【導(dǎo)讀】沈陽(yáng)千緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三期建設(shè)項(xiàng)目。建設(shè)工程項(xiàng)目管理是在工程的策劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施階段，項(xiàng)目管理人員按照工程建設(shè)的。有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的要求，運(yùn)用系統(tǒng)工程的理論、觀點(diǎn)和方法，進(jìn)行有效的規(guī)劃、決策、組織、協(xié)調(diào)和控制等系統(tǒng)科學(xué)的管理，根據(jù)已經(jīng)簽定的工程承包合同、工程項(xiàng)目管。及其他目標(biāo)進(jìn)行全面控制的管理過(guò)程。項(xiàng)目在我國(guó)的開(kāi)展，應(yīng)國(guó)際貸款機(jī)構(gòu)的要求實(shí)行項(xiàng)目管理制度，這一制度才得以在我國(guó)推。廣，并逐漸成為一種業(yè)主認(rèn)可與青睞的管理模式。模式取得明顯效果，受到來(lái)自各方面的好評(píng)，此后，在一些大型的水利水電樞紐、核電站、高速公路項(xiàng)目中該管理模式被廣泛采用，均取得良好效果。而編寫(xiě)的，實(shí)際工作開(kāi)展均在本大綱的總體構(gòu)架下進(jìn)行，是千緣三期建設(shè)項(xiàng)目管理工作開(kāi)。各部門(mén)主要職能14. 招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)23. 招標(biāo)范圍及金額標(biāo)準(zhǔn)24. 、施工現(xiàn)場(chǎng)安全、消防、保衛(wèi)、文明施工規(guī)定75. 價(jià)保證不超過(guò)千緣愛(ài)城的

　　

【正文】 調(diào)工作仍可照計(jì)劃開(kāi)盤(pán)，充分利用情人節(jié)這一天作好宣傳。 三、銷(xiāo)售過(guò)程中預(yù)計(jì)將會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)對(duì)方案 （ 1）銷(xiāo)售期限的確定 通過(guò)各塊工作的鋪墊，從房產(chǎn)銷(xiāo)售的歷史記錄來(lái)看，春節(jié)以前開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售應(yīng)是比較好的時(shí)機(jī)。春節(jié)以后將會(huì)有幾個(gè)月的平淡期，所以在 2 月以前開(kāi)盤(pán)，到時(shí)將可能會(huì)遇手續(xù)不全的問(wèn)題，例如按揭尚未辦理完、預(yù)售許可證還未辦理完畢等，但我們?nèi)圆荒苠e(cuò)過(guò)這一好時(shí)機(jī)，通過(guò)一些具體措施，如合同的約定、政府方面的協(xié)調(diào)、銷(xiāo)售人員的靈活應(yīng)對(duì)來(lái)處理這些問(wèn)題，務(wù)必保障 按期開(kāi)盤(pán)（到時(shí)具體問(wèn)題具體處理）。 （ 2）前期入戶后的問(wèn)題 二期竣工后，環(huán)境也同時(shí)竣工，到時(shí)面對(duì)消費(fèi)者即有利又有弊，好的一面是消費(fèi)面對(duì)的商品“看得見(jiàn)，摸得著”有切身的感受；壞的一面是如果物管工作跟不上，或者樓盤(pán)的工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)產(chǎn)生很壞的影響，特別是戶型的缺撼暴露無(wú)遺。所有這些將會(huì)對(duì)項(xiàng)目后期產(chǎn)生極大的影響。 所以，從現(xiàn)在開(kāi)始應(yīng)注重建筑施工管理以及做好物業(yè)管理的鋪墊工作，在對(duì)于購(gòu)買(mǎi)前期的客戶可采取一些優(yōu)惠的辦法，比如免一年的物業(yè)管理費(fèi)等，切實(shí)為業(yè)主著想，使首批入住的業(yè)主享受到高尚住宅區(qū)的高檔次服務(wù)，使業(yè) 主由衷地產(chǎn)生好感，形成口碑效益，使銷(xiāo)售進(jìn)入良性循環(huán)（如何形成口碑效益，待以后做專(zhuān)項(xiàng)方案）。 （ 3）道路交通不便引起的銷(xiāo)售問(wèn)題 （ 4）銷(xiāo)售停滯或緩慢的應(yīng)對(duì)辦法 在春節(jié)前開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售以后的幾個(gè)月及后期，可能會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售緩慢的勢(shì)態(tài)，此時(shí)公司應(yīng)重點(diǎn)放在項(xiàng)目宣傳上，主要是對(duì)幾個(gè)賣(mài)點(diǎn)及形象的宣傳加大力度，同時(shí)銷(xiāo)售人員應(yīng)該注意提高自已的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。 如果出現(xiàn)此種情況，視公司銷(xiāo)售能力的健全對(duì)銷(xiāo)售策略做一定的調(diào)整，根據(jù)狀況適時(shí)推出一些新的銷(xiāo)售手段，如購(gòu)房“以舊換新”等。 增加與已入住業(yè)主的溝通，通過(guò)物業(yè)管理公司組織一系列社區(qū)文化活動(dòng) ，加大對(duì)環(huán)境園林及物業(yè)管理的宣傳力度，在已購(gòu)房的業(yè)主群中建立良好的口碑形象，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理的服務(wù)功能。 四、物業(yè)管理 （ 1）前期 鑒于目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，在廣大業(yè)主的心目中仍然是大多數(shù)管理公司服務(wù)不到位、收費(fèi)太高等。所以物業(yè)管理就應(yīng)該上檔次，形象筑城物業(yè)管理的典范和品牌。具體來(lái)說(shuō)，聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名度大、規(guī)模較大的物業(yè)管理公司介入，以顧問(wèn)的形式或直接接手物業(yè)管理的方式介入，對(duì)項(xiàng)目的檔次提高有利。目前在中國(guó)物業(yè)管理有較好品牌的是萬(wàn)科物業(yè)和中海物業(yè)。前者物業(yè)管理主要是針對(duì)萬(wàn)科自己項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)促銷(xiāo)，在深圳、北京、上海已形成相當(dāng)?shù)钠放菩?yīng)，在地產(chǎn)界或廣大消費(fèi)者心目中具有較好的知名度，萬(wàn)科物業(yè)真正做到以物業(yè)管理為賣(mài)點(diǎn)促銷(xiāo)的物業(yè)管理公司； 如果聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，從上述兩家公司選擇比較合適，方式上以直接介入物業(yè)管理較好，利用他們先進(jìn)的運(yùn)作思路和理念以及實(shí)施手段完成對(duì)本項(xiàng)目的包裝。 （ 2）入戶以后 入戶以后也即是竣工以后，物業(yè)管理即進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段，在此階段主要通過(guò)為業(yè)主提供高檔次服務(wù)來(lái)“打動(dòng)”業(yè)主，所以必須在物管的方方面面包括給業(yè)主細(xì)致入微的體貼、各種維修快速到位、智能化防盜措施等等（具體由物業(yè)管理外源公司做方案），在已入住的 業(yè)主群當(dāng)中形成口碑效應(yīng)，將千緣的優(yōu)勢(shì)傳播出去，在心理上占領(lǐng)高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)。 五、施工計(jì)劃與營(yíng)銷(xiāo)的配合 工程建設(shè)速度快、質(zhì)量?jī)?yōu)成為形成項(xiàng)目品牌的重點(diǎn)之一，工程建設(shè)把握節(jié)奏，合理安排工期，做到銷(xiāo)售量與竣工量之間的動(dòng)態(tài)平衡，是衡量企業(yè)成熟與否的一項(xiàng)重要指標(biāo)。協(xié)調(diào)配合，在小區(qū)建設(shè)中做到住宅施工與小區(qū)道路，綠化和景觀的協(xié)調(diào)施工，需要施工方面在工序上大力配合。根據(jù)到目前為止的前期工作準(zhǔn)備情況，定在 2020 年春節(jié)正式破土動(dòng)工。 六、售樓部和樣板房包裝方案 （ 1）選點(diǎn)及布置 1）選點(diǎn)：據(jù)現(xiàn)有狀況，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置不可能，只有采取就 近、當(dāng)街、交通方便的原則。 2）布置：在約 600平方米的范圍內(nèi)合理分區(qū) 接待區(qū)：供客戶休息、喝茶、看資料、看樓盤(pán)錄相的區(qū)域； 洽談區(qū)：供售樓小姐與客戶洽談鑒約的區(qū)域； 展 區(qū)：放戶型模型和小區(qū)沙盤(pán)的區(qū)域； 辦公室：作為管理人員辦公的獨(dú)立場(chǎng)所； 資料室：獨(dú)立出來(lái)，便于購(gòu)房款的收取和臨時(shí)存放； 財(cái)務(wù)室：存放客戶檔案，便于隨時(shí)查詢(xún)提??； 3）硬件設(shè)施 配 2 臺(tái)電腦 配兩門(mén)熱線電話，一門(mén)直線電話； 中高檔辦公設(shè)備（包括辦公桌椅、沙發(fā)、茶幾等）； 配資料柜、保險(xiǎn)柜； 4）裝修效果 外觀視覺(jué)強(qiáng)烈又與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)； 內(nèi)部 給人一種高檔、寬敞、明亮合諧、溫馨的感覺(jué)； 局部體現(xiàn)出項(xiàng)目欲表現(xiàn)的風(fēng)格； 整體上顯現(xiàn)一種花園住宅區(qū)的綠意，給人遐想的空間； 具體根據(jù)此創(chuàng)意由裝飾公司出方案 5）樣板房 設(shè)置目的：因高層建筑周期長(zhǎng)，為增加現(xiàn)實(shí)感，突出戶型設(shè)計(jì)的賣(mài)點(diǎn)，堅(jiān)定客戶的購(gòu)買(mǎi)信心，利于項(xiàng)目的宣傳，同時(shí)展現(xiàn)公司實(shí)力，提升項(xiàng)目的檔次，特考慮在現(xiàn)場(chǎng)或售樓處增設(shè)樣板房。 地點(diǎn)：最好設(shè)在現(xiàn)場(chǎng)，但鑒于目前情況，設(shè)在售樓部也可以。 戶型：選賣(mài)點(diǎn)較多，面積適中的主力戶型，原則按實(shí)際尺寸進(jìn)行修建，但局部可作小的調(diào)整。 裝修及內(nèi)部設(shè)施：中高檔裝修，隨房增送的 衛(wèi)生三潔具，最好與以后標(biāo)準(zhǔn)相同，利用燈光效果，對(duì)黑衛(wèi)生間和由于進(jìn)深大，餐廳采光不足的問(wèn)題進(jìn)行弱化，同時(shí)突出家的溫馨，利用家具擺放表明戶內(nèi)功能分區(qū)明顯，動(dòng)靜徹底分離?？紤]盡量多的家具的選用，以免產(chǎn)生房間大而空的感覺(jué)，讓參觀者認(rèn)同這是一個(gè)有檔次、品味、有內(nèi)涵考慮周到，真正值得居住的家。 七、開(kāi)盤(pán)時(shí)間及銷(xiāo)售期的界定 （ 1）根據(jù)歷年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況以及目前房地產(chǎn)供求狀況，在設(shè)計(jì)概念及定位上主要與在 10 月～ 12 月之間開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，價(jià)位在 2800～ 3300 元/M2之間的項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。 不論從歷史經(jīng)驗(yàn)或目前市場(chǎng)狀況，開(kāi)盤(pán)時(shí) 間目前來(lái)講宜早不宜遲，所以上述許多工作都要與 2020 年 2 月 14 日正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的時(shí)間相配合。 （ 2）銷(xiāo)售周期根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，初步擬定為 1 年半的時(shí)間。 八、房產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)定管理規(guī)定（略） 九、針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷(xiāo)策略 （ 1）針對(duì)的策略 千緣三期與其他項(xiàng)目爭(zhēng)奪市場(chǎng)可以從以下幾個(gè)方面入手： 1）價(jià)格、規(guī)模優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的可售住宅部分面積很大，同時(shí)具有較大面積集中花園，在環(huán)境上大大超過(guò)其他項(xiàng)目，而且能夠戶戶有景觀。 價(jià)格方面，前期所做的工作，特別在前期銷(xiāo)售與同等市場(chǎng)地位的房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)在消費(fèi)者心目中已經(jīng)基本形成概念，根據(jù)以前的 價(jià)格策略 —— 低開(kāi)高走，略低于消費(fèi)者的心理價(jià)位和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷(xiāo)售價(jià)格推出，將會(huì)得到意想不到的效果，在其他優(yōu)勢(shì)的配合下首期的推出容易形成轟動(dòng)效應(yīng)，占領(lǐng)市場(chǎng)。 2）地理位置的優(yōu)越性 三期項(xiàng)目位置距離南站、中街、鐵百等商圈距離適中，而且北二馬路交通通暢，行車(chē)快捷，均有利于銷(xiāo)售。 3）物業(yè)管理優(yōu)勢(shì) 千緣二期資聘的物業(yè)管理品牌公司必須使物業(yè)檔次脫穎而出，此點(diǎn)應(yīng)加大宣傳力度。 4）軟件配套設(shè)施 目前各大項(xiàng)目都至力于做小區(qū)智能化，當(dāng)然智能化所做到的程度不同。千緣二期小區(qū)周邊紅外線對(duì)射防盜系統(tǒng)、停車(chē)庫(kù)自動(dòng)管理系統(tǒng)（自動(dòng)識(shí)別車(chē)牌 及自動(dòng)收費(fèi)）、園區(qū)及樓宇閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（無(wú)死角）、小區(qū)綜合布線系統(tǒng)（小區(qū)自身形成局域網(wǎng)，統(tǒng)一對(duì)外接口）實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)傳輸，樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡視 IC 卡系統(tǒng)等可謂盡善盡美，而就其成本卻并不高。所以本作為沈陽(yáng)陽(yáng)市中檔的住宅小區(qū)，上述條件正在市場(chǎng)上塑立自身形象。 5）廣告宣傳 現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)學(xué)認(rèn)為“有好的東西必須大聲地宣傳出去，讓所有應(yīng)該和不該知道的人都能夠清楚了解”。所以，分不同時(shí)段和市場(chǎng)情況下大密度的廣告宣傳成為進(jìn)入并占領(lǐng)市場(chǎng)的重要手段。 綜上所述的 5 個(gè)方面即是“克敵致勝”的重要切入點(diǎn)，做到做好上述 5個(gè)方面的內(nèi)容， 才能使千緣常立于市場(chǎng)而不敗。 十、銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作計(jì)劃（略） 準(zhǔn)備工作內(nèi)容包括：營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，主要手續(xù)辦理完畢，主體施工圖、銷(xiāo)售人員招聘、培訓(xùn)招聘、售樓部裝修完畢投入使用、 合同準(zhǔn)備、面積計(jì)算、臺(tái)帳準(zhǔn)備、與物業(yè)管理公司簽定協(xié)議 1 月 10日前、物業(yè)管理方案（包括硬、軟件配套）完成、簽定專(zhuān)業(yè)廣告公司、 廣告?zhèn)鞑シ桨竿ㄟ^(guò)、樓書(shū)制作及開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售廣告平面設(shè)計(jì)、委托制作園林沙盤(pán)模型、正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、確定按揭成數(shù)金額比例、正式辦理按揭業(yè)務(wù)。 十一、銷(xiāo)售人員要求、培訓(xùn) （ 1）人員要求見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)管理規(guī)定。 （ 2）培訓(xùn)計(jì)劃分為業(yè)務(wù)基礎(chǔ)和項(xiàng) 目營(yíng)銷(xiāo)兩個(gè)內(nèi)容。 、廣告宣傳方案 一、概論 做為房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)分為三個(gè)板塊的宣傳對(duì)象，一是公司整體形象，二是項(xiàng)目形象及銷(xiāo)售廣告，三是物業(yè)管理。這三個(gè)板導(dǎo)體宣傳的目的都是為了建立項(xiàng)目品牌、促進(jìn)銷(xiāo)售。在此僅從項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)上制定廣告宣傳方案。 二、廣告發(fā)布內(nèi)容 （ 1）重點(diǎn)是根據(jù)前述包裝策劃方案中賣(mài)點(diǎn)的宣傳，經(jīng)專(zhuān)業(yè)公司的制作達(dá)到使消費(fèi)者充分地了項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、售價(jià)、物業(yè)檔次等信息。 （ 2）銷(xiāo)售資料信息發(fā)布，包括地理位置、配套設(shè)施、咨詢(xún)地點(diǎn)、交易地點(diǎn)等信息。 三、組織形式 聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司 ，根據(jù)銷(xiāo)售商提出的宣傳內(nèi)容和方式，拿出廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)以及廣告制作方案，由公司自行組織發(fā)布。 四、媒體選擇 根據(jù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的情況，報(bào)紙是房地產(chǎn)廣告的首選媒體，信息量可大可小，消費(fèi)者較為接納，宣傳面較大；其次是廣播（交廣臺(tái)）重復(fù)頻率高，容易加深印象，所以千緣三期的廣告媒體依次如下： （ 1）報(bào)紙廣告：包括、晚報(bào) (彩色版 )、商報(bào)、新周未； （ 3）、路牌廣告：主要路段項(xiàng)目形象路牌廣告； 五、廣告計(jì)劃 根據(jù)上述營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，制定廣告與銷(xiāo)售配合計(jì)劃，包括：廣告計(jì)劃表、整個(gè)項(xiàng)目推出預(yù)計(jì)總體廣告宣傳費(fèi)。 六、具體售樓書(shū)設(shè)計(jì)制作 由專(zhuān)業(yè)廣告公司設(shè)計(jì)制作。 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 、工民建建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及其特點(diǎn) 工業(yè)與民用建筑建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的不確定性因素所可能導(dǎo)致的人員傷亡和項(xiàng)目損失。工民建建設(shè)項(xiàng)目一般具有投入資金多、規(guī)模大、周期較長(zhǎng)、涉及面較廣，不確定性因素多，易受自然條件、地質(zhì)、水文和社會(huì)環(huán)境影響等待點(diǎn)，在建設(shè)過(guò)程個(gè)將不可避免地面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。 、千緣三期建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理就是要最大限度地控制建設(shè)過(guò)程中各種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，盡最大努力減少?gòu)浹a(bǔ)由于風(fēng) 險(xiǎn)所造成的損失。 要正確地進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)日的風(fēng)險(xiǎn)管理，首先，必須了解建設(shè)過(guò)程中具體有哪些風(fēng)險(xiǎn)，然后才能針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)情況采取相應(yīng)的防范措施。 建設(shè)項(xiàng)日在項(xiàng)目建設(shè)的不同階段會(huì)面臨行種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。 、項(xiàng)目概念階段的主要風(fēng)險(xiǎn)是可行性研究風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn)。 決策風(fēng)險(xiǎn)，指由于指導(dǎo)方針、戰(zhàn)略思想可能有錯(cuò)誤而造成的項(xiàng)目決策失誤； 可行性研究風(fēng)險(xiǎn)，指在可行性研究過(guò)樣中所依據(jù)的假設(shè)可能不成立，選取的參數(shù)可能有錯(cuò)誤而造成的風(fēng)險(xiǎn)。 、項(xiàng)日規(guī)劃階段的主要風(fēng)險(xiǎn)是設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn) 設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)指設(shè)計(jì)文件中存在的錯(cuò)誤或不合理所造成的風(fēng) 險(xiǎn)。 、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)主要指合同風(fēng)險(xiǎn)、履約風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、安全責(zé)任事故風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等。 合同風(fēng)險(xiǎn)，指與合同的締約有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)； 履約風(fēng)險(xiǎn)，指合同對(duì)方惡意違約作造成的風(fēng)險(xiǎn)； 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，指涉及財(cái)務(wù)資金安全的風(fēng)險(xiǎn)； 安全責(zé)任事故所造成的風(fēng)險(xiǎn)； 外界環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)； 前四項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)屬于可控制風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)管理、提高業(yè)務(wù)水平的方式來(lái)防范和控制風(fēng)險(xiǎn)，最后一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)屬于不可控風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主應(yīng)通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)分離的方法來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)或降低風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失額。 、千緣建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 就本項(xiàng)目建設(shè)工 程實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)及縣防范實(shí)際做法介紹如下： 、合同風(fēng)險(xiǎn) 合同風(fēng)險(xiǎn)包括合同主體不合格、合同條文不嚴(yán)密、合同違反法律等內(nèi)容。 合同主體不合格包括以下三種情形： 一、沒(méi)有從事建筑經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資格而訂立合同。 根據(jù)《建筑市場(chǎng)管理規(guī)定》和最高人民法院法發(fā) (1993)8 號(hào)文件《全國(guó)經(jīng)濟(jì)審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》的精神，承包人沒(méi)有從事建筑經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資格而訂立的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。 二、超越資質(zhì)等級(jí)訂立合同 根據(jù)《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》等有關(guān)規(guī)定，建筑業(yè)企業(yè)分別被分成不同的資質(zhì)等級(jí)，不同資質(zhì)等 級(jí)的單位承攬業(yè)務(wù)的范圍有嚴(yán)格的區(qū)別。 建筑業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》所核定的承包工程范圍從事工程承包活動(dòng)，嚴(yán)禁無(wú)建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或擅自超越建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)所核定的承包工程范圍從事承包活動(dòng)。 三、跨越省級(jí)行政區(qū)域承攬工程，但未辦理審批許可手續(xù)而訂立的合同見(jiàn)《建筑市場(chǎng)管理規(guī)定》第十五條。不合格主體所簽訂的合同無(wú)法律效力。 對(duì)于合同對(duì)方主體資格不合格的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)主要通過(guò)資格審查的方式來(lái)防范。工程在每次招標(biāo)之前都要進(jìn)行嚴(yán)格的資格預(yù)審，只有資格預(yù)審合格的單位才能參加投標(biāo)。資格預(yù)審中主要審查各潛在投標(biāo)人的營(yíng)業(yè) 執(zhí)照及年檢情況，是否為獨(dú)立法人，是否具有建筑業(yè)從業(yè)資格，資質(zhì)證書(shū)及年檢情況，是否具備承攬本工程所要求的資質(zhì)等級(jí)；擬用于本工程的施工技術(shù)人員、管理人員以及施工機(jī)械設(shè)備情況，以往業(yè)績(jī)，包括已承接的施工任務(wù)反完成情況，承擔(dān)類(lèi)似工程的施工經(jīng)歷，近幾年來(lái)承包的主要工程質(zhì)量、安全、工期等情況、財(cái)務(wù)狀況，包括資金情況，以及近幾年贏利情況等。在資格預(yù)審中一律要求出示相關(guān)證件原件，必要時(shí)，項(xiàng)目管理部還要派人進(jìn)行實(shí)地考察。 合同條文不嚴(yán)密，包括合同條文含糊不清、自相矛盾，合同內(nèi)容不全，又不能根據(jù)法律或工程慣例合理確定，以及合同 嚴(yán)至對(duì)己方不