【導(dǎo)讀】《2020年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！以較高的姿態(tài)切入貴陽商業(yè)市場(chǎng)，突顯商業(yè)在整個(gè)貴陽市范圍內(nèi)的高起點(diǎn)和標(biāo)志性。通過主力店強(qiáng)大的品牌知名度及號(hào)召力，結(jié)合主題商業(yè)、大型餐飲、主題體驗(yàn)休閑項(xiàng)目、品牌服飾旗艦店，為滿足多層面的消費(fèi)需求而提供全面、清晰的商業(yè)功能。貴陽良好的發(fā)展前景，周邊城市具有輻射能力。酒店及會(huì)展中心的建設(shè)，將大大增強(qiáng)區(qū)域商業(yè)。地理位置優(yōu)越及規(guī)模較大。項(xiàng)目所處的云巖區(qū)是政府規(guī)劃中的貴陽CBD地區(qū)，在當(dāng)?shù)卣拇罅ν苿?dòng)下，本地區(qū)將集中貴陽大部分的商業(yè)、的角度，把項(xiàng)目打造成高標(biāo)準(zhǔn)、貴陽標(biāo)志性的綜合性商業(yè)。本項(xiàng)目是目前片區(qū)規(guī)。對(duì)策---把項(xiàng)目打造成貴陽商業(yè)航母：利用本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，最大的整合各種商業(yè)資源，作到商業(yè)業(yè)態(tài)豐富化，從而擴(kuò)展商圈輻射力和擴(kuò)大客層，吸引客流。

　　

【正文】 費(fèi)下載 075583513598 :69031789 體量建議： 物業(yè)類型 總面積（約） 所占比例 層數(shù) 商業(yè) 100000㎡ 27． 8％ 獨(dú)立商廈 4層 塔樓裙樓 4層 寫字樓 15000㎡ 4． 2％ 高層 酒店 25000㎡ 6． 9% 高層 住宅 普通住宅 220200㎡ 55． 6％ 小高層、高層 公寓 20200㎡ 5． 5％ 高層 合計(jì) 380000㎡ 100% 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 容積率： 方案闡述： （ 1）合理利用 A 地塊： A 地塊為本項(xiàng)目獨(dú)立地塊且面 積較大，靠近貴金線，較適合建設(shè)相對(duì)獨(dú)立的住宅，住宅沿街可適當(dāng)配置一些配套商業(yè)，可使地塊價(jià)值最大化及商業(yè)熱鬧化、住宅安靜化； （ 2）有效避開貴金線不利影響： B 地塊為西南端，靠近貴金線，建議設(shè)辦公高樓，形成本項(xiàng)目整體的商業(yè)地標(biāo)，同時(shí)可阻隔公路噪音； （ 3）有利于超市經(jīng)營： 在靠近住宅的區(qū)域，可在地塊 B 區(qū)西南端安排大型超市，充分滿足住宅日常生活需要及盤活整個(gè)項(xiàng)目人流； （ 4）住宅體量最大化： 鑒于項(xiàng)目位置較好及住宅項(xiàng)目銷售較容易及較快的特點(diǎn)，為盡量降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及把握市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，方案將住宅的體量最大化； （ 5）酒店及寫字樓體量相應(yīng)縮?。?酒店及寫字樓作為整個(gè)項(xiàng)目輔助功能，并從住宅體量最大化考慮，酒店及寫字樓體量相應(yīng)縮小； 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 (四 )方案比較 方案一 方案二 方案三 適當(dāng)?shù)胤糯罅俗≌肮⒌捏w量； 充分展示整個(gè)項(xiàng)目地標(biāo)形象： 貴金線兩側(cè)安排寫字樓及公寓可充分展現(xiàn)項(xiàng)目地標(biāo)性建筑 減少了市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性及不穩(wěn)定性 ： （ 1） A 地塊開發(fā)要求安靜的住宅，可充分 提高住宅售價(jià) （ 2）公寓 既可作為住宅的形式快速銷售，快速回籠資金，又可將公寓作為酒店形式 整個(gè)項(xiàng)目組成部份全 ： 涵蓋了商業(yè)、酒店、寫字樓、普通住宅、公寓； 住宅的完整性強(qiáng)： 住宅和公寓部份全部安排在了 B 和 C 地塊，作為完整的居住區(qū)，這便于小區(qū)的物業(yè)管理 住宅體量減少： 在 A 地塊開發(fā)了酒店和寫字樓，住宅體量相應(yīng)地減少； A 地塊的獨(dú)立性與相適應(yīng)的酒店及寫字樓相結(jié)合： A 地塊為本項(xiàng)目獨(dú)立地塊且面積將住宅體量最大化； 酒店及寫字樓體量相應(yīng)縮小： 體現(xiàn)了項(xiàng)目商業(yè)及居住的核心功能； 整個(gè)項(xiàng)目組成部份全： 涵蓋了商業(yè)、酒店、寫字樓、普通住宅、公寓； A 地塊商業(yè)體量小： A 地 塊商業(yè)作為社區(qū)商業(yè)配套形式出現(xiàn)，體量《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 出現(xiàn)，并可開發(fā)成類似于 7 天連鎖酒店、城市客棧的經(jīng)濟(jì)型酒店。 較大，所以開發(fā)建設(shè)獨(dú)立性要求較高的酒店及寫字樓； 及價(jià)值方面減少； 八、項(xiàng)目商圈分析 （一）商圈理論： 商圈概念： 商圈也稱購買圈、商勢(shì)圈，是指在一定經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)，以商場(chǎng)或商業(yè)區(qū)為中心、向外擴(kuò)展成輻射力量，對(duì)顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域。商圈按照其對(duì)商業(yè)物業(yè)本身的影響程度可劃分為 核心商圈、次商圈、邊際商圈 。 商圈劃分標(biāo)準(zhǔn)： 項(xiàng)目核心商圈 ： 2 公里以內(nèi)，核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域，是主要商圈，該商圈的顧客占 55％－ 70％。 項(xiàng)目次商圈 ： 210 公里以內(nèi)，該商圈顧客占 15%25%。 項(xiàng)目邊際商圈： 10 公里以外。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 （ 項(xiàng)目商圈圖） （項(xiàng)目商圈圖） （二）項(xiàng)目核心商圈、次商圈、邊際商圈的消費(fèi)特征分析 核心商圈及次商圈消費(fèi)特征 分析 （ 1）商圈主要為 大型百貨、超市、商業(yè)步行街、臨街鋪等商業(yè)場(chǎng)所 ，消費(fèi)者收入穩(wěn)定，消費(fèi)力強(qiáng)； (2) 商圈龐大，輻射至貴陽城區(qū)大多 居民小區(qū)和花園，居住固定 ，消費(fèi)群體普及，消費(fèi)者收入高 ,消費(fèi)力高，屬于高收入高消費(fèi)群體； (3)商圈 節(jié)假日消費(fèi) 習(xí)慣明顯 ，消費(fèi)頻率平穩(wěn)； (4)消費(fèi)理性化 ，且注重休閑、娛樂場(chǎng)所的商業(yè)配置； (5)該商圈的消費(fèi)群體為項(xiàng)目的主要鎖定的消費(fèi)群體。 邊際商圈的消費(fèi)特征 分析 （ 1）由于商圈輻射范圍廣泛， 居住區(qū)偏遠(yuǎn)，消費(fèi)群體相對(duì)擴(kuò)散 ； 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 （ 2）一般家庭消費(fèi)會(huì)就近選擇購物場(chǎng)所，故 中低消費(fèi)層流失 ； （ 3）個(gè)別中產(chǎn)階層 駕車 到成熟商圈購物， 一般為節(jié)假日消費(fèi) ； （ 4） 消費(fèi)者選擇中檔有品味的商場(chǎng)購物 ，； （ 5）購物周期較長，消費(fèi)不穩(wěn)定； （ 6）此部分消費(fèi)者也是未來項(xiàng)目的消費(fèi)群體。 結(jié)論：項(xiàng)目將以核心商圈及次商圈的消費(fèi)者為日常購物的 主要目標(biāo)消費(fèi)群，這兩個(gè)商圈將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重要影響，而邊際商圈的消費(fèi)者的節(jié)假日購買也會(huì)拉動(dòng)該項(xiàng)目的假日消費(fèi)，項(xiàng)目的輻射力可影響至整個(gè)貴陽地區(qū) 。 項(xiàng)目輻射人口 項(xiàng)目位于城市商業(yè)核心區(qū)，可以輻射整個(gè)城區(qū)。基本涵蓋了貴陽人群。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 九、商業(yè)總體形象定位 LIFESTYLE CENTER 城市生活體驗(yàn)中心商業(yè)模式的具體落實(shí) （一）方案一 貴陽首創(chuàng) 世界風(fēng)情主題式 SHOPPING MALL 形象定位主要特征： （ 1）項(xiàng)目在業(yè)界 獨(dú)樹一幟，充分作到情景主題式商場(chǎng)，首創(chuàng)性地將世界著名風(fēng)情引入購物中心，如可 引進(jìn)體現(xiàn)法國風(fēng)情的拿破侖勒馬嘶鳴的雕像、高貴浪漫的香榭里舍大街；體現(xiàn)意大利典雅風(fēng)情的文藝復(fù)興期古典廣義的柱頭飾與回廊弧梁；體現(xiàn)美國風(fēng)情的自由女神及西部牛仔；體現(xiàn)日本風(fēng)情近富士山及櫻花；體現(xiàn)韓國風(fēng)情的朝鮮族舞。 （ 2）餐飲娛樂 是 項(xiàng)目 的重點(diǎn)。 大型 的購物廣場(chǎng)里面包括了 獨(dú)具特色的 休閑娛樂設(shè)施，如電玩、動(dòng)漫 、園林景觀乃至主題公園等 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 （ 3） 附屬的各項(xiàng)配套功能齊全。它銷售的商品和服務(wù)未必是最貴或最新潮的，卻象征著進(jìn)入一種主流社會(huì)，以其多樣性性、普及性進(jìn)入每一個(gè)年齡層次的消費(fèi)范疇，不論是青少年還是成年人，甚至是老年人在其中 都有于他的一片專屬空間。因此， 項(xiàng)目 實(shí)際上引領(lǐng)了一種商業(yè)文化、商業(yè)時(shí)尚。 建筑風(fēng)格 （ 1）古典與現(xiàn)代結(jié)合： 項(xiàng)目首創(chuàng)世界風(fēng)情 SHOPPING MALL，并作為地區(qū)標(biāo)志性建筑，其中設(shè)有高檔商鋪、美食、休閑場(chǎng)所等，項(xiàng)目外觀要求氣勢(shì)不凡，將古典神韻與后現(xiàn)代建筑藝術(shù)相結(jié)合，創(chuàng)造出極具吸引力的購物場(chǎng)景， 建筑整體應(yīng)充分體現(xiàn)出結(jié)構(gòu)美、光感美、色彩美和奇異的綠色美。 （ 2）世界風(fēng)情情景 ：項(xiàng)目將法國的高貴、意大利的典雅、日韓的潮流時(shí)尚及美國的奔放風(fēng)情原汁原味地搬入購物中心， 各個(gè)獨(dú)立商鋪以“店中店”形式 圍繞風(fēng)情廣場(chǎng)排列展開，給人 們休閑加娛樂，旅游加購物的消費(fèi)享受。 （ 3）建筑設(shè)計(jì)上建議： 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 A、法國風(fēng)情區(qū)以拿破化勒馬嘶鳴的雕像為本區(qū)主要標(biāo)志，頂鵬以法國國旗紅藍(lán)白三色條幅放射狀布置，雕塑四側(cè)以著名的香榭里舍大街風(fēng)格為主要商家門面，呈現(xiàn)出一浙塞那河的美麗情懷。 B、意大利風(fēng)情區(qū)以文藝復(fù)興期古典主議的柱頭柱飾為主景點(diǎn)，襯以拱卷結(jié)構(gòu)的商業(yè)門面，頂棚以夜空繁星為背景，讓人勃然而生的想象。 C、日韓風(fēng)情區(qū)以典型的日韓風(fēng)格的鏤空木隔為主要裝飾符號(hào)，頂棚配以瑰麗的繁星點(diǎn)點(diǎn)夜空底格， 體現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的完美結(jié)合，一邊是古都?xì)庀?，一邊是現(xiàn)代都市和高科技。 D、美國風(fēng)情區(qū)可以自由女神為全區(qū)主要標(biāo)志，突出全區(qū)美國的裝修風(fēng)格，裝修上體現(xiàn)美國西部牛仔特色和南部鄉(xiāng)村氣息。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 （東南亞著名的風(fēng)情主題式商業(yè)） （二）方案二 貴陽首創(chuàng) 主題購物公園 主要特征： （ 1）購物公園將園林、景觀、休閑、購物有機(jī)地結(jié)合，傾力打造全新理念的人性化賣場(chǎng)。除兩大主力店（主力百貨、主力超市）、室內(nèi)公園外， 購物公園還設(shè)有酒吧、咖啡廳、娛樂城、健身中心、銀行、郵局 等多項(xiàng)輔助功能及設(shè)施。 （ 2） 購物公園≠購物 +公園 ；在我們的認(rèn)識(shí)里，所謂購物公園，并非是把購物放在公 園環(huán)境里這么簡(jiǎn)單，而應(yīng)是基于項(xiàng)目商業(yè)定位及未來發(fā)展思路，以商業(yè)功能為導(dǎo)向，以商業(yè)成功運(yùn)營為目標(biāo)，將商業(yè)功能、建筑空間、景觀等眾多因素綜合考量之下的統(tǒng)籌規(guī)劃。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 （ 3） 購物公園不同于百貨、賣場(chǎng)、購物中心等業(yè)態(tài)，不但可以實(shí)現(xiàn)購物、餐飲、休閑、娛樂等一站式消費(fèi)，而且還將引入公園景觀，市民可以邊逛公園觀景邊購物消費(fèi)。 （ 4）商業(yè)廣場(chǎng)雖在室內(nèi)，但會(huì)引入“公園”概念，鋪設(shè)綠化植被，建造噴泉假山，并圍繞購物特色建造一些主題景觀，如在體育用品消費(fèi)區(qū)建造體育大