【正文】 、安全施工處罰細(xì)則 89 、文明施工處罰細(xì)細(xì)則 93 、成品保護(hù)處罰細(xì)則 93 、執(zhí)行 辦法 94 、獎(jiǎng)勵(lì)條例 94 、具體獎(jiǎng)勵(lì)辦法 95 單位簡(jiǎn)介 98 1 宣傳材料 文末 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 6 1 項(xiàng)目概況 沈陽(yáng)千緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三期建設(shè)項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)北二馬路與興華街交匯處，緊鄰鐵西區(qū)交通主干道 北二馬路 ，與沈陽(yáng)站僅數(shù)站之遙，交通便利 ，環(huán)境較為舒適 幽雅 。 項(xiàng)目管理這一在我國(guó)還較為嶄新的管 理模式最早出現(xiàn)在 西方，后來(lái)隨著 一批國(guó)際貸款項(xiàng)目在我國(guó)的開(kāi)展 ，應(yīng)國(guó)際貸款機(jī)構(gòu)的要求 實(shí)行項(xiàng)目管理制度， 這一制度 才 得以在我國(guó) 推廣，并逐漸成為一種業(yè)主認(rèn)可與青睞的管理模式。 在我國(guó)，應(yīng)用項(xiàng)目管理 模式 比較 成功 的是黃河小浪底水利樞紐工程， 這一工程 采用該模式 取得明顯效果，受到來(lái)自各方面的好評(píng) ， 此后，在一些大型的水利 水電 樞紐、核電站 、高速公路 項(xiàng)目中 該 管理模式被廣泛采用，均取得良好效果。 千緣三期建設(shè)項(xiàng)目均 由 高層住宅小區(qū) 和汽車(chē)配件城兩部分組成 ，總建筑面積約 26 萬(wàn) m2，框支剪力墻結(jié)構(gòu)，層數(shù)約為 28 層。 工作內(nèi)容按階段劃分主要是： 一、 策劃階段的管理 二、 設(shè)計(jì)階段的管理 三、 招標(biāo)階段的管理 四 、 施工階段的管理 五 、 竣工驗(yàn)收 、保修 階段 的管理 六 、 銷(xiāo)售階段的管理 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 8 3 項(xiàng)目管理目標(biāo) 、 管理根本目標(biāo) 本項(xiàng)目管理 的最根本目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售率最大化 、 項(xiàng)目成本最小化，即： 一、 全額銷(xiāo)售 二、 限額投資 圍繞根本目標(biāo)， 要求整個(gè)工程實(shí)現(xiàn)以下 分解 目標(biāo)： 、分解目標(biāo) 一、 工期 整個(gè)工程從 2020 年春節(jié)開(kāi)始到 2020 年 6 月 30 日 正式交工驗(yàn)收 ，工期整一年 半 。 技術(shù)創(chuàng)新 一、 建筑節(jié)能 通過(guò) 降低建筑外圍護(hù)面積，提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能，利用太陽(yáng)能，加強(qiáng)送排 風(fēng)等措施 減少建筑物能耗，使整個(gè)建筑平均節(jié)能指標(biāo)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，降《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 9 低 用戶 采暖、降溫費(fèi)用。 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 12 5 開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目管理者職責(zé)界定 開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā)商 對(duì)工程規(guī)模、 項(xiàng)目定位 、 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、 招標(biāo) 、 大型設(shè)備和主要材料采購(gòu) 、合同的審定以及 建設(shè)過(guò)程中 發(fā)生 的重大事項(xiàng) 均 享有決策權(quán)。 項(xiàng)目管理者 項(xiàng)目管理者受開(kāi)發(fā)商委托作為本項(xiàng)目 具體的 管理 執(zhí)行 者，對(duì) 整個(gè) 項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程進(jìn)行協(xié)調(diào)管理 ，主要是通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)單位、承包單位、監(jiān)理單位、供應(yīng)商的管理來(lái)進(jìn)行。 項(xiàng)目管理者可按規(guī)定發(fā)布開(kāi)工令、停工令、復(fù)工令 。 本工程竣工驗(yàn)收后，項(xiàng)目管理者向開(kāi)發(fā)商移交符合歸檔要求的基建竣工資料。 領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目管理部的成員實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的項(xiàng)目管理目標(biāo)。 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的不同階段，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行工作，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理的授權(quán)可在現(xiàn)場(chǎng)代行項(xiàng)目經(jīng)理的部分職能，并及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)工作。 職能部門(mén) 一、 招標(biāo)組 負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目招標(biāo)工作的具體實(shí)施 ，在項(xiàng)目管理 經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下編制招標(biāo)文件 、組織招標(biāo)、協(xié)助開(kāi)發(fā)商合同談判。 五、 對(duì)外聯(lián)絡(luò)組 負(fù)責(zé)項(xiàng)目整個(gè)實(shí)施過(guò)程中的所有對(duì)外關(guān)系工作， 包括 協(xié)助 辦理工程審批手續(xù)、與相關(guān)管理監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行溝通、處理各種 外部 突發(fā) 事件 等外部事宜。 二、 項(xiàng)目定義和論證 主要包括 開(kāi)發(fā)或建設(shè)目的 、 指導(dǎo)思想 ，建設(shè)項(xiàng)目的 規(guī)模、組成、功能和標(biāo)準(zhǔn) 、 總投資 、 開(kāi)發(fā)或建設(shè)周期 。 六、 技術(shù)方案分析和論證 。 三、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位要清楚 市場(chǎng)定位準(zhǔn)則 和 定位流程 ， 發(fā)掘項(xiàng)目的差別優(yōu)勢(shì) 、利用 房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)與演繹 以及 樓盤(pán)的命名與注冊(cè) 等技術(shù)手段來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)定位 。 六、 項(xiàng)目廣告策劃 項(xiàng)目廣告策劃要制定 廣告策劃目標(biāo) ，進(jìn)行 廣告費(fèi)用預(yù)算、甄選廣告公司 ，正確 選擇與運(yùn)用廣告媒體 ， 確定主題和賣(mài)點(diǎn) ，利用一定的 廣告設(shè)計(jì)技巧 ，合理安排廣告節(jié)奏 。 （ 3）個(gè)別 設(shè)計(jì)人員年輕 ， 有的對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范還不盡掌握，出現(xiàn)不能滿足國(guó)家有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。 （ 7） 設(shè)計(jì) 速度太慢 ， 不能滿足項(xiàng)目進(jìn)展的要求。 編寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 。邀請(qǐng)的投標(biāo)單位通常是業(yè)績(jī)、設(shè)計(jì)技術(shù)力量、財(cái)務(wù)狀況等方面處于同一水平的而且能勝任本標(biāo)段的設(shè)計(jì)單位。 應(yīng)認(rèn)真評(píng)價(jià) 設(shè)計(jì)方案的可行性，可靠性以及技術(shù)實(shí)施的難易。 審查設(shè)計(jì)單位在本項(xiàng)目 設(shè)計(jì)工作 中的專(zhuān)業(yè)人員配置。 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 22 設(shè)計(jì)文件的深度是否達(dá)到規(guī)定的要求。 設(shè)計(jì)圖的數(shù)量、交圖日期以及其 它應(yīng)支付監(jiān)督檢查的資料、文件是否符合要求。 在 各 單位均對(duì)圖紙熟悉之后， 項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理 組織各單位 進(jìn)行圖紙會(huì)審。 基礎(chǔ)形式的選擇。 土建與各專(zhuān)業(yè)的矛盾問(wèn)題。 管材及器具選擇是否符合規(guī)范及 開(kāi) 發(fā)商 要求 。 總體圖紙布局、管位布置合理，管材選用 是否 合理。 在施工過(guò)程中， 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的專(zhuān)業(yè) 工程師須定期檢查按圖施工的情況，如發(fā)現(xiàn)新問(wèn)題及必要的調(diào)整 應(yīng)及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)單位，并通過(guò)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整或確認(rèn)，再發(fā)正式文件通知施工、監(jiān)理等有關(guān)單位執(zhí)行。 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 24 （ 3） 審定評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)結(jié)果。 根據(jù)需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格調(diào)查，并向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告調(diào)查結(jié)果。 、 招標(biāo)范圍 及金額標(biāo)準(zhǔn) 一、 需要進(jìn)行招標(biāo)的內(nèi)容為： （ 1） 工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理。 （ 5） 一次購(gòu)置大宗材料物資、家 具等。 （ 3） 一次購(gòu)置同類(lèi)物資價(jià)值總額在 3 萬(wàn)元以上的材料物資、家具和總《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 25 金額在 10 萬(wàn)元以上的儀器設(shè)備。 二、 發(fā)標(biāo) 招標(biāo) 組 發(fā)布招標(biāo)通告或按潛在投標(biāo)人發(fā)招標(biāo)邀請(qǐng)函。 四、 開(kāi)標(biāo) 開(kāi)標(biāo)由招標(biāo) 組 主持， 工程技術(shù)組 參 加， 項(xiàng)目管理經(jīng)理 到場(chǎng)監(jiān)督，按投標(biāo)順序開(kāi)標(biāo)。招標(biāo) 組 實(shí)地考察的人員要向評(píng)標(biāo)委員會(huì)報(bào)告投標(biāo)人的基本情況，但一般不擔(dān)任評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員。 六、 定標(biāo) 經(jīng)評(píng)委評(píng)審，可直接確定中標(biāo)候選人或者采用投票的方式確定中標(biāo)候選人 ， 采用投票方式時(shí)，應(yīng)實(shí)行記名投票。 確定中標(biāo)人后，由招標(biāo) 組 向中標(biāo)人發(fā)放“中標(biāo)結(jié)果通知單”，并將中標(biāo)結(jié)果書(shū)面或電話通知所有投標(biāo)人。項(xiàng)目經(jīng)理 全過(guò)程監(jiān)督議標(biāo)工作。 由 財(cái)務(wù)處審核有關(guān)條款，確認(rèn)與中標(biāo)結(jié)果相符后，加蓋 沈陽(yáng)千緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 合同專(zhuān)用章 ，合同一式 6 份 ，并向招標(biāo)管理部門(mén)備案招標(biāo)結(jié)果。 項(xiàng)目管理 經(jīng)理在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的施工管理工作。 項(xiàng)目管理經(jīng)理的主要職責(zé)是： 組織監(jiān)理 、施工單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工條件 進(jìn)行檢查。 對(duì)監(jiān)理單位的工作計(jì)劃、人員配置及工作開(kāi)展情況進(jìn)行檢查。 審查和簽發(fā)工程進(jìn)度款報(bào)告。 組織工程施工總結(jié)。 審核施工單位的人力負(fù)荷圖，掌握與考核勞動(dòng)力 動(dòng)態(tài)。 三、 召開(kāi)進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì) 定期與不定期的召開(kāi)進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)，分析和找出影響工程實(shí)際進(jìn)度的原因 ，并提出解決辦法，對(duì)于不同單位之間存在分歧的問(wèn)題應(yīng)予以協(xié)調(diào)和解決 ，當(dāng)施工單位和其他分包商不執(zhí)行項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的正確 進(jìn)度安排時(shí)，可以采取交流溝通、 更換管理人員直至罰款等措施來(lái)解決。 審查施工單位質(zhì)量保證體系，主要內(nèi)容為 :組織落實(shí)情況，質(zhì)量檢驗(yàn)人員的數(shù)量、資格是否與承擔(dān)工程質(zhì)量檢驗(yàn)任務(wù)相適應(yīng) ； 質(zhì)量檢測(cè)手段是否先進(jìn)、可靠 ； 質(zhì)保體系運(yùn)行的支持系統(tǒng)狀況，如信息反饋、事故處理等。 按質(zhì)量控制 要 點(diǎn)的規(guī)定進(jìn)行工程質(zhì)量檢查及確認(rèn)工作。 當(dāng)施工單位的工程質(zhì)量不能滿足質(zhì)量技術(shù)指標(biāo)要求時(shí)，該項(xiàng)工程將不被項(xiàng)目管理部簽證認(rèn)可，不進(jìn)行工程計(jì)量，也不能取得工程進(jìn)度款。 定期寫(xiě)出現(xiàn)場(chǎng) 工程造價(jià) 控制情況報(bào)告。除有重大變更需經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)埋和 開(kāi)發(fā)商 批準(zhǔn) 修改控制基數(shù) 外，一般變更均不修改費(fèi)用控制基準(zhǔn)。 安全管理主要工作內(nèi)容 是： 制定安全管理目標(biāo) ； 編制安全措施計(jì)劃 ； 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 31 負(fù)責(zé)安全教育 ； 進(jìn)行安全檢查 ； 進(jìn)行安全事故的調(diào)查和處理。 工程竣工驗(yàn)收 則 由 項(xiàng)目管理者組織開(kāi)發(fā)商、施工、 設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位（項(xiàng)目）負(fù)責(zé)人進(jìn)行單位（子單位）工程驗(yàn)收。 2） 由施工單位向項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)提交“工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)審表”及附 件。 （ 2） 竣工驗(yàn)收過(guò)程 1） 竣工驗(yàn)收應(yīng)由 項(xiàng)目管理 單位組織，組成由 項(xiàng)目管理 、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)等有關(guān)方面專(zhuān)業(yè)人員參加的驗(yàn)收組，并制定驗(yàn)收方案。 5） 驗(yàn)收組人員代表各方在“單位（子單位）工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄”上簽署工程質(zhì)量驗(yàn)收意見(jiàn)，并在竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上簽署共同驗(yàn)收文件。 2）項(xiàng)目管理單位 完成工程竣工備案工作后，施工單位可向 項(xiàng)目管理單位 移交工程，同時(shí)出具“工程竣工驗(yàn)收證明”給 項(xiàng)目管理單位 ， 項(xiàng)目管理單位 出具“單位工程交工驗(yàn)收證明”給施工、監(jiān)理各方，監(jiān)理單位完成工《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 33 程交接工作。 、銷(xiāo)售階段的管理 銷(xiāo)售管理主要是對(duì)銷(xiāo)售代理公司以及銷(xiāo)售策劃單位的管理。 社區(qū)文化 方面應(yīng) 在具有上述硬件配合的同時(shí)，還應(yīng)該設(shè)置適當(dāng)?shù)挠驳亍?2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 34 活動(dòng)場(chǎng)所和康體設(shè)施如兒童廣場(chǎng)、網(wǎng) 球場(chǎng)場(chǎng)等。 （ 5）價(jià)格定位 價(jià)格定位是項(xiàng)目銷(xiāo)售的重中之重，價(jià)格首先要在項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)上 ，根據(jù)本項(xiàng)目的定位特點(diǎn)，與想臨類(lèi)似功能定位的小區(qū)價(jià)格做類(lèi)比 ，然后定出適宜的價(jià)位。 商務(wù)會(huì)所 主要考慮是否在 住宅一 二 層面向花園的房間內(nèi) 設(shè)置 ， 是否設(shè)置網(wǎng)球場(chǎng)及兒童娛樂(lè)場(chǎng)均在中央花園內(nèi) 。 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 35 三、賣(mài)點(diǎn)訴求 買(mǎi)點(diǎn)訴求主要針對(duì)以下內(nèi)容展開(kāi)： 小區(qū)環(huán)境（自然風(fēng)光、人文景觀及高綠化率） 、 中央花園環(huán)境設(shè)計(jì) 、 綠化率 、 小區(qū)居住文化 、 戶型設(shè)計(jì)的景觀 、小區(qū)智能化 、 物業(yè)管理 。 語(yǔ)言規(guī)范，經(jīng)統(tǒng)一培訓(xùn)后，從對(duì)樓盤(pán)的介紹到答問(wèn)的技巧方面，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化。 本項(xiàng)目對(duì)外宣傳的所有東西，包括售樓書(shū)、對(duì)外的傳真、文件、所用的車(chē)輛等都融進(jìn)了公司和項(xiàng)目形象的內(nèi)容，應(yīng)特別留意。 （ 2）公司全員銷(xiāo)售 公司員工利用自己的關(guān)系網(wǎng)向親戚、朋友推銷(xiāo)或接待朋友咨詢，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的目的。 （ 4）集會(huì)推介 利用各種質(zhì)量、安全現(xiàn)場(chǎng)會(huì)、招標(biāo)會(huì)對(duì)行業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行推銷(xiāo)。另一方面，也為公司關(guān)系戶創(chuàng)造一個(gè)比較好的操作環(huán)境，形成良好的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，內(nèi)部員工購(gòu)房視同外部