【正文】 局域網，統(tǒng)一對外接口）實現數據傳輸，樓宇可視對講系統(tǒng)、保安巡視 IC 卡系統(tǒng)等可謂盡善盡美，而就其成本卻并不高。 七、開盤時間及銷售期的界定 （ 1）根據歷年來房地產市場的情況以及目前房地產供求狀況，在設計概念及定位上主要與在 10 月～ 12 月之間開盤銷售，價位在 2800～ 3300 元/M2之間的項目進行競爭。協調配合，在小區(qū)建設中做到住宅施工與小區(qū)道路，綠化和景觀的協調施工，需要施工方面在工序上大力配合。 增加與已入住業(yè)主的溝通，通過物業(yè)管理公司組織一系列社區(qū)文化活動 ，加大對環(huán)境園林及物業(yè)管理的宣傳力度，在已購房的業(yè)主群中建立良好的口碑形象，同時加強物業(yè)管理的服務功能。 （ 7）開盤銷售時機把握 根據市場調查分析以及房地產歷史經驗顯示，樓盤銷售相對來講旺季集中在 11月至次年春節(jié)以前，所以開盤時間定在 2020 年 2 月 14日，所有前期準備工作進入倒計進，銷售準備必須在 2 月 14日 前完成，到時如果相關手續(xù)未辦理完畢，只有銷售資料準備齊全，通過一定的協調工作仍可照計劃開盤，充分利用情人節(jié)這一天作好宣傳。另一方面，也為公司關系戶創(chuàng)造一個比較好的操作環(huán)境，形成良好的銷售網絡，內部員工購房視同外部客戶購房，除享受規(guī)定》的中介費以外，公司不再優(yōu)惠，與公司簽定合同，每套房交 納 2 萬元定金，付款方式根據規(guī)定執(zhí)行，違約沒收定金。 （ 2）公司全員銷售 公司員工利用自己的關系網向親戚、朋友推銷或接待朋友咨詢，以達到實現銷售的目的。 語言規(guī)范，經統(tǒng)一培訓后，從對樓盤的介紹到答問的技巧方面，達到標準化、統(tǒng)一化。 商務會所 主要考慮是否在住宅一二層面向花園的房間內設置，是否設置網球場及兒童娛樂場均在中央花園內。 社區(qū)文化方面應在具有上述硬件配合的同時，還應該設置適當的硬地活動場所和康體設施如兒童廣場、網球場場等。 2）項目管理單位完成工程竣工備案工作后，施工單位可向項目管理單位移交工程，同時出具“工程竣工驗收證明”給項目管理單位，項目管理單位出具“單位工程交工驗收證明”給施工、監(jiān)理各方，監(jiān)理單位完成工程交接工作。 （ 2）竣工驗收過程 1）竣工驗收應由項目管理單位組織，組成由項目管理、施工、監(jiān)理、勘察、設計等有關方面專業(yè)人員參加的驗收組，并制定驗收方案。 工程竣工驗收則由項目管理者組織開發(fā)商、施工、設計、監(jiān)理等單位（項目）負責人進行單位（子單位）工程驗收。除有重大變更需經項目經埋和開發(fā)商批準修改控制基數外，一般變更均不修改費用控制基準。 當施工單位的工程 質量不能滿足質量技術指標要求時，該項工程將不被項目管理部簽證認可，不進行工程計量，也不能取得工程進度款。 審查施工單位質量保證體系，主要內容為 :組織落實情況，質量檢驗人員的數量、資格是否與承擔工程質量檢驗任務相適應；質量檢測手段是否先進、可靠；質保體系運行的支持系統(tǒng)狀況，如信息反饋、事故處理等。 審核施工單位的人力負荷圖，掌握與考核勞動力動態(tài)。 審查和簽發(fā)工程進度款報告。 項目管理經理的主要職責是： 組織監(jiān)理、施工單位對現場施工條件進行檢查。由財務處審核有關條款，確認與中標結果相符后，加蓋沈陽千緣房地產開發(fā)有限公司合同專用章，合同一式 6 份，并向招標管理部門備案招標結果。 確定中標人后，由招標組向中標人發(fā)放“中標結果通知單”，并將中標結果書面或電話通知所有投標人。招標組實地考察的人員要向評標委員會報告投標人的基本情況，但一般不擔任評標委員會成員。 二、發(fā)標 招標組發(fā)布招標通告或按潛在投標人發(fā)招標邀請函。 （ 5）一次購置大宗材料物資、家具等。根據需要進 行市場調查，對潛在投標人進行資格調查，并向項目經理報告調查結果。 在施工過程中，項目設計管理的專業(yè)工程師須定期檢查按圖施工的情況，如發(fā)現新問題及必要的調整應及時反饋給設計單位，并通過設計單位進行設計調整或確認，再發(fā)正式文件通知施工、監(jiān)理等有關單位執(zhí)行。 管材及器具選擇是否符合規(guī)范及開發(fā)商要求。 基礎形式的選擇。 設計圖的數量、交圖日期以及其它應支付監(jiān)督檢查的資料、文件是否符合要求。 審查設計單位在本項目設計工作中的專業(yè)人員配置。邀請的投標單位通常是業(yè)績、設計技術力量、財務狀況等方面處于同一水平的而且能勝任本標段的設計單位。 （ 7）設計速度太慢，不能滿足項目進展的 要求。 六、項目廣告策劃 項目廣告策劃要制定廣告策劃目標，進行廣告費用預算、甄選廣告公司，正確選擇與運用廣告媒體，確定主題和賣點，利用一定的廣告設計技巧，合理安排廣告節(jié)奏。 六、技術方案分析和論證。 五、對外聯絡組 負責項目整個實施過程中的所有對外關系工作，包括協助辦理工程審批手續(xù)、與相關管理監(jiān)督部門進行溝通、處理各種外部突發(fā)事件等外部事宜。 根據項目實施的不同階段，協助項目經理進行工作，經過項目經理的授權可在現場代行項目經理的部分職能，并及時向項目經理匯報工作。 本工程竣工驗收后，項目管理者向開發(fā)商移交符合歸檔要求的基建竣工資料。 項目管理者 項目管理者受開發(fā)商委托作為本項目具體的管理執(zhí)行者，對整個項目建設過程進行協調管理，主要是通過對設計單位、承包單位、監(jiān)理單位、供應商的管理來進行。 技術創(chuàng)新 一、建筑節(jié)能 通過降低建筑外圍護面積，提高圍護結構熱工性能，利用太陽能，加強送排風等措施減少建筑物能耗，使整個建筑平均節(jié)能指標符合國家標準，降低用戶采暖、降溫費用。 千緣三期建設項目均由高層住宅小區(qū)和汽車配件城兩部分組成，總建筑面積約 26 萬 m2，框支剪力墻結構，層數約為 28 層。 項目管理這一在我國還較為嶄新的管 理模式最早出現在西方，后來隨著一批國際貸款項目在我國的開展，應國際貸款機構的要求實行項目管理制度，這一制度才得以在我國推廣，并逐漸成為一種業(yè)主認可與青睞的管理模式。 2 項目管理范圍與工作內容 千緣三期 項目管埋的范圍包括從前期策劃準備到最后交工驗收、樓盤銷售的全部項目內容，主要向開發(fā)商提供項目策劃、招標管理、合同管理、設計管埋、采購管理、施工管理、竣工驗收和銷售管理的全過程管理內容，代表開發(fā)商對工程項目的安全、質量、進度、投資、招標、合同、信息、銷售等進行管理和控制。 4 項目管理依據 本項目管理的依據是： 、建設項目立項審批的批文 、《建設工程項目管理委托合同》 、項目勘察、測繪、設計文件 、項目施工圖紙； 、《建設工程施工承包合同》 、《中華人民共和國建筑法》 、《中華人民共和國合同法》 、《中華人民共和國招投標法》 、《中華人民共和國安全法》 、《建設工程安全生產管理條理》 、《建設工程質量管理條例》 、《建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準》 GB 50300— 2020； 、《地基與基礎工程施工及驗收規(guī)范》 GBJ2022020； 、《地下防水工程質量驗收規(guī)范》 GB 50208— 2020； 、《底板大體積混凝土施工工藝標準》； 、《混凝土結構工程施工質量驗收規(guī)范》 GB 50204— 2020； 、《混凝土泵送施工技術規(guī)程》 JGJ/T 10— 95； 、《混凝土外加劑應用技術規(guī)范》 GBJ11988； 、《建筑工程大模板技術規(guī)程》 JGJ742020； 、《鋼筋焊接及驗收規(guī)程》 JGJ 182020； 、《鋼筋機械連接通用技術規(guī)程》 JGJ1072020； 、《砌體工程施工質量驗收規(guī)范》 GB502032020； 、《建筑地面工程施工質量驗收規(guī)范》 GB502092020； 、《屋面工程質量驗收規(guī)范》 GB502072020； 、 《建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》 GB502102020； 、《建筑機械使用安全技術規(guī)程》 JGJ332020； 、《建筑工程冬期施工規(guī)程》 JGJ10497； 、《建筑給排水及采暖工程施工質量驗收規(guī)范》 GB502422020； 、《通風與空調工程施工質量驗收規(guī)范》 GB502432020； 、《建筑電氣安裝工程施工質量驗收規(guī)范》 GB503032020； 、《建筑電梯工程施工驗收規(guī)范》 GB503012020； 、《建設工程文件歸檔整理規(guī)范》 GB 50328— 2020； 、《建設工程監(jiān)理規(guī)范》 GB 50319— 2020。 項目管理者可組織工程招標工作 、編制招標文件、組織專家評審、匯總結論，向開發(fā)商建議承包商及設備供應商。 依據合同，全面負責本項目管理實施的組織、協調和控制，并對項目的進度、費用和質量負全面負責 。 三、專家顧問 對于項目實施過程中遇到的各種技術、經濟難題進行解答，并提出解決辦法或替代方案，是項目管理部的智囊機構，向項目經理負責。 項目管理的實施 、策劃階段的管理 、 項目策劃的主要任務 一、環(huán)境調查和分析 主要包括建設環(huán)境 (能源、基礎實施等 )、建筑環(huán)境 (風格、主色調等 )、自然環(huán)境、市場環(huán)境、政策環(huán)境、宏觀經濟環(huán)境。 三、 消費者心理與行為分析 分析內容一般包括：購房者的心理路徑、不同購房者的心理和文化差異、家庭 與購房者心態(tài)、購房者的行為等內容。 （ 2）有些設計單位不按程序辦事，在設計條件不足的情況下就盲出圖，圖面潦草、零亂、不正規(guī)。 項目設計經理應充分聽取和理解開發(fā)商的設計意圖和設計標準，然后組織各專業(yè)負責人，提出本項目各專業(yè)的設計規(guī)模、設計深度、工藝要求、交圖日期及其他要求。重點應考慮設計方案的優(yōu)劣，設計方案的優(yōu)劣對工程造價有決定性的影響。 三、設計驗收階段： 驗收階段的主要管理審查內容是： 設計規(guī)模 (指工程量、產量和投資 )是否與可行性研究拆報告相吻合。 工程技術組專業(yè)工程師負責監(jiān)督施工、監(jiān)理單位對設計圖紙進行閱讀，自身也須對設計圖紙進行審閱并記錄于工作日記。 內墻粉刷、樓地面做法。 煤氣工程滿足煤氣公司的審圖要求。 （ 2）確定評標委員會人員名單。 （ 6）核定合同內容，加蓋合同章，按照評標結果，與中標人簽訂合同。 （ 2）單位價值在 5 萬元以上的儀器、設備。填寫“投標登記表”，對投標文件簽收保存，不得開啟，并不得透露可能影響公平競爭的有關招標投標的其他信息。 最低投標價法一般適用于具有通用技術、性能或者招標人對其技術、性能沒有特殊要求的招標項目。 （ 2）招標組按照評標委員會的組成要求，組成議標小組并組織議標。施工管理不僅是施工階段的管理，而是從項目開始即參與施工問題的研究、規(guī)劃和設計。 定期召開施工進度計劃執(zhí)行情況檢查、協調會，重大間題及時向項目經理和開發(fā)商報告。 組織現場施工工程檔案資料的整理和歸檔工作。 定期向開發(fā)商、項目經 理和有關部門報告施工進度執(zhí)行情況，以便大家了解現場施工進度的實際情況，對存在的問題和建議及時作出決定，對現場施工進度進行監(jiān)督、指導和支持。 審查和檢查外購、外協物品和物資的品質證明書或復檢確認。 施工中按工程統(tǒng)計實際完成量計算出施工進度贏得值，并簽發(fā)工程預付進度款。 、安全管理 由工程技術組成立安全管理小組，安全小組成員由項目管理單位、監(jiān)理、施工單位等有關人員組成。 二、工程竣工驗收的實施 （ 1）竣工驗收準備 1）施工企業(yè)進行預檢、經自評合格。 4）實地查驗工程質量。 維修工作進行時應對施工單位和監(jiān)理單位進行管理，對修復的工程質量進行驗收，合格后予以簽認、辦理相關手續(xù)，非承包單位原因造成的工程質量缺陷，應核實修復工程的費用和簽署工程款支付證書，并報開發(fā)商。 （ 4）購房對象定位 根據本小區(qū)的特定定位相應的社會階層，以便在具體售樓階段有的放矢。 項目公共部分的裝修檔次，如：外墻、室內公共部分、房間內部均會對項目功能定位產生重大影響，應 該認真考慮。（具體見售樓處裝修方案）。 千緣愛城內部認購占有該項目的很大一部分，為項目的成功銷售開辟了良好開端。 另外，銷售引導的方式也很重要，使客戶充分了解項目的優(yōu)勢，購買千緣三期是地位和身份的象征，加上良好的項目所在地風水，使客戶在心理上有一個很好的保障。 （ 2）前期入戶后的問題 二期竣工后，環(huán)境也同時竣工，到時面對消費者即有利又有弊，好的一面是消費面對的商品“看得見，摸得著”有切身的感受；壞的一面是如果物管工作跟不上，或者樓盤的工程質量出現問題，將會產生很壞的影響，特別是戶型的缺撼暴露無遺。具體來說，聘請國內知名度大、規(guī)模較大的物業(yè)管理公司介入，以顧問的形式或直接接手物業(yè)管理的方式介入，對項目的檔次提高有利。 2）布置：在約 600平方米的范圍內合理分區(qū) 接待區(qū)：供客戶休息、喝茶、看資料、看樓盤錄相的區(qū)域； 洽談區(qū)：供售樓小姐與客戶洽談鑒約的區(qū)域； 展 區(qū)：放戶型模型和小區(qū)沙盤的區(qū)域； 辦公室：作為管理人員辦公的獨立場所； 資料室：獨立出來，便于購房款的收取和臨時存放； 財務室：存放客戶檔案，便于隨時查詢提??； 3）硬件設施 配 2 臺電腦 配兩門熱線電話，一門直線電話； 中高檔辦公設備（包括辦公桌椅、沙發(fā)、茶幾等）； 配資料柜、