【正文】 47 、履約風(fēng)險 48 、財務(wù)風(fēng)險 50 、安全責(zé)任事故所造成的風(fēng)險 51 、外界環(huán)境風(fēng)險 52 、風(fēng)險分離或轉(zhuǎn)移 52 、本項(xiàng)目的風(fēng)險應(yīng)對措施 53 項(xiàng)目管理的各種規(guī)章制度 55 、工程建設(shè)管理工作制度 55 、工程管理會議制度 55 、工程建設(shè)文件、資料管理規(guī)定 59 、施工組織設(shè) 計(jì) (方案 )審核制度 60 、樣板間示范管理制度 61 、工程材料設(shè)備報審制度 62 、檢驗(yàn)批、分項(xiàng)工程、分部工程等各工序交驗(yàn)制度 63 項(xiàng)目工序追溯制度 63 、工程形象進(jìn) 度確認(rèn)和經(jīng)濟(jì)簽證審核制度 64 、工程質(zhì)量控制制度 64 、工程進(jìn)度控制管理制度 65 、施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理制度 66 、現(xiàn)場文明施工制度 66 、 施工現(xiàn)場成品保護(hù)制度 68 、施工現(xiàn)場材料管理制度 69 、施工現(xiàn)場機(jī)械設(shè)備管理制度 70 、生活區(qū)衛(wèi)生管理制度 71 、生活區(qū)安全保衛(wèi)制度 72 、車輛進(jìn)場制度 74 、身份卡制度 74 、動火制度 74 大宗材料、設(shè)備供應(yīng)商、分包商考察審查制度 75 、合同備案制度 75 、施工現(xiàn)場安全、消防、保衛(wèi)、文明施工規(guī)定 75 、保證措施及執(zhí)行程序 76 、工程建設(shè)機(jī)構(gòu)保證措施 76 、工程造價控制保證措施 77 、施工現(xiàn)場安全文明管理措施 78 、總包單位的管理與協(xié)調(diào)措施 79 、成品保護(hù)措施 80 、甲供材保證措施 81 、指定分包或供應(yīng)商進(jìn)場保證措施 81 、工程款支付保證措施 82 、項(xiàng)目管理單位、監(jiān)理單位現(xiàn)場管理權(quán)力、措施與職責(zé) 83 、獎勵處罰條例 83 、總則 83 、管理處罰細(xì)則 83 、工程質(zhì)量管理規(guī)定及處罰細(xì)則 85 、施工進(jìn)度處罰細(xì)則 88 、安全施工處罰細(xì)則 89 、文明施工處罰細(xì)細(xì)則 93 、成品保護(hù)處罰細(xì)則 93 、執(zhí)行辦法 94 、獎勵條例 94 、具體獎勵辦法 95 單位簡介 98 1宣傳材料 文末 1 項(xiàng)目概況 沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三期建設(shè)項(xiàng)目位于沈陽市鐵西區(qū)北二馬路與興華街交匯處，緊鄰鐵西區(qū)交通主干道北二馬路，與沈陽站僅數(shù)站之遙，交通便利，環(huán)境較為舒適幽雅。 在我國，應(yīng)用項(xiàng)目管理模式比較成功的是黃河小浪底水利樞紐工程，這一工程采用該模式取得明顯效果，受到來自各方面的好評，此后，在一些大型的水利水電樞紐、核電站、高速公路項(xiàng)目中該管理模式被廣泛采用，均取得良好效果。 工作內(nèi)容按階段劃分主要是： 一、策劃階段的管理 二、設(shè)計(jì)階段的管理 三、招標(biāo)階段的管理 四、施工階段的管理 五、竣工驗(yàn) 收、保修階段的管理 六、銷售階段的管理 3 項(xiàng)目管理目標(biāo) 、管理根本目標(biāo) 本項(xiàng)目管理的最根本目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)房屋銷售率最大化、項(xiàng)目成本最小化，即： 一、 全額銷售 二、 限額投資 圍繞根本目標(biāo)，要求整個工程實(shí)現(xiàn)以下分解目標(biāo)： 、分解目標(biāo) 一、工期 整個工程從 2020 年春節(jié)開始到 2020 年 6 月 30 日正式交工驗(yàn)收，工期整一年半。 5 開發(fā)商與項(xiàng)目管理者職責(zé)界定 開發(fā)商 開發(fā)商對工程規(guī)模、項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)、大型設(shè)備和主要材料采購、合同的審定以及建設(shè)過程中發(fā)生的重大事項(xiàng)均享有決策權(quán)。 項(xiàng)目管理者可按規(guī)定發(fā)布開工令、停工令、復(fù)工令 。 領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目管理部的成員實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的項(xiàng)目管理目標(biāo)。 職能部門 一、招標(biāo)組 負(fù)責(zé)整個項(xiàng)目招標(biāo)工作的具體實(shí)施，在項(xiàng)目管理經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下編制招標(biāo)文件、組織招標(biāo)、協(xié)助開發(fā)商合同談判。 二、項(xiàng)目定義和論證 主要包括開發(fā)或建設(shè)目的、指導(dǎo)思想，建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模、組成、功能和標(biāo)準(zhǔn)、總投資、開發(fā)或建設(shè)周期。 三、項(xiàng)目市場定位 市場定位要清楚市場定位準(zhǔn)則和定位流程，發(fā)掘項(xiàng)目的差別優(yōu)勢、利用房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)與演繹以及樓盤的命名與注冊等技術(shù)手段來進(jìn)行市場定位。 （ 3）個別設(shè)計(jì)人員年輕，有的對設(shè)計(jì)規(guī)范還不盡掌握，出現(xiàn)不能滿足國家有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的問題。 編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書。應(yīng)認(rèn)真評價設(shè)計(jì)方案的可行性，可靠性以及 技術(shù)實(shí)施的難易。 設(shè)計(jì)文件的深度是否達(dá)到規(guī)定的要求。 在各單位均對圖紙熟悉之后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理組織各單位進(jìn)行圖紙會審。 土建與各專業(yè)的矛盾問題。 總體圖紙布局、管位布置合理，管材選用是否合理。 （ 3）審定評標(biāo)委員會評標(biāo)結(jié)果。 、招標(biāo)范圍及金額標(biāo)準(zhǔn) 一、需要進(jìn)行招標(biāo)的內(nèi)容為： （ 1）工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理。 （ 3）一次購置同類物資價值總額在 3 萬元以上的材料物資、家具和總金額在 10 萬元以上的儀器設(shè)備。 四、開標(biāo) 開標(biāo)由招標(biāo)組主持，工程技術(shù)組參加，項(xiàng)目管理經(jīng)理到場監(jiān)督，按投標(biāo)順序開標(biāo)。 六、定標(biāo) 經(jīng)評委評審，可直 接確定中標(biāo)候選人或者采用投票的方式確定中標(biāo)候選人，采用投票方式時，應(yīng)實(shí)行記名投票。項(xiàng)目經(jīng)理全過程監(jiān)督議標(biāo)工作。 項(xiàng)目管理經(jīng)理在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場的施工管理工作。 對監(jiān)理單位的工作計(jì)劃、人員配置及工作開展情況進(jìn)行檢查。 組織工程施工總結(jié)。 三、召開進(jìn)度協(xié)調(diào)會 定期與不定期的召開進(jìn)度協(xié)調(diào)會，分析和找出影響工程實(shí)際進(jìn)度的原因，并提出解決辦法，對于不同單位之間存在分歧的問題應(yīng)予以協(xié)調(diào)和解決，當(dāng)施工單位和其他分包商不執(zhí)行項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的正確進(jìn)度安排時，可以采取交流溝通、更換管理人員直至罰款等措施來解決。 按質(zhì)量控制要點(diǎn)的規(guī)定進(jìn)行工程質(zhì)量檢查及確認(rèn)工作。 定期寫出現(xiàn)場工程造價控制情況報告。 安全管理主要工作內(nèi)容是： 制定安全管 理目標(biāo)； 編制安全措施計(jì)劃； 負(fù)責(zé)安全教育； 進(jìn)行安全檢查； 進(jìn)行安全事故的調(diào)查和處理。 2）由施工單位向項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)提交“工程竣工驗(yàn)收報審表”及附件。 5）驗(yàn)收組人員代表各方在“單位（子單位）工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄”上簽署工程質(zhì)量驗(yàn)收意見，并在竣工驗(yàn)收報告上簽署共同驗(yàn)收文件。 、銷售階段的管理 銷售管理主要是對銷售代理公司以及銷售策劃單位的管理。 （ 5）價格定位 價格定位是項(xiàng)目銷售的重中之重，價格首先要在項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)上，根據(jù)本項(xiàng)目的定位特點(diǎn)，與想臨類似功能定位的小區(qū)價格做類比，然后定出適宜的價位。 三、賣點(diǎn)訴求 買點(diǎn)訴求主要針對以下內(nèi)容展開：小區(qū)環(huán)境（自然風(fēng)光、人文景觀及高綠化率）、中央花園環(huán)境設(shè)計(jì)、綠化率、小區(qū)居住文化、戶型設(shè)計(jì)的景觀、小區(qū)智能化、物業(yè)管理。 本項(xiàng)目對外宣傳的所有東西，包括售樓書、對外的傳真、文件、所用的車輛等都融進(jìn)了公司和項(xiàng)目形象的內(nèi)容，應(yīng)特別留意。 （ 4）集會推介 利用各種質(zhì)量、安全現(xiàn)場會、招標(biāo)會對行業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行推銷。 （ 4）提高公司形象及實(shí)力 宣傳，保障工程按期上馬及工程進(jìn)度，加強(qiáng)宣傳攻勢，提高員工的素質(zhì)（從外觀形象到內(nèi)在素質(zhì)）。所有這些將會對項(xiàng)目后期產(chǎn)生極大的影響。目前在中國物業(yè)管理有較好品牌的是萬科物業(yè)和中海物業(yè)。 地點(diǎn)：最好設(shè)在現(xiàn)場，但鑒于目前情況，設(shè)在售樓部也可以。 價格方面，前期所做的工作，特別在前期銷售與同等市場地位的房產(chǎn)價格已經(jīng)在消費(fèi)者心目中已經(jīng)基本形成概念，根據(jù)以前的 價格策略 —— 低開高走，略低于消費(fèi)者的心理價位和競爭對手的銷售價格推出，將會得到意想不到的效果，在其他優(yōu)勢的配合下首期的推出容易形成轟動效應(yīng)，占領(lǐng)市場。 綜上所述的 5 個方面即是“克敵致勝”的重要切入點(diǎn)，做到做好上述 5個方面的內(nèi)容， 才能使千緣常立于市場而不敗。 （ 2）銷售資料信息發(fā)布，包括地理位置、配套設(shè)施、咨詢地點(diǎn)、交易地點(diǎn)等信息。 建設(shè)項(xiàng)日在項(xiàng)目建設(shè)的不同階段會面臨行種各樣的風(fēng)險。 根據(jù)《建筑市場管理規(guī)定》和最高人民法院法發(fā) (1993)8 號文件《全國經(jīng)濟(jì)審判工作座談會議紀(jì)要》的精神，承包人沒有從事建筑經(jīng)營活動資格而訂立的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。在資格預(yù)審中一律要求出示相關(guān)證件原件，必要時，項(xiàng)目管理部還要派人進(jìn)行實(shí)地考察。 建筑業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》所核定的承包工程范圍從事工程承包活動，嚴(yán)禁無建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或擅自超越建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書所核定的承包工程范圍從事承包活動。 決策風(fēng)險，指由于指導(dǎo)方針、戰(zhàn)略思想可能有錯誤而造成的項(xiàng)目決策失誤； 可行性研究風(fēng)險，指在可行性研究過樣中所依據(jù)的假設(shè)可能不成立，選取的參數(shù)可能有錯誤而造成的風(fēng)險。 四、媒體選擇 根據(jù)房地產(chǎn)銷售的情況，報紙是房地產(chǎn)廣告的首選媒體，信息量可大可小，消費(fèi)者較為接納，宣傳面較大；其次是廣播（交廣臺）重復(fù)頻率高，容易加深印象，所以千緣三期的廣告媒體依次如下： （ 1）報紙廣告：包括、晚報 (彩色版 )、商報、新周未； （ 3）、路牌廣告：主要路段項(xiàng)目形象路牌廣告； 五、廣告計(jì)劃 根據(jù)上述營銷策劃方案，制定廣告與銷售配合計(jì)劃，包括：廣告計(jì)劃表、整個項(xiàng)目推出預(yù)計(jì)總體廣告宣傳費(fèi)。 十