【正文】 目前在中國物業(yè)管理有較好品牌的是萬科物業(yè)和中海物業(yè)。 所以 物業(yè)管理就應(yīng)該上檔次，形象筑城物業(yè)管理的典范和品牌。 增加與已入住 業(yè)主的溝通，通過物業(yè)管理公司組織一系列社區(qū)文化活動(dòng)，加大對(duì)環(huán)境園林及物業(yè)管理的宣傳力度，在已購房的業(yè)主群中建立良好的口碑形象，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理的服務(wù)功能。 （ 3）道路交通不便引起的銷售問題 （ 4）銷售停滯或緩慢的應(yīng)對(duì)辦法 在春節(jié)前開盤銷售以后的幾個(gè)月及后期，可能會(huì)出現(xiàn)銷售緩慢的勢態(tài)，此時(shí)公司應(yīng)重點(diǎn)放在項(xiàng)目宣傳上，主要是對(duì)幾個(gè)賣點(diǎn)及形象的宣傳加大力度，同時(shí)銷售人員應(yīng)該注意提高自已的專業(yè)素質(zhì)。所有這些將會(huì)對(duì)項(xiàng)目后期產(chǎn)生極大的影響。春節(jié)以后將會(huì)有幾個(gè)月的平淡期，所以在 2 月以前開盤，到時(shí)將可能會(huì)遇手續(xù)不全的問題，例如按揭尚未辦理完、預(yù)售許可證還未辦理完畢等，但我們?nèi)圆荒苠e(cuò)過這一好時(shí)機(jī)，通過一些具體措施，如合同的約定、政府方面 的協(xié)調(diào)、銷售人員的靈活應(yīng)對(duì)來處理這些問題，務(wù)必保障按期開盤（到時(shí)具體問題具體處理）。 （ 7）開盤銷售時(shí)機(jī)把握 根據(jù)市場調(diào)查分析以及房地產(chǎn)歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，樓盤銷售相對(duì)來講旺季集中在 11月至次年春節(jié)以前，所以開盤時(shí)間定在 2020 年 2 月 14日，所 有前期準(zhǔn)備工作進(jìn)入倒計(jì)進(jìn)，銷售準(zhǔn)備必須在 2 月 14日前完成，到時(shí)如果相關(guān)手續(xù)未辦理完畢，只有銷售資料準(zhǔn)備齊全，通過一定的協(xié)調(diào)工作仍可照計(jì)劃開盤 ，充分利用情人節(jié)這一天作好宣傳 。 根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略及市場狀況，適時(shí)可以推出“舊房換新”的業(yè)務(wù)，挖掘購房者，通 過公司對(duì)購房者的舊房加以評(píng)估，客戶將舊房以我公司評(píng)估的價(jià)格抵購 本項(xiàng)目 的房產(chǎn)，公司再通過銷售這些舊房獲得利潤的二次增加（根據(jù)具體情況可做具體方案實(shí)施）。 （ 4）提高公司形象及實(shí)力宣傳，保障工程按期上馬及工程進(jìn)度，加強(qiáng)宣傳攻勢，提高員工的素質(zhì)（從外觀形象到內(nèi)在素質(zhì)）。 （ 3）針對(duì)高收入工薪階層及個(gè)體工商戶的銷售策略 針對(duì)這部分購買者，價(jià)格可能是一個(gè)重要的因素，所以必須做好按揭的工作，爭取在開盤銷售的時(shí)候做好按揭準(zhǔn)備工作，充分利用金融手段來為這部分客戶達(dá)成購房的目的。另一方面，也為公司關(guān)系戶創(chuàng)造一個(gè)比較好的操作環(huán)境，形成良好的銷售網(wǎng)絡(luò)，內(nèi)部員工購房視同外部客戶購房，除享受規(guī)定》的 中介費(fèi)以外，公司不再優(yōu)惠，與公司簽定合同，每套房交納 2 萬元定金，付款方式根據(jù) 規(guī)定執(zhí)行，違約沒收定金。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 37 另一種方式為高開平走，即根據(jù)目前的市場上同等檔次和類型的房子的市場售價(jià)為開盤價(jià)格對(duì)外銷售， 其優(yōu)點(diǎn)是：有利于提高樓盤檔次 、 開盤時(shí)間便于實(shí)際操作，聚集人氣（如打折優(yōu)惠等） 。 （ 4）集會(huì)推介 利用各種質(zhì)量、安全現(xiàn)場會(huì)、招標(biāo)會(huì)對(duì)行業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行推銷。 （ 3）內(nèi)部員工認(rèn)購 內(nèi)部員工購房視同外部客戶購房，規(guī)范所有交易制度，內(nèi)部員工必須履行購銷合同規(guī)定，只是公 司在開盤銷售期內(nèi)對(duì)內(nèi)部正式聘用員工購房可適當(dāng)讓利（ 5%— 10%），讓員工通過自己努力實(shí)現(xiàn)銷售。 （ 2）公司全員銷售 公司員工利用自己的關(guān)系網(wǎng)向親戚、朋友推銷或接待朋友咨詢，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)銷售的目的。例如千緣愛城的概念是：引領(lǐng) 70年代的社會(huì)潮流。 本項(xiàng)目對(duì)外宣傳的所有東西，包括售樓書、對(duì)外的傳真、文件、所用的車輛等都融進(jìn)了公司和項(xiàng)目形象的內(nèi)容，應(yīng)特別留意。 （ 3） 售樓部 體現(xiàn)項(xiàng)目的 檔次，樹立公司良好形象。 語言規(guī)范，經(jīng)統(tǒng)一培訓(xùn)后，從對(duì)樓盤的介紹到答問的技巧方面，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化。 四、項(xiàng)目 CI設(shè)計(jì) 為有利于 項(xiàng)目 的對(duì)外宣傳，體現(xiàn) 項(xiàng)目 的形象、品味、檔次，必須有項(xiàng)目的 CI設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)的標(biāo)識(shí)易識(shí)別、易記憶，應(yīng)用于 項(xiàng)目 外墻、物管路牌、售樓處、服裝、禮品 等， 包括： （ 1）標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì) 內(nèi)容 有： 主題字 、 字體 、 下襯花邊 、 下標(biāo) 、 色調(diào) （二）項(xiàng)目公眾形象的設(shè)計(jì) 。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 35 三、賣點(diǎn)訴求 買點(diǎn)訴求主要針對(duì)以下內(nèi)容展開： 小區(qū)環(huán)境（自然風(fēng)光、人文景觀及高綠化率） 、 中央花園環(huán)境設(shè)計(jì) 、 綠化率 、 小區(qū)居住文化 、 戶型設(shè)計(jì)的景觀 、小區(qū)智能化 、 物業(yè)管理 。 具體牌文設(shè)計(jì)及雕塑形象設(shè)計(jì) 應(yīng) 做專項(xiàng)詳細(xì)方案 。 商務(wù)會(huì)所 主要考慮是否在 住宅一 二 層面向花園的房間內(nèi) 設(shè)置 ， 是否設(shè)置網(wǎng)球場及兒童娛樂場均在中央花園內(nèi) 。 以下內(nèi)容都是需要加以考慮的： 配套設(shè)施 是否 設(shè)置幼兒園、停車場及物業(yè)管理中央控制室、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)軟智能化配套、垃圾清運(yùn)站及各種會(huì)所 。 （ 5）價(jià)格定位 價(jià)格定位是項(xiàng)目銷售的重中之重，價(jià)格首先要在項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)上 ，根據(jù)本項(xiàng)目的定位特點(diǎn)，與想臨類似功能定位的小區(qū)價(jià)格做類比 ，然后定出適宜的價(jià)位。 （ 3）物業(yè)管理定位 是否具有 名望、有實(shí)力的物業(yè)管理公司 也對(duì)小區(qū)定位具有很大的影響。 社區(qū)文化 方面應(yīng) 在具有上述硬件配合的同時(shí)，還應(yīng)該設(shè)置適當(dāng)?shù)挠驳亍?2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 34 活動(dòng)場所和康體設(shè)施如兒童廣場、網(wǎng) 球場場等。 （ 2） 小區(qū)環(huán)境定位 小區(qū)環(huán)境定位分為小區(qū)環(huán)境和社區(qū)文化兩個(gè)方面。 、銷售階段的管理 銷售管理主要是對(duì)銷售代理公司以及銷售策劃單位的管理。 同時(shí)要求 監(jiān)理單位應(yīng)依據(jù)委托監(jiān)理合同約定的工程質(zhì)量保修期監(jiān)理工作的時(shí)間、范圍和內(nèi)容開展工作。 2）項(xiàng)目管理單位 完成工程竣工備案工作后，施工單位可向 項(xiàng)目管理單位 移交工程，同時(shí)出具“工程竣工驗(yàn)收證明”給 項(xiàng)目管理單位 ， 項(xiàng)目管理單位 出具“單位工程交工驗(yàn)收證明”給施工、監(jiān)理各方，監(jiān)理單位完成工《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 33 程交接工作。 （ 3） 竣工驗(yàn)收備案及交工 1）項(xiàng)目管理單位 應(yīng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起 15 日內(nèi)到備案部門辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。 5） 驗(yàn)收組人員代表各方在“單位（子單位）工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄”上簽署工程質(zhì)量驗(yàn)收意見，并在竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上簽署共同驗(yàn)收文件。 3） 建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人和專業(yè)人員分別匯報(bào)工程建設(shè)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)情況，共同審閱相關(guān)資料。 （ 2） 竣工驗(yàn)收過程 1） 竣工驗(yàn)收應(yīng)由 項(xiàng)目管理 單位組織，組成由 項(xiàng)目管理 、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)等有關(guān)方面專業(yè)人員參加的驗(yàn)收組，并制定驗(yàn)收方案。 4） 竣工初驗(yàn)通過后，施工單位向 項(xiàng)目管理 單位提交“單位工程竣工申《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 32 請(qǐng)報(bào)告”及竣工報(bào)告。 2） 由施工單位向項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)提交“工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)審表”及附 件。 當(dāng)建筑工程質(zhì)量不符合要求時(shí)，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行處理 。 工程竣工驗(yàn)收 則 由 項(xiàng)目管理者組織開發(fā)商、施工、 設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位（項(xiàng)目）負(fù)責(zé)人進(jìn)行單位（子單位）工程驗(yàn)收。定期將收集與發(fā)送的信息進(jìn)行匯總 ，上報(bào)有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)。 安全管理主要工作內(nèi)容 是： 制定安全管理目標(biāo) ； 編制安全措施計(jì)劃 ； 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 31 負(fù)責(zé)安全教育 ； 進(jìn)行安全檢查 ； 進(jìn)行安全事故的調(diào)查和處理。 現(xiàn)場 預(yù)算組工程師應(yīng) 對(duì)現(xiàn)場 工程造價(jià) 控制情況定時(shí)進(jìn)行分析，提出存在的間題利建議，并進(jìn)行趨勢分忻，經(jīng) 項(xiàng)目管理 經(jīng)理 批準(zhǔn)后，報(bào)項(xiàng)目 經(jīng)理和 開發(fā)商 。除有重大變更需經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)埋和 開發(fā)商 批準(zhǔn) 修改控制基數(shù) 外，一般變更均不修改費(fèi)用控制基準(zhǔn)。 用戶變更或 項(xiàng)目變更超出 工程造價(jià) 預(yù)算時(shí)，應(yīng)向開發(fā)商和項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告， 完成審批手續(xù)。 定期寫出現(xiàn)場 工程造價(jià) 控制情況報(bào)告。 施工過程中，及時(shí)處理業(yè)主變更和項(xiàng)目變更而引起的 工程造價(jià) 增減。 當(dāng)施工單位的工程質(zhì)量不能滿足質(zhì)量技術(shù)指標(biāo)要求時(shí)，該項(xiàng)工程將不被項(xiàng)目管理部簽證認(rèn)可，不進(jìn)行工程計(jì)量，也不能取得工程進(jìn)度款。 定期編寫質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。 按質(zhì)量控制 要 點(diǎn)的規(guī)定進(jìn)行工程質(zhì)量檢查及確認(rèn)工作。 參加施工單位重大施工方案的研討會(huì)。 審查施工單位質(zhì)量保證體系，主要內(nèi)容為 :組織落實(shí)情況，質(zhì)量檢驗(yàn)人員的數(shù)量、資格是否與承擔(dān)工程質(zhì)量檢驗(yàn)任務(wù)相適應(yīng) ； 質(zhì)量檢測手段是否先進(jìn)、可靠 ； 質(zhì)保體系運(yùn)行的支持系統(tǒng)狀況，如信息反饋、事故處理等。控制 要 點(diǎn) 根據(jù)國家頒布的《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》來確定。 三、 召開進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì) 定期與不定期的召開進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)，分析和找出影響工程實(shí)際進(jìn)度的原因 ，并提出解決辦法，對(duì)于不同單位之間存在分歧的問題應(yīng)予以協(xié)調(diào)和解決 ，當(dāng)施工單位和其他分包商不執(zhí)行項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的正確 進(jìn)度安排時(shí)，可以采取交流溝通、 更換管理人員直至罰款等措施來解決。 二、 向 開發(fā)商、項(xiàng)目經(jīng)理 報(bào)告現(xiàn)場實(shí)際施工進(jìn)度情況 根據(jù)現(xiàn)場項(xiàng)目管理部提交的施工進(jìn)度報(bào)告，及時(shí)進(jìn)行綜合分析，對(duì)存《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 29 在影響工程施工進(jìn)度 的事件，提出支持和指導(dǎo)意見。 審核施工單位的人力負(fù)荷圖，掌握與考核勞動(dòng)力 動(dòng)態(tài)。 編制施工控制計(jì)劃 施工控制計(jì)劃包括項(xiàng)目總體施工控制性計(jì)劃、設(shè)備安裝施工控制性計(jì)劃，作為現(xiàn)場開展施工生產(chǎn)活動(dòng)的依據(jù)。 組織工程施工總結(jié)。 組織土建、安裝竣工的交接驗(yàn)收，辦理中間交接和工程交接手續(xù)。 審查和簽發(fā)工程進(jìn)度款報(bào)告。 定期組織現(xiàn)場施工協(xié)調(diào) 會(huì)議，協(xié)調(diào)與施工單位、設(shè)備制造廠商及 開發(fā)商 之間的關(guān)系。 對(duì)監(jiān)理單位的工作計(jì)劃、人員配置及工作開展情況進(jìn)行檢查。 組織編制 項(xiàng)目 管埋月報(bào) 、項(xiàng)目成本報(bào)告、資金使用情況報(bào)告、質(zhì)量記錄及安全情況反映。 項(xiàng)目管理經(jīng)理的主要職責(zé)是： 組織監(jiān)理 、施工單位對(duì)現(xiàn)場施工條件 進(jìn)行檢查。 當(dāng) 重 大問題發(fā)生分歧 時(shí)，由項(xiàng)目管理 經(jīng)理提出，請(qǐng)項(xiàng)目經(jīng)理組織協(xié)調(diào)。 項(xiàng)目管理 經(jīng)理在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場的施工管理工作。 、 施工階段的管理 、 施工管理機(jī)構(gòu)與職責(zé) 工程施工是工程建設(shè)全過程的重要階段，施工管理是項(xiàng)目管理的重要組成部分。 由 財(cái)務(wù)處審核有關(guān)條款，確認(rèn)與中標(biāo)結(jié)果相符后，加蓋 沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 合同專用章 ，合同一式 6 份 ，并向招標(biāo)管理部門備案招標(biāo)結(jié)果。招標(biāo) 組 將“議標(biāo)結(jié)果報(bào)告”報(bào) 項(xiàng)目經(jīng)理和開發(fā)商 ，審定中《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 27 標(biāo)人。項(xiàng)目經(jīng)理 全過程監(jiān)督議標(biāo)工作。 議標(biāo)應(yīng)遵循以下程序： （ 1） 招標(biāo)組 根據(jù)需要提出“議標(biāo)申請(qǐng)書”，經(jīng) 項(xiàng)目經(jīng)理 簽批后， 報(bào)開發(fā)商 。 確定中標(biāo)人后，由招標(biāo) 組 向中標(biāo)人發(fā)放“中標(biāo)結(jié)果通知單”，并將中標(biāo)結(jié)果書面或電話通知所有投標(biāo)人。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人一般應(yīng)當(dāng)限定在 1～ 3 個(gè)之內(nèi)，并標(biāo)明排列順序。 六、 定標(biāo) 經(jīng)評(píng)委評(píng)審，可直接確定中標(biāo)候選人或者采用投票的方式確定中標(biāo)候選人 ， 采用投票方式時(shí)，應(yīng)實(shí)行記名投票。 評(píng)標(biāo)方法包括最低投標(biāo)價(jià)法、綜合評(píng)估法及法律和行政法規(guī)允許的其他評(píng)標(biāo)方法。招標(biāo) 組 實(shí)地考察的人員要向評(píng)標(biāo)委員會(huì)報(bào)告投標(biāo)人的基本情況，但一般不擔(dān)任評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員有 工程技術(shù)組 、財(cái)務(wù) 部門 、 預(yù)算組的相關(guān)人員和市 專家 庫成員 組成，人數(shù)為 7 人以上單數(shù)。 四、 開標(biāo) 開標(biāo)由招標(biāo) 組 主持， 工程技術(shù)組 參 加， 項(xiàng)目管理經(jīng)理 到場監(jiān)督，按投標(biāo)順序開標(biāo)。 三、 接標(biāo)與保函 招標(biāo)組 指定專人接收投標(biāo)文件，收取投標(biāo)保證金。 二、 發(fā)標(biāo) 招標(biāo) 組 發(fā)布招標(biāo)通告或按潛在投標(biāo)人發(fā)招標(biāo)邀請(qǐng)函。 招標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包括： 招標(biāo)內(nèi)容 、 招標(biāo)形式 、 發(fā)標(biāo)時(shí)間、投標(biāo)起止時(shí)間、投 標(biāo)地點(diǎn)、擬開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn) 、 供貨時(shí)間和交貨地點(diǎn) 、 驗(yàn)收方式與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)依據(jù) .結(jié)算方式與付款比例 、技術(shù)支持和售后服務(wù)、投標(biāo)書要求、 投標(biāo)保證金的金額。 （ 3） 一次購置同類物資價(jià)值總額在 3 萬元以上的材料物資、家具和總《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 25 金額在 10 萬元以上的儀器設(shè)備。 二、 招標(biāo)項(xiàng)目的金額標(biāo)準(zhǔn) ： （ 1）