【正文】 94 、獎勵條例 94 、具體獎勵辦法 95 單位簡介 98 1宣傳材料 文末 1 項目概況 沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三期建設項目位于沈陽市鐵西區(qū)北二馬路與興華街交匯處，緊鄰鐵西區(qū)交通主干道北二馬路，與沈陽站僅數(shù)站之遙，交通便利，環(huán)境較為舒適幽雅。 項目管理這一在我國還較為嶄新的管 理模式最早出現(xiàn)在西方，后來隨著一批國際貸款項目在我國的開展，應國際貸款機構(gòu)的要求實行項目管理制度，這一制度才得以在我國推廣，并逐漸成為一種業(yè)主認可與青睞的管理模式。 在我國，應用項目管理模式比較成功的是黃河小浪底水利樞紐工程，這一工程采用該模式取得明顯效果，受到來自各方面的好評，此后，在一些大型的水利水電樞紐、核電站、高速公路項目中該管理模式被廣泛采用，均取得良好效果。 千緣三期建設項目均由高層住宅小區(qū)和汽車配件城兩部分組成，總建筑面積約 26 萬 m2，框支剪力墻結(jié)構(gòu)，層數(shù)約為 28 層。 工作內(nèi)容按階段劃分主要是： 一、策劃階段的管理 二、設計階段的管理 三、招標階段的管理 四、施工階段的管理 五、竣工驗 收、保修階段的管理 六、銷售階段的管理 3 項目管理目標 、管理根本目標 本項目管理的最根本目標是實現(xiàn)房屋銷售率最大化、項目成本最小化，即： 一、 全額銷售 二、 限額投資 圍繞根本目標，要求整個工程實現(xiàn)以下分解目標： 、分解目標 一、工期 整個工程從 2020 年春節(jié)開始到 2020 年 6 月 30 日正式交工驗收，工期整一年半。 技術(shù)創(chuàng)新 一、建筑節(jié)能 通過降低建筑外圍護面積，提高圍護結(jié)構(gòu)熱工性能，利用太陽能，加強送排風等措施減少建筑物能耗，使整個建筑平均節(jié)能指標符合國家標準，降低用戶采暖、降溫費用。 5 開發(fā)商與項目管理者職責界定 開發(fā)商 開發(fā)商對工程規(guī)模、項目定位、設計標準、招標、大型設備和主要材料采購、合同的審定以及建設過程中發(fā)生的重大事項均享有決策權(quán)。 項目管理者 項目管理者受開發(fā)商委托作為本項目具體的管理執(zhí)行者，對整個項目建設過程進行協(xié)調(diào)管理，主要是通過對設計單位、承包單位、監(jiān)理單位、供應商的管理來進行。 項目管理者可按規(guī)定發(fā)布開工令、停工令、復工令 。 本工程竣工驗收后，項目管理者向開發(fā)商移交符合歸檔要求的基建竣工資料。 領導項目管理部的成員實現(xiàn)本項目的項目管理目標。 根據(jù)項目實施的不同階段，協(xié)助項目經(jīng)理進行工作，經(jīng)過項目經(jīng)理的授權(quán)可在現(xiàn)場代行項目經(jīng)理的部分職能，并及時向項目經(jīng)理匯報工作。 職能部門 一、招標組 負責整個項目招標工作的具體實施，在項目管理經(jīng)理的領導下編制招標文件、組織招標、協(xié)助開發(fā)商合同談判。 五、對外聯(lián)絡組 負責項目整個實施過程中的所有對外關系工作，包括協(xié)助辦理工程審批手續(xù)、與相關管理監(jiān)督部門進行溝通、處理各種外部突發(fā)事件等外部事宜。 二、項目定義和論證 主要包括開發(fā)或建設目的、指導思想，建設項目的規(guī)模、組成、功能和標準、總投資、開發(fā)或建設周期。 六、技術(shù)方案分析和論證。 三、項目市場定位 市場定位要清楚市場定位準則和定位流程，發(fā)掘項目的差別優(yōu)勢、利用房地產(chǎn)項目的概念設計與演繹以及樓盤的命名與注冊等技術(shù)手段來進行市場定位。 六、項目廣告策劃 項目廣告策劃要制定廣告策劃目標，進行廣告費用預算、甄選廣告公司，正確選擇與運用廣告媒體，確定主題和賣點，利用一定的廣告設計技巧，合理安排廣告節(jié)奏。 （ 3）個別設計人員年輕，有的對設計規(guī)范還不盡掌握，出現(xiàn)不能滿足國家有關規(guī)范標準的問題。 （ 7）設計速度太慢，不能滿足項目進展的 要求。 編寫設計任務書。邀請的投標單位通常是業(yè)績、設計技術(shù)力量、財務狀況等方面處于同一水平的而且能勝任本標段的設計單位。應認真評價設計方案的可行性，可靠性以及 技術(shù)實施的難易。 審查設計單位在本項目設計工作中的專業(yè)人員配置。 設計文件的深度是否達到規(guī)定的要求。 設計圖的數(shù)量、交圖日期以及其它應支付監(jiān)督檢查的資料、文件是否符合要求。 在各單位均對圖紙熟悉之后，項目設計經(jīng)理組織各單位進行圖紙會審。 基礎形式的選擇。 土建與各專業(yè)的矛盾問題。 管材及器具選擇是否符合規(guī)范及開發(fā)商要求。 總體圖紙布局、管位布置合理，管材選用是否合理。 在施工過程中，項目設計管理的專業(yè)工程師須定期檢查按圖施工的情況，如發(fā)現(xiàn)新問題及必要的調(diào)整應及時反饋給設計單位，并通過設計單位進行設計調(diào)整或確認，再發(fā)正式文件通知施工、監(jiān)理等有關單位執(zhí)行。 （ 3）審定評標委員會評標結(jié)果。根據(jù)需要進 行市場調(diào)查，對潛在投標人進行資格調(diào)查，并向項目經(jīng)理報告調(diào)查結(jié)果。 、招標范圍及金額標準 一、需要進行招標的內(nèi)容為： （ 1）工程設計、工程監(jiān)理。 （ 5）一次購置大宗材料物資、家具等。 （ 3）一次購置同類物資價值總額在 3 萬元以上的材料物資、家具和總金額在 10 萬元以上的儀器設備。 二、發(fā)標 招標組發(fā)布招標通告或按潛在投標人發(fā)招標邀請函。 四、開標 開標由招標組主持，工程技術(shù)組參加，項目管理經(jīng)理到場監(jiān)督，按投標順序開標。招標組實地考察的人員要向評標委員會報告投標人的基本情況，但一般不擔任評標委員會成員。 六、定標 經(jīng)評委評審，可直 接確定中標候選人或者采用投票的方式確定中標候選人，采用投票方式時，應實行記名投票。 確定中標人后，由招標組向中標人發(fā)放“中標結(jié)果通知單”，并將中標結(jié)果書面或電話通知所有投標人。項目經(jīng)理全過程監(jiān)督議標工作。由財務處審核有關條款，確認與中標結(jié)果相符后，加蓋沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同專用章，合同一式 6 份，并向招標管理部門備案招標結(jié)果。 項目管理經(jīng)理在項目經(jīng)理的領導下，全面負責現(xiàn)場的施工管理工作。 項目管理經(jīng)理的主要職責是： 組織監(jiān)理、施工單位對現(xiàn)場施工條件進行檢查。 對監(jiān)理單位的工作計劃、人員配置及工作開展情況進行檢查。 審查和簽發(fā)工程進度款報告。 組織工程施工總結(jié)。 審核施工單位的人力負荷圖，掌握與考核勞動力動態(tài)。 三、召開進度協(xié)調(diào)會 定期與不定期的召開進度協(xié)調(diào)會，分析和找出影響工程實際進度的原因，并提出解決辦法，對于不同單位之間存在分歧的問題應予以協(xié)調(diào)和解決，當施工單位和其他分包商不執(zhí)行項目管理機構(gòu)的正確進度安排時，可以采取交流溝通、更換管理人員直至罰款等措施來解決。 審查施工單位質(zhì)量保證體系，主要內(nèi)容為 :組織落實情況，質(zhì)量檢驗人員的數(shù)量、資格是否與承擔工程質(zhì)量檢驗任務相適應；質(zhì)量檢測手段是否先進、可靠；質(zhì)保體系運行的支持系統(tǒng)狀況，如信息反饋、事故處理等。 按質(zhì)量控制要點的規(guī)定進行工程質(zhì)量檢查及確認工作。 當施工單位的工程 質(zhì)量不能滿足質(zhì)量技術(shù)指標要求時，該項工程將不被項目管理部簽證認可，不進行工程計量，也不能取得工程進度款。 定期寫出現(xiàn)場工程造價控制情況報告。除有重大變更需經(jīng)項目經(jīng)埋和開發(fā)商批準修改控制基數(shù)外，一般變更均不修改費用控制基準。 安全管理主要工作內(nèi)容是： 制定安全管 理目標； 編制安全措施計劃； 負責安全教育； 進行安全檢查； 進行安全事故的調(diào)查和處理。 工程竣工驗收則由項目管理者組織開發(fā)商、施工、設計、監(jiān)理等單位（項目）負責人進行單位（子單位）工程驗收。 2）由施工單位向項目監(jiān)理機構(gòu)提交“工程竣工驗收報審表”及附件。 （ 2）竣工驗收過程 1）竣工驗收應由項目管理單位組織，組成由項目管理、施工、監(jiān)理、勘察、設計等有關方面專業(yè)人員參加的驗收組，并制定驗收方案。 5）驗收組人員代表各方在“單位（子單位）工程質(zhì)量驗收記錄”上簽署工程質(zhì)量驗收意見，并在竣工驗收報告上簽署共同驗收文件。 2）項目管理單位完成工程竣工備案工作后，施工單位可向項目管理單位移交工程，同時出具“工程竣工驗收證明”給項目管理單位，項目管理單位出具“單位工程交工驗收證明”給施工、監(jiān)理各方，監(jiān)理單位完成工程交接工作。 、銷售階段的管理 銷售管理主要是對銷售代理公司以及銷售策劃單位的管理。 社區(qū)文化方面應在具有上述硬件配合的同時，還應該設置適當?shù)挠驳鼗顒訄鏊涂刁w設施如兒童廣場、網(wǎng)球場場等。 （ 5）價格定位 價格定位是項目銷售的重中之重，價格首先要在項目成本的基礎上，根據(jù)本項目的定位特點，與想臨類似功能定位的小區(qū)價格做類比，然后定出適宜的價位。 商務會所 主要考慮是否在住宅一二層面向花園的房間內(nèi)設置，是否設置網(wǎng)球場及兒童娛樂場均在中央花園內(nèi)。 三、賣點訴求 買點訴求主要針對以下內(nèi)容展開：小區(qū)環(huán)境（自然風光、人文景觀及高綠化率）、中央花園環(huán)境設計、綠化率、小區(qū)居住文化、戶型設計的景觀、小區(qū)智能化、物業(yè)管理。 語言規(guī)范，經(jīng)統(tǒng)一培訓后，從對樓盤的介紹到答問的技巧方面，達到標準化、統(tǒng)一化。 本項目對外宣傳的所有東西，包括售樓書、對外的傳真、文件、所用的車輛等都融進了公司和項目形象的內(nèi)容，應特別留意。 （ 2）公司全員銷售 公司員工利用自己的關系網(wǎng)向親戚、朋友推銷或接待朋友咨詢，以達到實現(xiàn)銷售的目的。 （ 4）集會推介 利用各種質(zhì)量、安全現(xiàn)場會、招標會對行業(yè)內(nèi)人士進行推銷。另一方面，也為公司關系戶創(chuàng)造一個比較好的操作環(huán)境，形成良好的銷售網(wǎng)絡，內(nèi)部員工購房視同外部客戶購房，除享受規(guī)定》的中介費以外，公司不再優(yōu)惠，與公司簽定合同，每套房交 納 2 萬元定金，付款方式根據(jù)規(guī)定執(zhí)行，違約沒收定金。 （ 4）提高公司形象及實力 宣傳，保障工程按期上馬及工程進度，加強宣傳攻勢，提高員工的素質(zhì)（從外觀形象到內(nèi)在素質(zhì)）。 （ 7）開盤銷售時機把握 根據(jù)市場調(diào)查分析以及房地產(chǎn)歷史經(jīng)驗顯示，樓盤銷售相對來講旺季集中在 11月至次年春節(jié)以前，所以開盤時間定在 2020 年 2 月 14日，所有前期準備工作進入倒計進，銷售準備必須在 2 月 14日 前完成，到時如果相關手續(xù)未辦理完畢，只有銷售資料準備齊全，通過一定的協(xié)調(diào)工作仍可照計劃開盤，充分利用情人節(jié)這一天作好宣傳。所有這些將會對項目后期產(chǎn)生極大的影響。 增加與已入住業(yè)主的溝通，通過物業(yè)管理公司組織一系列社區(qū)文化活動 ，加大對環(huán)境園林及物業(yè)管理的宣傳力度，在已購房的業(yè)主群中建立良好的口碑形象，同時加強物業(yè)管理的服務功能。目前在中國物業(yè)管理有較好品牌的是萬科物業(yè)和中海物業(yè)。協(xié)調(diào)配合，在小區(qū)建設中做到住宅施工與小區(qū)道路，綠化和景觀的協(xié)調(diào)施工，需要施工方面在工序上大力配合。 地點：最好設在現(xiàn)場，但鑒于目前情況，設在售樓部也可以。 七、開盤時間及銷售期的界定 （ 1）根據(jù)歷年來房地產(chǎn)市場的情況以及目前房地產(chǎn)供求狀況，在設計概念及定位上主要與在 10 月～ 12 月之間開盤銷售，價位在 2800～ 3300 元/M2之間的項目進行競爭。 價格方面，前期所做的工作，特別在前期銷售與同等市場地位的房產(chǎn)價格已經(jīng)在消費者心目中已經(jīng)基本形成概念，根據(jù)以前的 價格策略 —— 低開高走，略低于消費者的心理價位和競爭對手的銷售價格推出，將會得到意想不到的效果，在其他優(yōu)勢的配合下首期的推出容易形成轟動效應，占領市場。千緣二期小區(qū)周邊紅外線對射防盜系統(tǒng)、停車庫自動管理系統(tǒng)（自動識別車牌 及自動收費）、園區(qū)及樓宇閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（無死角）、小區(qū)綜合布線系統(tǒng)（小區(qū)自身形成局域網(wǎng)，統(tǒng)一對外接口）實現(xiàn)數(shù)據(jù)傳輸，樓宇可視對講系統(tǒng)、保安巡視 IC 卡系統(tǒng)等可謂盡善盡美，而就其成本卻并不高。 綜上所述的 5 個方面即是“克敵致勝”的重要切入點，做到做好上述 5個方面的內(nèi)容， 才能使千緣常立于市場而不敗。 、廣告宣傳方案 一、概論 做為房地產(chǎn)項目的營銷應分為三個板塊的宣傳對象，一是公司整體形象，二是項目形象及銷售廣告，三是物業(yè)管理。 （ 2）銷售資料信息發(fā)布，包括地理位置、配套設施、咨詢地點、交易地點等信息。 項目的風險管理 、工民建建設項目風險及其特點 工業(yè)與民用建筑建設項目風險是指在建設過程中出現(xiàn)的不確定性因素所可能導致的人員傷亡和項目損失。 建設項日在項目建設的不同階段會面臨行種各樣的風險。 、項目實施階段的風險 項目實施階段的風險主要指合同風險、履約風險、財務風險、安全責任事故風險和環(huán)境風險等。 根據(jù)《建筑市場管理規(guī)定》和最高人民法院法發(fā) (1993)8 號文件《全國經(jīng)濟審判工作座談會議紀要》的精神，承包人沒有從事建筑經(jīng)營活動資格而訂立的合同應當認定無效。不合格主體所簽訂的合同無法律效力。在資格預審中一律要求出示相關證件原件，必要時，項目管理部還要派人進行實地考察。工程在每次招標之前都要進行嚴格的資格預審，只有資格預審合