【文章內(nèi)容簡介】 及樓盤的命名與注冊等技術(shù)手段來進(jìn)行市場定位。 四、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 內(nèi)容包括：項(xiàng)目總體規(guī)劃、項(xiàng)目建筑風(fēng)格、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)、項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、中國住宅廚衛(wèi)的發(fā)展方向、項(xiàng)目配套設(shè)施。 五、項(xiàng)目定價(jià) 項(xiàng)目定價(jià)要考慮房地產(chǎn)定價(jià)與估價(jià)的差異、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因數(shù)，然后確定定價(jià)目標(biāo)、項(xiàng)目定價(jià)的方法，并利用可比樓盤量化定價(jià)法。 項(xiàng)目定價(jià)要確定的詳細(xì)程序、確定垂直價(jià)差和水平價(jià)差，正確運(yùn)用價(jià)格組合、價(jià)格和租金的轉(zhuǎn)換等方法技巧，正確運(yùn)用調(diào)價(jià)策略、價(jià)格促銷策略、價(jià)格促銷策略中的變招等手段來進(jìn)行。 六、項(xiàng)目廣告策劃 項(xiàng)目廣告策劃要制定廣告策劃目標(biāo)，進(jìn)行廣告費(fèi)用預(yù)算、甄選廣告公司，正確選擇與運(yùn)用廣告媒體，確定主題和賣點(diǎn)，利用一定的廣告設(shè)計(jì)技巧，合理安排廣告節(jié)奏。 、設(shè)計(jì)階段的管理 設(shè)計(jì)工作的優(yōu)劣決定了整個項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)劣，它對工程的質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用都起著決定性的作用。 、設(shè)計(jì)工作可能存在的問題 設(shè)計(jì)管理工作不當(dāng)可能造成： （ 1）設(shè)計(jì)粗糙，圖面布局較亂，錯漏碰缺現(xiàn)象不斷，計(jì)算書錯誤，圖紙?jiān)O(shè) 計(jì)深度滿足不了施工的要求，缺少應(yīng)有的大樣圖，交待不清楚。 （ 2）有些設(shè)計(jì)單位不按程序辦事，在設(shè)計(jì)條件不足的情況下就盲出圖，圖面潦草、零亂、不正規(guī)。 （ 3）個別設(shè)計(jì)人員年輕，有的對設(shè)計(jì)規(guī)范還不盡掌握，出現(xiàn)不能滿足國家有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的問題。 （ 4）不了解生產(chǎn)工藝，無法采取相應(yīng)的預(yù)防措施，給施工帶有隱患，使得設(shè)計(jì)在施工生產(chǎn)過程中一再變更。 （ 5）對勘察資料掌握不全面，常造成基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和基坑工程的失敗。 （ 6）設(shè)計(jì)方案不合理，不做方案比較，往往任憑設(shè)計(jì)人員按照自己的習(xí)慣方法確定。 （ 7）設(shè)計(jì)速度太慢，不能滿足項(xiàng)目進(jìn)展的 要求。 避免和解決以上問題是設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理工作中的主要任務(wù)。 、設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制及其他基礎(chǔ)資料 根據(jù)工程項(xiàng)目立項(xiàng)的有關(guān)批文和開發(fā)商的要求，編制設(shè)計(jì)要求文件（主要是對技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和進(jìn)度的要求）。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理應(yīng)充分聽取和理解開發(fā)商的設(shè)計(jì)意圖和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，然后組織各專業(yè)負(fù)責(zé)人，提出本項(xiàng)目各專業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)深度、工藝要求、交圖日期及其他要求。 編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書。 匯總本項(xiàng)目的工程地質(zhì)水文地質(zhì)勘察報(bào)告和氣象、測繪、供電、供熱、給排水等協(xié)作資料。 、設(shè)計(jì)招標(biāo) 招標(biāo)組編制設(shè)計(jì)招標(biāo)文件，然后以適當(dāng) 方式發(fā)布招標(biāo)公告，發(fā)放招標(biāo)文件。 設(shè)計(jì)招標(biāo)方式宜采用邀請招標(biāo)。邀請的投標(biāo)單位通常是業(yè)績、設(shè)計(jì)技術(shù)力量、財(cái)務(wù)狀況等方面處于同一水平的而且能勝任本標(biāo)段的設(shè)計(jì)單位。 招標(biāo)前，建立投標(biāo)單位的候選人名冊，根據(jù)各標(biāo)段的特點(diǎn)，選擇邀請幾家設(shè)計(jì)單位參加投標(biāo)。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理在征詢開發(fā)商意見的基礎(chǔ)，組成由三方參加的評標(biāo)專家組，對設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)投標(biāo)方案進(jìn)行審查，項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理協(xié)助從中選擇一家設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀、設(shè)計(jì)費(fèi)用適中的單位。重點(diǎn)應(yīng)考慮設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣對工程造價(jià)有決定性的影響。應(yīng)認(rèn)真評價(jià)設(shè)計(jì)方案的可行性，可靠性以及 技術(shù)實(shí)施的難易。設(shè)計(jì)單位的業(yè)績、技術(shù)經(jīng)歷、技術(shù)等級也是考察設(shè)計(jì)單位的一些重要方面，而設(shè)計(jì)費(fèi)和報(bào)價(jià)只要適中即可。 、設(shè)計(jì)管理 一、設(shè)計(jì)前期階段 選定設(shè)計(jì)單位后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理組織專業(yè)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人審查本項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃和項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃。 審查設(shè)計(jì)單位確定的重大設(shè)計(jì)原則以及計(jì)算模型，計(jì)算方法，重要技術(shù)方案，環(huán)保、節(jié)能、安全衛(wèi)生等專業(yè)的銜接等重要設(shè)計(jì)內(nèi)容。 審查設(shè)計(jì)單位在本項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作中的專業(yè)人員配置。 二、設(shè)計(jì)進(jìn)展階段 設(shè)計(jì)工作正式開展后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理應(yīng)組織專業(yè)負(fù)責(zé)人定期和不定期對本項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)展情況進(jìn)行檢查和 督促。 檢查內(nèi)容主要是： 設(shè)計(jì)工作是否按照進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行，人員配套是否與原配套方案一致。 三、設(shè)計(jì)驗(yàn)收階段： 驗(yàn)收階段的主要管理審查內(nèi)容是： 設(shè)計(jì)規(guī)模 (指工程量、產(chǎn)量和投資 )是否與可行性研究拆報(bào)告相吻合。 設(shè)計(jì)文件的深度是否達(dá)到規(guī)定的要求。 有關(guān)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)指標(biāo)是否達(dá)到要求。 采用的生產(chǎn)工藝是否可靠、先進(jìn)，使用功能是否達(dá)到可行性研究報(bào)告的要求。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范要求，建筑造型是否合理、美觀，是否符合環(huán)境保護(hù)等其它設(shè)計(jì)原則的要求。 設(shè)計(jì)圖的數(shù)量、交圖日期以及其它應(yīng)支付監(jiān)督檢查的資料、文件是否符合要求。 四、圖 紙會審階段 項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位參加圖紙會審，并負(fù)責(zé)對工程中的技術(shù)難點(diǎn)問題組織專家咨詢評審。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理收到圖紙并審閱后分發(fā)給施工、監(jiān)理單位及工程技術(shù)組有關(guān)專業(yè)工程師。 工程技術(shù)組專業(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)督施工、監(jiān)理單位對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行閱讀，自身也須對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審閱并記錄于工作日記。 在各單位均對圖紙熟悉之后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理組織各單位進(jìn)行圖紙會審。 圖紙會審及工程施工過程中，如遇技術(shù)難點(diǎn)問題，應(yīng)邀請專家顧問作專題咨詢，并由主管工程師負(fù)責(zé)將專題咨詢結(jié)果匯總形成《專家咨詢會議報(bào)告》，并分發(fā)給施 工、監(jiān)理等有關(guān)單位執(zhí)行。 圖紙會審記錄由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)，并發(fā)放項(xiàng)目管理部、監(jiān)理、施工單位。 圖紙會審關(guān)鍵問題： 基坑開挖及基坑圍護(hù)。 基礎(chǔ)形式的選擇。 主體結(jié)構(gòu)中的結(jié)構(gòu)布置選型、鋼筋含量、節(jié)點(diǎn)處理等問題。 屋面防水、外墻防滲水、衛(wèi)生間防水、門窗防水。 內(nèi)墻粉刷、樓地面做法。 土建與各專業(yè)的矛盾問題。 工程施工中的可行性問題。 給水管供水量及管道走向、管徑是否滿足最不利點(diǎn)供水壓力需要，且滿足美觀需要。 排水管的走向及布置是否合理。 管材及器具選擇是否符合規(guī)范及開發(fā)商要求。 消防工程設(shè)計(jì)滿足美觀及消防局要求。 水 、電、煤、消防等設(shè)備、管線安裝位置設(shè)計(jì)合理、美觀且與土建圖紙不相矛盾。 煤氣工程滿足煤氣公司的審圖要求。 總體圖紙布局、管位布置合理，管材選用是否合理。 用電設(shè)計(jì)容量和供電方式符合供電局規(guī)定要求。 強(qiáng)、弱電室內(nèi)外接口滿足電話局、供電局及設(shè)計(jì)要求。 室內(nèi)電器布置合理、規(guī)范。 在施工過程中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的專業(yè)工程師須定期檢查按圖施工的情況，如發(fā)現(xiàn)新問題及必要的調(diào)整應(yīng)及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)單位，并通過設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整或確認(rèn)，再發(fā)正式文件通知施工、監(jiān)理等有關(guān)單位執(zhí)行。 、招投標(biāo)階段的管理 、招標(biāo)管理機(jī)構(gòu) 及職責(zé) 招標(biāo)階段的管理工作由項(xiàng)目經(jīng)理直接負(fù)責(zé)，主要由招標(biāo)組負(fù)責(zé)落實(shí)，工程技術(shù)組配合。 一、項(xiàng)目經(jīng)理在充分征求開發(fā)商意見的基礎(chǔ)上主要職責(zé)為： （ 1）審批招標(biāo)項(xiàng)目。 （ 2）確定評標(biāo)委員會人員名單。 （ 3）審定評標(biāo)委員會評標(biāo)結(jié)果。 二、招標(biāo)組在項(xiàng)目管理經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的主要職責(zé)是： （ 1）擬定立項(xiàng)書，組織專家進(jìn)行論證，并辦理報(bào)批手續(xù)。 （ 2）制作招標(biāo)書：會同工程技術(shù)組專業(yè)工程師確定招標(biāo)文件的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、投標(biāo)資格、投標(biāo)時(shí)間、評標(biāo)條件，須規(guī)定標(biāo)的的，制定標(biāo)的，并編制招標(biāo)文件。 （ 3）負(fù)責(zé)發(fā)標(biāo)、接標(biāo)、保函。根據(jù)需要進(jìn) 行市場調(diào)查，對潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格調(diào)查，并向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告調(diào)查結(jié)果。 （ 4）負(fù)責(zé)擬定評標(biāo)委員會名單，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批。 （ 5）負(fù)責(zé)組織評標(biāo)委員會進(jìn)行評標(biāo)，將評標(biāo)結(jié)果報(bào)開發(fā)商和項(xiàng)目經(jīng)理審定。 （ 6）核定合同內(nèi)容，加蓋合同章，按照評標(biāo)結(jié)果，與中標(biāo)人簽訂合同。 、招標(biāo)范圍及金額標(biāo)準(zhǔn) 一、需要進(jìn)行招標(biāo)的內(nèi)容為： （ 1）工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理。 （ 2）土建工程、安裝工程、裝飾裝修工程。 （ 3）專項(xiàng)維修工程。 （ 4）行政辦公用儀器、設(shè)備。 （ 5）一次購置大宗材料物資、家具等。 （ 6）項(xiàng)目經(jīng)理及開發(fā)商認(rèn)為應(yīng)該招標(biāo)的其他項(xiàng) 目。 二、招標(biāo)項(xiàng)目的金額標(biāo)準(zhǔn)： （ 1）造價(jià) 5 萬元（含 5 萬元）以上的土建工程、安裝工程； 3 萬元（含3 萬元）以上的裝飾裝修工程、專項(xiàng)維修工程。 （ 2）單位價(jià)值在 5 萬元以上的儀器、設(shè)備。 （ 3）一次購置同類物資價(jià)值總額在 3 萬元以上的材料物資、家具和總金額在 10 萬元以上的儀器設(shè)備。 、招標(biāo)管理工作程序 一、制作招標(biāo)書和提交招標(biāo)申請 招標(biāo)組根據(jù)招標(biāo)內(nèi)容和國家有關(guān)規(guī)定擬定招標(biāo)文件，制作招標(biāo)書。 招標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包括： 招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)形式、發(fā)標(biāo)時(shí)間、投標(biāo)起止時(shí)間、投標(biāo)地點(diǎn)、擬開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)、供貨時(shí)間和交貨地點(diǎn)、驗(yàn)收 方式與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)依據(jù) .結(jié)算方式與付款比例、技術(shù)支持和售后服務(wù)、投標(biāo)書要求、投標(biāo)保證金的金額。 特殊情況，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)，可按實(shí)際需要辦理。 二、發(fā)標(biāo) 招標(biāo)組發(fā)布招標(biāo)通告或按潛在投標(biāo)人發(fā)招標(biāo)邀請函。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件送達(dá)規(guī)定地點(diǎn)，過期無效。 三、接標(biāo)與保函 招標(biāo)組指定專人接收投標(biāo)文件，收取投標(biāo)保證金。填寫“投標(biāo)登記表”，對投標(biāo)文件簽收保存，不得開啟，并不得透露可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他信息。 四、開標(biāo) 開標(biāo)由招標(biāo)組主持，工程技術(shù)組參加，項(xiàng)目管理經(jīng)理到場監(jiān)督，按投標(biāo)順序開標(biāo)。 五、評 標(biāo) 評標(biāo)委員會名單在開標(biāo)前應(yīng)當(dāng)保密。 評標(biāo)委員會成員有工程技術(shù)組、財(cái)務(wù)部門、預(yù)算組的相關(guān)人員和市專家?guī)斐蓡T組成，人數(shù)為 7 人以上單數(shù)。專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二。招標(biāo)組實(shí)地考察的人員要向評標(biāo)委員會報(bào)告投標(biāo)人的基本情況，但一般不擔(dān)任評標(biāo)委員會成員。 評標(biāo)由評標(biāo)委員會獨(dú)立進(jìn)行，任何單位和個人不得干預(yù)評標(biāo)委員會的工作。 評標(biāo)方法包括最低投標(biāo)價(jià)法、綜合評估法及法律和行政法規(guī)允許的其他評標(biāo)方法。 最低投標(biāo)價(jià)法一般適用于具有通用技術(shù)、性能或者招標(biāo)人對其技術(shù)、性能沒有特殊要求的招標(biāo)項(xiàng)目。 六、定標(biāo) 經(jīng)評委評審，可直 接確定中標(biāo)候選人或者采用投票的方式確定中標(biāo)候選人，采用投票方式時(shí)，應(yīng)實(shí)行記名投票。 評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，當(dāng)即填寫“招標(biāo)結(jié)果報(bào)告”，并由評委成員和監(jiān)督人員簽字。 評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人一般應(yīng)當(dāng)限定在 1～ 3 個之內(nèi)，并標(biāo)明排列順序。招標(biāo)組將中標(biāo)候選人報(bào)開發(fā)商和項(xiàng)目經(jīng)理，審定中標(biāo)人。 確定中標(biāo)人后，由招標(biāo)組向中標(biāo)人發(fā)放“中標(biāo)結(jié)果通知單”，并將中標(biāo)結(jié)果書面或電話通知所有投標(biāo)人。 、議標(biāo) 符合招標(biāo)條件但潛在投標(biāo)人不足三家或唯一渠道采購，不適合公開評標(biāo)的招標(biāo)項(xiàng)目，可采取談判議價(jià)方式確定中標(biāo)人。 議標(biāo)應(yīng)遵循以 下程序： （ 1）招標(biāo)組根據(jù)需要提出“議標(biāo)申請書”，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理簽批后，報(bào)開發(fā)商。 （ 2）招標(biāo)組按照評標(biāo)委員會的組成要求，組成議標(biāo)小組并組織議標(biāo)。項(xiàng)目經(jīng)理全過程監(jiān)督議標(biāo)工作。 （ 3）議標(biāo)結(jié)束后，當(dāng)即填寫“議標(biāo)結(jié)果報(bào)告”，并由議標(biāo)小組成員和監(jiān)督人員簽字。招標(biāo)組將“議標(biāo)結(jié)果報(bào)告”報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理和開發(fā)商，審定中標(biāo)人。 、簽訂合同及組織實(shí)施 定標(biāo)后，由招標(biāo)組與中標(biāo)人簽訂書面合同。由財(cái)務(wù)處審核有關(guān)條款，確認(rèn)與中標(biāo)結(jié)果相符后，加蓋沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同專用章，合同一式 6 份，并向招標(biāo)管理部門備案招標(biāo)結(jié)果。 合同 執(zhí)行期間，因特殊原因需變更內(nèi)容的，由招標(biāo)組和工程技術(shù)組負(fù)責(zé)提交書面申請，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后報(bào)開發(fā)商。 、施工階段的管理 、施工管理機(jī)構(gòu)與職責(zé) 工程施工是工程建設(shè)全過程的重要階段，施工管理是項(xiàng)目管理的重要組成部分。施工管理不僅是施工階段的管理，而是從項(xiàng)目開始即參與施工問題的研究、規(guī)劃和設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目管理經(jīng)理在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場的施工管理工作。項(xiàng)目管理經(jīng)理在項(xiàng)目經(jīng)理的授權(quán)下，可以代行項(xiàng)目經(jīng)埋的部分職能，直接與業(yè)主、施工單位聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)。當(dāng)重大問題發(fā)生分歧時(shí)，由項(xiàng)目管理經(jīng)理提出，請項(xiàng)目經(jīng)理組 織協(xié)調(diào)。項(xiàng)目管理經(jīng)埋同時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告工作，確保管理工作按項(xiàng)目合同的要求完成。 項(xiàng)目管理經(jīng)理的主要職責(zé)是： 組織監(jiān)理、施工單位對現(xiàn)場施工條件進(jìn)行檢查。 組織審核施工單位提出的重大施工方案。 組織編制項(xiàng)目管埋月報(bào)、項(xiàng)目成本報(bào)告、資金使用情況報(bào)告、質(zhì)量記錄及安全情況反映。 定期召開施工進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況檢查、協(xié)調(diào)會，重大間題及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理和開發(fā)商報(bào)告。 對監(jiān)理單位的工作計(jì)劃、人員配置及工作開展情況進(jìn)行檢查。 審核施工單位施工組織設(shè)計(jì)、督促檢查施工進(jìn)展情況，分析施工中存在的主要問題，研究組織接收設(shè)備、材料到現(xiàn)場后的 開箱檢驗(yàn)及交接，協(xié)助開發(fā)商安排保管工作，或組織移交給施工單位。 定期組織現(xiàn)場施工協(xié)調(diào)會議，協(xié)調(diào)與施工單位、設(shè)備制造廠商及開發(fā)商之間的關(guān)系。 編制質(zhì)量控制計(jì)劃，組織施工質(zhì)量的管埋和施工質(zhì)量的監(jiān)督。 審查和簽發(fā)工程進(jìn)度款報(bào)告。 審查處理施工合同的變更及索賠。 組織土建、安裝竣工的交接驗(yàn)收，辦理中間交接和工程交接手續(xù)。 組織現(xiàn)場施工工程檔案資料的整理和歸檔工作。 組織工程施工總結(jié)。 、施工進(jìn)度管理 一、編制施工控制計(jì)劃及控制圖表 確定施工順序 按照工程項(xiàng)目順序、以往的施工經(jīng)驗(yàn)和工程實(shí)際情況，確定合理的施工順序，作為編制施工控制計(jì)劃的依據(jù)。 編制施工控制計(jì)劃 施工控制計(jì)劃包括項(xiàng)目總體施工控制性計(jì)劃、設(shè)備安裝施工控制性計(jì)劃，作為現(xiàn)場開展施工生產(chǎn)活動的依據(jù)。 繪制施工控制性網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖，利用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的彈性來調(diào)整與彌補(bǔ)施工進(jìn)度方面出現(xiàn)的偏差與漏洞。 審核施工單位的人力負(fù)荷圖，掌握與考核勞動力動態(tài)。 進(jìn)行施工進(jìn)度控制與評估，編寫施工進(jìn)度報(bào)告。 二、向開發(fā)商、項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告現(xiàn)場實(shí)際施工進(jìn)度情況 根據(jù)現(xiàn)場項(xiàng)目管理部提交的施工進(jìn)度報(bào)告，及時(shí)進(jìn)行綜合分析，對存在影響工程施工進(jìn)度的事件，提出支持和指導(dǎo)意見。 定期向開發(fā)商、項(xiàng)目經(jīng) 理和有關(guān)部門報(bào)告施工進(jìn)度執(zhí)行情況，以便大家了解現(xiàn)場施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對