【導讀】廣州市瑞地投資咨詢有限公司。貴陽中天·世紀新城商業(yè)項目策劃報告

　　

【正文】 生活不是很發(fā)達，且夜生活的場所也是比較單一、簡單。主要的夜店和酒吧分布在陜西路和黔 靈 東路一線。主要的消費對象為年輕的活躍人群。 ? 以商務為主的交際型娛樂的大型網(wǎng)點目前貴陽市不是很多，主要是“銅鑼灣夜總會”、 “欣和門”等 2020 年，貴陽市餐飲業(yè)完成銷售額 億元，比上年增長 %，增幅高于批發(fā)零售貿易業(yè) 個百分點，從這一點看來，貴陽市市民的餐飲消費從家庭型向戶外型轉變的速度很快，從各大餐飲網(wǎng)點的消費人群調查可以看出，市民對餐飲消費的新，奇、特的需求 比較強烈。而且隨著貴陽市商業(yè)的日益繁榮，商務交往也日趨繁密，對餐飲及娛樂的促進作用也是巨大的。 貴陽中天 世紀新城商業(yè)項目策劃 報告 第 頁 27 市場分析小結 ? 商業(yè)物業(yè) 及主要的零售業(yè)態(tài)， 高度集中在城市中心區(qū)，交通擁堵，停車困難； ? 貴陽市目前 尚未形成 一個 真正意義上的副商業(yè)中心或區(qū)域性商業(yè)中心； ? 社區(qū)商業(yè)形態(tài)單一，規(guī)模有限，檔次較低； ? 各種商業(yè)形態(tài)混合經(jīng)營，大型商業(yè)物業(yè)同質化競爭激烈，經(jīng)營缺乏特色； ? 大型的一站式 復合 型購物中心 及社區(qū)型購物中心 （諸如百聯(lián)西郊購物中心、招商花園城購物中心等） ，是市場的空白 。 ? 餐飲業(yè)比較發(fā)達，具有很強的地方特色，傳統(tǒng)的餐飲品牌以中、 低檔消費為主流，本土缺乏 具有號召力的 高檔餐飲 品牌。 ? 娛樂業(yè)態(tài)比較單一，規(guī)模小且比較分散，沒有形成本土的經(jīng)營特色及品牌效應； ? 特色商業(yè)步行街具有一定的市場發(fā)展?jié)摿Γ? 市場機會點發(fā)現(xiàn) 大型的一站式復合型購物中心及社區(qū)型購物中心， 能夠滿足家庭及群體的集購物、吃喝、玩樂、休閑為一體的一站式的綜合購物場所 （諸如百聯(lián)西郊購物中心、招商花園城購物中心等），是市場的空白。 從當前 貴陽娛樂夜店的分布和經(jīng)營 水平來看，還是處于低層次的競爭勢態(tài)，能夠滿足個性化 娛樂 的 地點基本處于空白，類似于“上海新天地”“ 武漢江灘 “北京后?！?等 體 現(xiàn)時尚和 城市魅力的夜生活娛樂形態(tài)，在貴陽 找不到 。 貴陽目前缺乏一種集合了室內有氧運動、康體、桑拿、 SPA、水療等于一體大型綜合運動、娛樂、康體場 所 綜合目前貴陽所有的影視 娛樂 場所，未發(fā)現(xiàn)集合 了 影視、動漫和大型兒童主體樂園的場所。 貴陽的花市僅存在于公園南路的一小段，經(jīng)調查，長度不到 200 米，且經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)營戶僅 32 戶，該形態(tài)搬遷或新建的機會很大，有很大的發(fā)展?jié)摿Α? 貴陽中天 世紀新城商業(yè)項目策劃 報告 第 頁 28 從所有商圈的交通環(huán)境 來 看，停車位 嚴重缺乏 ，不能夠滿足自駕車 出行購物的家庭和個人 的需求 ， 但 駕車族 屬于高端消費人群，其 消費能力是巨大的， 在汽車迅速 普及的年代 ，如果 一個 購物場所能滿足 大量的 停車需求 ，無疑 將 是 一個有利的 市場 競爭武器。 貴陽市是全國知名的旅游城市， 2020 全年共接待海外旅游人數(shù) 萬人次，創(chuàng)匯 萬美元，分別比上年增長 %和 %；接待國內旅游人數(shù) 萬人次，國內旅游收入 億元，分別比上年增長 %和 %。旅游總收入 億元，比上年增長 %。從以上的數(shù)據(jù)分析，貴陽市及貴州省的旅游產業(yè)目前以爆發(fā)式的速度在向前發(fā)展。 但是除了 得天獨厚的歷史、人文和自然 景觀之外，城市的商業(yè) 和夜生活消費 ， 對于旅行者 來說 是沒有任何吸引力的，如果有一個能集合各種消費和娛樂功能的場所，并且 能 體現(xiàn)貴陽 的地域風情、體現(xiàn)當?shù)氐那橹律?地方 ，無疑也是吸引外來旅游者的極好 賣點。 貴陽中天 世紀新城商業(yè)項目策劃 報告 第 頁 29 5 潛在消費者需求分析 為 清晰準確地描述項目潛在消費群體的需求特點，本項目專門設計針 對貴陽商圈消費群及本案地塊（十一郡）業(yè)主作實地調研，以了解目標群體的消費習慣及對我司 擬定 的商業(yè)策劃概念的 驗證 。 具體研究目的： 了解商圈消費者及十一郡業(yè)主在貴陽商業(yè)中心區(qū)（噴水池、大 十字 、 小十字及市西路一帶）的消費習慣。 了解商 圈消費者對娛樂、運動休閑、高級日用品、服裝及家具飾品方面的消費比例及潛在消費需求。 商圈消費者及十一郡業(yè)主對本案地塊商業(yè)概念的看法。 結果： 就上述研究目的之要求作出一系列的實地調查與研究，并根據(jù)相關數(shù)據(jù)作出 調研 報告。 研究方法與樣本 受訪對象、樣本及訪問方式： 本次實地訪問將分為以下兩部分： 街訪 ： ? 本人及家人不在市場研究、媒體工作 /年齡為 20－ 40 歲各界人士/如果為單身人士，個人收入需在 1000 元以上 /如果是已婚人士，家庭收入需在 2020 元以上。 ? 取樣點為大十字、小十字、噴水池、大西門及人民廣場。 ? 樣本總數(shù)為 220。 業(yè)主面訪： ? 本人及家人不在市場研究、媒體工作；過去三個月內去過貴陽商業(yè)中心休閑或購物者。 ? 受訪名單由貴陽世紀中天公司提供。 ? 樣本總數(shù)為 30。 貴陽中天 世紀新城商業(yè)項目策劃 報告 第 頁 30 貴陽商圈消費者研究 需求特征 ? 目標受訪群體日常到商圈可接受的活動范圍及到外地購物情況： 1) 受訪群體可接受的出行時間絕大多數(shù)在 1 小時以內。 半小時內的更占了 77％，尤其是市區(qū)內（南明、云巖）（ 86％）和 34－ 40 歲（ 86％）的受訪者。只有極少數(shù)（ 4％）的受訪者可接受在 1 小時以上的出行時間。 2) 近四成（ 35％）的受訪者沒有具體路程距離的概念。 33％的人 士接受 5 公里以上的路程，尤其是有車（ 68％）、家庭收入 3500 元 /月 或以上（ 44％）及市區(qū)外（ 45％）的受訪者。而接受 2 公里或以下者有 18％， 2～ 5 公里的有 14％。 3) 聲稱到過外地購物的受訪人士為 17％ 。 購物地點多達 42個，而 84％均為衣服，其次是飾品（ 24％）和服飾（ 13％）。 ? 受訪人士到貴陽商業(yè)中心區(qū)（大小十字、噴水池及市西路一帶）的出行情況 : 1) 公交車是受訪群體大多選用的交通工具（ 70％） 。 尤為受到年輕一族（ 20－ 26 歲）（ 81％）和市區(qū)外人士（ 84％）的喜愛。由于貴陽市區(qū)不大，而商業(yè)中心所在位置可謂觸 及市內的東南西北，因而，步行而至的人士也有 17％。自駕車者則有 10％，其他方式的只占2％。 2) 到商業(yè)中心區(qū)所費的時間大多在半小時內（ 76％） 。 市區(qū)內人士及70%17%10% 2%公交車 步行 自駕車 其他方式貴陽中天 世紀新城商業(yè)項目策劃 報告 第 頁 31 有車人士則更有優(yōu)勢（分別為 89％和 84％）。需花半小時到 1 小時的有 21％；而需 1 小時以上的，則只有 3％。 76%21%3%半小時內 半小時至1 小時 1 小時以上 總的來說，普遍認為到這里 消費不存在出行的困難 。 ? 受訪人士到貴陽商業(yè)中心區(qū)消費模式及習慣： 受訪人士到商業(yè)中心的頻次及習慣： 1) 超過半 數(shù)以上的 人（ 51％）都會每周來這里一次或以上；每月來 2次的則有 31％，且 以市外人士（ 43％）居多；每月一次或更少的有 18％。 51%31%18%每周來一次或以上 每月來2次 每月一次或更少 2) 46％的人士喜歡在節(jié)假日來這里，尤其是駕車人士（ 56％）；而34％的人士則沒有什么特定的日子而來；至于 1－ 5 或利用上下班時間來的人士則為 20％。 貴陽中天 世紀新城商業(yè)項目策劃 報告 第 頁 32 46%34%20%節(jié)假日 沒特定日子 1－5或上下班 商業(yè)中心區(qū)氛圍： 可以這樣形容： ? 這里是能給高收入家庭（ 3500 元 /月或以上 ）及有車階級一個滿足其從家庭歡聚休閑、朋友 /商務相聚至個人放松的地方。 ? 對于年輕單身一族來說，這里是潮流匯聚的地方，不論買還是看都是一種享受。 ? 對于一般的低收入家庭（ 3500 元 /月或以下 ），則是一個日常生活用品的“大賣場” 及假日里一家老少“廉價”打發(fā)一天的好地方。 描述 ： 比例 ： 我會和家人 /朋友來這里休閑一番，逛逛街、買點東西或吃頓飯 66% 我只是來購買我需要的商品 54％ 帶外地親朋 /商務客人來購物、觀光 40％ 是放松一下的好地方 43％ 這里特別適合一家人度過一天的假日時光 17％ 在這里可以看到 /買到其他地方?jīng)]有的新潮東西 51％ 是和朋友相聚的地方 36％ 受訪人士年消費比例： 1) 對于單身人士來說，娛樂（ 13％）、運動休閑（ %）及服裝（ 17％）占了其總支出的 ％。 貴陽中天 世紀新城商業(yè)項目策劃 報告 第 頁 33 2) 而對于已婚家庭來 說，服裝（ 13％）及教育（ 10％）也在十個百分點或以上。 3947176107 613605101520253035404550娛樂運動休閑高級日用品服裝家具飾品教育 醫(yī)療 其他單身人士 已婚家庭 ? 娛樂、運動休閑、高級日用品、服裝及家具飾品在商業(yè)中心區(qū)內的消費狀況及偏好： 目標受訪群體在中心區(qū)消費項目構成： 54% 52%47%87%21%0%20%40%60%80%100%娛樂 54%運動休閑 52%高級日用品 47%服裝 87%家具飾品 21%1 1) 服裝類是最受歡迎的一項，普受目標群體的喜好。 2) 娛樂方面則較受男性（ 61％）、受教育程度大專以上（ 61％）、 20－ 26貴陽中天 世紀新城商業(yè)項目策劃 報告 第 頁 34 歲（ 64％）及單身（ 63％）人士所喜愛。 3) 運動休閑除低收入家庭（ 3500 元 /月或以下 ）（ 32％）外，也普遍受到歡迎。 4) 高級日用品方面則較受女性 59％、高收入家庭（ 3500 元 /月或 以上 ）（ 67％）及受教育程度大專以上（ 53％）人士喜好。 5) 家具飾品主要受有車（ 36％）、 34－ 40 歲（ 30％）人士及高收入家庭（ 3500元或以上月總收入）（ 39％）的喜好。 0 1 2 3 娛樂運動休閑高級日用品服裝家具飾品 單位：小時 6) 每次所花費的時間大多在 － 3 小時之間。 受訪人士在商業(yè)中心區(qū)內， 娛樂方面 的消費比例及偏好： 1) 在商業(yè)中心區(qū)內娛樂方面的消費占其在娛樂總支出的 57％，每次所花時間平均為 小時。 2) 娛樂場所能給受訪人士帶來愉悅、放松從而減輕生活壓力（ 13％），同時也是朋友聚會的地方（ 10％）。這里的服務比較令人滿意（ 31％），且設備和器材也好（ 21％）。在這商業(yè)中心區(qū)里有各式各樣的娛樂場所，可謂任君選擇（ 14％），給人一種熱鬧（ 13％）、具浪漫（ 7％）的氛圍。至于不足之處，主要是人多品流復雜（ 23％）、有不良分子鬧事（ 14％）還有就是價格比較貴啦（ 16％）。 受訪人士在商業(yè)中心區(qū)內， 運動休閑 方面的消費比例及偏好： 貴陽中天 世紀新城商業(yè)項目策劃 報告 第 頁 35 1) 在商業(yè)中心區(qū)內運動休閑方面的消費占其在運動休閑總支出的 54％，每次所花時間平均為 小時。 2) 運動休閑方面給人以功能性強的特點，受訪人士對其的選擇也較為明確： 18%8%17%14%19% 19%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%咖啡 足療 健身 美容 茶吧 網(wǎng)吧 3) 當然，除了其功能性帶給人們的好處外，這里也不失為一個和朋友聚會、放松的地方（ 12％），環(huán)境（ 19％）、設備（ 22％）及服務（ 16％）都給受訪人士留下不錯的印象。 4) 不滿意的地方有：收費高（ 12％）；網(wǎng)吧的空氣不好、衛(wèi)生差（ 12％）及健身室的管理混亂（ 7％）。 受訪人士在商業(yè)中心區(qū)內， 高級日用品 方面的消費比例及偏好： 1) 在商業(yè)中心區(qū)內高級日用品方面的消費占其在高級日用品總支出的％，每次所花時間平均為 小時 。 2) 這里的商品檔次較高（ 8％）、品種齊全（ 48％）且質量有保障（ 35％），能看到最新的產品（ 8％）也是一件挺能令人愉悅的事。至于服務方面就要看人導購員做的如何啦，能有分寸地與客人相處，并在此基礎上詳細周到地 介紹的自然受歡迎（ 18％）。令人厭惡的就是導購員“太過熱情”，令人感到自己象“賊”一樣的 （ 14％ ） 。此外，價格貴（ 27％）、擔心有假貨（ 14％）都是人們心存顧慮的因素。 貴陽中天 世紀新城商業(yè)項目策劃 報告 第 頁 36 受訪人士在商業(yè)中心區(qū)內，