【正文】 所以，從現(xiàn)在開始應(yīng)注重建筑施工管理以及做好物業(yè)管理的鋪墊工作，在對于購買 前 期的客戶可采取一些優(yōu)惠的辦法，比如免一年的物業(yè)管理費等，切實為業(yè)主著想， 使首批入住的業(yè)主享受到高尚住宅區(qū)的高檔次服務(wù)，使業(yè)主由衷地產(chǎn)生好感，形成口碑效益，使銷售進(jìn)入良性循環(huán)（如何形成口碑效益，待以后做專項方案）。 二、銷售策略 （ 1）價格策略 項目成功與否，開盤定價及后期價格策略是關(guān)鍵因素之一，根據(jù)市場調(diào)查情況， 成功的價格策略會 使已購買客戶信心 得到 保障 、對觀望的客戶有一定的促進(jìn)作用、 很好地引入投資 者、 同競爭對 手項目相比有較大的競爭力，便于抓住市場份額，給后期銷售留下空間、 對于規(guī)模 較大的項目為后期銷售的樓盤留了空間，同時在開盤銷售時聚集了人氣。 每一個 賣點都要根據(jù) 實際 情況做主項方案 ，針對不同類型顧客的闡述不同不同賣點，輕重有序。 、項目的 包裝策劃 一、 根據(jù)市場調(diào)查確定項目 定位 （ 1）樓盤檔次 定位 樓盤檔次定位一般 根據(jù)目前房地產(chǎn)市場狀況， 就 項目的位置、環(huán)境、規(guī)劃 與 其他小區(qū) 做類比，在環(huán)境、規(guī)模、交通、戶型面積、銷售價格、功能比較的基礎(chǔ)上定出樓盤檔次。 3） 總監(jiān)理工程師根據(jù)專業(yè)施工完成情況決定進(jìn)入竣工驗收階段，通知監(jiān)理單位并組織監(jiān)理人員進(jìn)行竣工初驗。 二、 工程造價 控制 工程造價 控制的依據(jù)是 工程造價 預(yù)算。 、 施工質(zhì)量管理 確定工序 、部位 質(zhì)量控制 要 點。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 28 審核施工單位施工組織設(shè)計 、 督促檢查施工進(jìn)展 情況， 分析施工 中存在的主要問題，研究組織接收設(shè)備、材料到現(xiàn)場后的開箱檢驗及交接，協(xié)助 開發(fā)商 安排保管工作，或組織移交給施工單位。 （ 3）議標(biāo)結(jié)束后，當(dāng)即填寫“議標(biāo)結(jié)果報告”，并由議標(biāo)小組成員和監(jiān)督 人員簽字。 五、 評標(biāo) 評標(biāo)委員會名單在開標(biāo)前應(yīng)當(dāng)保密。 （ 2） 土建工程、安裝工程、裝飾裝修工程。 用電設(shè)計容量和供電方式符合供電局規(guī)定要求。 圖紙會審及工程施工過程中，如遇技術(shù)難點問題， 應(yīng) 邀請專家 顧問 作專題咨詢 ，并由主管 工程師負(fù)責(zé)將專 題咨詢結(jié)果匯總形成《專家咨詢會議報告》，并分發(fā)給施工、監(jiān)理等有關(guān)單位執(zhí)行。設(shè)計單 位的業(yè)績、技術(shù)經(jīng)歷、技術(shù)等級也是考察設(shè)計單位的一些重要方面，而 設(shè)計費和報價只要適中即可。 （ 4） 不了解生產(chǎn)工藝，無法采取相應(yīng)的預(yù)防措施，給施工帶有隱患，使得 設(shè)計在施工生產(chǎn)過程中一再變更。 三、 組織策劃 主要包括 決策期的組織結(jié)構(gòu)、決策期的任務(wù)分工和管理職能分工、決策期的工作 流程 。 部門經(jīng)理及顧問 一、 項目設(shè)計經(jīng)理 或總工 在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下工作，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)本項目的設(shè)計管理工和技術(shù)工作； 負(fù)責(zé)處理或組織處理初步設(shè)計、詳細(xì) 設(shè)計以及施工階段管理中遇到的設(shè)計問題。 開發(fā)商享有整個工程建設(shè)過程的監(jiān)督權(quán)，可隨時派員檢查工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全、物資數(shù)量和工程款使用等與項目有關(guān)的所有情況，并有權(quán)對項目管理者提出改進(jìn)意見。項目管理制度在工業(yè) 與 民用建筑 行業(yè)起步相對較晚， 僅 在近 十 年 ，在一些大型 建筑 項目 如：北京國家大劇院、奧運場館建設(shè)項目 、武漢重型機床廠、北京探礦機 械廠、廈門叉車有限公司、遼寧省總工會 中得到推廣和 應(yīng)用 。 三、 投資 整個千緣三 期建設(shè)項目 在標(biāo)準(zhǔn)檔次略高于千緣愛城前提下， 每平方米造價 保證不超過千緣愛城 的 每平方米造價， 并 爭取降低 2～ %。 項目管理者應(yīng)主動為開發(fā)商協(xié)調(diào)外部關(guān)系，為項目順利實施提供條件。 三 、 工程技術(shù)組 負(fù)責(zé)整個項目實施過程中的所有工程管理工作，配合工程招標(biāo)、編制管理計劃和管理細(xì)則，審核施工組織方案， 監(jiān)督監(jiān)理單位的三控制工作 ，組織設(shè)備調(diào)試、竣工驗收。 五、 項目定價 項目定價要考慮 房地產(chǎn)定價與估價的差異、房地產(chǎn)價格的影響因數(shù) ，然后確定 定價目標(biāo) 、 項目定價的方法 ，并利用 可比樓盤量化定價法 。 、 設(shè)計招標(biāo) 招標(biāo)組編制設(shè)計招標(biāo)文件 ，然后以適當(dāng)方式發(fā)布招標(biāo)公告，發(fā)放招標(biāo)文件。 采用的生產(chǎn)工藝是否可靠、先進(jìn)，使用功能是否達(dá)到可行性研究報告的要求。 給水管供水量及管道走向、管徑 是否 滿足最不利點供水壓力需要，且滿足美觀需要。 （ 2） 制作招標(biāo)書 ： 會同 工程技術(shù)組專業(yè)工程師 確定招標(biāo)文件的主要技術(shù) 、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 、投標(biāo)資格、投標(biāo)時間、評標(biāo)條件，須規(guī)定標(biāo)的的，制定標(biāo)的，并編制 招標(biāo)文件。 招標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包括： 招標(biāo)內(nèi)容 、 招標(biāo)形式 、 發(fā)標(biāo)時間、投標(biāo)起止時間、投 標(biāo)地點、擬開標(biāo)時間和地點 、 供貨時間和交貨地點 、 驗收方式與驗收標(biāo)準(zhǔn)依據(jù) .結(jié)算方式與付款比例 、技術(shù)支持和售后服務(wù)、投標(biāo)書要求、 投標(biāo)保證金的金額。 評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人一般應(yīng)當(dāng)限定在 1～ 3 個之內(nèi)，并標(biāo)明排列順序。 當(dāng) 重 大問題發(fā)生分歧 時，由項目管理 經(jīng)理提出，請項目經(jīng)理組織協(xié)調(diào)。 編制施工控制計劃 施工控制計劃包括項目總體施工控制性計劃、設(shè)備安裝施工控制性計劃，作為現(xiàn)場開展施工生產(chǎn)活動的依據(jù)。 定期編寫質(zhì)量評估報告。定期將收集與發(fā)送的信息進(jìn)行匯總 ，上報有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)。 （ 3） 竣工驗收備案及交工 1）項目管理單位 應(yīng)自工程竣工驗收合格之日起 15 日內(nèi)到備案部門辦理竣工驗收備案手續(xù)。 以下內(nèi)容都是需要加以考慮的： 配套設(shè)施 是否 設(shè)置幼兒園、停車場及物業(yè)管理中央控制室、樓宇可視對講系統(tǒng)、小區(qū)軟智能化配套、垃圾清運站及各種會所 。例如千緣愛城的概念是：引領(lǐng) 70年代的社會潮流。 根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略及市場狀況，適時可以推出“舊房換新”的業(yè)務(wù)，挖掘購房者，通 過公司對購房者的舊房加以評估，客戶將舊房以我公司評估的價格抵購 本項目 的房產(chǎn)，公司再通過銷售這些舊房獲得利潤的二次增加（根據(jù)具體情況可做具體方案實施）。目前在中國物業(yè)管理有較好品牌的是萬科物業(yè)和中海物業(yè)。 （ 4）提高公司形象及實力宣傳，保障工程按期上馬及工程進(jìn)度，加強宣傳攻勢，提高員工的素質(zhì)（從外觀形象到內(nèi)在素質(zhì)）。 本項目對外宣傳的所有東西，包括售樓書、對外的傳真、文件、所用的車輛等都融進(jìn)了公司和項目形象的內(nèi)容，應(yīng)特別留意。 （ 5）價格定位 價格定位是項目銷售的重中之重，價格首先要在項目成本的基礎(chǔ)上 ，根據(jù)本項目的定位特點，與想臨類似功能定位的小區(qū)價格做類比 ，然后定出適宜的價位。 5） 驗收組人員代表各方在“單位（子單位）工程質(zhì)量驗收記錄”上簽署工程質(zhì)量驗收意見，并在竣工驗收報告上簽署共同驗收文件。 安全管理主要工作內(nèi)容 是： 制定安全管理目標(biāo) ； 編制安全措施計劃 ； 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 31 負(fù)責(zé)安全教育 ； 進(jìn)行安全檢查 ； 進(jìn)行安全事故的調(diào)查和處理。 按質(zhì)量控制 要 點的規(guī)定進(jìn)行工程質(zhì)量檢查及確認(rèn)工作。 組織工程施工總結(jié)。 項目管理 經(jīng)理在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場的施工管理工作。 六、 定標(biāo) 經(jīng)評委評審，可直接確定中標(biāo)候選人或者采用投票的方式確定中標(biāo)候選人 ， 采用投票方式時，應(yīng)實行記名投票。 （ 3） 一次購置同類物資價值總額在 3 萬元以上的材料物資、家具和總《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 25 金額在 10 萬元以上的儀器設(shè)備。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 24 （ 3） 審定評標(biāo)委員會評標(biāo)結(jié)果。 土建與各專業(yè)的矛盾問題。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 22 設(shè)計文件的深度是否達(dá)到規(guī)定的要求。 編寫設(shè)計任務(wù)書 。 三、 項目市場定位 市場定位要清楚 市場定位準(zhǔn)則 和 定位流程 ， 發(fā)掘項目的差別優(yōu)勢 、利用 房地產(chǎn)項目的概念設(shè)計與演繹 以及 樓盤的命名與注冊 等技術(shù)手段來進(jìn)行市場定位 。 職能部門 一、 招標(biāo)組 負(fù)責(zé)整個項目招標(biāo)工作的具體實施 ，在項目管理 經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下編制招標(biāo)文件 、組織招標(biāo)、協(xié)助開發(fā)商合同談判。 項目管理者可按規(guī)定發(fā)布開工令、停工令、復(fù)工令 。 工作內(nèi)容按階段劃分主要是： 一、 策劃階段的管理 二、 設(shè)計階段的管理 三、 招標(biāo)階段的管理 四 、 施工階段的管理 五 、 竣工驗收 、保修 階段 的管理 六 、 銷售階段的管理 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 8 3 項目管理目標(biāo) 、 管理根本目標(biāo) 本項目管理 的最根本目標(biāo)是實現(xiàn)房屋銷售率最大化 、 項目成本最小化，即： 一、 全額銷售 二、 限額投資 圍繞根本目標(biāo)， 要求整個工程實現(xiàn)以下 分解 目標(biāo)： 、分解目標(biāo) 一、 工期 整個工程從 2020 年春節(jié)開始到 2020 年 6 月 30 日 正式交工驗收 ，工期整一年 半 。 沈陽寶石建設(shè)管理咨詢有限公司 2020 年 10 月 10 日 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 2 目 錄 前 言 1 項目概況 6 項目管理范圍與工作內(nèi)容 7 項目管理目標(biāo) 8 、管理根本目標(biāo) 8 、分解目標(biāo) 8 項目管理依據(jù) 10 開發(fā)商與項目管理者職責(zé)界定 12 開發(fā)商 12 項目管理者 12 項目管理組織機構(gòu) 14 組織機構(gòu) 14 各部門主要職能 14 項目經(jīng)理 14 部門經(jīng)理及顧問 14 職能部門 16 專業(yè)工程師 17 項目管理的實施 18 、策劃階段的管理 18 項目策劃的主要任務(wù) 18 項目策劃的具體內(nèi)容 18 、設(shè)計階段的管理 19 設(shè)計工作可能存在的問題 19 設(shè)計任務(wù)書的編制及其他基礎(chǔ)資料