【正文】 局域網(wǎng)，統(tǒng)一對(duì)外接口）實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)傳輸，樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡視 IC 卡系統(tǒng)等可謂盡善盡美，而就其成本卻并不高。 七、開盤時(shí)間及銷售期的界定 （ 1）根據(jù)歷年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況以及目前房地產(chǎn)供求狀況，在設(shè)計(jì)概念及定位上主要與在 10 月～ 12 月之間開盤銷售，價(jià)位在 2800～ 3300 元/M2之間的項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。協(xié)調(diào)配合，在小區(qū)建設(shè)中做到住宅施工與小區(qū)道路，綠化和景觀的協(xié)調(diào)施工，需要施工方面在工序上大力配合。 增加與已入住業(yè)主的溝通，通過物業(yè)管理公司組織一系列社區(qū)文化活動(dòng) ，加大對(duì)環(huán)境園林及物業(yè)管理的宣傳力度，在已購(gòu)房的業(yè)主群中建立良好的口碑形象，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理的服務(wù)功能。 （ 7）開盤銷售時(shí)機(jī)把握 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析以及房地產(chǎn)歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，樓盤銷售相對(duì)來(lái)講旺季集中在 11月至次年春節(jié)以前，所以開盤時(shí)間定在 2020 年 2 月 14日，所有前期準(zhǔn)備工作進(jìn)入倒計(jì)進(jìn)，銷售準(zhǔn)備必須在 2 月 14日 前完成，到時(shí)如果相關(guān)手續(xù)未辦理完畢，只有銷售資料準(zhǔn)備齊全，通過一定的協(xié)調(diào)工作仍可照計(jì)劃開盤，充分利用情人節(jié)這一天作好宣傳。另一方面，也為公司關(guān)系戶創(chuàng)造一個(gè)比較好的操作環(huán)境，形成良好的銷售網(wǎng)絡(luò)，內(nèi)部員工購(gòu)房視同外部客戶購(gòu)房，除享受規(guī)定》的中介費(fèi)以外，公司不再優(yōu)惠，與公司簽定合同，每套房交 納 2 萬(wàn)元定金，付款方式根據(jù)規(guī)定執(zhí)行，違約沒收定金。 （ 2）公司全員銷售 公司員工利用自己的關(guān)系網(wǎng)向親戚、朋友推銷或接待朋友咨詢，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)銷售的目的。 語(yǔ)言規(guī)范，經(jīng)統(tǒng)一培訓(xùn)后，從對(duì)樓盤的介紹到答問的技巧方面，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化。 商務(wù)會(huì)所 主要考慮是否在住宅一二層面向花園的房間內(nèi)設(shè)置，是否設(shè)置網(wǎng)球場(chǎng)及兒童娛樂場(chǎng)均在中央花園內(nèi)。 社區(qū)文化方面應(yīng)在具有上述硬件配合的同時(shí)，還應(yīng)該設(shè)置適當(dāng)?shù)挠驳鼗顒?dòng)場(chǎng)所和康體設(shè)施如兒童廣場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)等。 2）項(xiàng)目管理單位完成工程竣工備案工作后，施工單位可向項(xiàng)目管理單位移交工程，同時(shí)出具“工程竣工驗(yàn)收證明”給項(xiàng)目管理單位，項(xiàng)目管理單位出具“單位工程交工驗(yàn)收證明”給施工、監(jiān)理各方，監(jiān)理單位完成工程交接工作。 （ 2）竣工驗(yàn)收過程 1）竣工驗(yàn)收應(yīng)由項(xiàng)目管理單位組織，組成由項(xiàng)目管理、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)等有關(guān)方面專業(yè)人員參加的驗(yàn)收組，并制定驗(yàn)收方案。 工程竣工驗(yàn)收則由項(xiàng)目管理者組織開發(fā)商、施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位（項(xiàng)目）負(fù)責(zé)人進(jìn)行單位（子單位）工程驗(yàn)收。除有重大變更需經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)埋和開發(fā)商批準(zhǔn)修改控制基數(shù)外，一般變更均不修改費(fèi)用控制基準(zhǔn)。 當(dāng)施工單位的工程 質(zhì)量不能滿足質(zhì)量技術(shù)指標(biāo)要求時(shí)，該項(xiàng)工程將不被項(xiàng)目管理部簽證認(rèn)可，不進(jìn)行工程計(jì)量，也不能取得工程進(jìn)度款。 審查施工單位質(zhì)量保證體系，主要內(nèi)容為 :組織落實(shí)情況，質(zhì)量檢驗(yàn)人員的數(shù)量、資格是否與承擔(dān)工程質(zhì)量檢驗(yàn)任務(wù)相適應(yīng)；質(zhì)量檢測(cè)手段是否先進(jìn)、可靠；質(zhì)保體系運(yùn)行的支持系統(tǒng)狀況，如信息反饋、事故處理等。 審核施工單位的人力負(fù)荷圖，掌握與考核勞動(dòng)力動(dòng)態(tài)。 審查和簽發(fā)工程進(jìn)度款報(bào)告。 項(xiàng)目管理經(jīng)理的主要職責(zé)是： 組織監(jiān)理、施工單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工條件進(jìn)行檢查。由財(cái)務(wù)處審核有關(guān)條款，確認(rèn)與中標(biāo)結(jié)果相符后，加蓋沈陽(yáng)千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同專用章，合同一式 6 份，并向招標(biāo)管理部門備案招標(biāo)結(jié)果。 確定中標(biāo)人后，由招標(biāo)組向中標(biāo)人發(fā)放“中標(biāo)結(jié)果通知單”，并將中標(biāo)結(jié)果書面或電話通知所有投標(biāo)人。招標(biāo)組實(shí)地考察的人員要向評(píng)標(biāo)委員會(huì)報(bào)告投標(biāo)人的基本情況，但一般不擔(dān)任評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員。 二、發(fā)標(biāo) 招標(biāo)組發(fā)布招標(biāo)通告或按潛在投標(biāo)人發(fā)招標(biāo)邀請(qǐng)函。 （ 5）一次購(gòu)置大宗材料物資、家具等。根據(jù)需要進(jìn) 行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格調(diào)查，并向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告調(diào)查結(jié)果。 在施工過程中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的專業(yè)工程師須定期檢查按圖施工的情況，如發(fā)現(xiàn)新問題及必要的調(diào)整應(yīng)及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)單位，并通過設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整或確認(rèn)，再發(fā)正式文件通知施工、監(jiān)理等有關(guān)單位執(zhí)行。 管材及器具選擇是否符合規(guī)范及開發(fā)商要求。 基礎(chǔ)形式的選擇。 設(shè)計(jì)圖的數(shù)量、交圖日期以及其它應(yīng)支付監(jiān)督檢查的資料、文件是否符合要求。 審查設(shè)計(jì)單位在本項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作中的專業(yè)人員配置。邀請(qǐng)的投標(biāo)單位通常是業(yè)績(jī)、設(shè)計(jì)技術(shù)力量、財(cái)務(wù)狀況等方面處于同一水平的而且能勝任本標(biāo)段的設(shè)計(jì)單位。 （ 7）設(shè)計(jì)速度太慢，不能滿足項(xiàng)目進(jìn)展的 要求。 六、項(xiàng)目廣告策劃 項(xiàng)目廣告策劃要制定廣告策劃目標(biāo)，進(jìn)行廣告費(fèi)用預(yù)算、甄選廣告公司，正確選擇與運(yùn)用廣告媒體，確定主題和賣點(diǎn)，利用一定的廣告設(shè)計(jì)技巧，合理安排廣告節(jié)奏。 六、技術(shù)方案分析和論證。 五、對(duì)外聯(lián)絡(luò)組 負(fù)責(zé)項(xiàng)目整個(gè)實(shí)施過程中的所有對(duì)外關(guān)系工作，包括協(xié)助辦理工程審批手續(xù)、與相關(guān)管理監(jiān)督部門進(jìn)行溝通、處理各種外部突發(fā)事件等外部事宜。 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的不同階段，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行工作，經(jīng)過項(xiàng)目經(jīng)理的授權(quán)可在現(xiàn)場(chǎng)代行項(xiàng)目經(jīng)理的部分職能，并及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)工作。 本工程竣工驗(yàn)收后，項(xiàng)目管理者向開發(fā)商移交符合歸檔要求的基建竣工資料。 項(xiàng)目管理者 項(xiàng)目管理者受開發(fā)商委托作為本項(xiàng)目具體的管理執(zhí)行者，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，主要是通過對(duì)設(shè)計(jì)單位、承包單位、監(jiān)理單位、供應(yīng)商的管理來(lái)進(jìn)行。 技術(shù)創(chuàng)新 一、建筑節(jié)能 通過降低建筑外圍護(hù)面積，提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能，利用太陽(yáng)能，加強(qiáng)送排風(fēng)等措施減少建筑物能耗，使整個(gè)建筑平均節(jié)能指標(biāo)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，降低用戶采暖、降溫費(fèi)用。 千緣三期建設(shè)項(xiàng)目均由高層住宅小區(qū)和汽車配件城兩部分組成，總建筑面積約 26 萬(wàn) m2，框支剪力墻結(jié)構(gòu)，層數(shù)約為 28 層。 項(xiàng)目管理這一在我國(guó)還較為嶄新的管 理模式最早出現(xiàn)在西方，后來(lái)隨著一批國(guó)際貸款項(xiàng)目在我國(guó)的開展，應(yīng)國(guó)際貸款機(jī)構(gòu)的要求實(shí)行項(xiàng)目管理制度，這一制度才得以在我國(guó)推廣，并逐漸成為一種業(yè)主認(rèn)可與青睞的管理模式。 2 項(xiàng)目管理范圍與工作內(nèi)容 千緣三期 項(xiàng)目管埋的范圍包括從前期策劃準(zhǔn)備到最后交工驗(yàn)收、樓盤銷售的全部項(xiàng)目?jī)?nèi)容，主要向開發(fā)商提供項(xiàng)目策劃、招標(biāo)管理、合同管理、設(shè)計(jì)管埋、采購(gòu)管理、施工管理、竣工驗(yàn)收和銷售管理的全過程管理內(nèi)容，代表開發(fā)商對(duì)工程項(xiàng)目的安全、質(zhì)量、進(jìn)度、投資、招標(biāo)、合同、信息、銷售等進(jìn)行管理和控制。 4 項(xiàng)目管理依據(jù) 本項(xiàng)目管理的依據(jù)是： 、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批的批文 、《建設(shè)工程項(xiàng)目管理委托合同》 、項(xiàng)目勘察、測(cè)繪、設(shè)計(jì)文件 、項(xiàng)目施工圖紙； 、《建設(shè)工程施工承包合同》 、《中華人民共和國(guó)建筑法》 、《中華人民共和國(guó)合同法》 、《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》 、《中華人民共和國(guó)安全法》 、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l理》 、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》 、《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB 50300— 2020； 、《地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》 GBJ2022020； 、《地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB 50208— 2020； 、《底板大體積混凝土施工工藝標(biāo)準(zhǔn)》； 、《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB 50204— 2020； 、《混凝土泵送施工技術(shù)規(guī)程》 JGJ/T 10— 95； 、《混凝土外加劑應(yīng)用技術(shù)規(guī)范》 GBJ11988； 、《建筑工程大模板技術(shù)規(guī)程》 JGJ742020； 、《鋼筋焊接及驗(yàn)收規(guī)程》 JGJ 182020； 、《鋼筋機(jī)械連接通用技術(shù)規(guī)程》 JGJ1072020； 、《砌體工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB502032020； 、《建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB502092020； 、《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB502072020； 、 《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB502102020； 、《建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程》 JGJ332020； 、《建筑工程冬期施工規(guī)程》 JGJ10497； 、《建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB502422020； 、《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB502432020； 、《建筑電氣安裝工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB503032020； 、《建筑電梯工程施工驗(yàn)收規(guī)范》 GB503012020； 、《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》 GB 50328— 2020； 、《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》 GB 50319— 2020。 項(xiàng)目管理者可組織工程招標(biāo)工作 、編制招標(biāo)文件、組織專家評(píng)審、匯總結(jié)論，向開發(fā)商建議承包商及設(shè)備供應(yīng)商。 依據(jù)合同，全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目管理實(shí)施的組織、協(xié)調(diào)和控制，并對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、費(fèi)用和質(zhì)量負(fù)全面負(fù)責(zé) 。 三、專家顧問 對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過程中遇到的各種技術(shù)、經(jīng)濟(jì)難題進(jìn)行解答，并提出解決辦法或替代方案，是項(xiàng)目管理部的智囊機(jī)構(gòu)，向項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。 項(xiàng)目管理的實(shí)施 、策劃階段的管理 、 項(xiàng)目策劃的主要任務(wù) 一、環(huán)境調(diào)查和分析 主要包括建設(shè)環(huán)境 (能源、基礎(chǔ)實(shí)施等 )、建筑環(huán)境 (風(fēng)格、主色調(diào)等 )、自然環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 三、 消費(fèi)者心理與行為分析 分析內(nèi)容一般包括：購(gòu)房者的心理路徑、不同購(gòu)房者的心理和文化差異、家庭 與購(gòu)房者心態(tài)、購(gòu)房者的行為等內(nèi)容。 （ 2）有些設(shè)計(jì)單位不按程序辦事，在設(shè)計(jì)條件不足的情況下就盲出圖，圖面潦草、零亂、不正規(guī)。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理應(yīng)充分聽取和理解開發(fā)商的設(shè)計(jì)意圖和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，然后組織各專業(yè)負(fù)責(zé)人，提出本項(xiàng)目各專業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)深度、工藝要求、交圖日期及其他要求。重點(diǎn)應(yīng)考慮設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣對(duì)工程造價(jià)有決定性的影響。 三、設(shè)計(jì)驗(yàn)收階段： 驗(yàn)收階段的主要管理審查內(nèi)容是： 設(shè)計(jì)規(guī)模 (指工程量、產(chǎn)量和投資 )是否與可行性研究拆報(bào)告相吻合。 工程技術(shù)組專業(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)督施工、監(jiān)理單位對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行閱讀，自身也須對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審閱并記錄于工作日記。 內(nèi)墻粉刷、樓地面做法。 煤氣工程滿足煤氣公司的審圖要求。 （ 2）確定評(píng)標(biāo)委員會(huì)人員名單。 （ 6）核定合同內(nèi)容，加蓋合同章，按照評(píng)標(biāo)結(jié)果，與中標(biāo)人簽訂合同。 （ 2）單位價(jià)值在 5 萬(wàn)元以上的儀器、設(shè)備。填寫“投標(biāo)登記表”，對(duì)投標(biāo)文件簽收保存，不得開啟，并不得透露可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他信息。 最低投標(biāo)價(jià)法一般適用于具有通用技術(shù)、性能或者招標(biāo)人對(duì)其技術(shù)、性能沒有特殊要求的招標(biāo)項(xiàng)目。 （ 2）招標(biāo)組按照評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成要求，組成議標(biāo)小組并組織議標(biāo)。施工管理不僅是施工階段的管理，而是從項(xiàng)目開始即參與施工問題的研究、規(guī)劃和設(shè)計(jì)。 定期召開施工進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況檢查、協(xié)調(diào)會(huì)，重大間題及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理和開發(fā)商報(bào)告。 組織現(xiàn)場(chǎng)施工工程檔案資料的整理和歸檔工作。 定期向開發(fā)商、項(xiàng)目經(jīng) 理和有關(guān)部門報(bào)告施工進(jìn)度執(zhí)行情況，以便大家了解現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)存在的問題和建議及時(shí)作出決定，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和支持。 審查和檢查外購(gòu)、外協(xié)物品和物資的品質(zhì)證明書或復(fù)檢確認(rèn)。 施工中按工程統(tǒng)計(jì)實(shí)際完成量計(jì)算出施工進(jìn)度贏得值，并簽發(fā)工程預(yù)付進(jìn)度款。 、安全管理 由工程技術(shù)組成立安全管理小組，安全小組成員由項(xiàng)目管理單位、監(jiān)理、施工單位等有關(guān)人員組成。 二、工程竣工驗(yàn)收的實(shí)施 （ 1）竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備 1）施工企業(yè)進(jìn)行預(yù)檢、經(jīng)自評(píng)合格。 4）實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量。 維修工作進(jìn)行時(shí)應(yīng)對(duì)施工單位和監(jiān)理單位進(jìn)行管理，對(duì)修復(fù)的工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，合格后予以簽認(rèn)、辦理相關(guān)手續(xù)，非承包單位原因造成的工程質(zhì)量缺陷，應(yīng)核實(shí)修復(fù)工程的費(fèi)用和簽署工程款支付證書，并報(bào)開發(fā)商。 （ 4）購(gòu)房對(duì)象定位 根據(jù)本小區(qū)的特定定位相應(yīng)的社會(huì)階層，以便在具體售樓階段有的放矢。 項(xiàng)目公共部分的裝修檔次，如：外墻、室內(nèi)公共部分、房間內(nèi)部均會(huì)對(duì)項(xiàng)目功能定位產(chǎn)生重大影響，應(yīng) 該認(rèn)真考慮。（具體見售樓處裝修方案）。 千緣愛城內(nèi)部認(rèn)購(gòu)占有該項(xiàng)目的很大一部分，為項(xiàng)目的成功銷售開辟了良好開端。 另外，銷售引導(dǎo)的方式也很重要，使客戶充分了解項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，購(gòu)買千緣三期是地位和身份的象征，加上良好的項(xiàng)目所在地風(fēng)水，使客戶在心理上有一個(gè)很好的保障。 （ 2）前期入戶后的問題 二期竣工后，環(huán)境也同時(shí)竣工，到時(shí)面對(duì)消費(fèi)者即有利又有弊，好的一面是消費(fèi)面對(duì)的商品“看得見，摸得著”有切身的感受；壞的一面是如果物管工作跟不上，或者樓盤的工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，將會(huì)產(chǎn)生很壞的影響，特別是戶型的缺撼暴露無(wú)遺。具體來(lái)說(shuō)，聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名度大、規(guī)模較大的物業(yè)管理公司介入，以顧問的形式或直接接手物業(yè)管理的方式介入，對(duì)項(xiàng)目的檔次提高有利。 2）布置：在約 600平方米的范圍內(nèi)合理分區(qū) 接待區(qū)：供客戶休息、喝茶、看資料、看樓盤錄相的區(qū)域； 洽談區(qū)：供售樓小姐與客戶洽談鑒約的區(qū)域； 展 區(qū)：放戶型模型和小區(qū)沙盤的區(qū)域； 辦公室：作為管理人員辦公的獨(dú)立場(chǎng)所； 資料室：獨(dú)立出來(lái)，便于購(gòu)房款的收取和臨時(shí)存放； 財(cái)務(wù)室：存放客戶檔案，便于隨時(shí)查詢提取； 3）硬件設(shè)施 配 2 臺(tái)電腦 配兩門熱線電話，一門直線電話； 中高檔辦公設(shè)備（包括辦公桌椅、沙發(fā)、茶幾等）； 配資料柜、