【導(dǎo)讀】工程建設(shè)不同階段造價文件的作用和內(nèi)容；建筑安裝工程費用的構(gòu)成；直接費、間接費、利潤及稅金的構(gòu)成和計算方法。工程施工發(fā)包與承包計價辦法。修正概算是在擴(kuò)大初步設(shè)計階段對概算進(jìn)行的修正調(diào)整，較概算造價。準(zhǔn)確，但受概算造價控制。施工圖預(yù)算是根據(jù)已批準(zhǔn)的施工圖紙，在施工方案（或施工組織設(shè)。結(jié)算價是該結(jié)算工程的實際價格，是結(jié)算工程價款、確。行對其實行監(jiān)督的必要手段。工程量清單計價有關(guān)規(guī)定。定額、預(yù)算定額和相應(yīng)的費用定額，對產(chǎn)品價格進(jìn)行有計劃管理的一種方式。起發(fā)生的投資額，暫停征收該稅種）。設(shè)備及工器具購置費由設(shè)備購置費。設(shè)備購置費是指為建設(shè)項目購置或自制的達(dá)到固定?？诨蜻吘耻囌荆医煌觋P(guān)稅為止形成的價格。設(shè)備運雜費按設(shè)備原價乘以設(shè)備運雜費率計算。一般以設(shè)備購置費為計算基數(shù)，按照部門或行業(yè)規(guī)定的工具、器具及生產(chǎn)家具。交付使用后能夠正常發(fā)揮效用而發(fā)生的各項費用的總和。又包括土地征用及遷移補償費和土地使用權(quán)出讓金。

　　

【正文】 建筑物損耗確定方法主要有：使用年限法、觀察法、綜合法等。 （ 1）使用年限法。使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基礎(chǔ)上的方法，其主要計算參數(shù)為建筑物損耗率或成新率?；居嬎愎綖椋? d=（ 1R） U/Nl00% D=Cd q=1d=[1（ 1R） t/N]100% V=Cq 式中： d 為建筑物損耗率； D 為建筑物的損耗； R 為預(yù)計的建筑物的殘值率； t 為建筑物已使用年限； N 為建筑物的耐用年限； C 為建筑物的重置價值； q 為建筑物的成新率； V為建筑物理值： 資產(chǎn)評估所用的壽命年限是經(jīng)濟(jì)耐用年限。建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維護(hù)保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判 斷，同時參考土地使用權(quán)年限進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。資產(chǎn)評估所用的使用年限為有效使用年限，有效使用年限是根據(jù)實際使用年限的調(diào)整得到的。建筑物成新率可在計算出 損耗率的 基礎(chǔ)上得到，利用成新注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎(chǔ)》考試分析 下 率可求得建筑物的現(xiàn)值。 （ 2）觀察法。觀察法又稱打分法，是由具有專業(yè)知識和經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對建筑物實體各主要部位進(jìn)行觀察打分，以判斷被評估建筑物的損耗率的方法，依 據(jù)評估對象的實際技術(shù)情況，對照不同結(jié)構(gòu)建筑物損耗率的評分標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)場勘察時邊勘察邊按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個部分再區(qū)分不同部位分別打分，然后按下述公 式計算損耗率： 損耗率 =結(jié)構(gòu)部分合計得分 C+裝修部分合計得分 S+設(shè)備部分合計得分 B 式中： C為結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)； S為裝修部分的評分修正系數(shù)； B為設(shè)備部分的評 分修正系數(shù)。評分修正系數(shù)一般按各部分造價占建筑物整體造價的比值取定。 （ 3）綜合法。綜合法是指在運用多種方法基礎(chǔ)上綜合確定損耗率或成新率的方法。其中比較典型的有觀察與使用年限加權(quán)平均法，是指建筑物的損耗率或成新 率的測算同時采用使用年限法和觀察法兩種方法，并賦予兩種方法的測算結(jié)果以不同的權(quán)數(shù)，最后綜合確定建筑物損耗率或成新率的方法。具體可采用以下三個步 驟： ① 運用使用年限法測算損耗率或成新率； ② 運用觀察法測算損耗率或成新率； ③ 確定兩種方法的適當(dāng)權(quán)數(shù)，然后按下列公式加權(quán)平均，計算建筑物的 損耗率或成新率： 損耗率：使用年限法損耗率 A 1， +觀察法損耗率 A 2 或： 成新率：使用年限法成新率 A 1， +觀察法成新率 A 2 式中 A A2分別為使用年限法和觀察法的權(quán)數(shù)。 綜合法除綜合運用使用年限法和觀察法兩種方法外，還可綜合其他因素?？紤]其他因素后，利用綜合法計算建筑物的損耗率或成新率的公式為： 損耗率＝使用年限法損耗率 A 1+觀察法損耗率 A 2+其他因素?fù)p耗率 A 3 注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎(chǔ)》考試分析 下 或： 成新率 =使用年限法成新率 A l+觀察法成新率 A 2+其他因素成新率 A 3 式中 A A A3分別為使用年限法、觀察法和綜合其他因素的權(quán)數(shù)。 （ 4）其他方法。如修復(fù)法，是通過估算建筑物恢復(fù)到原有全新功能所需要的修復(fù)費用占該建筑物的重置價值（再生產(chǎn)價值）的百分比確定損耗率的方法。在實 際工作中，還應(yīng)劃分建筑物的主體與附屬設(shè)備，分別計算其損耗率。根據(jù)各部分價值占重置價的比值確定加權(quán)系數(shù)，通過加權(quán)平均確定建筑物的損耗率。 。對于規(guī)模較大、房屋建筑物數(shù)量較多的企業(yè)，在實地勘察之前，先對被評估單位的房屋建筑物進(jìn)行分 類，以便明確重點，區(qū)別對待?？?察時應(yīng)事先按廠區(qū)或小區(qū)規(guī)劃或根據(jù)現(xiàn)場情況安排一個合理的勘察線路，并將預(yù)先安排好的勘察日程事先通知對方。在進(jìn)行房屋建 筑物的勘察時，應(yīng)對照資產(chǎn)評估登記表和總平面圖及其編號，對房屋建筑物逐棟進(jìn)行勘察。進(jìn)行現(xiàn)場勘察前，應(yīng)事先準(zhǔn)備好建筑物現(xiàn)場勘察表。對建筑物進(jìn)行現(xiàn)場勘 察后，應(yīng)依據(jù)勘察結(jié)果，以及已使用年限、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況等估計尚可使用年限或建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限，計算出損耗率或成新率。現(xiàn)場勘察 的要點應(yīng)圍繞各類結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)、裝飾裝修和設(shè)備部分的成新狀況展開。 十一、建設(shè)用地 （一）考試目的 通過 對建設(shè)用地相關(guān)知識的考核，測試考生對建設(shè)用地相關(guān)知識及管理規(guī)定的掌握情況，主要考核考生對地價及其價值影響因素的熟悉程度，以及對土地成本構(gòu)成的熟悉程度。 注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎(chǔ)》考試分析 下 （二）考試基本要求 ： （ 1）建設(shè)用地的取得及建設(shè)用地的相關(guān)費用和相關(guān)工作； （ 2）城市規(guī)劃對房屋建筑及建設(shè)用地的限制； （ 3）土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的限制。 ： （ 1）建設(shè)用地的特性； （ 2）建設(shè)用地的分類； （ 3）建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓和喪失； （ 4）耕地保護(hù)的相關(guān)規(guī)定； （ 5）土 地整理和土地復(fù)墾的相關(guān)規(guī)定。 ： （ 1）建設(shè)用地的環(huán)境； （ 2）國家對加強開發(fā)區(qū)管理的相關(guān)規(guī)定。 （三）要點內(nèi)容 。建設(shè)用地的基本特性包括其非自然生態(tài)利用特性、區(qū)位利用特性、逆轉(zhuǎn)的相對困難性等。 ：根據(jù)現(xiàn)行《土地分類》規(guī)定，我國的土地分為三大類，即農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。其中，建設(shè)用地又分為商服用地、工礦倉儲用地、公用設(shè)施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通運輸用地、水利設(shè)施用地和特殊用地 8 個二級類： 。根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，獲取國有土地使用權(quán)的基本方式注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎(chǔ)》考試分析 下 有兩種：出讓和劃撥。通過出讓方式獲取國有土地使用權(quán)又可以分成兩種具體方式：（ 1）招標(biāo)、拍賣、掛牌；（ 2）協(xié)議出讓。建設(shè)用地取得的其他方式還包括：租賃和轉(zhuǎn)讓等。 。 2020 年重新修訂的《土地管理法》規(guī)定： “國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予 補償 ”。建設(shè)用地如通過行政劃撥方式取得，則須承擔(dān)征收土地的補償費用或?qū)υ玫貑挝换騻€人的拆遷補償費用；若通過市場機(jī)制取得，則不但承擔(dān)以上費用，還 須向土地所有者支付有償使用費，即土地出讓金。 （ 1）征地補償費用及征地補償安置相關(guān)工作。征收土地補償費用包括土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地 占用稅、土地管理費等。征地補償安置工作的基本出發(fā)點是：要保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低。但在得到征地通告后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶還在擬征土地 上搶栽、搶種、搶建的，在征地時一律不予補償。省級國土資源部門要會同有關(guān)部門制訂省城內(nèi)各縣（市）耕地的最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，報省級人民政府批準(zhǔn)后公布 執(zhí)行。土地補償費和安置補助費 的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基 本農(nóng)田的，征地補償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被征地農(nóng)民將采取 “農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、重新?lián)駱I(yè)、入股分紅、異地移民 ”四種安置途徑，符合規(guī)定條件的納 稅人可以按規(guī)定程序向土地管理機(jī)關(guān)同級的征收機(jī)關(guān)提出耕地占有稅、契稅的減免申報。 （ 2）拆遷安置工作及補償費用。拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等 因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。實行 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人按上述方法計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。拆 遷人心當(dāng)對被拆遷入或者房屋承租人支付搬遷補助費，對于在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以付給提前搬家獎勵注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎(chǔ)》考試分析 下 贊：在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承 租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬 遷補助費和臨時安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 （ 3）出讓金、土地轉(zhuǎn)讓金。土地使用權(quán)出讓金為用地單位向 國家支付的土地所有權(quán)收益，出讓金標(biāo)準(zhǔn)一般參考城市基準(zhǔn)地價并結(jié)合其他因素制定。有償出讓和 轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，要向土地受讓者征收契稅；轉(zhuǎn)讓土地如有增值，要向轉(zhuǎn)讓者征收土地增值稅；土地使用者每年應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費。 （ 1）建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓。依法取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。以出讓或劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓服從不同的轉(zhuǎn)讓條件。建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng) 簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其土地使用權(quán)的使用年限為原土 地使用權(quán)出讓合同約定的 年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 （ 2）建設(shè)用地的喪失。建設(shè)用地的喪失有兩種情況：土地的滅失和建設(shè)用地被政府收回。由于地震、山崩、泥石流、火災(zāi)等自然原因造成土地滅失的情況，建設(shè)用地自然喪失。建設(shè)用地的喪失主要是被政府收回。政府收回的方式包括正常收回和閑置土地的收回： 。（中華人民共和國城市規(guī)劃法）規(guī)定， “城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管 理 ”。城市規(guī)劃對房屋建筑及建設(shè)用地的限制作用體現(xiàn)在以下幾個方 面：（ 1）城市規(guī)劃對建設(shè)項目立項的要求；（ 2）城市規(guī)劃對建設(shè)項目申請用地的要求； （ 3）城市規(guī)劃對建設(shè)項目設(shè)計方案審批的要求；（ 4）城市規(guī)劃對建設(shè)項目開工的要求；（ 5）城市規(guī)劃對建設(shè)項目竣工的要求；（ 6）城市規(guī)劃對建設(shè)項目臨時 用地的要求；（ 7）城市規(guī)劃的其他要求。 注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎(chǔ)》考試分析 下 ?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定，使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 土地利用計劃制定、建設(shè)項目用地預(yù)審、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)用地審批、城市和村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模審核、土地開發(fā)整理和土地執(zhí)法檢查等，都必須依據(jù)和符合土地 利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的具體限制內(nèi)容包括：（ 1）土地利用總體規(guī)劃對實施城市規(guī)劃占用土地的規(guī)定；（ 2）土地利用總體規(guī)劃對具體建設(shè) 項目建設(shè)用地的規(guī)定。 。（中華人民共和國土地管理法）規(guī)定，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護(hù)。（中華人民共和國 土地管理法）保護(hù)耕地的方式是實行基本農(nóng)田保護(hù)制度。國家對應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)嚴(yán)格管理的耕地類型做出了具體規(guī)定。國家耕地保護(hù) 政策 的相關(guān)規(guī)定包括：（ 1）國家實行占用耕地補償制度；（ 2）非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地；（ 3）禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地；（ 4）基本農(nóng)田保護(hù) 區(qū)經(jīng)依法劃定后，任何單位和個人不得改變或者占用： 。土地整理，就是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理規(guī)劃，對農(nóng)村地區(qū)田、水、路、林、村進(jìn)行綜合整治；對在生產(chǎn)建 設(shè)過程中，挖損、塌陷、壓占、污染破壞的土地和洪災(zāi)、滑坡崩塌、泥石流、風(fēng)沙等自然災(zāi)害損毀的土地進(jìn)行復(fù)墾；對灘涂、鹽堿地、荒草地、裸土地等未利用的宜 農(nóng)土地進(jìn)行開發(fā)利用。土地復(fù)墾 是土地整理的一種，是指對在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的 活動。國家對土地整理和土地復(fù)墾的相關(guān)規(guī)定包括：（ 1）土地開發(fā)整理要與保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（ 2） 土地開發(fā)整理要與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整有機(jī)結(jié)合；（ 3）加大工礦廢棄土地復(fù)墾力度；（ 4）土地復(fù)墾應(yīng)當(dāng)與生產(chǎn)建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃。