【正文】 、 小區(qū)居住文化 、 戶型設(shè)計的景觀 、小區(qū)智能化 、 物業(yè)管理 。 本項目對外宣傳的所有東西，包括售樓書、對外的傳真、文件、所用的車輛等都融進(jìn)了公司和項目形象的內(nèi)容，應(yīng)特別留意。 （ 4）集會推介 利用各種質(zhì)量、安全現(xiàn)場會、招標(biāo)會對行業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行推銷。 （ 4）提高公司形象及實力宣傳，保障工程按期上馬及工程進(jìn)度，加強宣傳攻勢，提高員工的素質(zhì)（從外觀形象到內(nèi)在素質(zhì)）。所有這些將會對項目后期產(chǎn)生極大的影響。目前在中國物業(yè)管理有較好品牌的是萬科物業(yè)和中海物業(yè)。 （ 3）道路交通不便引起的銷售問題 （ 4）銷售停滯或緩慢的應(yīng)對辦法 在春節(jié)前開盤銷售以后的幾個月及后期，可能會出現(xiàn)銷售緩慢的勢態(tài)，此時公司應(yīng)重點放在項目宣傳上，主要是對幾個賣點及形象的宣傳加大力度，同時銷售人員應(yīng)該注意提高自已的專業(yè)素質(zhì)。 根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略及市場狀況，適時可以推出“舊房換新”的業(yè)務(wù)，挖掘購房者，通 過公司對購房者的舊房加以評估，客戶將舊房以我公司評估的價格抵購 本項目 的房產(chǎn)，公司再通過銷售這些舊房獲得利潤的二次增加（根據(jù)具體情況可做具體方案實施）。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 37 另一種方式為高開平走，即根據(jù)目前的市場上同等檔次和類型的房子的市場售價為開盤價格對外銷售， 其優(yōu)點是：有利于提高樓盤檔次 、 開盤時間便于實際操作，聚集人氣（如打折優(yōu)惠等） 。例如千緣愛城的概念是：引領(lǐng) 70年代的社會潮流。 四、項目 CI設(shè)計 為有利于 項目 的對外宣傳，體現(xiàn) 項目 的形象、品味、檔次，必須有項目的 CI設(shè)計，其設(shè)計的標(biāo)識易識別、易記憶，應(yīng)用于 項目 外墻、物管路牌、售樓處、服裝、禮品 等， 包括： （ 1）標(biāo)識設(shè)計 內(nèi)容 有： 主題字 、 字體 、 下襯花邊 、 下標(biāo) 、 色調(diào) （二）項目公眾形象的設(shè)計 。 以下內(nèi)容都是需要加以考慮的： 配套設(shè)施 是否 設(shè)置幼兒園、停車場及物業(yè)管理中央控制室、樓宇可視對講系統(tǒng)、小區(qū)軟智能化配套、垃圾清運站及各種會所 。 （ 2） 小區(qū)環(huán)境定位 小區(qū)環(huán)境定位分為小區(qū)環(huán)境和社區(qū)文化兩個方面。 （ 3） 竣工驗收備案及交工 1）項目管理單位 應(yīng)自工程竣工驗收合格之日起 15 日內(nèi)到備案部門辦理竣工驗收備案手續(xù)。 4） 竣工初驗通過后，施工單位向 項目管理 單位提交“單位工程竣工申《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 32 請報告”及竣工報告。定期將收集與發(fā)送的信息進(jìn)行匯總 ，上報有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)。 用戶變更或 項目變更超出 工程造價 預(yù)算時，應(yīng)向開發(fā)商和項目經(jīng)理報告， 完成審批手續(xù)。 定期編寫質(zhì)量評估報告?？刂?要 點 根據(jù)國家頒布的《建筑工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》來確定。 編制施工控制計劃 施工控制計劃包括項目總體施工控制性計劃、設(shè)備安裝施工控制性計劃，作為現(xiàn)場開展施工生產(chǎn)活動的依據(jù)。 定期組織現(xiàn)場施工協(xié)調(diào) 會議，協(xié)調(diào)與施工單位、設(shè)備制造廠商及 開發(fā)商 之間的關(guān)系。 當(dāng) 重 大問題發(fā)生分歧 時，由項目管理 經(jīng)理提出，請項目經(jīng)理組織協(xié)調(diào)。招標(biāo) 組 將“議標(biāo)結(jié)果報告”報 項目經(jīng)理和開發(fā)商 ，審定中《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 27 標(biāo)人。 評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人一般應(yīng)當(dāng)限定在 1～ 3 個之內(nèi)，并標(biāo)明排列順序。 評標(biāo)委員會成員有 工程技術(shù)組 、財務(wù) 部門 、 預(yù)算組的相關(guān)人員和市 專家 庫成員 組成，人數(shù)為 7 人以上單數(shù)。 招標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包括： 招標(biāo)內(nèi)容 、 招標(biāo)形式 、 發(fā)標(biāo)時間、投標(biāo)起止時間、投 標(biāo)地點、擬開標(biāo)時間和地點 、 供貨時間和交貨地點 、 驗收方式與驗收標(biāo)準(zhǔn)依據(jù) .結(jié)算方式與付款比例 、技術(shù)支持和售后服務(wù)、投標(biāo)書要求、 投標(biāo)保證金的金額。 （ 3） 專項維修工程。 （ 2） 制作招標(biāo)書 ： 會同 工程技術(shù)組專業(yè)工程師 確定招標(biāo)文件的主要技術(shù) 、 經(jīng)濟指標(biāo) 、投標(biāo)資格、投標(biāo)時間、評標(biāo)條件，須規(guī)定標(biāo)的的，制定標(biāo)的，并編制 招標(biāo)文件。 強、弱電室內(nèi)外接口滿足電話局、供電局及設(shè)計要求。 給水管供水量及管道走向、管徑 是否 滿足最不利點供水壓力需要，且滿足美觀需要。 圖紙會審記錄由設(shè)計單位 負(fù)責(zé)，并發(fā)放 項目管理 部、監(jiān)理、施工單位。 采用的生產(chǎn)工藝是否可靠、先進(jìn)，使用功能是否達(dá)到可行性研究報告的要求。 、 設(shè)計管理 一、 設(shè)計前期階段 選定設(shè)計單位后，項目設(shè)計經(jīng)理組織專業(yè)設(shè)計負(fù)責(zé)人審查本項目 設(shè)計進(jìn)度計劃和項目設(shè)計計劃。 、 設(shè)計招標(biāo) 招標(biāo)組編制設(shè)計招標(biāo)文件 ，然后以適當(dāng)方式發(fā)布招標(biāo)公告，發(fā)放招標(biāo)文件。 （ 5）對勘察資料掌握不全面，常造成基礎(chǔ)設(shè)計和基坑工程的失敗。 五、 項目定價 項目定價要考慮 房地產(chǎn)定價與估價的差異、房地產(chǎn)價格的影響因數(shù) ，然后確定 定價目標(biāo) 、 項目定價的方法 ，并利用 可比樓盤量化定價法 。 四、 管理策劃 主要包括 建設(shè)期管理總體方案、運行期設(shè)施管理總體方案、經(jīng)營管理總體萬案 。 三 、 工程技術(shù)組 負(fù)責(zé)整個項目實施過程中的所有工程管理工作，配合工程招標(biāo)、編制管理計劃和管理細(xì)則，審核施工組織方案， 監(jiān)督監(jiān)理單位的三控制工作 ，組織設(shè)備調(diào)試、竣工驗收。 就本項目的設(shè)計管理工作對項目經(jīng)理負(fù)責(zé)，及時向項目經(jīng)理匯報工作情況，確保本項目的詳細(xì)設(shè)計按合同的要求完成 (包括滿足質(zhì)量、進(jìn)度、費用的目標(biāo)和要求 )，確保項目實施過程中所遇到設(shè)計問題能及時完滿的得到解決。 項目管理者應(yīng)主動為開發(fā)商協(xié)調(diào)外部關(guān)系，為項目順利實施提供條件。 開發(fā)商應(yīng)按合同和工程實施 進(jìn)度 的要求保證 資金到位。 三、 投資 整個千緣三 期建設(shè)項目 在標(biāo)準(zhǔn)檔次略高于千緣愛城前提下， 每平方米造價 保證不超過千緣愛城 的 每平方米造價， 并 爭取降低 2～ %。 沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 通過 千緣系列建設(shè)項目的 成功開發(fā) （以千緣愛城為代表） ，決定在其 三期建設(shè)項目 中采用項目管理模式，本項目管理大綱 正是為 該 項目 的 開展而編寫的， 實際工作開展均在本大綱的總體構(gòu)架下進(jìn)行， 是千緣三期建設(shè)項目 管理工作 開展 的 指導(dǎo)性 綱領(lǐng)文件 。項目管理制度在工業(yè) 與 民用建筑 行業(yè)起步相對較晚， 僅 在近 十 年 ，在一些大型 建筑 項目 如：北京國家大劇院、奧運場館建設(shè)項目 、武漢重型機床廠、北京探礦機 械廠、廈門叉車有限公司、遼寧省總工會 中得到推廣和 應(yīng)用 。 二、 質(zhì)量 施工質(zhì)量確保沈陽市建設(shè)工程玫瑰杯，爭創(chuàng)東北三省四市優(yōu)質(zhì)工程觀摩，保證無 用戶 投訴 現(xiàn)象。 開發(fā)商享有整個工程建設(shè)過程的監(jiān)督權(quán)，可隨時派員檢查工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全、物資數(shù)量和工程款使用等與項目有關(guān)的所有情況，并有權(quán)對項目管理者提出改進(jìn)意見。 項目管理者應(yīng) 在 第一時間向 開發(fā)商 通報項目及與項 目 有關(guān)的重要信息 ，按月向 開發(fā)商 提交工程管理報告 、項目成本報告、資金使用情況報告、質(zhì)量記錄及安全情況反映。 部門經(jīng)理及顧問 一、 項目設(shè)計經(jīng)理 或總工 在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下工作，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)本項目的設(shè)計管理工和技術(shù)工作； 負(fù)責(zé)處理或組織處理初步設(shè)計、詳細(xì) 設(shè)計以及施工階段管理中遇到的設(shè)計問題。 二、 材料組 負(fù)責(zé)整個項目甲方供材的采購、 驗收 ， 協(xié)助招標(biāo)組進(jìn)行材料招標(biāo)， 編制采購計劃、制定采購原則 、協(xié)助開發(fā)商設(shè)備催交。 三、 組織策劃 主要包括 決策期的組織結(jié)構(gòu)、決策期的任務(wù)分工和管理職能分工、決策期的工作 流程 。 四、 項目的規(guī)劃設(shè)計 內(nèi)容包括： 項目總體規(guī)劃 、 項目建筑風(fēng)格 、 項目景觀設(shè)計 、 項目戶型設(shè)計 、 中國住宅廚衛(wèi)的發(fā)展方向 、 項目配套設(shè)施 。 （ 4） 不了解生產(chǎn)工藝，無法采取相應(yīng)的預(yù)防措施，給施工帶有隱患，使得 設(shè)計在施工生產(chǎn)過程中一再變更。 匯總 本項目 的工程地質(zhì)水文地質(zhì)勘察報告和氣象、測繪、供電、供熱、給排水等協(xié)作資料。設(shè)計單 位的業(yè)績、技術(shù)經(jīng)歷、技術(shù)等級也是考察設(shè)計單位的一些重要方面，而 設(shè)計費和報價只要適中即可。 有關(guān)經(jīng)濟、技術(shù)指標(biāo)是否達(dá)到要求。 圖紙會審及工程施工過程中，如遇技術(shù)難點問題， 應(yīng) 邀請專家 顧問 作專題咨詢 ，并由主管 工程師負(fù)責(zé)將專 題咨詢結(jié)果匯總形成《專家咨詢會議報告》，并分發(fā)給施工、監(jiān)理等有關(guān)單位執(zhí)行。 工程施工中的可行性問題。 用電設(shè)計容量和供電方式符合供電局規(guī)定要求。 二、 招標(biāo)組在項目 管理 經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下 的主要職責(zé)是： （ 1） 擬定立項書，組織專家進(jìn)行論證，并辦理報批手續(xù)。 （ 2） 土建工程、安裝工程、裝飾裝修工程。 、 招標(biāo) 管理工作 程序 一、 制作招標(biāo)書和提交招標(biāo)申請 招標(biāo)組 根據(jù)招標(biāo)內(nèi)容和國家有關(guān)規(guī)定擬定招標(biāo)文件，制作招標(biāo)書 。 五、 評標(biāo) 評標(biāo)委員會名單在開標(biāo)前應(yīng)當(dāng)保密。 評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，當(dāng)即填寫“招標(biāo)結(jié)果報告”，并由評委成員和監(jiān)督 人員簽字。 （ 3）議標(biāo)結(jié)束后，當(dāng)即填寫“議標(biāo)結(jié)果報告”，并由議標(biāo)小組成員和監(jiān)督 人員簽字。項目管理經(jīng)理在項目經(jīng)理的授權(quán)下，可以 代行 項目經(jīng)埋的部分職能，直接與業(yè)主、施工單位聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 28 審核施工單位施工組織設(shè)計 、 督促檢查施工進(jìn)展 情況， 分析施工 中存在的主要問題，研究組織接收設(shè)備、材料到現(xiàn)場后的開箱檢驗及交接，協(xié)助 開發(fā)商 安排保管工作，或組織移交給施工單位。 、 施工進(jìn)度管理 一、 編制施工控制計劃及控制圖表 確定施工順序 按照工程項 目順序 、 以往的施工經(jīng)驗和工程實際情況，確定合理的施工順序，作為編制施工控制計劃的依據(jù)。 、 施工質(zhì)量管理 確定工序 、部位 質(zhì)量控制 要 點。 組織施工質(zhì)量評審活動。 二、 工程造價 控制 工程造價 控制的依據(jù)是 工程造價 預(yù)算。 、 信息管理 綜合服務(wù)組負(fù)責(zé) 勾通計劃的編制 和 信息 的收集與 發(fā)布 ，勾通 計劃 要 明確項目 聯(lián)系 人的信息 勾通 要求 ，信息發(fā)布 要 及時發(fā)送給項目 聯(lián)系 人 ， 對 于其他單位或個人 的信息則及時 報告 工程技術(shù)組 、項目管理經(jīng)理、項目經(jīng)理。 3） 總監(jiān)理工程師根據(jù)專業(yè)施工完成情況決定進(jìn)入竣工驗收階段，通知監(jiān)理單位并組織監(jiān)理人員進(jìn)行竣工初驗。 6） 工程質(zhì)量監(jiān)督站對所監(jiān)督工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執(zhí)行驗收標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令改正。 、項目的 包裝策劃 一、 根據(jù)市場調(diào)查確定項目 定位 （ 1）樓盤檔次 定位 樓盤檔次定位一般 根據(jù)目前房地產(chǎn)市場狀況， 就 項目的位置、環(huán)境、規(guī)劃 與 其他小區(qū) 做類比，在環(huán)境、規(guī)模、交通、戶型面積、銷售價格、功能比較的基礎(chǔ)上定出樓盤檔次。 二、項目功能 的確定 項目功能的 一般從 配套設(shè)施 、 交通 、商務(wù)會所、康體 娛樂設(shè)施 、 主要園林景觀 以及項目 公共部分的裝修檔 次 等幾個方面來考慮。 每一個 賣點都要根據(jù) 實際 情況做主項方案 ，針對不同類型顧客的闡述不同不同賣點，輕重有序。 五、概念設(shè)計 概念設(shè)計要考慮潛在購買人群 的心理特點、周圍環(huán)境的主要特點、當(dāng)《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 36 今社會的主要潮流等內(nèi)容。 二、銷售策略 （ 1）價格策略 項目成功與否，開盤定價及后期價格策略是關(guān)鍵因素之一，根據(jù)市場調(diào)查情況， 成功的價格策略會 使已購買客戶信心 得到 保障 、對觀望的客戶有一定的促進(jìn)作用、 很好地引入投資 者、 同競爭對 手項目相比有較大的競爭力，便于抓住市場份額，給后期銷售留下空間、 對于規(guī)模 較大的項目為后期銷售的樓盤留了空間，同時在開盤銷售時聚集了人氣。 （ 5）針對二次購房及換者的銷售策略 對這部分購房者應(yīng)重點對 項目 的戶型及環(huán)境的描述，同時由于地域的特點，該地段的位置和環(huán)境可謂絕無僅有，物業(yè)升值潛力大，對于居家來《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 38 說，無論從環(huán)境、配套、物業(yè)管理、居住文化，現(xiàn)在的價格、身份的象征等來說都是的絕板，同時可以和其他項目做比較，讓客戶自行比較項目的優(yōu)勢。 所以，從現(xiàn)在開始應(yīng)注重建筑施工管理以及做好物業(yè)管理的鋪墊工作，在對于購買 前 期的客戶可采取一些優(yōu)惠的辦法，比如免一年的物業(yè)管理費等，切實為業(yè)主著想， 使首批入住的業(yè)主享受到高尚住宅區(qū)的高檔次服務(wù)，使業(yè)主由衷地產(chǎn)生好感，形成口碑效益，使銷售進(jìn)入良性循環(huán)（如何形成口碑效益，待以后做專項方案）。