【正文】 組織工程施工總結(jié)。 組織土建、安裝竣工的交接驗收，辦理中間交接和工程交接手續(xù)。 審查和簽發(fā)工程進(jìn)度款報告。 定期組織現(xiàn)場施工協(xié)調(diào)會議，協(xié)調(diào)與施工單位、設(shè)備制造廠商及開發(fā)商之間的關(guān)系。 對監(jiān)理單位的工作計劃、人員配置及工作開展情況進(jìn)行檢查。 組織編制項目管埋月報、項目成本報告、資金使用情況報告、質(zhì)量記錄及安全情況反映。 項目管理經(jīng)理的主要職責(zé)是： 組織監(jiān)理、施工單位對現(xiàn)場施工條件進(jìn)行檢查。當(dāng)重大問題發(fā)生分歧時，由項目管理經(jīng)理提出，請項目經(jīng)理組 織協(xié)調(diào)。 項目管理經(jīng)理在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場的施工管理工作。 、施工階段的管理 、施工管理機(jī)構(gòu)與職責(zé) 工程施工是工程建設(shè)全過程的重要階段，施工管理是項目管理的重要組成部分。由財務(wù)處審核有關(guān)條款，確認(rèn)與中標(biāo)結(jié)果相符后，加蓋沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同專用章，合同一式 6 份，并向招標(biāo)管理部門備案招標(biāo)結(jié)果。招標(biāo)組將“議標(biāo)結(jié)果報告”報項目經(jīng)理和開發(fā)商，審定中標(biāo)人。項目經(jīng)理全過程監(jiān)督議標(biāo)工作。 議標(biāo)應(yīng)遵循以 下程序： （ 1）招標(biāo)組根據(jù)需要提出“議標(biāo)申請書”，經(jīng)項目經(jīng)理簽批后，報開發(fā)商。 確定中標(biāo)人后，由招標(biāo)組向中標(biāo)人發(fā)放“中標(biāo)結(jié)果通知單”，并將中標(biāo)結(jié)果書面或電話通知所有投標(biāo)人。 評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人一般應(yīng)當(dāng)限定在 1～ 3 個之內(nèi)，并標(biāo)明排列順序。 六、定標(biāo) 經(jīng)評委評審，可直 接確定中標(biāo)候選人或者采用投票的方式確定中標(biāo)候選人，采用投票方式時，應(yīng)實行記名投票。 評標(biāo)方法包括最低投標(biāo)價法、綜合評估法及法律和行政法規(guī)允許的其他評標(biāo)方法。招標(biāo)組實地考察的人員要向評標(biāo)委員會報告投標(biāo)人的基本情況，但一般不擔(dān)任評標(biāo)委員會成員。 評標(biāo)委員會成員有工程技術(shù)組、財務(wù)部門、預(yù)算組的相關(guān)人員和市專家?guī)斐蓡T組成，人數(shù)為 7 人以上單數(shù)。 四、開標(biāo) 開標(biāo)由招標(biāo)組主持，工程技術(shù)組參加，項目管理經(jīng)理到場監(jiān)督，按投標(biāo)順序開標(biāo)。 三、接標(biāo)與保函 招標(biāo)組指定專人接收投標(biāo)文件，收取投標(biāo)保證金。 二、發(fā)標(biāo) 招標(biāo)組發(fā)布招標(biāo)通告或按潛在投標(biāo)人發(fā)招標(biāo)邀請函。 招標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包括： 招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)形式、發(fā)標(biāo)時間、投標(biāo)起止時間、投標(biāo)地點、擬開標(biāo)時間和地點、供貨時間和交貨地點、驗收 方式與驗收標(biāo)準(zhǔn)依據(jù) .結(jié)算方式與付款比例、技術(shù)支持和售后服務(wù)、投標(biāo)書要求、投標(biāo)保證金的金額。 （ 3）一次購置同類物資價值總額在 3 萬元以上的材料物資、家具和總金額在 10 萬元以上的儀器設(shè)備。 二、招標(biāo)項目的金額標(biāo)準(zhǔn)： （ 1）造價 5 萬元（含 5 萬元）以上的土建工程、安裝工程； 3 萬元（含3 萬元）以上的裝飾裝修工程、專項維修工程。 （ 5）一次購置大宗材料物資、家具等。 （ 3）專項維修工程。 、招標(biāo)范圍及金額標(biāo)準(zhǔn) 一、需要進(jìn)行招標(biāo)的內(nèi)容為： （ 1）工程設(shè)計、工程監(jiān)理。 （ 5）負(fù)責(zé)組織評標(biāo)委員會進(jìn)行評標(biāo)，將評標(biāo)結(jié)果報開發(fā)商和項目經(jīng)理審定。根據(jù)需要進(jìn) 行市場調(diào)查，對潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格調(diào)查，并向項目經(jīng)理報告調(diào)查結(jié)果。 （ 2）制作招標(biāo)書：會同工程技術(shù)組專業(yè)工程師確定招標(biāo)文件的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、投標(biāo)資格、投標(biāo)時間、評標(biāo)條件，須規(guī)定標(biāo)的的，制定標(biāo)的，并編制招標(biāo)文件。 （ 3）審定評標(biāo)委員會評標(biāo)結(jié)果。 一、項目經(jīng)理在充分征求開發(fā)商意見的基礎(chǔ)上主要職責(zé)為： （ 1）審批招標(biāo)項目。 在施工過程中，項目設(shè)計管理的專業(yè)工程師須定期檢查按圖施工的情況，如發(fā)現(xiàn)新問題及必要的調(diào)整應(yīng)及時反饋給設(shè)計單位，并通過設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計調(diào)整或確認(rèn)，再發(fā)正式文件通知施工、監(jiān)理等有關(guān)單位執(zhí)行。 強(qiáng)、弱電室內(nèi)外接口滿足電話局、供電局及設(shè)計要求。 總體圖紙布局、管位布置合理，管材選用是否合理。 水 、電、煤、消防等設(shè)備、管線安裝位置設(shè)計合理、美觀且與土建圖紙不相矛盾。 管材及器具選擇是否符合規(guī)范及開發(fā)商要求。 給水管供水量及管道走向、管徑是否滿足最不利點供水壓力需要，且滿足美觀需要。 土建與各專業(yè)的矛盾問題。 屋面防水、外墻防滲水、衛(wèi)生間防水、門窗防水。 基礎(chǔ)形式的選擇。 圖紙會審記錄由設(shè)計單位負(fù)責(zé)，并發(fā)放項目管理部、監(jiān)理、施工單位。 在各單位均對圖紙熟悉之后，項目設(shè)計經(jīng)理組織各單位進(jìn)行圖紙會審。 項目設(shè)計經(jīng)理收到圖紙并審閱后分發(fā)給施工、監(jiān)理單位及工程技術(shù)組有關(guān)專業(yè)工程師。 設(shè)計圖的數(shù)量、交圖日期以及其它應(yīng)支付監(jiān)督檢查的資料、文件是否符合要求。 采用的生產(chǎn)工藝是否可靠、先進(jìn)，使用功能是否達(dá)到可行性研究報告的要求。 設(shè)計文件的深度是否達(dá)到規(guī)定的要求。 檢查內(nèi)容主要是： 設(shè)計工作是否按照進(jìn)度計劃執(zhí)行，人員配套是否與原配套方案一致。 審查設(shè)計單位在本項目設(shè)計工作中的專業(yè)人員配置。 、設(shè)計管理 一、設(shè)計前期階段 選定設(shè)計單位后，項目設(shè)計經(jīng)理組織專業(yè)設(shè)計負(fù)責(zé)人審查本項目設(shè)計進(jìn)度計劃和項目設(shè)計計劃。應(yīng)認(rèn)真評價設(shè)計方案的可行性，可靠性以及 技術(shù)實施的難易。 項目設(shè)計經(jīng)理在征詢開發(fā)商意見的基礎(chǔ)，組成由三方參加的評標(biāo)專家組，對設(shè)計單位提出的設(shè)計投標(biāo)方案進(jìn)行審查，項目設(shè)計經(jīng)理協(xié)助從中選擇一家設(shè)計方案優(yōu)秀、設(shè)計費用適中的單位。邀請的投標(biāo)單位通常是業(yè)績、設(shè)計技術(shù)力量、財務(wù)狀況等方面處于同一水平的而且能勝任本標(biāo)段的設(shè)計單位。 、設(shè)計招標(biāo) 招標(biāo)組編制設(shè)計招標(biāo)文件，然后以適當(dāng) 方式發(fā)布招標(biāo)公告，發(fā)放招標(biāo)文件。 編寫設(shè)計任務(wù)書。 、設(shè)計任務(wù)書的編制及其他基礎(chǔ)資料 根據(jù)工程項目立項的有關(guān)批文和開發(fā)商的要求，編制設(shè)計要求文件（主要是對技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和進(jìn)度的要求）。 （ 7）設(shè)計速度太慢，不能滿足項目進(jìn)展的 要求。 （ 5）對勘察資料掌握不全面，常造成基礎(chǔ)設(shè)計和基坑工程的失敗。 （ 3）個別設(shè)計人員年輕，有的對設(shè)計規(guī)范還不盡掌握，出現(xiàn)不能滿足國家有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的問題。 、設(shè)計工作可能存在的問題 設(shè)計管理工作不當(dāng)可能造成： （ 1）設(shè)計粗糙，圖面布局較亂，錯漏碰缺現(xiàn)象不斷，計算書錯誤，圖紙設(shè) 計深度滿足不了施工的要求，缺少應(yīng)有的大樣圖，交待不清楚。 六、項目廣告策劃 項目廣告策劃要制定廣告策劃目標(biāo)，進(jìn)行廣告費用預(yù)算、甄選廣告公司，正確選擇與運用廣告媒體，確定主題和賣點，利用一定的廣告設(shè)計技巧，合理安排廣告節(jié)奏。 五、項目定價 項目定價要考慮房地產(chǎn)定價與估價的差異、房地產(chǎn)價格的影響因數(shù)，然后確定定價目標(biāo)、項目定價的方法，并利用可比樓盤量化定價法。 三、項目市場定位 市場定位要清楚市場定位準(zhǔn)則和定位流程，發(fā)掘項目的差別優(yōu)勢、利用房地產(chǎn)項目的概念設(shè)計與演繹以及樓盤的命名與注冊等技術(shù)手段來進(jìn)行市場定位。 、項目策劃的具體內(nèi)容 一、 項目的市場調(diào)查 房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容一般包括：市場調(diào)查的類型、方法和步驟，調(diào)查問卷的設(shè)計，市場調(diào)查的誤區(qū)以及與市場調(diào)查機(jī)構(gòu)的合作。 六、技術(shù)方案分析和論證。 四、管理策劃 主要包括建設(shè)期管理總體方案、 運行期設(shè)施管理總體方案、經(jīng)營管理總體萬案。 二、項目定義和論證 主要包括開發(fā)或建設(shè)目的、指導(dǎo)思想，建設(shè)項目的規(guī)模、組成、功能和標(biāo)準(zhǔn)、總投資、開發(fā)或建設(shè)周期。 專業(yè)工程師 專業(yè)工程師包括建筑結(jié)構(gòu)、電氣、給水排水、采暖空調(diào)、機(jī)械設(shè)備、工藝、管道以及翻譯等專業(yè) 人員。 五、對外聯(lián)絡(luò)組 負(fù)責(zé)項目整個實施過程中的所有對外關(guān)系工作，包括協(xié)助辦理工程審批手續(xù)、與相關(guān)管理監(jiān)督部門進(jìn)行溝通、處理各種外部突發(fā)事件等外部事宜。 三、工程技術(shù)組 負(fù)責(zé)整個項目實施過程中的所有工程管理 工作，配合工程招標(biāo)、編制管理計劃和管理細(xì)則，審核施工組織方案，監(jiān)督監(jiān)理單位的三控制工作，組織設(shè)備調(diào)試、竣工驗收。 職能部門 一、招標(biāo)組 負(fù)責(zé)整個項目招標(biāo)工作的具體實施，在項目管理經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下編制招標(biāo)文件、組織招標(biāo)、協(xié)助開發(fā)商合同談判。 組織 檢查和審核施工承包商承擔(dān)的已完成工作，組織協(xié)調(diào)本項目的交接和驗收工作。 根據(jù)項目實施的不同階段，協(xié)助項目經(jīng)理進(jìn)行工作，經(jīng)過項目經(jīng)理的授權(quán)可在現(xiàn)場代行項目經(jīng)理的部分職能，并及時向項目經(jīng)理匯報工作。 就本項目的 設(shè)計管理工作對項目經(jīng)理負(fù)責(zé)，及時向項目經(jīng)理匯報工作情況，確保本項目的詳細(xì)設(shè)計按合同的要求完成 (包括滿足質(zhì)量、進(jìn)度、費用的目標(biāo)和要求 )，確保項目實施過程中所遇到設(shè)計問題能及時完滿的得到解決。 領(lǐng)導(dǎo)項目管理部的成員實現(xiàn)本項目的項目管理目標(biāo)。 各部門主要職能 項目經(jīng)理 項目經(jīng)理是項目管理單位的代表，負(fù)責(zé)千緣三期建設(shè)的整個項目管理工作。 本工程竣工驗收后，項目管理者向開發(fā)商移交符合歸檔要求的基建竣工資料。 項目管理者應(yīng)主動為開發(fā)商協(xié)調(diào)外部關(guān)系，為項目順利實施提供條件。 項目管理者可按規(guī)定發(fā)布開工令、停工令、復(fù)工令 。 享有工程款支付決定權(quán)；有權(quán)采取安全施工專項費用單列、設(shè)置履約保證金、安全文明進(jìn)度施工獎罰、停工整改、終止合同、等措施進(jìn)行管理。 項目管理者 項目管理者受開發(fā)商委托作為本項目具體的管理執(zhí)行者，對整個項目建設(shè)過程進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，主要是通過對設(shè)計單位、承包單位、監(jiān)理單位、供應(yīng)商的管理來進(jìn)行。 開發(fā)商應(yīng)按合同和工程實施進(jìn)度的要求保證資金到位。 5 開發(fā)商與項目管理者職責(zé)界定 開發(fā)商 開發(fā)商對工程規(guī)模、項目定位、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)、大型設(shè)備和主要材料采購、合同的審定以及建設(shè)過程中發(fā)生的重大事項均享有決策權(quán)。 三、不同管理模式經(jīng)濟(jì)對比分析 采用項目管理這一先進(jìn)的管理模式必然能夠縮短工期、降低工程造價，為了探索新的管理模式，積累工程造價資料，整個工程結(jié)束后，將為開發(fā)商分別提供一整套項目管理模式對比研究成果和工程經(jīng)濟(jì)造價對比研究成果。 技術(shù)創(chuàng)新 一、建筑節(jié)能 通過降低建筑外圍護(hù)面積，提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能，利用太陽能，加強(qiáng)送排風(fēng)等措施減少建筑物能耗，使整個建筑平均節(jié)能指標(biāo)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，降低用戶采暖、降溫費用。 三、投資 整個千緣三期建設(shè)項目在標(biāo)準(zhǔn)檔次略高于千緣愛城前提下，每平方米 造價保證不超過千緣愛城的每平方米造價，并爭取降低 2～ %。 工作內(nèi)容按階段劃分主要是： 一、策劃階段的管理 二、設(shè)計階段的管理 三、招標(biāo)階段的管理 四、施工階段的管理 五、竣工驗 收、保修階段的管理 六、銷售階段的管理 3 項目管理目標(biāo) 、管理根本目標(biāo) 本項目管理的最根本目標(biāo)是實現(xiàn)房屋銷售率最大化、項目成本最小化，即： 一、 全額銷售 二、 限額投資 圍繞根本目標(biāo)，要求整個工程實現(xiàn)以下分解目標(biāo)： 、分解目標(biāo) 一、工期 整個工程從 2020 年春節(jié)開始到 2020 年 6 月 30 日正式交工驗收，工期整一年半。千緣愛城由于交通較為便利，項目定位符合市場需求，而且工程周期短、施工質(zhì)量優(yōu)良，所以二期項目還沒有交工驗收，就銷售一空。 千緣三期建設(shè)項目均由高層住宅小區(qū)和汽車配件城兩部分組成，總建筑面積約 26 萬 m2，框支剪力墻結(jié)構(gòu)，層數(shù)約為 28 層。 沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過千緣系列建設(shè)項目的成功開發(fā)（以千緣愛城為代表），決定在其三期建設(shè)項目中采用項目管理模式，本項目管理大綱正是為該項目的開展而編寫的，實際工作開展均在本大綱的總體構(gòu)架下進(jìn)行，是千緣三期建設(shè)項目管理工作開展的指導(dǎo)性綱領(lǐng)文件。 在我國，應(yīng)用項目管理模式比較成功的是黃河小浪底水利樞紐工程，這一工程采用該模式取得明顯效果，受到來自各方面的好評，此后，在一些大型的水利水電樞紐、核電站、高速公路項目中該管理模式被廣泛采用，均取得良好效果。 沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三期建設(shè)項目 項目管理大綱 沈陽寶石建設(shè)管理咨詢有限公司 前 言 建設(shè)工程項目管理是在工程的策劃、設(shè)計和實施階段，項目管理人員按照工程建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的要求，運用系統(tǒng)工程的理論、觀點和方法，進(jìn)行有效的規(guī)劃、決策、組織、協(xié)調(diào)和控制等系統(tǒng)科學(xué)的管理，根據(jù)已經(jīng)簽定的工程承包合同、工程項目管理合同及其他合同性文件，調(diào)動各方面的資源，對工程從策劃至竣工的質(zhì)量、進(jìn)度、投資及其他目標(biāo)進(jìn)行全面控制的管理過程。 項目管理這一在我國還較為嶄新的管 理模式最早出現(xiàn)在西方，后來隨著一批國際貸款項目在我國的開展，應(yīng)國際貸款機(jī)構(gòu)的要求實行項目管理制度，這一制度才得以在我國推廣，并逐漸成為一種業(yè)主認(rèn)可與青睞的管理模式。項目管理制度在工業(yè)與民用建筑行業(yè)起步相對較晚，僅在近十年，在一些大型建筑項目如：北京國家大劇院、奧運場館建設(shè)項目、武漢重型機(jī)床廠、北京探礦機(jī) 械廠、廈門叉車有限公司、遼寧省總工會中得到推廣和應(yīng)用。 目 錄 前 言 1 項目概況 6 項目管理范圍與工作內(nèi)容