【正文】 在資格預(yù)審中一律要求出示相關(guān)證件原件，必要時，項目管理部還要派人進行實地考察。工程在每次招標之前都要進行嚴格的資格預(yù)審，只有資格預(yù)審合格的單位才能參加投標。不合格主體所簽訂的合同無法律效力。 建筑業(yè)企業(yè)應(yīng)當按照《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》所核定的承包工程范圍從事工程承包活動，嚴禁無建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或擅自超越建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書所核定的承包工程范圍從事承包活動。 根據(jù)《建筑市場管理規(guī)定》和最高人民法院法發(fā) (1993)8 號文件《全國經(jīng)濟審判工作座談會議紀要》的精神，承包人沒有從事建筑經(jīng)營活動資格而訂立的合同應(yīng)當認定無效。 、千緣建設(shè)項目的風險管理 就本項目建設(shè)工 程實施階段的風險及縣防范實際做法介紹如下： 、合同風險 合同風險包括合同主體不合格、合同條文不嚴密、合同違反法律等內(nèi)容。 、項目實施階段的風險 項目實施階段的風險主要指合同風險、履約風險、財務(wù)風險、安全責任事故風險和環(huán)境風險等。 決策風險，指由于指導(dǎo)方針、戰(zhàn)略思想可能有錯誤而造成的項目決策失誤； 可行性研究風險，指在可行性研究過樣中所依據(jù)的假設(shè)可能不成立，選取的參數(shù)可能有錯誤而造成的風險。 建設(shè)項日在項目建設(shè)的不同階段會面臨行種各樣的風險。 、千緣三期建設(shè)項目的風險識別 建設(shè)項目風險管理就是要最大限度地控制建設(shè)過程中各種風險的發(fā)生，盡最大努力減少彌補由于風 險所造成的損失。 項目的風險管理 、工民建建設(shè)項目風險及其特點 工業(yè)與民用建筑建設(shè)項目風險是指在建設(shè)過程中出現(xiàn)的不確定性因素所可能導(dǎo)致的人員傷亡和項目損失。 四、媒體選擇 根據(jù)房地產(chǎn)銷售的情況，報紙是房地產(chǎn)廣告的首選媒體，信息量可大可小，消費者較為接納，宣傳面較大；其次是廣播（交廣臺）重復(fù)頻率高，容易加深印象，所以千緣三期的廣告媒體依次如下： （ 1）報紙廣告：包括、晚報 (彩色版 )、商報、新周未； （ 3）、路牌廣告：主要路段項目形象路牌廣告； 五、廣告計劃 根據(jù)上述營銷策劃方案，制定廣告與銷售配合計劃，包括：廣告計劃表、整個項目推出預(yù)計總體廣告宣傳費。 （ 2）銷售資料信息發(fā)布，包括地理位置、配套設(shè)施、咨詢地點、交易地點等信息。在此僅從項目營銷上制定廣告宣傳方案。 、廣告宣傳方案 一、概論 做為房地產(chǎn)項目的營銷應(yīng)分為三個板塊的宣傳對象，一是公司整體形象，二是項目形象及銷售廣告，三是物業(yè)管理。 十一、銷售人員要求、培訓(xùn) （ 1）人員要求見營銷管理規(guī)定。 綜上所述的 5 個方面即是“克敵致勝”的重要切入點，做到做好上述 5個方面的內(nèi)容， 才能使千緣常立于市場而不敗。 5）廣告宣傳 現(xiàn)代營銷學(xué)認為“有好的東西必須大聲地宣傳出去，讓所有應(yīng)該和不該知道的人都能夠清楚了解”。千緣二期小區(qū)周邊紅外線對射防盜系統(tǒng)、停車庫自動管理系統(tǒng)（自動識別車牌 及自動收費）、園區(qū)及樓宇閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（無死角）、小區(qū)綜合布線系統(tǒng)（小區(qū)自身形成局域網(wǎng)，統(tǒng)一對外接口）實現(xiàn)數(shù)據(jù)傳輸，樓宇可視對講系統(tǒng)、保安巡視 IC 卡系統(tǒng)等可謂盡善盡美，而就其成本卻并不高。 3）物業(yè)管理優(yōu)勢 千緣二期資聘的物業(yè)管理品牌公司必須使物業(yè)檔次脫穎而出，此點應(yīng)加大宣傳力度。 價格方面，前期所做的工作，特別在前期銷售與同等市場地位的房產(chǎn)價格已經(jīng)在消費者心目中已經(jīng)基本形成概念，根據(jù)以前的 價格策略 —— 低開高走，略低于消費者的心理價位和競爭對手的銷售價格推出，將會得到意想不到的效果，在其他優(yōu)勢的配合下首期的推出容易形成轟動效應(yīng)，占領(lǐng)市場。 （ 2）銷售周期根據(jù)項目的規(guī)模，初步擬定為 1 年半的時間。 七、開盤時間及銷售期的界定 （ 1）根據(jù)歷年來房地產(chǎn)市場的情況以及目前房地產(chǎn)供求狀況，在設(shè)計概念及定位上主要與在 10 月～ 12 月之間開盤銷售，價位在 2800～ 3300 元/M2之間的項目進行競爭。 裝修及內(nèi)部設(shè)施：中高檔裝修，隨房增送的 衛(wèi)生三潔具，最好與以后標準相同，利用燈光效果，對黑衛(wèi)生間和由于進深大，餐廳采光不足的問題進行弱化，同時突出家的溫馨，利用家具擺放表明戶內(nèi)功能分區(qū)明顯，動靜徹底分離。 地點：最好設(shè)在現(xiàn)場，但鑒于目前情況，設(shè)在售樓部也可以。 六、售樓部和樣板房包裝方案 （ 1）選點及布置 1）選點：據(jù)現(xiàn)有狀況，現(xiàn)場設(shè)置不可能，只有采取就 近、當街、交通方便的原則。協(xié)調(diào)配合，在小區(qū)建設(shè)中做到住宅施工與小區(qū)道路，綠化和景觀的協(xié)調(diào)施工，需要施工方面在工序上大力配合。 （ 2）入戶以后 入戶以后也即是竣工以后，物業(yè)管理即進入實質(zhì)性操作階段，在此階段主要通過為業(yè)主提供高檔次服務(wù)來“打動”業(yè)主，所以必須在物管的方方面面包括給業(yè)主細致入微的體貼、各種維修快速到位、智能化防盜措施等等（具體由物業(yè)管理外源公司做方案），在已入住的 業(yè)主群當中形成口碑效應(yīng)，將千緣的優(yōu)勢傳播出去，在心理上占領(lǐng)高檔房地產(chǎn)市場。目前在中國物業(yè)管理有較好品牌的是萬科物業(yè)和中海物業(yè)。所以物業(yè)管理就應(yīng)該上檔次，形象筑城物業(yè)管理的典范和品牌。 增加與已入住業(yè)主的溝通，通過物業(yè)管理公司組織一系列社區(qū)文化活動 ，加大對環(huán)境園林及物業(yè)管理的宣傳力度，在已購房的業(yè)主群中建立良好的口碑形象，同時加強物業(yè)管理的服務(wù)功能。 （ 3）道路交通不便引起的銷售問題 （ 4）銷售停滯或緩慢的應(yīng)對辦法 在春節(jié)前開盤銷售以后的幾個月及后期，可能會出現(xiàn)銷售緩慢的勢態(tài)，此時公司應(yīng)重點放在項目宣傳上，主要是對幾個賣點及形象的宣傳加大力度，同時銷售人員應(yīng)該注意提高自已的專業(yè)素質(zhì)。所有這些將會對項目后期產(chǎn)生極大的影響。春節(jié)以后將會有幾個月的平淡期，所以在 2 月以前開盤，到時將可能會遇手續(xù)不全的問題，例如按揭尚未辦理完、預(yù)售許可證還未辦理完畢等，但我們?nèi)圆荒苠e過這一好時機，通過一些具體措施，如合同的約定、政府方面的協(xié)調(diào)、銷售人員的靈活應(yīng)對來處理這些問題，務(wù)必保障 按期開盤（到時具體問題具體處理）。 （ 7）開盤銷售時機把握 根據(jù)市場調(diào)查分析以及房地產(chǎn)歷史經(jīng)驗顯示，樓盤銷售相對來講旺季集中在 11月至次年春節(jié)以前，所以開盤時間定在 2020 年 2 月 14日，所有前期準備工作進入倒計進，銷售準備必須在 2 月 14日 前完成，到時如果相關(guān)手續(xù)未辦理完畢，只有銷售資料準備齊全，通過一定的協(xié)調(diào)工作仍可照計劃開盤，充分利用情人節(jié)這一天作好宣傳。 根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略及市場狀況，適時可以推出“舊房換新”的業(yè)務(wù)，挖掘購房者，通過公司對購房者的舊房加以評估，客戶將舊房以我公司評估的價格抵購本項目的房產(chǎn)，公司再通過銷售這些舊房獲得利潤的二次增加（根據(jù)具體情況可做具體方案實施）。 （ 4）提高公司形象及實力 宣傳，保障工程按期上馬及工程進度，加強宣傳攻勢，提高員工的素質(zhì)（從外觀形象到內(nèi)在素質(zhì)）。 （ 3）針對高收入工薪階層及個體工商戶的銷售策略 針對這部分購買者，價格可能是一個重要的因素，所以必須做好按揭的工作，爭取在開盤銷售的時候做好按揭準備工作，充分利用金融手段來為這部分客戶達成購房的目的。另一方面，也為公司關(guān)系戶創(chuàng)造一個比較好的操作環(huán)境，形成良好的銷售網(wǎng)絡(luò)，內(nèi)部員工購房視同外部客戶購房，除享受規(guī)定》的中介費以外，公司不再優(yōu)惠，與公司簽定合同，每套房交 納 2 萬元定金，付款方式根據(jù)規(guī)定執(zhí)行，違約沒收定金。 另一種方式為高開平走，即根據(jù)目前的市場上同等檔次和類型的房子的市場售價為開盤價格對外銷售， 其優(yōu)點是：有利于提高樓盤檔次、開盤時間便于實際操作，聚集人氣（如打折優(yōu)惠等）。 （ 4）集會推介 利用各種質(zhì)量、安全現(xiàn)場會、招標會對行業(yè)內(nèi)人士進行推銷。 （ 3）內(nèi)部員工認購 內(nèi)部員工購房視同外部客戶購房，規(guī)范所有交易制度，內(nèi)部員工必須履行購銷合同規(guī)定，只是公司在開盤銷售期內(nèi)對內(nèi)部正式聘用員工購房可適當讓利（ 5%— 10%），讓員工通過自己努力實現(xiàn)銷售。 （ 2）公司全員銷售 公司員工利用自己的關(guān)系網(wǎng)向親戚、朋友推銷或接待朋友咨詢，以達到實現(xiàn)銷售的目的。例如千緣愛城的概念是：引領(lǐng) 70年代的社會潮流。 本項目對外宣傳的所有東西，包括售樓書、對外的傳真、文件、所用的車輛等都融進了公司和項目形象的內(nèi)容，應(yīng)特別留意。 （ 3）售樓部 體現(xiàn)項目的檔次，樹立公司良好形象。 語言規(guī)范，經(jīng)統(tǒng)一培訓(xùn)后，從對樓盤的介紹到答問的技巧方面，達到標準化、統(tǒng)一化。 四、項目 CI設(shè)計 為有利于項目的對外宣傳，體現(xiàn)項目的形象、品味、檔次，必須有項目的 CI設(shè)計，其設(shè)計的標識易識別、易記憶，應(yīng)用于項目外墻、物管路牌、售樓處、服裝、禮品等，包括： （ 1）標識設(shè)計 內(nèi)容有：主題字、字體、下襯花邊、下標、色調(diào) （二）項目 公眾形象的設(shè)計。 三、賣點訴求 買點訴求主要針對以下內(nèi)容展開：小區(qū)環(huán)境（自然風光、人文景觀及高綠化率）、中央花園環(huán)境設(shè)計、綠化率、小區(qū)居住文化、戶型設(shè)計的景觀、小區(qū)智能化、物業(yè)管理。具體牌文設(shè)計及雕塑形象設(shè)計應(yīng)做專項詳細方案。 商務(wù)會所 主要考慮是否在住宅一二層面向花園的房間內(nèi)設(shè)置，是否設(shè)置網(wǎng)球場及兒童娛樂場均在中央花園內(nèi)。 以下內(nèi)容都是需要加以考慮的： 配套設(shè)施是否設(shè)置幼兒園、停車場及物業(yè)管理中央控制室、樓宇可視對講系統(tǒng)、小區(qū)軟智能化配套、垃圾清運站及各種會所 。 （ 5）價格定位 價格定位是項目銷售的重中之重，價格首先要在項目成本的基礎(chǔ)上，根據(jù)本項目的定位特點，與想臨類似功能定位的小區(qū)價格做類比，然后定出適宜的價位。 （ 3）物業(yè)管理定位 是否具有名望、有實力的物業(yè)管理公司也對小區(qū)定位具有很大的影響。 社區(qū)文化方面應(yīng)在具有上述硬件配合的同時，還應(yīng)該設(shè)置適當?shù)挠驳鼗顒訄鏊涂刁w設(shè)施如兒童廣場、網(wǎng)球場場等。 （ 2）小區(qū)環(huán)境定位 小區(qū)環(huán)境定位分為小區(qū)環(huán)境和社區(qū)文化兩個方面。 、銷售階段的管理 銷售管理主要是對銷售代理公司以及銷售策劃單位的管理。 同時要求監(jiān)理單位應(yīng)依據(jù)委托監(jiān)理合同約定的工程質(zhì)量保修期監(jiān)理工作的時間、范圍和內(nèi)容開展工作。 2）項目管理單位完成工程竣工備案工作后，施工單位可向項目管理單位移交工程，同時出具“工程竣工驗收證明”給項目管理單位，項目管理單位出具“單位工程交工驗收證明”給施工、監(jiān)理各方，監(jiān)理單位完成工程交接工作。 （ 3）竣工驗收備案及交工 1）項目管理單位應(yīng)自工程竣工驗收合格之日起 15 日內(nèi) 到備案部門辦理竣工驗收備案手續(xù)。 5）驗收組人員代表各方在“單位（子單位）工程質(zhì)量驗收記錄”上簽署工程質(zhì)量驗收意見，并在竣工驗收報告上簽署共同驗收文件。 3）建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位有關(guān)負責人和專業(yè)人員分別匯報工程建設(shè)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標準情況，共同審閱相關(guān)資料。 （ 2）竣工驗收過程 1）竣工驗收應(yīng)由項目管理單位組織，組成由項目管理、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計等有關(guān)方面專業(yè)人員參加的驗收組，并制定驗收方案。 4）竣工初驗通過后，施工單位向項目管理單位提交“單位工程竣工申請報告”及竣工報告。 2）由施工單位向項目監(jiān)理機構(gòu)提交“工程竣工驗收報審表”及附件。 當建筑工程質(zhì)量不符合要求時，應(yīng)按規(guī)定進行處理。 工程竣工驗收則由項目管理者組織開發(fā)商、施工、設(shè)計、監(jiān)理等單位（項目）負責人進行單位（子單位）工程驗收。定期將收集與發(fā)送的信息進行匯總，上報有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)。 安全管理主要工作內(nèi)容是： 制定安全管 理目標； 編制安全措施計劃； 負責安全教育； 進行安全檢查； 進行安全事故的調(diào)查和處理。 現(xiàn)場預(yù)算組工程師應(yīng)對現(xiàn)場工程造價控制情況定時進行分析，提出存在的間題利建議，并進行趨勢分忻，經(jīng)項目管理經(jīng)理批準后，報項目經(jīng)理和開發(fā)商。除有重大變更需經(jīng)項目經(jīng)埋和開發(fā)商批準修改控制基數(shù)外，一般變更均不修改費用控制基準。 用戶變更或項目變更超出工程造價預(yù)算時，應(yīng)向開發(fā)商和項目經(jīng)理報告，完成審批手續(xù)。 定期寫出現(xiàn)場工程造價控制情況報告。 施工過程中，及時處理業(yè)主變更和項目變更而引起的工程造價增減。 當施工單位的工程 質(zhì)量不能滿足質(zhì)量技術(shù)指標要求時，該項工程將不被項目管理部簽證認可，不進行工程計量，也不能取得工程進度款。 定期編寫質(zhì)量評估報告。 按質(zhì)量控制要點的規(guī)定進行工程質(zhì)量檢查及確認工作。 參加施工單位重大施工方案的研討會。 審查施工單位質(zhì)量保證體系，主要內(nèi)容為 :組織落實情況，質(zhì)量檢驗人員的數(shù)量、資格是否與承擔工程質(zhì)量檢驗任務(wù)相適應(yīng)；質(zhì)量檢測手段是否先進、可靠；質(zhì)保體系運行的支持系統(tǒng)狀況，如信息反饋、事故處理等?？刂埔c根據(jù)國家頒布的《建筑工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》來確定。 三、召開進度協(xié)調(diào)會 定期與不定期的召開進度協(xié)調(diào)會，分析和找出影響工程實際進度的原因，并提出解決辦法，對于不同單位之間存在分歧的問題應(yīng)予以協(xié)調(diào)和解決，當施工單位和其他分包商不執(zhí)行項目管理機構(gòu)的正確進度安排時，可以采取交流溝通、更換管理人員直至罰款等措施來解決。 二、向開發(fā)商、項目經(jīng)理報告現(xiàn)場實際施工進度情況 根據(jù)現(xiàn)場項目管理部提交的施工進度報告，及時進行綜合分析，對存在影響工程施工進度的事件，提出支持和指導(dǎo)意見。 審核施工單位的人力負荷圖，掌握與考核勞動力動態(tài)。 編制施工控制計劃 施工控制計劃包括項目總體施工控制性計劃、設(shè)備安裝施工控制性計劃，作為現(xiàn)場開展施工生產(chǎn)活動的依據(jù)。