【正文】 造價(jià) 5 萬(wàn)元（含 5 萬(wàn)元）以上的土建工程、安裝工程； 3 萬(wàn)元（含3 萬(wàn)元）以上的裝飾裝修工程、專項(xiàng)維修工程。 （ 5） 一次購(gòu)置大宗材料物資、家 具等。 （ 3） 專項(xiàng)維修工程。 、 招標(biāo)范圍 及金額標(biāo)準(zhǔn) 一、 需要進(jìn)行招標(biāo)的內(nèi)容為： （ 1） 工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理。 （ 5）負(fù)責(zé)組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行評(píng)標(biāo)，將評(píng)標(biāo)結(jié)果報(bào)開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目經(jīng)理審定。 根據(jù)需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格調(diào)查，并向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告調(diào)查結(jié)果。 （ 2） 制作招標(biāo)書 ： 會(huì)同 工程技術(shù)組專業(yè)工程師 確定招標(biāo)文件的主要技術(shù) 、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 、投標(biāo)資格、投標(biāo)時(shí)間、評(píng)標(biāo)條件，須規(guī)定標(biāo)的的，制定標(biāo)的，并編制 招標(biāo)文件。 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 24 （ 3） 審定評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)結(jié)果。 一、 項(xiàng)目經(jīng)理在充分征求開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)的基礎(chǔ)上 主要職責(zé)為： （ 1） 審批招標(biāo)項(xiàng)目。 在施工過(guò)程中， 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的專業(yè) 工程師須定期檢查按圖施工的情況，如發(fā)現(xiàn)新問(wèn)題及必要的調(diào)整 應(yīng)及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)單位，并通過(guò)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整或確認(rèn)，再發(fā)正式文件通知施工、監(jiān)理等有關(guān)單位執(zhí)行。 強(qiáng)、弱電室內(nèi)外接口滿足電話局、供電局及設(shè)計(jì)要求。 總體圖紙布局、管位布置合理，管材選用 是否 合理。 水、電、煤、消防等設(shè)備、管線安裝位置設(shè)計(jì)合理、美觀且與土建圖紙不相矛盾。 管材及器具選擇是否符合規(guī)范及 開(kāi) 發(fā)商 要求 。 給水管供水量及管道走向、管徑 是否 滿足最不利點(diǎn)供水壓力需要，且滿足美觀需要。 土建與各專業(yè)的矛盾問(wèn)題。 屋面防水、外墻防滲水、衛(wèi)生間防水、門窗防水。 基礎(chǔ)形式的選擇。 圖紙會(huì)審記錄由設(shè)計(jì)單位 負(fù)責(zé)，并發(fā)放 項(xiàng)目管理 部、監(jiān)理、施工單位。 在 各 單位均對(duì)圖紙熟悉之后， 項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理 組織各單位 進(jìn)行圖紙會(huì)審。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理收到圖紙并審閱后分發(fā)給施工、監(jiān)理單位及工程技術(shù)組有關(guān)專業(yè)工程師。 設(shè)計(jì)圖的數(shù)量、交圖日期以及其 它應(yīng)支付監(jiān)督檢查的資料、文件是否符合要求。 采用的生產(chǎn)工藝是否可靠、先進(jìn)，使用功能是否達(dá)到可行性研究報(bào)告的要求。 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 22 設(shè)計(jì)文件的深度是否達(dá)到規(guī)定的要求。 檢查內(nèi)容主要是： 設(shè)計(jì)工作是否按照進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行，人員配套是否與原配套方案一致。 審查設(shè)計(jì)單位在本項(xiàng)目 設(shè)計(jì)工作 中的專業(yè)人員配置。 、 設(shè)計(jì)管理 一、 設(shè)計(jì)前期階段 選定設(shè)計(jì)單位后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理組織專業(yè)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人審查本項(xiàng)目 設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃和項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃。 應(yīng)認(rèn)真評(píng)價(jià) 設(shè)計(jì)方案的可行性，可靠性以及技術(shù)實(shí)施的難易。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理在征詢開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)的基礎(chǔ)，組成由三方參加的評(píng)標(biāo) 專家組，對(duì) 設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)投標(biāo)方案 進(jìn)行審查 ，項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理協(xié)助從中選擇一家 設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀、 設(shè)計(jì)費(fèi)用適中的單位。邀請(qǐng)的投標(biāo)單位通常是業(yè)績(jī)、設(shè)計(jì)技術(shù)力量、財(cái)務(wù)狀況等方面處于同一水平的而且能勝任本標(biāo)段的設(shè)計(jì)單位。 、 設(shè)計(jì)招標(biāo) 招標(biāo)組編制設(shè)計(jì)招標(biāo)文件 ，然后以適當(dāng)方式發(fā)布招標(biāo)公告，發(fā)放招標(biāo)文件。 編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書 。 、 設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制 及其他基礎(chǔ)資料 根據(jù)工程項(xiàng)目立項(xiàng)的有關(guān)批文和開(kāi)發(fā)商的要求，編制設(shè)計(jì)要求文件（主要是對(duì)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和進(jìn)度的要求）。 （ 7） 設(shè)計(jì) 速度太慢 ， 不能滿足項(xiàng)目進(jìn)展的要求。 （ 5）對(duì)勘察資料掌握不全面，常造成基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和基坑工程的失敗。 （ 3）個(gè)別 設(shè)計(jì)人員年輕 ， 有的對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范還不盡掌握，出現(xiàn)不能滿足國(guó)家有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。 、 設(shè)計(jì)工作可能存在的問(wèn)題 設(shè)計(jì)管理工作不當(dāng) 可能 造成 ： 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 20 （ 1） 設(shè)計(jì)粗糙， 圖面布局較亂，錯(cuò)漏碰缺現(xiàn)象不斷 ，計(jì)算書錯(cuò)誤，圖紙 設(shè)計(jì)深度滿足不了施工的要求，缺少應(yīng)有的大樣圖，交待不清楚。 六、 項(xiàng)目廣告策劃 項(xiàng)目廣告策劃要制定 廣告策劃目標(biāo) ，進(jìn)行 廣告費(fèi)用預(yù)算、甄選廣告公司 ，正確 選擇與運(yùn)用廣告媒體 ， 確定主題和賣點(diǎn) ，利用一定的 廣告設(shè)計(jì)技巧 ，合理安排廣告節(jié)奏 。 五、 項(xiàng)目定價(jià) 項(xiàng)目定價(jià)要考慮 房地產(chǎn)定價(jià)與估價(jià)的差異、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因數(shù) ，然后確定 定價(jià)目標(biāo) 、 項(xiàng)目定價(jià)的方法 ，并利用 可比樓盤量化定價(jià)法 。 三、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位要清楚 市場(chǎng)定位準(zhǔn)則 和 定位流程 ， 發(fā)掘項(xiàng)目的差別優(yōu)勢(shì) 、利用 房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)與演繹 以及 樓盤的命名與注冊(cè) 等技術(shù)手段來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)定位 。 、項(xiàng)目策劃的具體內(nèi)容 一、 項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的 主要內(nèi)容一般包括 ： 市場(chǎng)調(diào)查的類型、方法和步驟 ，調(diào)查問(wèn)卷 的設(shè)計(jì)， 市場(chǎng)調(diào)查的誤區(qū) 以及 與市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)的合作 。 六、 技術(shù)方案分析和論證 。 四、 管理策劃 主要包括 建設(shè)期管理總體方案、運(yùn)行期設(shè)施管理總體方案、經(jīng)營(yíng)管理總體萬(wàn)案 。 二、 項(xiàng)目定義和論證 主要包括 開(kāi)發(fā)或建設(shè)目的 、 指導(dǎo)思想 ，建設(shè)項(xiàng)目的 規(guī)模、組成、功能和標(biāo)準(zhǔn) 、 總投資 、 開(kāi)發(fā)或建設(shè)周期 。 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 17 專業(yè)工程師 專業(yè)工程師包括 建筑結(jié)構(gòu)、電氣、給水 排水、采暖空調(diào)、機(jī)械設(shè)備、工藝、管道以及翻譯等專業(yè)人員。 五、 對(duì)外聯(lián)絡(luò)組 負(fù)責(zé)項(xiàng)目整個(gè)實(shí)施過(guò)程中的所有對(duì)外關(guān)系工作， 包括 協(xié)助 辦理工程審批手續(xù)、與相關(guān)管理監(jiān)督部門進(jìn)行溝通、處理各種 外部 突發(fā) 事件 等外部事宜。 三 、 工程技術(shù)組 負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的所有工程管理工作，配合工程招標(biāo)、編制管理計(jì)劃和管理細(xì)則，審核施工組織方案， 監(jiān)督監(jiān)理單位的三控制工作 ，組織設(shè)備調(diào)試、竣工驗(yàn)收。 職能部門 一、 招標(biāo)組 負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目招標(biāo)工作的具體實(shí)施 ，在項(xiàng)目管理 經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下編制招標(biāo)文件 、組織招標(biāo)、協(xié)助開(kāi)發(fā)商合同談判。 組織檢查和審核施工承包商承擔(dān)的已完成工作，組織協(xié)調(diào)本項(xiàng)目的交接和驗(yàn)收工作。 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的不同階段，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行工作，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理的授權(quán)可在現(xiàn)場(chǎng)代行項(xiàng)目經(jīng)理的部分職能，并及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)工作。 就本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)工作情況，確保本項(xiàng)目的詳細(xì)設(shè)計(jì)按合同的要求完成 (包括滿足質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用的目標(biāo)和要求 )，確保項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所遇到設(shè)計(jì)問(wèn)題能及時(shí)完滿的得到解決。 領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目管理部的成員實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的項(xiàng)目管理目標(biāo)。 各部門主要職能 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目管理單位的代表，負(fù)責(zé)千緣三期建設(shè)的整個(gè)項(xiàng)目管理工作。 本工程竣工驗(yàn)收后，項(xiàng)目管理者向開(kāi)發(fā)商移交符合歸檔要求的基建竣工資料。 項(xiàng)目管理者應(yīng)主動(dòng)為開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)外部關(guān)系，為項(xiàng)目順利實(shí)施提供條件。 項(xiàng)目管理者可按規(guī)定發(fā)布開(kāi)工令、停工令、復(fù)工令 。 享有工程款支付決定權(quán)；有權(quán)采取安全施工專項(xiàng)費(fèi)用單列、設(shè)置履約保證金、安全文明進(jìn)度施工獎(jiǎng)罰、停工整改、終止合 同、等措施進(jìn)行管理。 項(xiàng)目管理者 項(xiàng)目管理者受開(kāi)發(fā)商委托作為本項(xiàng)目 具體的 管理 執(zhí)行 者，對(duì) 整個(gè) 項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程進(jìn)行協(xié)調(diào)管理 ，主要是通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)單位、承包單位、監(jiān)理單位、供應(yīng)商的管理來(lái)進(jìn)行。 開(kāi)發(fā)商應(yīng)按合同和工程實(shí)施 進(jìn)度 的要求保證 資金到位。 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 12 5 開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目管理者職責(zé)界定 開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā)商 對(duì)工程規(guī)模、 項(xiàng)目定位 、 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、 招標(biāo) 、 大型設(shè)備和主要材料采購(gòu) 、合同的審定以及 建設(shè)過(guò)程中 發(fā)生 的重大事項(xiàng) 均 享有決策權(quán)。 三、 不同管理模式經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析 采用項(xiàng)目管理這一先進(jìn)的管理模式必然能夠縮短工期、降低工程造價(jià)，為了 探索新的管理模式，積累工程造價(jià)資料，整個(gè)工程結(jié)束 后 ，將為開(kāi)發(fā)商分別提供一整套項(xiàng)目管理模式對(duì)比研究成果和工程經(jīng)濟(jì)造價(jià)對(duì)比研究成果。 技術(shù)創(chuàng)新 一、 建筑節(jié)能 通過(guò) 降低建筑外圍護(hù)面積，提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能，利用太陽(yáng)能，加強(qiáng)送排 風(fēng)等措施 減少建筑物能耗，使整個(gè)建筑平均節(jié)能指標(biāo)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，降《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 9 低 用戶 采暖、降溫費(fèi)用。 三、 投資 整個(gè)千緣三 期建設(shè)項(xiàng)目 在標(biāo)準(zhǔn)檔次略高于千緣愛(ài)城前提下， 每平方米造價(jià) 保證不超過(guò)千緣愛(ài)城 的 每平方米造價(jià)， 并 爭(zhēng)取降低 2～ %。 工作內(nèi)容按階段劃分主要是： 一、 策劃階段的管理 二、 設(shè)計(jì)階段的管理 三、 招標(biāo)階段的管理 四 、 施工階段的管理 五 、 竣工驗(yàn)收 、保修 階段 的管理 六 、 銷售階段的管理 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 8 3 項(xiàng)目管理目標(biāo) 、 管理根本目標(biāo) 本項(xiàng)目管理 的最根本目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)房屋銷售率最大化 、 項(xiàng)目成本最小化，即： 一、 全額銷售 二、 限額投資 圍繞根本目標(biāo)， 要求整個(gè)工程實(shí)現(xiàn)以下 分解 目標(biāo)： 、分解目標(biāo) 一、 工期 整個(gè)工程從 2020 年春節(jié)開(kāi)始到 2020 年 6 月 30 日 正式交工驗(yàn)收 ，工期整一年 半 。千緣愛(ài)城由于交通 較為便利 ，項(xiàng)目定位符合市場(chǎng)需求，而且工程周期短、施工質(zhì)量?jī)?yōu)良 ，所以二期項(xiàng)目 還沒(méi)有交工驗(yàn)收，就銷售一空。 千緣三期建設(shè)項(xiàng)目均 由 高層住宅小區(qū) 和汽車配件城兩部分組成 ，總建筑面積約 26 萬(wàn) m2，框支剪力墻結(jié)構(gòu)，層數(shù)約為 28 層。 沈陽(yáng)千緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 通過(guò) 千緣系列建設(shè)項(xiàng)目的 成功開(kāi)發(fā) （以千緣愛(ài)城為代表） ，決定在其 三期建設(shè)項(xiàng)目 中采用項(xiàng)目管理模式，本項(xiàng)目管理大綱 正是為 該 項(xiàng)目 的 開(kāi)展而編寫的， 實(shí)際工作開(kāi)展均在本大綱的總體構(gòu)架下進(jìn)行， 是千緣三期建設(shè)項(xiàng)目 管理工作 開(kāi)展 的 指導(dǎo)性 綱領(lǐng)文件 。 在我國(guó)，應(yīng)用項(xiàng)目管理 模式 比較 成功 的是黃河小浪底水利樞紐工程， 這一工程 采用該模式 取得明顯效果，受到來(lái)自各方面的好評(píng) ， 此后，在一些大型的水利 水電 樞紐、核電站 、高速公路 項(xiàng)目中 該 管理模式被廣泛采用，均取得良好效果。 沈陽(yáng)千緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三期建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目管理大綱 沈陽(yáng)寶石建設(shè)管理咨詢有限公司 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 1 前 言 建設(shè) 工程 項(xiàng)目 管理 是在工程的策劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施階段，項(xiàng)目管理人員按照工程建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的要求 ，運(yùn)用系統(tǒng)工程的理論、觀點(diǎn)和方法，進(jìn)行有效的規(guī)劃、決策、組織、協(xié)調(diào) 和 控制等系統(tǒng)科學(xué)的管理，根據(jù)已經(jīng)簽定的工程承包合同、工程項(xiàng)目管理合同及其他合同性文件 ，調(diào)動(dòng)各方面的資源，對(duì)工程從策劃至竣工的質(zhì)量、進(jìn)度、投資及其他目標(biāo)進(jìn)行全面控制的管理過(guò)程。 項(xiàng)目管理這一在我國(guó)還較為嶄新的管 理模式最早出現(xiàn)在 西方，后來(lái)隨著 一批國(guó)際貸款項(xiàng)目在我國(guó)的開(kāi)展 ，應(yīng)國(guó)際貸款機(jī)構(gòu)的要求 實(shí)行項(xiàng)目管理制度， 這一制度 才 得以在我國(guó) 推廣，并逐漸成為一種業(yè)主認(rèn)可與青睞的管理模式。項(xiàng)目管理制度在工業(yè) 與 民用建筑 行業(yè)起步相對(duì)較晚， 僅 在近 十 年 ，在一些大型 建筑 項(xiàng)目 如：北京國(guó)家大劇院、奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)項(xiàng)目 、武漢重型機(jī)床廠、北京探礦機(jī) 械廠、廈門叉車有限公司、遼寧省總工會(huì) 中得到推廣和 應(yīng)用 。 沈陽(yáng)寶石建設(shè)管理咨詢有限公司 2020 年 10 月 10 日 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 2 目 錄 前 言 1 項(xiàng)目概況