【導(dǎo)讀】廣州市瑞地投資咨詢(xún)有限公司。貴陽(yáng)中天·世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告

　　

【正文】 生活不是很發(fā)達(dá)，且夜生活的場(chǎng)所也是比較單一、簡(jiǎn)單。主要的夜店和酒吧分布在陜西路和黔 靈 東路一線。主要的消費(fèi)對(duì)象為年輕的活躍人群。 ? 以商務(wù)為主的交際型娛樂(lè)的大型網(wǎng)點(diǎn)目前貴陽(yáng)市不是很多，主要是“銅鑼灣夜總會(huì)”、 “欣和門(mén)”等 2020 年，貴陽(yáng)市餐飲業(yè)完成銷(xiāo)售額 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅高于批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 個(gè)百分點(diǎn)，從這一點(diǎn)看來(lái)，貴陽(yáng)市市民的餐飲消費(fèi)從家庭型向戶(hù)外型轉(zhuǎn)變的速度很快，從各大餐飲網(wǎng)點(diǎn)的消費(fèi)人群調(diào)查可以看出，市民對(duì)餐飲消費(fèi)的新，奇、特的需求 比較強(qiáng)烈。而且隨著貴陽(yáng)市商業(yè)的日益繁榮，商務(wù)交往也日趨繁密，對(duì)餐飲及娛樂(lè)的促進(jìn)作用也是巨大的。 貴陽(yáng)中天 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 27 市場(chǎng)分析小結(jié) ? 商業(yè)物業(yè) 及主要的零售業(yè)態(tài)， 高度集中在城市中心區(qū)，交通擁堵，停車(chē)?yán)щy； ? 貴陽(yáng)市目前 尚未形成 一個(gè) 真正意義上的副商業(yè)中心或區(qū)域性商業(yè)中心； ? 社區(qū)商業(yè)形態(tài)單一，規(guī)模有限，檔次較低； ? 各種商業(yè)形態(tài)混合經(jīng)營(yíng)，大型商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)缺乏特色； ? 大型的一站式 復(fù)合 型購(gòu)物中心 及社區(qū)型購(gòu)物中心 （諸如百聯(lián)西郊購(gòu)物中心、招商花園城購(gòu)物中心等） ，是市場(chǎng)的空白 。 ? 餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，具有很強(qiáng)的地方特色，傳統(tǒng)的餐飲品牌以中、 低檔消費(fèi)為主流，本土缺乏 具有號(hào)召力的 高檔餐飲 品牌。 ? 娛樂(lè)業(yè)態(tài)比較單一，規(guī)模小且比較分散，沒(méi)有形成本土的經(jīng)營(yíng)特色及品牌效應(yīng)； ? 特色商業(yè)步行街具有一定的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Γ? 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)發(fā)現(xiàn) 大型的一站式復(fù)合型購(gòu)物中心及社區(qū)型購(gòu)物中心， 能夠滿(mǎn)足家庭及群體的集購(gòu)物、吃喝、玩樂(lè)、休閑為一體的一站式的綜合購(gòu)物場(chǎng)所 （諸如百聯(lián)西郊購(gòu)物中心、招商花園城購(gòu)物中心等），是市場(chǎng)的空白。 從當(dāng)前 貴陽(yáng)娛樂(lè)夜店的分布和經(jīng)營(yíng) 水平來(lái)看，還是處于低層次的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)，能夠滿(mǎn)足個(gè)性化 娛樂(lè) 的 地點(diǎn)基本處于空白，類(lèi)似于“上海新天地”“ 武漢江灘 “北京后海” 等 體 現(xiàn)時(shí)尚和 城市魅力的夜生活?yuàn)蕵?lè)形態(tài)，在貴陽(yáng) 找不到 。 貴陽(yáng)目前缺乏一種集合了室內(nèi)有氧運(yùn)動(dòng)、康體、桑拿、 SPA、水療等于一體大型綜合運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、康體場(chǎng) 所 綜合目前貴陽(yáng)所有的影視 娛樂(lè) 場(chǎng)所，未發(fā)現(xiàn)集合 了 影視、動(dòng)漫和大型兒童主體樂(lè)園的場(chǎng)所。 貴陽(yáng)的花市僅存在于公園南路的一小段，經(jīng)調(diào)查，長(zhǎng)度不到 200 米，且經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)戶(hù)僅 32 戶(hù)，該形態(tài)搬遷或新建的機(jī)會(huì)很大，有很大的發(fā)展?jié)摿Α? 貴陽(yáng)中天 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 28 從所有商圈的交通環(huán)境 來(lái) 看，停車(chē)位 嚴(yán)重缺乏 ，不能夠滿(mǎn)足自駕車(chē) 出行購(gòu)物的家庭和個(gè)人 的需求 ， 但 駕車(chē)族 屬于高端消費(fèi)人群，其 消費(fèi)能力是巨大的， 在汽車(chē)迅速 普及的年代 ，如果 一個(gè) 購(gòu)物場(chǎng)所能滿(mǎn)足 大量的 停車(chē)需求 ，無(wú)疑 將 是 一個(gè)有利的 市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)武器。 貴陽(yáng)市是全國(guó)知名的旅游城市， 2020 全年共接待海外旅游人數(shù) 萬(wàn)人次，創(chuàng)匯 萬(wàn)美元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %；接待國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) 萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游收入 億元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。旅游總收入 億元，比上年增長(zhǎng) %。從以上的數(shù)據(jù)分析，貴陽(yáng)市及貴州省的旅游產(chǎn)業(yè)目前以爆發(fā)式的速度在向前發(fā)展。 但是除了 得天獨(dú)厚的歷史、人文和自然 景觀之外，城市的商業(yè) 和夜生活消費(fèi) ， 對(duì)于旅行者 來(lái)說(shuō) 是沒(méi)有任何吸引力的，如果有一個(gè)能集合各種消費(fèi)和娛樂(lè)功能的場(chǎng)所，并且 能 體現(xiàn)貴陽(yáng) 的地域風(fēng)情、體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐那橹律?地方 ，無(wú)疑也是吸引外來(lái)旅游者的極好 賣(mài)點(diǎn)。 貴陽(yáng)中天 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 29 5 潛在消費(fèi)者需求分析 為 清晰準(zhǔn)確地描述項(xiàng)目潛在消費(fèi)群體的需求特點(diǎn)，本項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)針 對(duì)貴陽(yáng)商圈消費(fèi)群及本案地塊（十一郡）業(yè)主作實(shí)地調(diào)研，以了解目標(biāo)群體的消費(fèi)習(xí)慣及對(duì)我司 擬定 的商業(yè)策劃概念的 驗(yàn)證 。 具體研究目的： 了解商圈消費(fèi)者及十一郡業(yè)主在貴陽(yáng)商業(yè)中心區(qū)（噴水池、大 十字 、 小十字及市西路一帶）的消費(fèi)習(xí)慣。 了解商 圈消費(fèi)者對(duì)娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑、高級(jí)日用品、服裝及家具飾品方面的消費(fèi)比例及潛在消費(fèi)需求。 商圈消費(fèi)者及十一郡業(yè)主對(duì)本案地塊商業(yè)概念的看法。 結(jié)果： 就上述研究目的之要求作出一系列的實(shí)地調(diào)查與研究，并根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)作出 調(diào)研 報(bào)告。 研究方法與樣本 受訪對(duì)象、樣本及訪問(wèn)方式： 本次實(shí)地訪問(wèn)將分為以下兩部分： 街訪 ： ? 本人及家人不在市場(chǎng)研究、媒體工作 /年齡為 20－ 40 歲各界人士/如果為單身人士，個(gè)人收入需在 1000 元以上 /如果是已婚人士，家庭收入需在 2020 元以上。 ? 取樣點(diǎn)為大十字、小十字、噴水池、大西門(mén)及人民廣場(chǎng)。 ? 樣本總數(shù)為 220。 業(yè)主面訪： ? 本人及家人不在市場(chǎng)研究、媒體工作；過(guò)去三個(gè)月內(nèi)去過(guò)貴陽(yáng)商業(yè)中心休閑或購(gòu)物者。 ? 受訪名單由貴陽(yáng)世紀(jì)中天公司提供。 ? 樣本總數(shù)為 30。 貴陽(yáng)中天 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 30 貴陽(yáng)商圈消費(fèi)者研究 需求特征 ? 目標(biāo)受訪群體日常到商圈可接受的活動(dòng)范圍及到外地購(gòu)物情況： 1) 受訪群體可接受的出行時(shí)間絕大多數(shù)在 1 小時(shí)以?xún)?nèi)。 半小時(shí)內(nèi)的更占了 77％，尤其是市區(qū)內(nèi)（南明、云巖）（ 86％）和 34－ 40 歲（ 86％）的受訪者。只有極少數(shù)（ 4％）的受訪者可接受在 1 小時(shí)以上的出行時(shí)間。 2) 近四成（ 35％）的受訪者沒(méi)有具體路程距離的概念。 33％的人 士接受 5 公里以上的路程，尤其是有車(chē)（ 68％）、家庭收入 3500 元 /月 或以上（ 44％）及市區(qū)外（ 45％）的受訪者。而接受 2 公里或以下者有 18％， 2～ 5 公里的有 14％。 3) 聲稱(chēng)到過(guò)外地購(gòu)物的受訪人士為 17％ 。 購(gòu)物地點(diǎn)多達(dá) 42個(gè)，而 84％均為衣服，其次是飾品（ 24％）和服飾（ 13％）。 ? 受訪人士到貴陽(yáng)商業(yè)中心區(qū)（大小十字、噴水池及市西路一帶）的出行情況 : 1) 公交車(chē)是受訪群體大多選用的交通工具（ 70％） 。 尤為受到年輕一族（ 20－ 26 歲）（ 81％）和市區(qū)外人士（ 84％）的喜愛(ài)。由于貴陽(yáng)市區(qū)不大，而商業(yè)中心所在位置可謂觸 及市內(nèi)的東南西北，因而，步行而至的人士也有 17％。自駕車(chē)者則有 10％，其他方式的只占2％。 2) 到商業(yè)中心區(qū)所費(fèi)的時(shí)間大多在半小時(shí)內(nèi)（ 76％） 。 市區(qū)內(nèi)人士及70%17%10% 2%公交車(chē) 步行 自駕車(chē) 其他方式貴陽(yáng)中天 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 31 有車(chē)人士則更有優(yōu)勢(shì)（分別為 89％和 84％）。需花半小時(shí)到 1 小時(shí)的有 21％；而需 1 小時(shí)以上的，則只有 3％。 76%21%3%半小時(shí)內(nèi) 半小時(shí)至1 小時(shí) 1 小時(shí)以上 總的來(lái)說(shuō)，普遍認(rèn)為到這里 消費(fèi)不存在出行的困難 。 ? 受訪人士到貴陽(yáng)商業(yè)中心區(qū)消費(fèi)模式及習(xí)慣： 受訪人士到商業(yè)中心的頻次及習(xí)慣： 1) 超過(guò)半 數(shù)以上的 人（ 51％）都會(huì)每周來(lái)這里一次或以上；每月來(lái) 2次的則有 31％，且 以市外人士（ 43％）居多；每月一次或更少的有 18％。 51%31%18%每周來(lái)一次或以上 每月來(lái)2次 每月一次或更少 2) 46％的人士喜歡在節(jié)假日來(lái)這里，尤其是駕車(chē)人士（ 56％）；而34％的人士則沒(méi)有什么特定的日子而來(lái)；至于 1－ 5 或利用上下班時(shí)間來(lái)的人士則為 20％。 貴陽(yáng)中天 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 32 46%34%20%節(jié)假日 沒(méi)特定日子 1－5或上下班 商業(yè)中心區(qū)氛圍： 可以這樣形容： ? 這里是能給高收入家庭（ 3500 元 /月或以上 ）及有車(chē)階級(jí)一個(gè)滿(mǎn)足其從家庭歡聚休閑、朋友 /商務(wù)相聚至個(gè)人放松的地方。 ? 對(duì)于年輕單身一族來(lái)說(shuō)，這里是潮流匯聚的地方，不論買(mǎi)還是看都是一種享受。 ? 對(duì)于一般的低收入家庭（ 3500 元 /月或以下 ），則是一個(gè)日常生活用品的“大賣(mài)場(chǎng)” 及假日里一家老少“廉價(jià)”打發(fā)一天的好地方。 描述 ： 比例 ： 我會(huì)和家人 /朋友來(lái)這里休閑一番，逛逛街、買(mǎi)點(diǎn)東西或吃頓飯 66% 我只是來(lái)購(gòu)買(mǎi)我需要的商品 54％ 帶外地親朋 /商務(wù)客人來(lái)購(gòu)物、觀光 40％ 是放松一下的好地方 43％ 這里特別適合一家人度過(guò)一天的假日時(shí)光 17％ 在這里可以看到 /買(mǎi)到其他地方?jīng)]有的新潮東西 51％ 是和朋友相聚的地方 36％ 受訪人士年消費(fèi)比例： 1) 對(duì)于單身人士來(lái)說(shuō)，娛樂(lè)（ 13％）、運(yùn)動(dòng)休閑（ %）及服裝（ 17％）占了其總支出的 ％。 貴陽(yáng)中天 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 33 2) 而對(duì)于已婚家庭來(lái) 說(shuō)，服裝（ 13％）及教育（ 10％）也在十個(gè)百分點(diǎn)或以上。 3947176107 613605101520253035404550娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)休閑高級(jí)日用品服裝家具飾品教育 醫(yī)療 其他單身人士 已婚家庭 ? 娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑、高級(jí)日用品、服裝及家具飾品在商業(yè)中心區(qū)內(nèi)的消費(fèi)狀況及偏好： 目標(biāo)受訪群體在中心區(qū)消費(fèi)項(xiàng)目構(gòu)成： 54% 52%47%87%21%0%20%40%60%80%100%娛樂(lè) 54%運(yùn)動(dòng)休閑 52%高級(jí)日用品 47%服裝 87%家具飾品 21%1 1) 服裝類(lèi)是最受歡迎的一項(xiàng)，普受目標(biāo)群體的喜好。 2) 娛樂(lè)方面則較受男性（ 61％）、受教育程度大專(zhuān)以上（ 61％）、 20－ 26貴陽(yáng)中天 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 34 歲（ 64％）及單身（ 63％）人士所喜愛(ài)。 3) 運(yùn)動(dòng)休閑除低收入家庭（ 3500 元 /月或以下 ）（ 32％）外，也普遍受到歡迎。 4) 高級(jí)日用品方面則較受女性 59％、高收入家庭（ 3500 元 /月或 以上 ）（ 67％）及受教育程度大專(zhuān)以上（ 53％）人士喜好。 5) 家具飾品主要受有車(chē)（ 36％）、 34－ 40 歲（ 30％）人士及高收入家庭（ 3500元或以上月總收入）（ 39％）的喜好。 0 1 2 3 娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)休閑高級(jí)日用品服裝家具飾品 單位：小時(shí) 6) 每次所花費(fèi)的時(shí)間大多在 － 3 小時(shí)之間。 受訪人士在商業(yè)中心區(qū)內(nèi)， 娛樂(lè)方面 的消費(fèi)比例及偏好： 1) 在商業(yè)中心區(qū)內(nèi)娛樂(lè)方面的消費(fèi)占其在娛樂(lè)總支出的 57％，每次所花時(shí)間平均為 小時(shí)。 2) 娛樂(lè)場(chǎng)所能給受訪人士帶來(lái)愉悅、放松從而減輕生活壓力（ 13％），同時(shí)也是朋友聚會(huì)的地方（ 10％）。這里的服務(wù)比較令人滿(mǎn)意（ 31％），且設(shè)備和器材也好（ 21％）。在這商業(yè)中心區(qū)里有各式各樣的娛樂(lè)場(chǎng)所，可謂任君選擇（ 14％），給人一種熱鬧（ 13％）、具浪漫（ 7％）的氛圍。至于不足之處，主要是人多品流復(fù)雜（ 23％）、有不良分子鬧事（ 14％）還有就是價(jià)格比較貴啦（ 16％）。 受訪人士在商業(yè)中心區(qū)內(nèi)， 運(yùn)動(dòng)休閑 方面的消費(fèi)比例及偏好： 貴陽(yáng)中天 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 35 1) 在商業(yè)中心區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)休閑方面的消費(fèi)占其在運(yùn)動(dòng)休閑總支出的 54％，每次所花時(shí)間平均為 小時(shí)。 2) 運(yùn)動(dòng)休閑方面給人以功能性強(qiáng)的特點(diǎn)，受訪人士對(duì)其的選擇也較為明確： 18%8%17%14%19% 19%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%咖啡 足療 健身 美容 茶吧 網(wǎng)吧 3) 當(dāng)然，除了其功能性帶給人們的好處外，這里也不失為一個(gè)和朋友聚會(huì)、放松的地方（ 12％），環(huán)境（ 19％）、設(shè)備（ 22％）及服務(wù)（ 16％）都給受訪人士留下不錯(cuò)的印象。 4) 不滿(mǎn)意的地方有：收費(fèi)高（ 12％）；網(wǎng)吧的空氣不好、衛(wèi)生差（ 12％）及健身室的管理混亂（ 7％）。 受訪人士在商業(yè)中心區(qū)內(nèi)， 高級(jí)日用品 方面的消費(fèi)比例及偏好： 1) 在商業(yè)中心區(qū)內(nèi)高級(jí)日用品方面的消費(fèi)占其在高級(jí)日用品總支出的％，每次所花時(shí)間平均為 小時(shí) 。 2) 這里的商品檔次較高（ 8％）、品種齊全（ 48％）且質(zhì)量有保障（ 35％），能看到最新的產(chǎn)品（ 8％）也是一件挺能令人愉悅的事。至于服務(wù)方面就要看人導(dǎo)購(gòu)員做的如何啦，能有分寸地與客人相處，并在此基礎(chǔ)上詳細(xì)周到地 介紹的自然受歡迎（ 18％）。令人厭惡的就是導(dǎo)購(gòu)員“太過(guò)熱情”，令人感到自己象“賊”一樣的 （ 14％ ） 。此外，價(jià)格貴（ 27％）、擔(dān)心有假貨（ 14％）都是人們心存顧慮的因素。 貴陽(yáng)中天 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 36 受訪人士在商業(yè)中心區(qū)內(nèi)，