) 、辦公桌椅 等。 各項(xiàng)技術(shù)性能指標(biāo)較 好， 設(shè)備的可靠性較 強(qiáng)；企業(yè) 設(shè)備的維修 保養(yǎng)良好， 能保證產(chǎn)品質(zhì)量和 設(shè)備的 基本運(yùn)行狀況。 經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)清查 ，未發(fā)現(xiàn)有報(bào)廢及毀損設(shè)備， 設(shè)備帳、卡、物相符。 對(duì)有安檢要求的特種設(shè)備，評(píng)估人員查驗(yàn)了專業(yè)部門出具的安全檢驗(yàn)合 格報(bào)告。 6． 3清查 結(jié)果 白城風(fēng)電 風(fēng)力發(fā)電有限公司 本次納入評(píng)估范圍的設(shè)備共計(jì) 230 臺(tái)（輛）。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)清查勘察，企業(yè)的設(shè)備管理工作規(guī)范，設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 尚可 ，在用設(shè) 備均處于正常運(yùn)行狀態(tài)。 應(yīng)付帳款的清查核實(shí) 應(yīng)付帳款賬面值為 47,841, 元， 應(yīng)付賬款是供貨單位提供貨物后企業(yè)未能立即支付而形成的債務(wù)或是相互往來的應(yīng)付款項(xiàng)等，通過核對(duì)明細(xì)賬與總賬的一致性、抽查部分憑證包括購貨發(fā)票 、 工程合同、 產(chǎn)品入庫單等資料，并根據(jù)實(shí)際情況通過發(fā)放函證等方式對(duì)債務(wù)的真實(shí)性進(jìn)行了驗(yàn)證，主要是企業(yè)欠付的 設(shè)備 款和工程款 等。 應(yīng)付帳款調(diào)整后帳面值為 47,841,。評(píng)估人員抽查了原始入帳憑證、復(fù)核企業(yè)計(jì)提稅款的依據(jù)，核對(duì)明細(xì)賬與總賬的一致性，查閱了企業(yè)的納稅申報(bào)表和完稅憑證，分析認(rèn)為 應(yīng)交稅費(fèi) 帳面 值屬實(shí)。 其他應(yīng)付款的清查核實(shí) 其他應(yīng)付款賬面值 為 1,720, 元， 評(píng)估人員核對(duì)明細(xì)帳與總帳的一致性、通過查閱原始入帳憑證、 相關(guān)繳費(fèi)收據(jù) ，對(duì)債務(wù)的真實(shí)性進(jìn)行了驗(yàn)證 。 其他應(yīng)付款調(diào)整后賬面值 1,720, 元。評(píng)估人員查驗(yàn)了相關(guān)的借款合同，具體情況如下： 放款銀行或機(jī)構(gòu)名稱 發(fā)生日期 到期日 年 利率 (%) 本金 幣種 抵押擔(dān)保情況 中國農(nóng)業(yè)銀行鎮(zhèn)賚縣支行 20201124 20191123 300,000, 人民幣 無 中國銀行長(zhǎng)春西安大路支行 2020427 2019426 10,000, 人民幣 無 內(nèi)蒙古錫林郭勒白音華煤電有限責(zé)任公司擬轉(zhuǎn)讓 所持吉林泰合風(fēng)力發(fā)電有限公司 股權(quán)之企業(yè)價(jià)值評(píng)估 評(píng)估說明 － 19 － 評(píng)估人員在評(píng)估過程中發(fā)現(xiàn)：企業(yè)最后一次付息日為皆 2020 年 3 月 20 日。 長(zhǎng)期借款調(diào)整后賬面值為 310,000, 元。經(jīng)清查核實(shí)后，無調(diào)整事項(xiàng)。 二、 經(jīng)濟(jì)行為依據(jù) 《 某公司 臨時(shí)股東會(huì)決議》 。 四、 采用的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 被評(píng)估單位的歷年經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)資料； 電力建設(shè)工程預(yù)算定額《第一冊(cè)建造工 程上下冊(cè)》（ 2020 年版） ； 《風(fēng)電場(chǎng)工程概算定額》（ 2020 年版） ； 評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)收集的工程結(jié)算等相關(guān)資料 ； 白城工程造價(jià)信息 ； 《鎮(zhèn)賚縣城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》（吉國土資發(fā) [2020]1 號(hào)） ； 評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄 ； 中國機(jī)電產(chǎn)品價(jià)格商情 ； 中瑞岳華會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司 審計(jì)報(bào)告； 內(nèi)蒙古錫林郭勒白音華煤電有限責(zé)任公司擬轉(zhuǎn)讓 所持吉林泰合風(fēng)力發(fā)電有限公司 股權(quán)之企業(yè)價(jià)值評(píng)估 評(píng)估說明 － 21 － 其他。 內(nèi)蒙古錫林郭勒白音華煤電有限責(zé)任公司擬轉(zhuǎn)讓 所持吉林泰合風(fēng)力發(fā)電有限公司 股權(quán)之企業(yè)價(jià)值評(píng)估 評(píng)估說明 － 22 － 資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估 說明 一、 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估說明 白城風(fēng)電 風(fēng)力發(fā)電有限公司 調(diào)整后的流動(dòng)資產(chǎn)由貨幣資金、 應(yīng)收帳款、 其他應(yīng)收款 和 存貨組成。 由現(xiàn)金 和 銀行存款組成。 對(duì)庫存現(xiàn)金采用實(shí)際盤點(diǎn)并同現(xiàn)金日記賬余額和總賬現(xiàn)金賬戶余額核對(duì)的方法進(jìn)行評(píng)估。 現(xiàn)金評(píng)估值為 元。 評(píng)估人員對(duì) 企業(yè)提供的銀行對(duì)賬單及企業(yè)銀行存款余額調(diào)節(jié)表進(jìn)行清查核實(shí) ， 經(jīng)未達(dá)事項(xiàng)調(diào)節(jié)后企業(yè)賬面余額和銀行對(duì)賬單余額完全相符 ，各 款項(xiàng)按核實(shí)后的賬面值評(píng)估 。 綜上、貨幣資金評(píng)估 值 3,814, 元 。評(píng)估人員采用查驗(yàn)銷售發(fā)票、銀行入賬憑證等相關(guān)資料的方法，并核實(shí)了企業(yè)近期發(fā)電量的記錄報(bào)告。 應(yīng)收賬款的評(píng)估凈值為 18,124, 元。評(píng)估人員通過查驗(yàn)保險(xiǎn)發(fā)票、銀行匯款憑證等相關(guān)資料的方法，確定債權(quán)的存在，并對(duì)企業(yè)的攤銷方法和攤銷余額進(jìn)行了計(jì)算復(fù)核，經(jīng)核實(shí)基本無誤。保險(xiǎn)費(fèi)攤銷余額經(jīng)核實(shí)后攤銷合理、攤銷余額準(zhǔn)確， 按調(diào)整后賬面值確定評(píng)估值 。 (三 ) 存貨的評(píng)估 說明 存貨調(diào)整后賬面值 1,946, 元，皆為日常生產(chǎn)用的備品備件 分別存放在倉庫 和 發(fā)電場(chǎng) 上 。評(píng)估中由資產(chǎn)占有單位有關(guān) 管理人員對(duì)在用的 備品 備件 進(jìn)行了清查 。 備品 備件 評(píng)估值為 1,946, 元。 長(zhǎng)期應(yīng)收款 評(píng)估 值為 9,200, 元。賬面原值 61,772, 元，賬面凈值 60,641, 元。構(gòu)筑物賬面原值 54,963, 元 ,賬面凈值 53,956, 元，共有 18項(xiàng)。 房屋概況： 4 棟樓房建成年月都為 2020 年 10 月，都 位 于 白城風(fēng)電 風(fēng)力發(fā)電有限公司的“鎮(zhèn)賚黑魚泡風(fēng)電場(chǎng)”升壓站廠區(qū)內(nèi)。中央控制室，建筑主立面采用淺色調(diào)，矩形建筑，外形樸素，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。窗采用白色塑鋼窗，門采用鋼制防火 門，木門及三防門。 構(gòu)筑物概括：構(gòu)筑物包括風(fēng)機(jī)機(jī)組塔筒（架）、機(jī)組變電器基礎(chǔ)、集電線路基礎(chǔ)、主變壓器基礎(chǔ)、消防泵房及消防水池等。 公司臨時(shí)占地及永久占地，臨時(shí) 占地包括施工期間需要臨時(shí)堆放機(jī)械材料及施工損壞的天然草場(chǎng)及人工草場(chǎng)。永久占地，辦理了國有有土地使用權(quán)證【鎮(zhèn)國用（ 2020）第 082101948號(hào)】位于鎮(zhèn)賚縣黑魚泡鎮(zhèn)，面積為 19323 平方米，使用權(quán)類型：劃撥，用途：公共設(shè)施用地。 上述產(chǎn)證涉及的土地用地范圍采用“點(diǎn)征面控”形式，包括升壓站及分散分布的33座風(fēng)機(jī)占地及架空線路占地。 。 重置成本法是資產(chǎn)評(píng)估中的常見方法，它是以現(xiàn)時(shí)條件下被評(píng)估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本，減去資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，據(jù)以估算資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方式。 一般房屋和建筑物的重置價(jià)采用 “ 單位造價(jià)調(diào)整法 ” ，根據(jù)有關(guān)部門發(fā)布的有關(guān)房屋建筑物的建筑安裝造價(jià)，或評(píng)估實(shí)例的建筑安裝造價(jià)，經(jīng)修正后加計(jì)有關(guān)費(fèi)用，確定重置價(jià)。 主要通過現(xiàn)場(chǎng)考察房屋建筑物的工程質(zhì)量、建筑物主體、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、水電設(shè)施、裝修等各方面保養(yǎng)情況，參照國家建設(shè)部頒發(fā)的 “ 房屋完損程度的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) ” 和建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)建綜（ 1992） 349 號(hào)有關(guān)不同結(jié)構(gòu)、用途房屋建（構(gòu)）筑物使用年限的規(guī)定，綜合確定成新率。（尚可使用年限＋已使用年限） 100% 已使用年限：根據(jù)房屋建造年、月，計(jì)算得出已使用年 限。 內(nèi)蒙古錫林郭勒白音華煤電有限責(zé)任公司擬轉(zhuǎn)讓 所持吉林泰合風(fēng)力發(fā)電有限公司 股權(quán)之企業(yè)價(jià)值評(píng)估 評(píng)估說明 － 26 － （ B）打分法技術(shù)測(cè)定成新率的確定： 依據(jù)建設(shè)部有關(guān)鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查技術(shù)測(cè)定，采用打分法確定成新率。 100100% （ C）綜合成新率的確定： 綜合成新率采用加權(quán)平均法，年限法權(quán)數(shù)取 4，技術(shù)打分法權(quán)數(shù)取 6?？倷?quán)數(shù) 評(píng)估實(shí)例一：中央控制樓（明細(xì)表序號(hào)：房屋 1） 1） 簡(jiǎn)況： 委估對(duì)象 為 3 層框架結(jié)構(gòu)建筑物，建筑面積 ， 2020年 10月投入使用。外墻采用灰砂磚，中級(jí)涂料，采用平屋頂，笨板保溫隔熱， SBS 防水。外墻墻面為彩色涂料，內(nèi)墻為白色涂料 。 2） 重置價(jià)格： 由于委估資產(chǎn)為近期審價(jià)后入賬，有預(yù)算書及財(cái)務(wù)分?jǐn)側(cè)胭~表。根據(jù) 電力建設(shè)工程預(yù)算定額《第一冊(cè)建造工程上下冊(cè)》（ 2020 年版） ，計(jì)算確定單位面積重置單價(jià)。 （ 1）重置價(jià)格的確定： 根據(jù)福建省頒發(fā)執(zhí)行的 電力建設(shè)工程預(yù)算定額《第一冊(cè)建造工程上下冊(cè)》（ 2020年版） ，及材料價(jià)格差異調(diào)整，計(jì)算確定單位面積重置單價(jià)。 2,827,=95%（取整） 中央控制樓，審價(jià)后賬面建筑費(fèi)用為 2,218, 元。 項(xiàng)目 費(fèi)率 評(píng)估值 建安費(fèi)用 2,107, 施工輔助費(fèi)用 % 56, 攤?cè)胭M(fèi)用 % 124, 合計(jì) 2,288, 備注：原 攤?cè)胭M(fèi)用占建安造價(jià) 的 %， 通過分析扣除利息后的攤?cè)胭M(fèi)用比例為%。利息 =2,288, %= 123, 元 臨時(shí) 占地 成本上漲費(fèi)，工程建設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日近 3年，預(yù)計(jì)征地補(bǔ)償費(fèi)用上漲 20%，根據(jù)歷史成本占地補(bǔ)償費(fèi)為 3,631, 元，上漲 20%成本合計(jì)為 726, 元，根據(jù)造價(jià)攤銷后 29, 元。 4） 成新率： （ 1） 年限法理論成新率的確定： 計(jì)算公式： 成新率＝尚可使用年限247。 尚可使用年限：參照國家建設(shè)部頒發(fā)的“房屋完損程度的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”和建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)建綜（ 1992） 349 號(hào)有關(guān)不同結(jié)構(gòu)、用途房屋建（構(gòu)）筑物使用年限的規(guī)定，鋼混結(jié)構(gòu)辦公建筑物為 60年，確定尚可使用年限為 年。（尚可使用年限＋已使用年限） 100% ＝ 247。 （ 2） 打分法技術(shù)測(cè)定成新率的確定： 依據(jù)建設(shè)部有關(guān)鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)、 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查技術(shù)測(cè)定， 采用打分法確定成新率。則成新率為： 按公式計(jì)算： 成新率＝（結(jié)構(gòu)打分評(píng)分修正系數(shù)＋裝修打分評(píng)分修正系數(shù)＋ 設(shè)備打分評(píng)分修正系數(shù)）247。 100 100% ＝ 99%（取整） 確 定打分法技術(shù)測(cè)定成新率為 99% （ 3） 綜合成新率的確定： 綜合成新率采用加權(quán)平均，理論年限法權(quán)數(shù)取 4，技術(shù)打分法權(quán)數(shù)取 6?？倷?quán)數(shù) ＝（ 99% 4＋ 99% 6）247。 賬面值 構(gòu)成 ： 內(nèi)蒙古錫林郭勒白音華煤電有限責(zé)任公司擬轉(zhuǎn)讓 所持吉林泰合風(fēng)力發(fā)電有限公司 股權(quán)之企業(yè)價(jià)值評(píng)估 評(píng)估說明 － 31 － 分類 費(fèi)率：占建安費(fèi)率比例 賬面值 決算建安費(fèi)用 35,326, 施工輔助費(fèi)用 % 949, 攤?cè)胭M(fèi)用 % 2,796, 賬面值合 計(jì) 39,073, 2） 重置全價(jià) （ 1）建筑安裝工程費(fèi) 重置全價(jià)由重置價(jià)、其他費(fèi)用、資金成本組成。 （ 2）