【正文】 14日前完成，到時如果相關手續(xù)未辦理完畢，只有銷售資料準備齊全，通過一定的協調工作仍可照計劃開盤 ，充分利用情人節(jié)這一天作好宣傳 。另一方面，也為公司關系戶創(chuàng)造一個比較好的操作環(huán)境，形成良好的銷售網絡，內部員工購房視同外部客戶購房，除享受規(guī)定》的 中介費以外，公司不再優(yōu)惠，與公司簽定合同，每套房交納 2 萬元定金，付款方式根據 規(guī)定執(zhí)行，違約沒收定金。 （ 2）公司全員銷售 公司員工利用自己的關系網向親戚、朋友推銷或接待朋友咨詢，以達到實現銷售的目的。 語言規(guī)范，經統(tǒng)一培訓后，從對樓盤的介紹到答問的技巧方面，達到標準化、統(tǒng)一化。 商務會所 主要考慮是否在 住宅一 二 層面向花園的房間內 設置 ， 是否設置網球場及兒童娛樂場均在中央花園內 。 社區(qū)文化 方面應 在具有上述硬件配合的同時，還應該設置適當的硬地《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 34 活動場所和康體設施如兒童廣場、網 球場場等。 2）項目管理單位 完成工程竣工備案工作后，施工單位可向 項目管理單位 移交工程，同時出具“工程竣工驗收證明”給 項目管理單位 ， 項目管理單位 出具“單位工程交工驗收證明”給施工、監(jiān)理各方，監(jiān)理單位完成工《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 33 程交接工作。 （ 2） 竣工驗收過程 1） 竣工驗收應由 項目管理 單位組織，組成由 項目管理 、施工、監(jiān)理、勘察、設計等有關方面專業(yè)人員參加的驗收組，并制定驗收方案。 工程竣工驗收 則 由 項目管理者組織開發(fā)商、施工、 設計、監(jiān)理等單位（項目）負責人進行單位（子單位）工程驗收。除有重大變更需經項目經埋和 開發(fā)商 批準 修改控制基數 外，一般變更均不修改費用控制基準。 當施工單位的工程質量不能滿足質量技術指標要求時，該項工程將不被項目管理部簽證認可，不進行工程計量，也不能取得工程進度款。 審查施工單位質量保證體系，主要內容為 :組織落實情況，質量檢驗人員的數量、資格是否與承擔工程質量檢驗任務相適應 ； 質量檢測手段是否先進、可靠 ； 質保體系運行的支持系統(tǒng)狀況，如信息反饋、事故處理等。 審核施工單位的人力負荷圖，掌握與考核勞動力 動態(tài)。 審查和簽發(fā)工程進度款報告。 項目管理經理的主要職責是： 組織監(jiān)理 、施工單位對現場施工條件 進行檢查。 由 財務處審核有關條款，確認與中標結果相符后，加蓋 沈陽千緣房地產開發(fā)有限公司 合同專用章 ，合同一式 6 份 ，并向招標管理部門備案招標結果。 確定中標人后，由招標 組 向中標人發(fā)放“中標結果通知單”，并將中標結果書面或電話通知所有投標人。招標 組 實地考察的人員要向評標委員會報告投標人的基本情況，但一般不擔任評標委員會成員。 二、 發(fā)標 招標 組 發(fā)布招標通告或按潛在投標人發(fā)招標邀請函。 （ 5） 一次購置大宗材料物資、家 具等。 根據需要進行市場調查，對潛在投標人進行資格調查，并向項目經理報告調查結果。 在施工過程中， 項目設計管理的專業(yè) 工程師須定期檢查按圖施工的情況，如發(fā)現新問題及必要的調整 應及時反饋給設計單位，并通過設計單位進行設計調整或確認，再發(fā)正式文件通知施工、監(jiān)理等有關單位執(zhí)行。 管材及器具選擇是否符合規(guī)范及 開 發(fā)商 要求 。 基礎形式的選擇。 設計圖的數量、交圖日期以及其 它應支付監(jiān)督檢查的資料、文件是否符合要求。 審查設計單位在本項目 設計工作 中的專業(yè)人員配置。邀請的投標單位通常是業(yè)績、設計技術力量、財務狀況等方面處于同一水平的而且能勝任本標段的設計單位。 （ 7） 設計 速度太慢 ， 不能滿足項目進展的要求。 六、 項目廣告策劃 項目廣告策劃要制定 廣告策劃目標 ，進行 廣告費用預算、甄選廣告公司 ，正確 選擇與運用廣告媒體 ， 確定主題和賣點 ，利用一定的 廣告設計技巧 ，合理安排廣告節(jié)奏 。 六、 技術方案分析和論證 。 五、 對外聯絡組 負責項目整個實施過程中的所有對外關系工作， 包括 協助 辦理工程審批手續(xù)、與相關管理監(jiān)督部門進行溝通、處理各種 外部 突發(fā) 事件 等外部事宜。 根據項目實施的不同階段，協助項目經理進行工作，經過項目經理的授權可在現場代行項目經理的部分職能，并及時向項目經理匯報工作。 本工程竣工驗收后，項目管理者向開發(fā)商移交符合歸檔要求的基建竣工資料。 項目管理者 項目管理者受開發(fā)商委托作為本項目 具體的 管理 執(zhí)行 者，對 整個 項目建設過程進行協調管理 ，主要是通過對設計單位、承包單位、監(jiān)理單位、供應商的管理來進行。 技術創(chuàng)新 一、 建筑節(jié)能 通過 降低建筑外圍護面積，提高圍護結構熱工性能，利用太陽能，加強送排 風等措施 減少建筑物能耗，使整個建筑平均節(jié)能指標符合國家標準，降《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 9 低 用戶 采暖、降溫費用。 千緣三期建設項目均 由 高層住宅小區(qū) 和汽車配件城兩部分組成 ，總建筑面積約 26 萬 m2，框支剪力墻結構，層數約為 28 層。 項目管理這一在我國還較為嶄新的管 理模式最早出現在 西方，后來隨著 一批國際貸款項目在我國的開展 ，應國際貸款機構的要求 實行項目管理制度， 這一制度 才 得以在我國 推廣，并逐漸成為一種業(yè)主認可與青睞的管理模式。 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 7 2 項目管理范圍與 工作 內容 千緣三期 項目管埋的范圍包括從前期策劃準備到最后交工驗收、樓盤銷售的全部項目 內容，主要向開發(fā)商提供 項目策劃、招標管理、合同管理、設計管埋、采購管理、施工管理、竣工驗收 和銷售管理 的全過程 管理內容 ，代表 開發(fā)商 對工程項目 的 安全、質量、進度、 投資 、 招標、 合同、信息 、銷售等進行管理和控制。 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 10 4 項目管理依據 本項目管理的依據是： 、建設項目立項審批的批文 、《 建設工程項目管理委托合同》 、 項目勘察、測繪、設計文件 、 項目施工圖紙； 、 《建設工 程施工承包合同》 、 《中華人民共和國建筑法》 、 《中華人民共和國合同法》 、 《中華人民共和國招投標法》 、 《中華人民共和國安全法》 、 《建設工程安全生產管理條理》 、 《建設工程質量管理條例》 、 《建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準》 GB 50300— 2020； 、 《地基與基礎工程施工及驗收規(guī)范》 GBJ2022020； 、 《地下防水工程質量驗收規(guī)范》 GB 50208— 2020； 、 《底板大體積混凝土施工工藝標準》； 、 《混凝土結構工 程施工質量驗收規(guī)范》 GB 50204— 2020； 、 《混凝土泵送施工技術規(guī)程》 JGJ/T 10— 95； 、 《混凝土外加劑應用技術規(guī)范》 GBJ11988； 、 《建筑工程大模板技術規(guī)程》 JGJ742020； 、 《鋼筋焊接及驗收規(guī)程》 JGJ 182020； 、 《鋼筋機械連接通用技術規(guī)程》 JGJ1072020； 、 《砌體工程施工質量驗收規(guī)范》 GB502032020； 、 《建筑地面工程施工質量驗收規(guī)范》 GB502092020； 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 11 、 《屋面工程質 量驗收規(guī)范》 GB502072020； 、 《建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》 GB502102020； 、 《建筑機械使用安全技術規(guī)程》 JGJ332020； 、 《建筑工程冬期施工規(guī)程》 JGJ10497； 、 《 建筑給排水及采暖工程施工質量驗收規(guī)范》 GB502422020； 、 《通風與空調工程施工質量驗收規(guī)范》 GB502432020； 、 《建筑電氣安裝工程施工質量驗收規(guī)范》 GB503032020； 、 《建筑電梯工程施工驗收規(guī)范》 GB503012020； 、 《建設工程文件歸檔整理規(guī)范》 GB 50328— 2020； 、 《建設工程監(jiān)理規(guī)范》 GB 50319— 2020。 項目管理者可組織工程招標工作、編制招標文件、組織專家評審、匯總結論，向開發(fā)商建議承包商及設備供應商。 依據合同，全面負責本項目管理實施的組織、協調和控制，并對項目的進度、費用和質量負全面負責 。 三、 專家顧問 對于項目實施過程中遇到的各種技術 、 經濟難題 進行解答，并提出解決辦法或替代方案 ，是項目管理 部的智囊機構，向項目經理負責。 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 18 項目管理的實施 、策劃階段的管理 、 項目策劃的主要任務 一、 環(huán)境調查和分析 主要包括 建設環(huán)境 (能源、基礎實施等 )、建筑環(huán)境 (風格、主色調等 )、自然環(huán)境、市場環(huán)境、政策環(huán)境、宏觀經濟環(huán)境 。 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 19 三、 消費者心理與行為分析 分析內容一般包括： 購房者的心理路徑 、 不同購房者的心理 和文化 差異 、家庭與購房者心態(tài) 、購房者的行為 等內容。 （ 2） 有些設計單位不按程序辦事，在設計條件不足的情況下就盲出圖，圖面潦草、零亂、不正規(guī)。 項目設計經理應充分聽取和理解開發(fā)商的設計意圖和設計標準，然后組織各專業(yè)負責人， 提出本項目 各專業(yè)的設計規(guī)模、設計深度、工藝要求、交圖日期及其他要求。 重點應考慮設計方案的優(yōu)劣，設計方案的優(yōu)劣對工程造價有決 定性的影響。 三、 設計驗收階段： 驗收階段的主要管理審查內容是： 設計規(guī)模 (指工程量、產量和投資 )是否與可行性研究拆報告相吻合。 工程技術組專業(yè)工程師負責監(jiān)督施工、監(jiān)理 單位對設計圖紙進行閱讀，自身 也須對設計圖紙進行審閱并記錄于工作日記。 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 23 內墻粉刷、 樓地面做法。 煤氣工程滿足煤氣公司的審圖要求。 （ 2） 確定評標委員會人員名單。 （ 6） 核定合同內容， 加蓋合同章， 按照評標結果，與中標人簽訂合同。 （ 2） 單位價值在 5 萬元以上的儀器、設備。填寫“投標登記表”，對投標文件簽收保存，不得開啟，并不得透露可能影響公平競爭的有關招標投標的其他信息。 最低投標價法一般適用于具有通用技術、性能或者招標人對其技術、性能沒 有特殊要求的招標項目。 （ 2）招標 組 按照評標委員會的組成要求，組成議標小組并組織議標。施工管理不僅是施工階段的管理，而是從項目開始即參與施工問題的研究、規(guī)劃和設計。 定期召開施工進度計劃執(zhí)行情況檢查 、協調 會， 重大間題及時向項目經理和開發(fā)商 報告。 組織現場施工工程檔案資料的整理和歸檔工作。 定期向開發(fā)商 、項目經理和有關部門報告施工進度執(zhí)行情況， 以便 大家了解現場施工進度的實際情況，對存在的問題和建議及時作出決定，對現場施工進度進行監(jiān)督、指導和支持。 審查和檢查外購、外協物品和物資的品質證明書或復檢確認。 施工中按工程統(tǒng)計實際完成量計算出施工進度贏得值，并簽發(fā)工程預付進度款。 、 安全管理 由 工程技術組 成立安全管理小組，安全小組成員由項目管理單位、監(jiān)理 、施工單位等有 關人員組成。 二、 工程竣工驗收 的實施 （ 1） 竣工驗收準備 1） 施工企業(yè)進行預檢、經自評合格 。 4） 實地查驗工程質量。 維修工作進行時 應對 施工單位和監(jiān)理單位進行管理， 對修復的工程質量進行驗收，合格后予以簽認 、辦理相關手續(xù) ， 非承包單位原因造成的工程質量缺陷，應核實修復工程的費用和簽署工程款支付證書，并報 開發(fā)商 。 （ 4）購房 對象定位